Dziennik budowy - Barnie

... na adres:

http://forum.muratordom.pl/showthread.php?236217-Barnie-na-pocz%C4%85tek" rel="external nofollow">http://forum.muratordom.pl/showthread.php?236217-Barnie-na-pocz%C4%85tek" rel="external nofollow">http://forum.muratordom.pl/showthread.php?236217-Barnie-na-pocz%C4%85tek" rel="external nofollow">http://forum.muratordom.pl/showthread.php?236217-Barnie-na-pocz%C4%85tek

A zatem, działka jest, pytanie, co na niej zbudować.

Działka ma plan prostokąta 60x30, z dłuższą krawędzią przy wewnętrznej drodze będącej służebnością gruntu. Jedna z tych dłuższych krawędzi ukierunkowana jest na północny wschód, druga na południowy zachód. Nie jest idealnie, ale nie jest źle. Po różnych rozważaniach stanęło na parterówce, z poddaszem do ew. (niemal pewnego) wykorzystania. Biorąc pod uwagę, że szerokość działki jest większa niż jej długość, zaplanowaliśmy parterówkę z szerokim frontem, z przyklejonym garażem – wydawało się idealnie z uwagi choćby na możliwość łatwego zdylatowania płyty fundamentowej pod garażem.

Jako że koszty stanowią dla nas istotny element, pewnym kompromisem była decyzja o budowie domu z dachem dwuspadowym. Udało się na w miarę sensownej powierzchni upchnąć spory 40 m2 salon połączony z kuchnią ze spiżarnią, 3 sypialnie, pralnię, relatywnie mały hol (bolączka domów parterowych) + kotłownię i warsztat na tyłach garażu. I tak oto wyszła nam parterówka z 20 m frontem, 11 m w głąb.

Inspirki z tego okresu:

I rezultat przetworzenia przez nas:

Po czym zajrzałem do warunków zabudowy, które otrzymałem od poprzednich właścicieli. A tam jak byk, że max. szerokość elewacji frontowej to 18 m. Zajrzawszy do Internetu, spotkałem opinię, typu:

„… miałem taki problem, kobitka w urzędzie od ręki dopisała mi na warunkach +20% bez problemu...”

… no to ja w te pędy do gminy. I kubeł zimnej wody. Miła pani w biurze planowania obejrzawszy dokumenty stwierdziła, że o +20 procent można pomarzyć, obecny architekt odpowiedzialny za ład przestrzenny wyznaczy +10% od średniej w obszarze analizowanym – i tyle. A że średnia to 14 m z groszem, to 15,5 m to max, co można uzyskać.

I teraz wyobraźcie sobie, szanowni Czytelnicy, irytację: działka szeroka, więc aż się prosi o szeroki domek, a że sąsiedztwo sobie takiego nie pobudowało, to 20 m elewacji frontowej nie będzie i już. I jak to możliwe jest, że dla poprzedniego architekta nie było problemem ustanowienie 18 m jako szerokości elewacji frontowej, a dla obecnego 16 m to już za dużo.

Zadawszy sobie pytanie o możliwe opcje stwierdziłem, że trzeba brać co jest (czytaj – przepisanie aktualnych warunków na siebie; załatwia się to standardowym druczkiem z urzędu i oświadczeniem poprzedniej właściciela, że nie będzie robił kłopotów) i kombinować z koncepcją pomieszczeń.

