Saxum

Generalnie zgadzam się, że banki chcą zarobić. Nie miały, nie mają i nie będą miały pod tym względem skrupułów. Jestem przekonany, że dowiemy się z gazet i tv o niejednym ludzkim dramacie związanym z kredytem w CHF. Co do reszty, to już "no comment"

@gumis107: Już chyba ostatni raz odpowiem, bo widzę, że trollujesz (być może nieświadomie). W jaki sposób jednorazowa opłata 3% od tzw. "brakującego wkładu", czyli części kwoty kredytu, która przekracza wartość zabezpieczenia może być wyższa niż 1% odsetek w skali 20-30 lat? Na przykład: Suma odsetek od kredytu w kwocie 200 tys. na 1% w skali 30 lat wyniesie ponad 30 tys. Załóżmy, że połowa tej kwoty jest zabezpieczona wartością nieruchomości, czyli od połowy bank zechce dodatkowe "ubezpieczenie" w wysokości 3% brakującego zabezpieczenia. Wychodzi 3% od 100tys. czyli 3000 zł. Gdzie Rzym, a gdzie Krym? Postawiłeś to dokładnie na głowie. Po pierwsze to nie kupujący mogą się pocieszać tą tabelką tylko kredytobiorcy w CHF. Kupujący na górce dostali po kieszeni ze względu na spadek cen, a nie wartość franka. Po drugie pocieszają się dokładnie dlatego, że wzięli kredyt na x-dziesiąt lat (zazwyczaj 30), a nie "na dziś". Bo tylko w sytuacji długoterminowego spłacania odsetek ich kwota w przypadku kredytu w PLN będzie przekraczać SUMĘ kwoty odsetek w CHF i różnicy kursowej. I tylko wtedy całkowita kwota jaką spłacą kredytobiorcy w CHF będzie najprawdopodobniej mniejsza niż w przypadku kredytu w PLN. Na razie "frankowcy" wychodzą na plus w stosunku do "złotowców", jesli chodzi o SUMĘ SPŁACONYCH RAT. W dalszym ciągu wydaje się, że mają szansę wyjść na plus w skali całego kredytu, nawet jeśli będą co jakiś czas płacić dodatkowe "ubezpieczenie" brakującego wkładu. Zrobi się kisiel, jeśli będą z jakiegoś powodu musieli kredyt spłacić od razu (np. zostaną zlicytowani). Wtedy dopiero w grę wejdzie dramatyczna różnica kursowa, która może (ale nie musi) przerodzić się w dramat osobisty takiego kredytobiorcy. Wreszcie przytoczone przez Ciebie artykuły wyraźnie mówią, że problem dotyczy właśnie kilkudziesięciu tysięcy kredytów, a nie kilkuset tysięcy, jak gdzieś tam wcześniej pisałeś. Gorsza spłacalność kredytów zaciągniętych w latach 2007-2008 niż w pozostałych okresach dotyczy w takim samym stopniu kredytów w PLN, bo nie ma nic wspólnego z walutą w jakiej były wzięte. Raty w CHF niemal ZAWSZE były od tamtej pory MNIEJSZE od rat w PLN i niemal ZAWSZE utrzymywały się na podobnym poziomie kwotowym. Większe problemy ze spłacaniem kredytów zaciągniętych w tamtym okresie są niezależne od waluty kredytu i występują dlatego, że te kredyty były udzielanie zbyt łatwo i powszechnie, na przysłowiowe "ładne oczy". Nie było tak źle jak w USA w czasie boomu, kiedy kredyt dostawał nawet NINJA, ale i tak było zbyt luźno.

@KrzysztofLis2 Możliwe, że się coś ruszyło, bo coraz więcej rzeczywiście prasowych informacji o tym jest. Jest też pewna zależność: jak frank był tani a rynek nieruchomości przegrzany, to banki oferowały śmiesznie tanie kredyty we franku na ładne oczy. Jak frank zdrożał do 3,8-4,0 zł, to od razu banki zrezygnowały z udzielania kredytów w tej walucie ze względu na ryzyko klientów... hahaha Teraz, jeśli banki zaczynają myśleć o dodatkowych zabezpieczeniach, w szczególności chodzi najprawdopodobniej o tzw. dodatkowe ubezpieczenie brakujęcego wkładu własnego, bo jest to opłata z góry w gotówce, to może przewidują jednak jakiś mocniejszy ruch na franku w dół, żeby na tym zarobić w porę, zanim ludzie przewalutują kredyty jak się im nadarzy okazja

Odpowiedziałem na "tak", bo zamierzałem taki dom zbudować, też początkowo nie brałem innego pod uwagę. Chciałem też, żeby był prefabrykowany, tak żeby stanął w optymalnym czasie. Po wielu przemyśleniach doszedłem jednak do wniosku, że jest jeszcze za mało doświadczonych projektantów i ekip/firm budowlano-remontowych i nie chciałem ryzykować. Został więc zaprojektowany dom murowany i w tym roku rozpocznie się budowa. Na polskim rynku domy szkieletowe przyjmują się powoli właśnie ze względu na brak bazy doświadczeń - zarówno po stronie budowlańców jak i mieszkańców. Ale do odważnych świat należy, więc - @KrzysztofLis2 - będę trzymać kciuki!

