Rafal_WAG
-
Liczba zawartości
26 -
Rejestracja
Rafal_WAG's Achievements
SYMPATYK FORUM (min. 10) (2/9)
10
Reputacja
-
Przed Urzędem Skarbowym najbezpieczniej jest, jeżeli postępujemy zgodnie z prawem i składamy pełne wyjaśnienia na każdą okoliczność . A tak na serio to najpewniejszym rozwiązaniem przy inwestowaniu w nieruchomości i groźbie sporu z fiskusem jest wcześniejsze uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Należy jednak pamiętać, aby rzetelnie opisać przyszły lub trwający stan faktyczny, aby w razie sporu fiskus nie miał się do czego przyczepić. Sam koszt interpretacji jest nie wielki bo raptem 40 zł. Ja zawsze doradzam swoim klientom wystosowanie wniosku, aby jedno ryzyko mniej mieli. Co do uzasadnienia, to w przypadku zlecenia dokonania i koordynowania niezbędnych prac firmie zewnętrznej (jaką np. ja mam okazję prowadzić) fiskus nie ma punktu zaczepienia. Podatnik nie dokonuje czynności opodatkowanych VAT, gdyż nie można mu przypisać działań mających znamiona działalności gospodarczej. Tym samym przy transakcji sprzedaży naliczany jest tylko pcc który jest zdecydowanie niższy. -
A teraz odnośnie opłat administracyjnych, czyli „parapodatków” jak to ładnie zostało określone. Gminy mają możliwość nałożenia zarówno opłat adiacenckich jak i renty planistycznej. darvid ładnie to rozpisał, jeżeli chodzi o kwoty i terminy, a ja postaram się to troszkę uzupełnić. Powyższe opłaty administracyjne są pobierane od wzrostu wartości nieruchomości. W uproszczeniu od szacowanej nowej ceny odejmuję się starą cenę i od uzyskanej różnicy oblicza opłatę. Cena jest określana na podstawie operatu szacunkowego. Poprawność sporządzenia operatu można kwestionować, jeżeli rzeczoznawca popłynie bądź weźmie nieaktualne dane. Jeżeli ktoś pozwolił, aby wycena została sporządzona według nieaktualnych danych, to niestety musi ponosić konsekwencje. Z tego też między innymi wynikała moja sugestia nr 5 z postu z 25-06-2012. Nie jest też tak, że wszystkie gminy pobierają opłatę adiacencką czy rentę planistyczną. Z tego co wiem np. w gminie Piaseczno nie pobiera się opłaty adiacenckiej od podziału, ale może coś się zmieniło. Renta planistyczna zazwyczaj jest, ale obecnie praktyka wskazuje raczej na stawki 5-10%, a nie na maksymalne. Aby wiedzieć z czym mamy do czynienia trzeba przeanalizować stan prawny i wtedy dyskutować o kosztach, bo i od renty planistycznej też się można czasem wykręcić. A co do straszenia , poza gminą do środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości może się też przyczepić US. Parę osób już się przekonało, że podzielenie działek i potem ich sprzedaż może zostać opodatkowane VAT-em i od cen transakcyjnych musieli odjąć 22/23%. Warto też zabezpieczyć się na taką okoliczność.
