Problem - waska dzialka i nieugieci sasiedzi

[Warez]

Witam, mam problem a raczej moi rodzice, maja waska dzialeczke 12m na ktorej stoi nieduzy domek wybudowany dawno temu problem polega na tym ze chcieli by sie przeprowadzic do niego ale zeby mozna bylo normalnie funkcjonowac to trzeba zrobic dobudowke bo niestety ale brakuje troche powierzchni uzytkowej i niebylo by nic w tym problematycznego gdyby nie sasiedzi a raczej jeden sasiad od ktorego strony dom musialby stac blizej granicy niz przewiduja przepisy a sasiad niechce wyrazic pisemnej zgody, obecny domek stoi 2m od ich granicy i tego nam nie zabiora ale chcielismy zrobic dobudowke w lini no bo jednak 12m szer. dzialki to niewiele a zmniejszajac szerokosc domku nam sie nie usmiecha bo i tak on juz jest dosc "ciasny", jezeli chodzi o dlugosc dzialki to niczym sie nie musimy przyjmowac bo jest znacznie dluga, co mozemy zrobic w takiej sytuacji aby jednak postawic dobudowke 2m od granicy z sasiadem ? dodam ze prawdopodobnie maja jakies "wtyki" w jakism urzedzie u mnie w miejscowosci co dodatkowo moze utrudnic sprawe, aha i dodam ze obecnie od "ich" strony ida jeszcze schody zewnetrzne na poddasze i sa drzwi na ich strone ale to w "starym" bydynku a dobudowke mozemy zrobic bez rzadnych "dziur" na ich strone no i te schody z drzwiami zlikwidowac bo zrobilibysmy schody wewnetrzne, aha a przesowac sie do drugiego sasiada nie mozemy bo tam jest/bedzie dojazd do garazu

 

Pozdrawiam

[Nefer]

Zgoda sąsiada nie jest potrzebna (czasem dobrze użyć wyszukiwarki - prawy górny róg )

 

 

Kiedy można budować przy granicy

 

 

Oprócz standardowych odległości – 3 lub 4 m od granicy – prawo przewiduje też kilka wyjątków, które pozwalają na zbliżenie budynku do działki sąsiada. Przepisy w tym zakresie często się jednak zmieniają.

 

Od 27 maja 2004 r. obowiązują zmienione przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wprowadzone zmiany dotyczą między innymi usytuowania budynku i miały ułatwić budowę na wąskich działkach, wprowadziły jednak całkowitą dowolność dla urzędników w decydowaniu o tym, jak można postawić dom.

 

 

 

Standardowe odległości

Nie uległy zmianie standardowe odległości od granicy działki, w jakich można postawić dom. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek należy sytuować w odległości od granicy nie mniejszej niż:

 

3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów lub jeśli otwór w ścianie jest wypełniony luksferami ,

4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Jeśli budynek będzie miał wysunięte gzymsy lub okapy, nie mogą one pomniejszać odległości od granicy o więcej niż 0,8 m. Natomiast balkony, galerie, werandy, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy mogą pomniejszać odległości od granicy najwyżej o 1,3 m.

 

Co jednak zrobić, gdy budynek nie będzie stał równolegle do granicy? Nowelizując rozporządzenie, autorzy zlikwidowali przepis, który mówił, jak w takiej sytuacji postępować. Należy jednak przypuszczać, iż odległości w przypadku ściany bez otworów będą liczone tak jak do tej pory, czyli standardowe 3 m liczy się od tej części domu, która będzie najbliżej granicy (czyli od najbliższego granicy narożnika, ryzalitu, wykusza).

Nowe przepisy precyzują natomiast, jak liczyć odległości w przypadku ściany z otworami. Otóż gdy w ścianie są okna lub drzwi, trzeba zachować odległość 4 m od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego do granicy działki. Przy nierównoległym do granicy usytuowaniu budynku pozostała część ściany (mur bez otworów) nie może stać bliżej niż 3 m do granicy działki.

Również w przypadku okien połaciowych odległość od zewnętrznej krawędzi otworu okiennego do granicy działki nie może być mniejsza niż 4 m.

 

Gdy działka jest wąska

Przepisy § 12 ust. 3 rozporządzenia przewidują dwie sytuacje, w których pełna ściana budynku może stanąć w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy. Jest to możliwe, gdy:

 

wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

nie można zachować odległości 3 m ze względu na rozmiary działki.

W obydwu wymienionych przypadkach możliwość przybliżenia domu do granicy nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce, choć niewątpliwie okoliczności te będą brane przez urzędników pod uwagę przy wydawaniu pozwoleń na budowę.