Ciekawy Czytelnik zapyta, dlaczego kombinować na własną rękę, a nie skorzystać z gotowego projektu. Otóż po sprecyzowaniu naszych oczekiwań i przewałkowaniu tysięcy istniejących projektów nie udało nam się znaleźć pasującego bez potrzeby istotnych zmian. Znaleźliśmy dom najbliższy oczekiwaniom, po czym na jego bazie stworzyłem własną koncepcję. Dodatkowo okazało się, że w rodzinnym moim mieście pani architekt jest w stanie przygotować projekt w cenie gotowego z adaptacją – co z jednej strony daje oszczędności, z drugiej zaś zwiększa niepewność urzędową, jako że lokalni architekci mają zadziwiającą łatwość załatwiania spraw na swoją (inwestora) korzyść. Osobną kwestią jest jakość; taki projekt będzie zawierał wyłącznie elementy, które mają sprawić, że projekt „przejdzie”, nie ma tam szczegółów wykonawczych innych niż wymagane stosownym rozporządzeniami. Pocieszam się jednak czytając różne doświadczenia i obserwując budowę domów w rodzinie, że bardziej istotne jest doświadczenie kierbuda i ekipy, będących w stanie niejednokrotnie wychwycić ewidentne babole w projekcie.

Tak wyglądał wynik kombinowania z uwagi na warunki zabudowy....

...a tak docelowy, już po przetworzeniu przez architekta:

Niestety, garaż musiał znaleźć się bryle budynku, a wymagany metraż został osiągnięty kosztem głębokości (konstruktor płyty stwierdził, że w praktyce mostek cieplny z pomieszczeń do garażu jest niemal niezauważalny na kamerze termowizyjnej – zwrócił uwagę, aby nie kłaść blisko garażu ogrzewania podłogowego, aby gradient temperatur nie był zbyt duży – ciekawe i trochę pocieszające). W warunkach zabudowy mamy min 30 st. nachylenie i dom tyle ma – nie będę kombinował ze ściankami kolankowymi, i tak przestrzeni na poddaszu jest aż nadto na nasze potrzeby. Spróbujemy zminimalizować liczbę okien połaciowych do minimum (optymalnie do zera) – duże okna w ścianach szczytowych powinny wystarczyć.

W zasadzie nie udało się rozwiązać dwóch kwestii tylko – bezpośredniego połączenia garażu ze spiżarnią oraz zaprojektować łazienki z dostępem do dziennego światła (takie rozwiązanie możliwe jest tylko na poddaszu). Obie te kwestie nie są szczególnie bolesne, jest przejście z garażu do domu, obecnie mamy ciemną łazienkę i nawyk automatycznego zapalania światła – łapię się na tym, nawet że w gościnie, gdzie są okna w łazience.

W następnym odcinku: konstrukcja.

Dzień dobry wszystkim!

Działka zakupiona jakiś czas temu, projekt się projektuje, budowa ruszy w na wiosnę – chyba czas zacząć dziennik.

Od roku jako bardziej bierny czytelnik forum widzę podstawową zaletę dziennika – możliwość zasięgania rad i czytania komentarzy dla konkretnych działań planowanych lub realizowanych w inwestycji. Zatem, drodzy Czytelnicy, nie omieszkajcie czynić powyższego również i w tym dzienniku – komentarze mile widziane.

A zatem nieco o historii, czasie teraźniejszym i planach.

Mieszkamy sobie w Warszawie w „apartamentowcu” wybudowaną przez znaną tu i ówdzie firmę JW. Construction. Mieszka się całkiem nieźle, do sklepu można iść w kapciach, w obiekcie jest fryzjer, dentysta, nawet basen – na którym, wstyd przyznać, nie byłem od roku. Problem pojawił się, gdy pojawiły się dzieci, a najbliższy placu zabaw jest oddalony, a po drodze duża i ruchliwa ulica. Więc wariactwo w domu lub TV/komputer – szkoda dzieci, szczególnie, gdy widać jaką frajdę sprawia im zabawa na zewnątrz, czy też u Babci na podwórku. A ja sam, gdy chcę pomajsterkować, muszę szukać miejsca, żona marudzi na robienie graciarni z domu - ciasno się robi na naszych metrach.