@KrzysztofLis2 Tak, to prawda, że ta równowaga jest teraz krucha. Myślę, że jest to problem co najmniej kilkudziesięciu tysięcy rodzin (tak sobie szacuję, że kredyt w CHF wzięło kilkaset tys. ludzi, ale tylko część z nich na 100% lub więcej i tylko część z nich wtedy gdy CHF był najtańszy). Przy czym strach ma wielkie oczy. Od pierwszych symptomów kłopotów w spłacie kredytu do ogłoszenia upadłości konsumenckiej jest długa droga, na której można sporo zrobić, żeby się z kłopotów wydostać i nie mieszkać pod mostem Bardzo wiele ludzi ma różne możliwości przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń lub poręczeń. Są też możliwości renegocjowania umowy, wakacji kredytowych itd. Można też ubezpieczyć się na rózne okoliczonści, np. utraty pracy, zdrowia, życia itd.

@gumis107 Aż się włos jeży od skali nieścisłości, arytmetycznych pomyłek i pomieszania tematów w tym co napisałeś. 1. Inwestycja w nieruchomości w latach 2007-2008 była oczywiście nietrafiona ekonomicznie ze względu na zakup na górce cenowej. Jest to sprawa NIEZALEŻNA od źródła finansowania. Nieważne czy ktoś władował środki własne, czy zaciągnął kredyt w PLN, EUR czy CHF. 2. Kredyt w CHF wzięty wtedy na zakup nieruchomości jest w dalszym ciągu TAŃSZY niż analogiczny kredyt w PLN, czyli nie ma problemów z jego spłacalnością. Po prostu różnica w odsetkach jest tak duża, że pokrywa na razie różnicę kursową. Na razie wysoki LTV (który w skrajnym przypadku wynosić będzie obecnie ok. 2-2,5, a nie 4) jest problemem banku, dopóty dopóki kredyt jest spłacany. To się może jeszcze w przyszłości zmienić, jeśli sytuacja na świecie znowu się pogorszy. Poza tym właściwie wszystkie dane liczbowe, które podajesz, są nieprawidłowe i mogą wprowadzać czytelników forum w błąd. Przykładowe źródła, z których można pobrać wiarygodne dane: CHFPLN z ostatnich dziesięciu lat - http://stooq.com/q/?s=chfpln&c=10y&t=l&a=lg&b=0 Średnie ceny transakcyjne mieszkań w dużych miastach z ostatnich ośmiu lat (jak widać spadek jest na razie ok. 2 razy mniejszy niż podajesz) - http://barometr-nieruchomosci.pl/charts/2/ceny-mieszkan-amron-sarfin-ceny-transakcyjne/ Uproszczony kalkulator kredytowy - http://www.money.pl/banki/kalkulatory/kredytowy/ Podajesz link do jakiegoś rankingu kredytów, który uwzględnia tzw. cross-sell, czyli wzięcie kredytu z dodatkowym ubezpieczeniem/inwestycją i te "całkowite koszty kredytu" są po prostu wprowadzające w błąd (bo zyski z tej szemranej cross-sellowej inwestycji wcale nie muszą się zrealizować). Artykuł ma ewidentnie na celu promowanie brania kredytu. Przy tym mieszasz pojęcia wartości mieszkania i kwoty kredytu. Jak ktoś weźmie kredyt na 250K PLN dzisiaj, to przy założeniu oprocentowania 6%, to w przeciągu 30 lat spłaci ok. 550 tys. PLN ! Jest to 220% początkowej kwoty kredytu, a nie 150%. Jak ktoś wziął kredyt w CHF na tą kwotę parę lat temu, to przy oprocentowaniu 1,5% i spreadzie 50% (wzrost z 2,4 do 3,6) spłaci łącznie ok. 490 tys. w PLN. I to jest 196% początkowej kwoty kredytu, a nie 400% Nikt tu w zachwyt nad kredytem w CHF raczej nie wpada. Po prostu nie ma problemu z jego spłacaniem, bo jego rata w dalszym ciągu jest niższa niż analogicznego kredytu w PLN.

