Kontynuacja porządkowania starych wpisów z dzienników. Wpis z 19-01-2011 11:30

No dobra, trochę czasu mineło, kawa na biurku i krótka przerwa w robocie, więc pora opisać dalej, jak to drzewiej bywało. W ostatnim odcinku skończyłem na tym, jak nie kupiłem szeregówki i zacząłem szukać dobrej działki. Pora więc zastanowić się, jaka działka jest dobra.

Kiedyś czytałem wywiad z jednym urbanistą, który za największą porażkę dwudziestolecia uznał budownictwo jednorodzinne poza terenem zurbanizowanym. I dużo w tym racji. Szukając działki zjeździłem suburbia na południu, zachodzie i północy Krakowa. Jak się można domyślać, kupowanie działki w tych okolicach jest skrajnie nieprzyjazne dla kieszeni. No i jakich cudów można się naoglądać.... Dość powiedzieć, że widuję w serwisach ogłoszeniowych działki, zdawało by się w dobrej lokalizacji i atrakcyjnej cenie, które oglądałem już jako wystawione na sprzedaż w 2007 r.

W odsiewaniu dziwnych ofert może pomóc zrozumienie terminologii używanej przez pośredników. Mini słowniczek pośredniczo-ludzkiego mógłby wyglądac tak:

działka zadrzewiona - jakieś straszne krzaki, przez które ciężko się przedrzeć na działkę

urokliwe wiejskie otoczenie - zbiornik z gnojówką dokładnie na przeciw miejsca, gdzie chciałbyś umieścić taras

droga asfaltowa w pobliżu - ale jak z niej zjedziesz, masz jeszcze 100 m błota po pas

media w pobliżu - 200 m do ciągnięcia przez cudze działki

w okolicy przeważnie nowe domy - może i w okolicy są takie, ale z działką sąsiadują walące się rudery

cisza i spokój - kompletne odludzie, działka w szczerym polu

atrakcyjna cena jak na tę okolicę - tylko jeżeli nie przeszkadza ci linia wysokiego napięcia nad działką

w pobliżu tereny spacerowe nad Wisłą - jak będą wysadzać wały, żeby chronić Kraków przed powodzią, to zaleją twój dom

położona przy głównym asfalcie - ruchliwa droga krajowa tuż przy granicy

lekkie nachylenie - stromy stok

w pobliżu rzeki - na terenie zalewowym

działka na stoku - zbyt stromo, żeby się wybudować bez technologii rodem z ekstremalnych budowli

daleko od planowanej drogi szybkiego ruchu - 10 metrów od granicy pasa, gdzie wywłaszczenia są obowiązkowe

bardzo dobre połączenie komunikacyjne - przy istniejącej drodze szybkiego ruchu

Można by tak długo. Dla interpretacji ogłoszeń można przyjąć następujące założenia:

• w ogłoszeniu wyraźnie opisane są wady działki - działka jest tak masakrycznie zła, że pośrednik nie wierzy, że ktoś ją kupi i nie chce mu się fatygować z zainteresowanym na miejsce.
  

   

• w ogłoszeniu są wyraźne wskazówki dotyczące lokalizacji działki, a oferta nie jest na wyłączność - klient go męczy, ale pośrednik nie wierzy, że to sprzeda
  

   

• brak jakichkolwiek zalet w ogłoszeniu - nic nie da się naciągnąć i przedstawić jako zalety.
  

   

• długie zaleganie oferty jest wskazówką, że z działką jest coś nie tak, nie jest to jednak kryterium decydujące
  

   

Ogólnie po przeczytaniu wielu ogłoszeń i rozmów z pośrednikami można zacząć wyczuwać, do których działek pośrednicy są przekonani, do których nie. Uwaga - powyższe wskazówki nie odnoszą się do ogłoszeń z ofertami osób prywatnych.

No dobra. Wiemy jak szukać, teraz pora na określenie kryteriów selekcji. W moim wypadku wyglądały one tak:

• albo w granicach Krakowa, albo przylegający do granic z jako taką komunikacją z centrum.
  

   

• w bezpośrednim sąsiedztwie wyłącznie schludne, miejskie budownictwo jednorodzinne (nie musi być super-hiper, byle nie było ostrych kontrastów, jak np. rozpadające się budy sąsiadujące z rezydencjami; miejsce powinno też wyglądać na osiedle domków, a nie na świeżo włączoną do miasta wieś).
  

   

• sąsiednie działki zabudowane albo rokujące zabudowę w krótkim terminie (pola uprawne za płotem to nie dla mnie - wystarczy pomyśleć o rozkoszach aromatycznych przy nawożeniu).
  

   

• normalna infrastruktura komunikacyjna (droga asfaltowa, oświetlenie uliczne, brak konieczności dojazdu kilometrami po wiejskich drogach).
  

   

• dostęp do sklepów, szkół, komunikacji miejskiej, urządzeń rekreacyjnych (basen, fitness).
  

   

• dostęp do mediów, WZ lub lepiej plan zagospodarowania przestrzennego, działka płaska.
  

   

• tereny rekreacyjne lub spacerowe w pobliżu (żeby było gdzie pójść na spacer lub pojeździć na rowerze),
  

   

• bardzo subiektywne kryterium - drzewa lub las w pobliżu, dodające działce przytulności.
  

   

• brak ruchliwej drogi (nawet jeżeli to tylko droga gminna) za płotem - najlepiej działka w drugim rzędzie zabudowy lub przy ślepej uliczce.
  

   

Nie są to jakieś cuda, tylko coś, co powinno być normą. Po prostu - chcę mieszkać na peryferiach, a nie na wsi. Ponadto chciałbym, żeby przeprowadzka nie oznaczała komplikacji życiowych w zakresie dojazdu, zakupów, kształcenia ewentualnych dzieci, wizyty w kinie i masy tych czynności, które składają się na codzienność. Wreszcie - żeby na działce można było odpocząć. Mniej ważne były natomiast kształt, szerokość, orientacja wobec stron świata itp. często stosowane kryteria.

Powie ktoś, że spełnienie wszystkich tych kryteriów jest niemożliwe? Jest. Oczywiście w pierwszej kolejności jest to kwestia ceny. Przyzwoite działki są z reguły droższe niż inne. Ale nie jest to regułą. W trakcie poszukiwań w latach 2006-2010 znalazłem pięć działek spełniających wszystkie powyższe założenia - dwie w 2007 i po jednej w latach 2008-2010 . Wszystkie były oferowane po średniej cenie transakcyjnej dla regionu lub nieco poniżej tej ceny. Dlaczego więc nie kupiłem działki wcześniej? O tym w następnym odcinku.