MieszkanieNaSwoim

Dyskusja pt. co jest lepsze parterówka czy dom z uż. poddaszem jest jak analiza wyższości jednych świąt nad drugimi. Wybór tak naprawdę zależy od trzech rzeczy: powierzchni działki, MPZP (ewe. warunki do WZ) i kwestii gustu. Oczywiście dla niektórych małe znaczenie ma jak ich dom wygląda z zewnątrz, ale patrząc wyłącznie racjonalnie czyt. finansowo to słabo wizualnie dobrany projekt jest nie tylko trudniej sprzedać, ale także zawsze osiąga niższą cenę. Nawet gdy taka sprzedaż nie jest brana pod uwagę to i tak na papierze jest to faktyczna strata. Co do samych kosztów to nieprawdą jest, że parterówka wychodzi taniej lub podobnie - widywałem masę projektów gdzie tylko zwiększone koszty stropu i rozłożystej więźby w parterówce w realizacji przewyższały koszty wykonania stropu, więźby i ocieplenia stropodachu 30 cm wełną przy analogicznej pow. użytkowej domu z poddaszem. A to tylko jeden z licznych punktów, który przy kalkulacji trzeba brać pod uwagę. Powiedzmy, że potrzebujemy 100 m2 pow. użytkowej, grubość ścian pomijamy i tylko takie domy porównujemy. Wtedy już na początku dla parterówki mamy większe koszty bo dla zachowania tej samej wartości pow. biolog. czynnej musimy kupić większą działkę. Jak grunt stoi 100 zł/m2 to mamy kilka tysięcy, ale jak jest np. pod Warszawą gdzie normą są ceny od 1000 zł/m2 to mamy kilkanaście % całej budowy. Tak samo funkcjonalne zaprojektowanie domu dla 4 os. rodziny, z uż. poddaszem z min. dwiema łazienkami tak aby jedna była nad drugą, a ta na parterze była niedaleko kotłowni i kuchni jest bardzo proste i często spotykane. W przypadku parterówki kumulowanie tych dwóch łazienek obok siebie każdy oceni jako niepraktyczne i właśnie dlatego nie za często się to stosuje. Jakie to ma znaczenie? W kosztach dosyć duże: dodatkowy komin wentylacyjny, zwiększona długość instalacji sanitarnych i późniejsze koszty cyrkulacji c.w. Ilość wylanego betonu na fundament, na chudziak, okładzina 2 razy większego dachu blachą czy ceramiką to wszystko są ogromne pieniądze. Jak do tego mają się koszty wykończenia schodów, które za stnd. w dębie wychodzą 15-25 tys. za usługę wraz z materiałem, a które przy samodzielnym wykonaniu nie przekraczają 5 tys. zł? Jeżeli chodzi o zadane pytania to podzielam opinie jajmara aczkolwiek według mnie rezygnacja z jednego balkonu to zysk od 10 tys. zł wzwyż bo oprócz samego szalowania, zbrojenia i betonu, na końcową cenę bardzo duży wpływ ma także izolacja, użyte balustrady i okładziny, a te im lepsze tym droższe. Co do 400 tys. to dużo będzie zależeć od regionu, ale taki dom powinien aktualnie kosztować min 500 tys. zł już z wykończeniem, ale bez szaleństw i z dużym wkładem własnym.

W pełni się zgadzam dlatego napisałem, że każda droga wspólna to potencjalne źródło problemów. Z tym, że z doświadczenia twierdzę, że służebność nie tylko nie wypada w takim wypadku lepiej. ale wręcz odwrotnie. Jak nawet 1 czy 2 współwłaścicieli nie będzie chciało się zgodzić na remont czy poprowadzenie przyłącza to grupa mająca ponad 50% może wystąpić do sądu i z praktyki wiem że w normalnych sprawach sędziowie przychylają się do ich woli. Podobnie z tymi drzewami. W przypadku służebności nie tylko nie masz nic do powiedzenia w powyższych sprawach (czyli nic nie zyskujesz), ale w dodatku jak przyjdzie ci potrzeba dopisania czegoś do tej służebności, bo np. spisana umowa notarialna lata temu była do kitu, to nie tylko będziesz musiał zebrać 100% właścicieli tej drogi=spadkobierców (czyli takie same problemy jak przy współwłasności) ale w dodatku jeszcze będziesz musiał ich poprosić o taką zgodę. Nie będę tutaj zanudzał stertą przykładów ale to naprawdę jest powszechny problem i jeżeli ktoś sądzi że ludzie przy takich okazjach nie szukają łatwego zarobku ten jest w błędzie.