-
Dużo zagadnień zostało poruszonych, ale postaram się choć kilka kwestii wyjaśnić. A w kilku kwestiach jeszcze postraszyć Może najpierw pozwolę sobie na polemikę. Inwestowanie w nieruchomości przynajmniej na razie jest jedną z najbezpieczniejszych form lokat kapitału. Jak każda inwestycja wiążę się z ryzykiem, ale jest ono nieporównywalnie mniejsze niż przy innych formach lokaty środków pieniężnych. Nie przeczę, iż zwrot z inwestycji może nastąpić dopiero za kilka lat, a z mojego doświadczenia wynika, że mieści się to zazwyczaj w 2/3 latach, choć nigdy nie ma takiej gwarancji! Dlatego zawsze w trakcie rozmowy z klientem pytam się jak pilnie potrzebuje środków i czy akceptuje przedstawioną perspektywę czasową. To nie jest inwestycja na już, która w ciągu tygodnia czy nawet miesiąca może przynieść zysk, jak to się czasem dzieje np. na giełdzie. Nie jest też tak, że opłaty administracyjne zjadają cały zysk i należy się bać w ogóle sprzedaży. Na pewno pomniejszają zysk (o czym zaraz napiszę), ale sytuacje tak drastyczne jak zacytowana przez darvid należą raczej do incydentów niż do reguły. Sam w praktyce też przerabiałem podobny przypadek (gmina chciała opłatę adiacencką za przebudowę drogi, choć swoim działaniem odcięła właścicieli od niej), ale proszę wybaczyć trochę buńczuczny ton z mojej strony, zazwyczaj są to przypadki, zaniedbań właścicieli i podejścia „a może jakoś to będzie”. Nie zawsze oszczędzanie na architekcie / prawniku / inżynierze faktycznie przynosi korzyści. Na tyle co można zaobserwować na rynku zysk z przekształcenia nieruchomości zawsze będzie. Mniejszy czy większy, w dłuższej bądź krótszej perspektywie, ale będzie. Czy warto? To już każdy sam musi stwierdzić i przeliczyć szacując potencjalne koszty i zyski. Ja swoim klientom przed podpisaniem umowy przedstawiam szacunkowe koszty jakie planowane prace mogą pochłonąć i potem staram się tego trzymać. Jeżeli jakieś prace mogą się wymknąć poza kosztorys zawsze o tym informuję i razem analizujemy rozwiązanie problemu.
-
Przede wszystkim należy zadać sobie dwa pytania: 1) Jak szybko chcę uzyskać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości? 2) Jakiego zysku spodziewam się z zainwestowanych w nieruchomość pieniędzy? Jaki zysk by mnie satysfakcjonował? Na powyższe pytania inwestor musi sam sobie udzielić odpowiedzi i dopiero na tej podstawie podejmować dalsze decyzje odnośnie nieruchomości. Z doświadczenia w skrócie mogę podpowiedzieć: 1. przekształcone działki faktycznie nie dają 100% gwarancji, iż będą schodzić jak świeże bułeczki, jeżeli cena za nie będzie wygórowana. Nie mniej zdecydowana większość poszukujących działki pod budowę chce dostać gotowy produkt - kupują działkę i mogą od razu zacząć budowę wymarzonego domu. Są w stanie zapłacić więcej, byleby tylko samemu nie użerać się z administracją i mediami. Na działki bez uzbrojenia zdecydowanie dłużej szuka się kupca. 2. jeżeli potrzebujemy gotówki na już, a nie możemy poczekać około roku do 2 lat na zwrot z inwestycji to nie warto się nawet zastanawiać i sprzedać nieruchomość w takim stanie jak jest. 3. najgorszym pomysłem nie tylko dla kupujących, ale również dla sprzedających jest podział nieruchomości i sprzedanie działek najbardziej oddalonych od drogi publicznej i mediów. Sprzedający często myślą, iż dzięki temu ktoś za nich postawi infrastrukturę, bo jemu będzie zależało bardziej. Niestety takie historie często kończą się ostrymi sporami i zamrożeniem pieniędzy przez obydwu zainteresowanych na długi czas – o czym na forum już kilka osób opowiadało. 4. na działki bez uzbrojenia najlepiej od razu załatwić wszelkie uzgodnienia i naraz ciągnąc wszelkie media. Jest to zazwyczaj znaczna oszczędność kosztów. Warto też pamiętać, że część wydatkowanych kosztów uzbrojenia zostanie nam zwrócona w momencie przejęcia infrastruktury przez dostawcę mediów, jeżeli o to odpowiednio wcześniej zadbamy. 5. pierwszym krokiem jaki bym w tym momencie zaproponował jest podział geodezyjny działki, najlepiej jeszcze przed uprawomocnieniem się uchwały o mpzp. 6. warto skorzystać z usług profesjonalisty, który przeprowadzi cały proces i będzie trzymał koszty w ryzach. Oczywiście polecam usługi mojej firmy – przepraszam za tak bezpośrednią reklamę