U nas to ja najpierw zacząłem temat budowy i przekonywalem żonę. Żona raczej obawiała się tego. Potem miałem różne wątpliwości i wtedy żona mnie przekonywała, że to jednak dobry pomysł W końcu jak już podjęliśmy decyzję, to raczej ja ciągnę temat, głównie ze względu na to, że żona zajęta jest małymi dziećmi, no i dlatego, że chyba jeszcze niespecjalnie orientuje się w różnych kwestiach technicznych. Ale ostateczne decyzje podejmujemy razem. Na razie jesteśmy na bardzo wczesnym etapie. Podejrzewam, że im bliżej będzie wykańczania i urządzania ogrodu, tym udział żony będzie większy

@Amelia Ha, ha Myślę, że rozumiem Twoj punkt widzenia. Chodzi o to, żeby nie izolować się od natury, człowieczeństwa i tradycji i nie przesadzać ze "sterylnością" wszystkiego. Ale w WM z odzyskiem ciepła moim zdaniem nie o to chodzi, żeby było sterylnie i żeby się szczelnie odseparowywać od zewnętrznego świata w obawie przed zarazkami i owadami. WM to całkiem sprytny pomysł, który nawet specjalnie nie jest nowatorski technologicznie, zmierzający do oszczędzania wydatków na ogrzewanie i zapewnienia optymalnej wymiany powietrza we wszystkich pomieszczeniach. Z tym opisem "wsi spokojnej, wsi wesołej" to chyba trochę przesadziłaś, bo to raczej teraz ludzie żyją dłużej W czasach, kiedy się szczotą ryżową szorowało podłogi z surowego drewna (czyli raczej chodzi o chłopów, a nie arystokrację, która miała różne dywany, kafle, alabastry i inne frykasy-wygibasy), to ludzie mieli szczęście jak dożyli 60-ki. A choroby były raczej podobne, tylko ich nie potrafiono nazwać. Jak ktoś miał katar albo słabe płuca to miał i tyle, po prostu nikt tego nie nazywał alergią czy astmą Ludzie żyjący w takich warunkach mieli też dużo więcej dzieci, choćby dlatego, że ich umieralność była wysoka. Nie dalej niż trzy pokolenia wstecz normą było posiadanie 8-10 dzieci, z czego 2-4 umierało przy porodzie lub w bardzo młodym wieku. Więc to chyba nie aż tak różowo było z tymi chłopskimi chatami blisko natury. Wentylacja (jakakolwiek) jest w domu niezbędna, co do tego nie ma wątpliwości - powietrze musi być wymieniane, żeby się nie udusić, nie zagrzybić i w ogóle nie rozchorować. Mamy dwie możliwości - grawitacyjną lub mechaniczną. Różnica pomiędzy nimi jest taka, że pierwsza jest tańsza, a druga droższa. Raczej nie na etapie budowy, ale w bezpośredniej eksploatacji. Chodzi przede wszystkim o prąd zużywany przez WM. Dodatkowo WM ma szereg zalet, których WG nie posiada: - możliwość odzyskiwania ciepła (co w założeniu powinno z nawiązką pokryć koszty jej eksploatacji) - optymalne przewietrzenie, zwłaszcza miejsc narażonych na wilgoć jak łazienki, kuchnie itd. Latem oczywiście można sobie WM wyłączyć i otwierać okna, albo i nawet nie wyłączać i też mieć otwarte. Co kto lubi. Ja na razie jestem na etapie rozpoczynania budowy, zdecydowałem się na WM. Widziałem jak to działa w praktyce u kolegi, który sobie to rozwiązanie bardzo chwali. A szczelne okna są dobre, jeśli chcemy oszczędzać wydatki na ogrzewanie. Podsumowując: wydaje mi się, że współczesny dom, jeśli ma być energooszczędny, to dobre szczelne okna, solidne ocieplenie oraz WM z odzyskiem ciepła stanowią raczej standard niż modną fanaberię.