Niestety, przepisy nie precyzują, jakie rozmiary działki nie pozwalają na zachowanie standardowej odległości. Jest to kryterium płynne, dlatego możliwość uzyskania pozwolenia na usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub przy granicy będzie zależała od uznania urzędnika. Dla jednego zbliżenie budynku do granicy będzie uzasadnione na działce o szerokości nie większej niż 10 m, dla innego nawet działka o szerokości 20 m może się okazać zbyt wąska.

Są też jednak korzyści z wprowadzenia takiego przepisu. Pozwala on bowiem wydać staroście pozwolenie na nietypowe usytuowanie domu bez konieczności uzyskiwania upoważnienia ministra infrastruktury, co znacznie oszczędza czas.

 

Gdy dom sąsiada stoi blisko

Znowelizowane przepisy dopuszczają też usytuowanie budynku ścianą bez otworów:

 

w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy lub

bezpośrednio przy granicy,

pod warunkiem że po drugiej stronie granicy stoi już podobnie usytuowany budynek (czyli w odległości mniejszej niż 3 m lub w ostrej granicy działki) lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę takiego budynku.

Gdy budynek ma stanąć przy samej granicy, powinien przylegać do ściany istniejącego budynku. Oznacza to zatem, że ściana przy granicy nie powinna być dłuższa niż ściana domu sąsiada. W nowych przepisach nie ma natomiast ograniczeń co do wysokości takiej ściany ani wieńczącego ją dachu. Może być ona zatem wyższa niż w już istniejącym domu, ale jej rozmiary nie mogą naruszać przepisów dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia budynków.

 

Jeśli dom sąsiada stoi w granicy, możemy nasz do niego „dostawić”. Jeżeli jego dom jest nieco odsunięty od granicy, naszego nie możemy zbliżyć bardziej. Pamiętajmy jednak o tym, że odległość nowego budynku od granicy nie może być mniejsza niż 1,5 m. Taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany, umożliwiać jej remont i konserwację.

 

 

 

Podstawa prawna:

 

art. 9 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. nr 106, poz. 1126 z późn. zm.)

§ 12 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. nr 75, poz. 690, zm. Dz. U. z 2004 r. nr 109, poz. 1156)

[Warez]

przeczytalem ten artykol, dzieki, ale czy sasiad w jakis sposob skutecznie nie zablokuje mi mozliwosci budowy blizej niz 3m (sciana bez otworow) majac jakies tam znajomosci w urzedzie ?

 

i tak sie dopytam bo mowa o tym w sumie w artykole ale roznie to sie ma do rzeczywistosci, sasiad ma wybudowany w granicy szereg budynkow gospodarczych czy co to tam jest niewazne ale stoi normalnie wymorowany budynek dosc dlugi a wysoki 2,5-3m mniejwiecej czy w takim wypadku moge sie do niego "dostawic" domem ktory bedzie jednak wyzszy ?

 

dorzuce taka dosc smieszna "mapke sytuacyjna" robiana na szybcika wiec sie nie smiac

kolor zielony - obecny domek, granatowy - budynki na dzialce sasiada, linia czarna - granice dzialki

 

http://wgrajfoto.pl/pokazfoto/img0408/min_11116b20.jpg

[Małgosia38]

Przeczytałam ten wątek, ponieważ sprawa do niedawna była mi bliska.

Ale ja byłam tą "złą" stroną, która skutecznie doprowadziła do zablokowania pomysłu sąsiada na zbliżenie się do mojej granicy. Wygrałam tylko dlatego (po licznych odwołaniach), że mimo iż działka sąsiada jest stosunkowo mała istniała możliwość takiej zabudowy, która nie kolidowałaby z zachowaniem przepisowych, czyli 3 i 4 m odległości od granic. Nie możesz patrzeć na ten problem tylko od strony co by Tobie pasowało i jak byłoby najwygodniej - tak jak próbował to zrobić mój sąsiad. Ze szkicu wynika, iż możesz swój dom rozbudować w taki sposób, by również nie ingerować w odległości z działkami sąsiednimi.

[Nefer]

NIkt nie wie jak daleko sięgają ręce sąsiada. TO się okaże.

Może Cię blokować, odwoływać się , składać protesty - do bólu.

Tak to jest.

[Warez]

Przeczytałam ten wątek, ponieważ sprawa do niedawna była mi bliska.