-
zawiadomienie o zmiana w danych ewidencyjnych
Rafal_WAG odpowiedział ponury64 → na topic → Prawo i finanse
Zawiadomienie jakie otrzymałeś jest prawdopodobnie podsumowaniem zakończonego postępowania administracyjnego, wynikającego z wnioskowanego wyłączenia z produkcji rolnej działki. Na chwilę obecną nie ma konieczności dostarczania jakichkolwiek dokumentów do organów. Kwestie planistyczno – geodezyjne toczą się odrębnym trybem od zagadnień finansowych. Sąd wieczystoksięgowy z urzędu zmieni w KW oznaczenie działek wchodzących w skład nieruchomości. -
Wybacz ale odpowiedź w największym skrócie brzmi: „To zależy” W znacznej części przypadków najbardziej opłaca się sporządzić umowę wyłącznie o usługę budowlaną, a materiały zakupić osobno, aby móc skorzystać z tzw. zwrotu VAT-u. Nie minie nie zawsze jest to najbardziej korzystne (np. budowa obiektu mieszkalnego wraz z lokalami usługowymi).
-
Co do pomysłu z zakupem i wpisem w KW, aby rozsądnie coś doradzić trzeba zbadać co tam w aktach księgi jest i czemu wpisano ostrzeżenie. Żaden notariusz nie sporządzi nawet aktu notarialnego dopóki taki zapis jest. Prawdopodobnie najpierw trzeba by wyczyścić stan prawny aby móc spokojnie taką nieruchomość nabyć. Z mojej praktyki wynika, że czasem inwestor dogaduje się z osoba której przysługują prawa do działki i po wyklarowaniu sytuacji nabywa z rabatem grunt. Pytanie jednak, czy koszty w tym przypadku nie byłyby zbyt wygórowane aby myśleć o takim rozwiązaniu. Co do pozbawienia własności przez gminę albo inny organ państwowy nawet nieznanego właściciela to raczej nie ma co na to liczyć. Owszem organy państwa mają instrumenty, aby wywłaszczyć kogoś z nieruchomości, ale musi być to jakiś cel publiczny – vide drogi. Z wywłaszczeniem jedynie w celu zabezpieczenia terenu jeszcze się nie spotkałem – choć z pozbawieniem mieszkań za naprawdę uciążliwe sąsiedztwo miałem do czynienia.
-
Sprawa należy raczej do kategorii ciężkich. To, iż w KW jest taki zapis wskazuje raczej, że postępowanie spadkowe, nie mogło się zakończyć z innych przyczyn niż brak porozumienia spadkobierców (prawdopodobnie roszczenia osób trzecich wobec działek). Jeżeli mogę coś podpowiedzieć to nasuwają mi się cztery koncepcje działania w sprawie: - działanie w oparciu o immisje, czyli powództwo cywilne. Nie mniej będzie to czasochłonne i chcąc coś osiągnąć trzeba by było na własny koszt, za przyzwoleniem sądu, postawić odgrodzenie od ulicy i tabliczkę o zakazie składowania odpadków, a potem liczyć że ktoś za to zwróci; - pogadać z domniemanym właścicielem i podpowiedzieć mu że samo płacenie podatków to za mało, aby zasiedzieć. Potrzebny jest widoczny znak, że traktuje daną nieruchomość jako własność. A takim idealnym znakiem na potrzeby sądowego zasiedzenia byłoby właśnie ogrodzenie i postawienie tabliczki; - zgłosić sprawę do wójta / burmistrza, iż stan działki narusza normy ochrony środowiska i wskazane jest podjęcie działań. Pomimo, iż należy to do obowiązków gminy to w praktyce miałem już raz odpowiedzieć przeczącą, iż takie zadania nie są na nich nałożone. Po wskazaniu przepisów, iż jednak są zobowiązani coś zrobić powiedzieli, że w budżecie nie ma pieniędzy na te działania. Z tym trudno polemizować; - zgłosić sprawę na policję wraz ze wskazaniem, iż obecny stan mieści się w dyspozycji art. 72 kw.