Obiektywnie patrząc odrzucanie "złych intencji" u kogoś kto dzieli działkę na mniejsze z zamiarem sprzedaży=zysku i nie chce partycypować w kosztach budowy przyłącza służącego do obsługi pozostałych jego działek, które w wyniku takiej budowy zyskają jedynie na wartości, jest dosyć interesujące. Nawet zakładając, że starsze kobiety nie mają środków na pokrycie takiej inwestycji to najlogiczniejszym rozwiązaniem wydaje się pomniejszenie ceny sprzedaży o ich udział, a nie udawanie że problemu nie ma. W dodatku gminy nie "przejmują" dróg, nawet jeżeli uchwalony zostaje mpzp. Urząd może, ale nie musi taką drogę odkupić od właściciela, co zdarza się niezwykle rzadko bo zwykle nie ma na to środków. Nie można go sądownie do tego przymusić, chyba że przed uchwaleniem mpzp droga nie była drogą, a wprowadzone zapisy uniemożliwiają lub ograniczają dotychczasowy sposób korzystania z gruntu, co w tym wypadku nie będzie mieć miejsca. Gmina może też taką drogę dobrowolnie przyjąć w darowiźnie, ale tylko pod warunkiem że ktoś taką drogę będzie chciał im oddać za darmo i nie będzie im przeszkadzać wpisana w hipotekę służebność. Jeżeli starsze kobiety nie chcą pozbyć się tej drogi od razu to dlaczego miałyby to zrobić w przyszłości? Co więcej nie mają żadnych spadkobierców, żadnej rodziny? Przecież po ewentualnym podziale majątku też droga będzie miała kilku współwłaścicieli=spadkobierców, z których każdy jeden, na tej samej zasadzie o której piszesz, będzie mógł powiedzieć "veto" i po zawodach. Jest to nawet bardziej prawdopodobne bo każdy z nich będzie chciał coś zarobić, a im więcej ich będzie tym jakakolwiek zmiana, utrzymanie tej drogi, zrobienie oświetlenie itp. będzie droższe i trudniejsze.

Każda droga wspólna to potencjalne źródło problemów i zatargów ponieważ ludzie przyzwyczajeni są do tego, że za drogi nic się nie płaci - ktoś je konserwuje, remontuje, odśnieża, a my tylko po nich jeździmy. Tymczasem w przypadku dróg prywatnych wszystkie te koszty trzeba pokrywać z własnej kieszeni, a są to niemałe sumy bo np. zwykłe utwardzenie krótkiej i wąskiej uliczki to min. kilkadziesiąt tysięcy złotych. Generalnie współudział jest korzystniejszy i zwykle daje większe nadzieje na uczciwe podejście sprzedawcy w przyszłości, zwłaszcza gdy wysokość takiego udziału jest określana proporcjonalnie (czyli np. do 5 działek jest po 20% udziału w drodze). Niezależnie jednak od tego czy jest to służebność czy współudział, to pierwsi kupujący i tak będą w najgorszej sytuacji, bo zawsze całość kosztów będzie spadała na nich. Kto spodziewa się, że po zimie otrzyma rachunek na 7 tys. zł za odśnieżanie? W przypadku służebności można się w sądzie bronić, że koszty powinny być płacone jedynie do wysokości faktycznego korzystania z części służebności (czyli. np. początkowych 20 m drogi, a nie jej całości), jednak zdarzają się orzeczenia mówiące o tym że ważna jest już potencjalna możliwość korzystania z całej drogi więc należy się za całość. W przypadku współudziału płaci się zawsze do jego wysokości, a nie 100%. Także w przyszłości gdy sprzedanych udziałów jest już ponad 50% są większe szanse na zmianę sposobu utrzymania drogi jeżeli coś nam i reszcie sąsiadów nie będzie odpowiadać. W przypadku służebności nawet jeśli wszystkie działki zostaną sprzedane ich właściciele w kwestii drogi nie będą mieli nic do powiedzenia. Po za tym umowa służebności jak każda umowa cywilna powinna być bardzo dobrze spisana, a zwykle notariusze traktują ją jako temat poboczny do umowy kupna-sprzedaży i ograniczają się do jednego zdania w stylu "bezpłatna służebność przechodu, przejazdu i dostawy mediów". Nic o kosztach utrzymania, obowiązkach właściciela, dopuszczalnym tonażu itp. Wtedy zwykle właściciel jest w lepszej sytuacji bo czego nie wymyśli to użytkownicy i tak będą musieli za to zapłacić, chyba że udowodnią iż poniesione koszty nie były konieczne i przekraczają bieżące utrzymanie. W praktyce zrobić to jest bardzo trudno bo choć wywrotka żwiru może kosztować 1,5 tys. zł to już usługa "naprawy nawierzchni" może wynieść 10 razy tyle...