Więc dojrzewając powoli do decyzji, jeszcze niejasnej i oddalonej w czasie, o budowie domu „kiedyś tam”, za namową znajomych zaczęliśmy od zwiedzania interesującej nas okolicy – padło na warszawski Wawer. Interesowała nas bliskość lasu, ale nie sam las – żona lubi jasne przestrzenie (i to kolejny przyczynek do zmiany – nasze mieszkanie zorientowane jest na północ i wschód), więc zadrzewienie odpadało, mi również to pasowało.

Znaleźliśmy idealną wydawało się działkę – kwadrat ok. 1000 m2, blisko ulica, media, nowo budowane domy, las. Przy kolejnej wizycie próbujemy zdybać jakiegoś tubylca, udało się. Rozmowa z właścicielką ładnej nowej parterówki wyglądała mniej więcej tak:

- Dzień dobry, chcemy kupić tamtą działkę.

- Świetnie, my kupiliśmy od tego samego właściciela, służymy kontaktem.

- A jak się mieszka w okolicy?

- Dobrze, dobry dojazd, gmina odśnieża drogę, osiedle ładnie się rozwija, zieleń blisko.

Ucieszyliśmy się, widząc się już posiadaczami tych wybranych włości, po czym pani właścicielka dodała:

- A czy wiedzą Państwo, że po sąsiedzku będzie cmentarz?

I cóż, wizyta w gminie to potwierdziła – fioletowy kolorek, cmentarz jak byk. Co prawda z pasem oddzielającym od działki, przeznaczonym na działalność gospodarczą – od razu wyobraźnia podpowiedziała nam tabuny handlujących zniczami i chryzantemami w okolicach 1 listopada – oraz jak się okazało wieloletnim permanentnym konfliktem między okolicznymi mieszkańcami i parafią prącą do budowy, przez co budowa cmentarzu w tym miejscu była wątpliwa, ale jednak ryzyko istniało; okazaliśmy się też odporni na argumenty typu „ciche sąsiedztwo”, no i finalnie zrezygnowaliśmy.

Po czym przyszła pora na ogłoszenia, po odflitrowaniu działek dla zdesperowanych (na gruntach podmokłych, z marnym dojazdem lub z ceną taką, jak w szczycie bańki spekulacyjnej) znaleźliśmy działkę prawie idealną – w zakresie naszych możliwości i zakładanego budżetu, w bliskim sąsiedztwie Mazowieckiego Parku Krajobrazowego. Prawie, bo jednak z mediów mieliśmy do dyspozycji póki co tylko prąd, sąsiadów jak na lekarstwo oraz gruntową drogę dojazdową - ul. Podkowy (swoją drogą to nieprawdopodobne, że w obrębie miasta stołecznego jedyna droga dojazdowa do wielu domostw w tym jednego nowowybudowanego osiedla domów była typową żwirowo-gruntową wytłuczoną wiejską drogą).

Po rozważeniu za i przeciw, zważywszy na dość odległą – jak się wówczas wydawało (2012 rok) - perspektywę, majaczącą gdzieś inwestycję Auchan w Góraszce i plotki, że drogę nam wkrótce zrobią – zdecydowaliśmy się.

A oto kilka zdjęć z momentu wyboru działki.

Poprzedni właściciele kiedyś zajmowali się uprawą tej ziemi. To musiał być niezły wysiłek – na sztych jest piasek jak marzenie, po wykarczowaniu krzaczorów, które w międzyczasie wyrosły, pojawiła flora wybitnie pustynna. Z badań geo, które mam od sąsiadów wynika, że nasza działka znajduje się na dawnej pradolinie Wisły, piasek do 4 m, poziom wody gruntowej zmienia się od 2,8 do 4m – szczęśliwie, gdyż nieco dalej glina i woda gruntowa na metr.

Na jednym ze zdjęć widać ślady kół, które zdarły symboliczną warstwę humusu, ujawniając piasek. Dobry news dla budowy domu i POŚ, gorszy dla trawy i drzewek. Ale - jak mawiała Scarlet O'Hara - pomyślę o tym jutro...

Cdn.