-
Najbezpieczniej byłoby wystąpić do urzędu o interpretację zapisów mpzp albo udać się osobiście, ale interpretacja ustna nie zawsze pokrywa się potem z decyzjami. W ciągu 30 dni powinno być wtedy jasne i w razie czego ma się podkładkę, jeżeli by później próbowali robić problemy.
-
O warunki można wystąpić zawsze (nawet nie będąc właścicielem nieruchomości) o ile na danym terenie nie ma mpzp. Pytanie kto poinformował, że nie ma możliwości otrzymania WZ? Prawdopodobną sytuacją jest, iż pierwsza działka otrzymała WZ pozwalającą na budowę domu dlatego, iż umiejscowiona jest bliżej zabudowań. Otrzymanie WZ przez Państwa pozwalającej na budowę domu kiedy w najbliższej okolicy nie ma innych zabudowań może być problematyczne, dlatego sprzedający radził wstrzymać się z wnioskiem do czasu wybudowania domu na działce nr 1.
-
Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!
Rafal_WAG odpowiedział Aa1719499282 → na topic → Prawo i finanse
Sprawa jest problematyczna i raczej bez wizyty w gminie się nie obejdzie – trzeba zobaczyć co planowanie przestrzenne ma do powiedzenia odnośnie tego terenu. Może ten teren został już oznaczony jakoś inaczej. Przepisy stanowią jednak, że jeżeli cmentarz istniał i nikt nie użył tego terenu na inny cel, to nadal powinno się stosować przepisy ustawy o cmentarzach. A co do odległości to nie zawsze 50 m. § 3. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze 1. Odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, od zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego bądź zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych, powinna wynosić co najmniej 150 m; odległość ta może być zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone. -
Wjazd cięzkim sprzętem na budowe przy ograniczeniu na 3,5 tony
Rafal_WAG odpowiedział turalyon → na topic → Wymiana doświadczeń ogólnie
To kierujący pojazdem odpowiada za przestrzeganie zasad ruchu drogowego i ew. na nim spoczywa odpowiedzialność za uszkodzenie drogi. Należy mieć tylko w pamięci, że mając „życzliwych” sąsiadów mogą oni próbować wskazać inwestora jaka osobę odpowiedzialną za zniszczenie drogi. Jest to trudne, ale zdarzają się takie przypadki i warto spojrzeć czy ktoś za bardzo w okolicy nie biega z aparatem. -
Udziały w drodze to jedno. Popytaj jeszcze co tam z mpzp. Jeżeli nie ma można próbować stargować jakieś 2/3% w dół za niepewność – to iż w okolicy są domy nie zawsze przesądza o charakterze budowlanym.
-
Jeżeli są to grunty budowlane to wydzielenie 2 ar działki jest dozwolone. Okoliczność, iż mpzp przewiduje działki o powierzchni 10 ar, świadczy jedynie o tym, iż na mniejszej działce nie można pobudować domu. Nie mniej wydzielenie takiej działki jest prawnie dopuszczalne. Należy skonsultować się w tym przypadku z geodetą. Pomysłem też może być scalenie i podział gruntu, ale to już bardziej skomplikowana procedura.
-
Czyli rozumiem, że zarządca nie dysponuje? Trochę to dziwne, gdyż do obowiązków zarządcy należy posiadanie takiej dokumentacji na wypadek remontów bądź konieczności przebudowy, ale rocznik ’50 może się rządzić innymi prawami. Można spróbować uzyskać „coś” w wydziale architektury / budowlanym starostwa powiatowego.