Mimo, że temat jest stary postanowiłem napisać swoje 3 grosze, ponieważ dalej jest wysoko w wyszukiwarce. Uczciwie wyceniony montaż kilka lat temu to było 100-150 zł za drzwi netto przy montażu kilku sztuk. Jeżeli ktoś za jednym razem brał więcej niż 10 cena potrafiła spaść nawet poniżej tych 100 zł, ale to były wyjątki. Ile realnie montaż powinien kosztować dzisiaj? 150 max 200 zł netto za sztukę, 250 zł za naprawdę trudne zlecenia. Osobiście nie znam zawodu w którym przez ostatnie lata wynagrodzenia wzrosłyby o ponad 200%, więc moim zdaniem aktualny cennik wynika wyłącznie z pazerności i wykorzystywania bieżącej sytuacji podatkowej na niekorzyść klienta. Dzisiaj w Warszawie min. stawka za sztukę to 220 zł netto, normą jest 250 zł netto, ale tylko pod warunkiem że drzwi wstawiane są do przygotowanego otworu i wyłącznie na pianę. Jeżeli trzeba przyciąć opaskę np. po długości, zastosować dodatkowe mocowania itp. to za każdą taką zmianę płaci się extra 50-70 zł netto. Jeżeli ktoś zamawia tylko 2 sztuki potrafią krzyknąć za prosty montaż i 350 zł netto od skrzydła. Od razu uprzedzam: proszę nie pisać bzdur "załóż własną firmę to zobaczymy" albo "cena zawiera ryzyko uszkodzenia czy extra robociznę". Dla konkretnego przykładu: nie raz widywałem przycinane opaski przez "speców" liczących za to ponad 50 zł. W 99% odpryski okleiny czy farby kwitowane były stwierdzeniem typu "to taki materiał" albo "lepiej tego się nie da zrobić". Nigdy nie zdarzyła mi się sytuacja aby wykonawca w momencie uszkodzenia takiej opaski wymienił ją na swój koszt więc żadnego ryzyka po jego stronie tutaj nie ma. Co więcej w profesjonalnej stolarni gdzie tnie się niemieckimi obrabiarkami i to beż żadnych szczerbień w laminacie mb kosztuje kilka złotych więc nawet doliczając transport podawana cena jest abstrakcyjna. No ale większość ekip nie ma dostępu do takich pił, a swoją solidność "gwarantują" obowiązkiem zapłaty za usługę z góry, co już jest istnym kuriozum. Skąd się to wszystko bierze? Otóż większość zamówień realizowana jest w tzw. mieszkaniówce, gdzie jeszcze kilka lat temu klient miał wybór: albo brał materiał na 22% i odliczał sobie od podatku różnicę do 7% albo brał materiał z usługą. Wtedy nikt za montaż nie przewalał bo rynek szybko weryfikował takie zapędy i klient brał jedynie sam towar. Dzisiaj nie ma wyboru bo z obniżonej stawki na 8% może skorzystać jedynie w przypadku zamówienia usługi z materiałem. W efekcie jeżeli ktoś np. zamawia 15 szt. drzwi za 20 tys. netto to różnica wynosi 3tys. zł. i tutaj w grę wchodzi zimna kalkulacja: czy jeżeli krzykniemy 250 x 15 = 3750 zł (4050 brutto) to będzie już za dużo czy nie? No jeżeli klient miałby wybór to pewnie tyle by nie zapłacił, ale jak weźmie bez usługi to na wstępie i tak ma te 3 tys. w plecy. Więc siedzi i liczy że montaż go tak naprawdę kosztuje "jedynie" 1050 zł i w większości przypadków się decyduje. Stąd nawet dodatkowe doliczenia zwiększające wynagrodzenie o np. kolejne 500 zł nie wpłynie na zmianę jego decyzji. Nie ma to jednak nic wspólnego z realną wartością takiej usługi, a po odliczeniu materiałów, podatków, kosztów transportu itd. osiągane w ten sposób stawki za roboczogodzinę nie mieszczą się w żadnym operacie. Doszło nawet do sytuacji że prosty montaż drzwi w ciepłym mieszkanku wyliczany jest drożej niż montaż drzwi balkonowych, znacznie cięższych i trudniejszych do obsadzenia i to w o wiele gorszych warunkach.Dlaczego? Bo drzwi wewnętrznych sprzedaje się znacznie więcej, znacznie łatwiej i w większości przypadków mniej świadomemu klientowi niż komuś kto np. buduje cały dom i liczy grosz do grosza. Tyle, że to się powoli zmienia ponieważ coraz więcej małych firm ogólnobudowlanych staje się płatnikami VAT-u bo to im się bardziej opłaca, a wtedy za taki montaż z łatwością można umówić się z nimi na połowę powyższej ceny, bo np. żaden glazurnik nie zarobi 2 tys. w ciągu jednego dnia. Co się tyczy samej gwarancji to w większości przypadków ekipy z salonów niczym się nie różnią i wcale nie jest łatwiej od nich coś uzyskać jeżeli wystąpią problemy z materiałem.