I to właśnie jest sedno ew. problemów, a nie problemy ze spłacaniem kredytu w CHF, bo frank jest drogi. Przy czym dotyczy to też kredytów w PLN (po ostatnim spadku cen nieruchomości), choć w mniejszym stopniu, bo różnica pomiędzy wartością zabezpieczenia a pozostałym do spłaty kapitałem nie będzie aż taka duża jak w przypadku CHF i różnicy kursowej bliskiej 50% Akurat w przypadku podanych liczb, to pewnie jest mało prawdopodobne, żeby bank jakieś akcje podejmował kiedy kredyt jest spłacany, a wartość zabezpieczenia wynosi ok. 80% kapitału. Tracą w ten sposób strumień przychodu z odsetek i jeszcze mają kłopoty z nieruchomością, którą trzeba zlicytować, a obsługa takiej sprawy też kosztuje. Ale to oczywiście kwestia kwot w przykładzie. Równie dobrze może być tak, że wartość nieruchomości to np. 350 tys., a do spłaty pozostało 700. A myślę, że to całkiem możliwe obecnie. Podejrzewam, że dopóki kredyt jest dobrze spłacany, to banki nie będą sobie robić problemów (na każdy zły kredyt muszą robić rezerwę, co uderza w wynik). Ale podobno to już jest problem całej branży - wartość zabezpieczeń jest sporo niższa niż kwoty udzielonych kredytów. Na razie podobno są spłacane bez problemów (przy czym CHF nawet lepiej niż PLN), ale jak przyjdzie jakaś druga fala kryzysu, to może być różnie...

Chciałbym się odnieść do kwestii porównania kredytu w PLN i w CHF wziętego w momencie gdy CHF kosztował sporo taniej niż dziś, np. 2,4 zł. Nie będę odnosił się do zakupu nieruchomości na górce cenowej, bo to zupełnie inny temat. Wydaje mi się, że niektórzy dyskutanci nie zagłębili się wystarczająco w kredytową matematykę i trochę poniosły ich emocje. Problem kredytobiorców w CHF jest przez media trochę wyolbrzymiony. Polega on głównie na tym, że gdyby chcieli spłacić kredyt TERAZ, czyli WCZEŚNIEJ niż zakładane np. 30 lat, to nie mogą tego zrobić bez zrealizowania bardzo dużej straty, która wynikałaby z różnicy walutowej. Tzn. sprzedaliby mieszkanie i jeszcze pozostała by im duża część kredytu do spłacenia. Stawiam tezę: Przy założeniu, że kredyt miałby być spłacany zgodnie z planem, to w obecnej sytuacji w dalszym ciągu kredyt w CHF wzięty 4-5 lat temu jest na tyle tańszy od kredytu w PLN, że bardziej się on opłaca, mimo kolosalnego wzrostu kursu CHF w ostatnim czasie i nawet zakładając, że kurs ten utrzyma się do końca okresu kredytowania lub nawet wzrośnie jeszcze o kolejne 10-15% Oto uproszczone wyliczenia (dla ułatwienia można skorzystać z kalkulatora kredytowego dostępnego np. na money.pl), zakładające obecne wartości WIBOR i LIBOR i nie uwzględniające kosztów wzięcia kredytu, czyli prowizji i różnego rodzaju ubezpieczeń, bo można założyć, że zarówno dla PLN jak i CHF koszty wzięcia kredytu będą zbliżone: Kredyt w PLN na kwotę 100 tys. wzięty na 30 lat przy średniej stopie 6% = ok. 216 tys. całkowitej spłaty (razem z odsetkami). A teraz założenia dla kredytu w CHF: kurs wzięcia kredytu 2,4; kurs spłaty 3,6; średnie oprocentowanie 1,5%; okres 30 lat Kwota kredytu = 42 tys. CHF, czyli 101 tys. PLN po kursie wzięcia kredytu Całkowita kwota do spłaty razem z odsetkami = 52 tys. CHF, czyli 187 tys. PLN po kursie spłaty Wychodzi 216 - 187 = 29 tys. PLN na korzyść kredytu w CHF. Dzieje się tak z powodu znacznie niższego oprocentowania. Sytuacja odwróci się na niekorzyść CHF dla przypadków ekstremalnych, czyli wzięcia kredytu w CHF po kursie ok. 2,0 przy oprocentowaniu przewyższającym 1,5%. Ale nawet wtedy różnica nie jest kolosalna (wyniesie ok. 8-10 tys. zł) Przy założeniu, że w ciągu kolejnych 25 lat jeszcze wiele może się zmienić - na razie nie ma najmniejszego powodu do paniki i kredytobiorcy w CHF w dalszym ciągu są na plusie w stosunku do kredytobiorców w PLN. Ryzyko kredytu w CHF polega na tym, że wartość zabezpieczenia kredytu jest proporcjonalnie dużo niższa dla CHF niż dla PLN i banki mogą zacząć robić problemy, jeśli CHF nadal będzie bardzo rosnąć. Oprócz tego kredytobiorcy w CHF mają w zasadzie związane ręce jeśli chodzi o wcześniejszą spłatę lub konsolidację kredytów, a kredytobiorcy w PLN nie mają tego problemu (jeśli nie liczyć spadku cen nieruchomości). Nawiązując do pomysłów pomocy państwa: uważam to za kolejny przejaw populizmu.