Ale ja byłam tą "złą" stroną, która skutecznie doprowadziła do zablokowania pomysłu sąsiada na zbliżenie się do mojej granicy. Wygrałam tylko dlatego (po licznych odwołaniach), że mimo iż działka sąsiada jest stosunkowo mała istniała możliwość takiej zabudowy, która nie kolidowałaby z zachowaniem przepisowych, czyli 3 i 4 m odległości od granic. Nie możesz patrzeć na ten problem tylko od strony co by Tobie pasowało i jak byłoby najwygodniej - tak jak próbował to zrobić mój sąsiad. Ze szkicu wynika, iż możesz swój dom rozbudować w taki sposób, by również nie ingerować w odległości z działkami sąsiednimi.

 

no nie sadze aby mozna bylo u mnie dobudowac reszte domu tak aby on byl uzyteczny a jednoczesnie zachowujac przepisy (3m,4m) bo odejmujac z kazdej strony dzialki po te 3m (sciany bez okien) to zostaje mi ze moglbym postawic dom o szerokosci 6m no i jedynie budowac sie w gore w takim wypadku mam sobie "wiatrak" wybudowac ? ten szkic jest pogladowy w rzeczywistosci jest o wiele ciasniej a dotyczyl on tylko dobudowania sie do tych budynkow sasiada ktore stoja w miedzy czy to ma sens i czy wogole moge to zrobic itp.

[Małgosia38]

Nikt na tym forum nie przesądzi, czy Ci się uda wybudować dom w granicy, czy nie. Wierz mi, że i bez "wtyk" można zblokować pozwolenie na budowę w granicy, czego jestem żywym przykładem. I nie chodzi tu o złośliwość, czy psucie stosunków dobrosąsiedzkich ale o banalne prawo do odrobiny przestrzeni, intymności i odpowiedniego nasłonecznienia własnego domu oraz działki. Tym bardziej jeśli dom ten stoi w przepisowych odległościach. Nie proś sąsiada o zgodę, bo ona nie ma żadnej mocy prawnej, niczego Ci nie zagwarantuje i do niczego się nie przyda. Udaj się do starostwa, przedstaw sprawę i tam zasięgnij informacji.

[sSiwy12]

dotyczyl on tylko dobudowania sie do tych budynkow sasiada ktore stoja w miedzy czy to ma sens i czy wogole moge to zrobic itp.

Moim zdaniem nie mozna tu mówić o "dobudowaniu sie" do sasiada, bo nie będzie spełniony warunek "ściana w ścianę".

A dlaczego nie chcesz dobudowac na tych 5m (odległość od narozników budynków) po długości działki? Myślę, ze problemu by nie było (i to bez znajomosci i zgody sasiada )

[Warez]

nie no chcielismy dobudowac te 5m wzdluz lini domu ktory juz tam stoi ale niestety teraz on stoi 2m od granicy a wg. przepisow musi byc 3m (sciana bez okien) no i na ta chwile musilibysmy uskoczyc 1m (poniewaz sasiad sie niezgadza na 2m) ale pozniej zastanawiam sie czy po dobudowaniu tych 5m "korytarza" moglibysmy sie "rozszerzyc z budowa az wlasnie pod te jego budynki gospodarcze (murowane nie zadne z desek itp) ktore stoja juz w granicy i sa wys. okolo 2,5-3m, wg. artykolu ktory byl przytoczony wczesniej wynika za mozna stawiac budynek w miedzy jezeli na dzialce sasiada tez stoi juz budynek i niekoniecznie"moj" musi byc tejsamej wysokosci ale moze byc nawet wyzszy, dobrze to rozumuje z tego artykolu ?

[archei]

Witam, mam podobny problem a właściwie to zamierzam sobie go zrobic mam okazje kupić dzialke w atrakcyjnej lokalizacji ALE!

działka jest bardzo wąska ma ok 15 m szerokości powstała ona z podzielenia na pól większej działki wraz z domem, ma ona swoja księgę wieczysta, na cześć działki która chce kupić stoi kawałek domu który został podzielony

 

mam do Was takie pytanie czy po zburzeniu tego kawałka domu będzie można cos nowego postawic przylegajacego do starego domu, czy bedzie wogole go mozna zbuzyc skoro teoretycznie jest to tylko czesc calego domu

 

czy aby cos zbudowac na tej działce trzeba bedzie zachowac ustawowy odstep 4m, czy macie moze jakies porady dla poczatkujacego inwestora.

[Warez]

... działka jest bardzo wąska ma ok 15 m szerokości ...

 

jezeli twoja jest BARDZO waska (15m) to jak mam nazwac swoja (12m) chcialbym miec te 3m wiecej w szerokosci a moje problemy by sie skonczyly i moglbym mieszkac moze w malym ale przytulnym domku