Dom na działce pod usługi turystyczne+problem z szerokością

[gipsy2]

Witam,

 

Posiadam działkę 10ar która wedle planu zagospodarowania jest przeznaczona pod usługi turystyczne z dopuszczeniem usług handlu,gastronomii,sportu. Działka jest długa na około 48m i szeroka na 22m. Częśc z lewej strony działki będzie zabrana na drogę (około 7m z szerokości 22m) , części środkowa (także około 7 metrów) przeznaczona jest na tereny zielone i parking , reszta działki (także około 7,5 metra) przeznaczona jest pod zabudowę pod usługi turystyczne czyli mogę tu postawić budynek.

 

Z tego wynika że teren pod zabudowę ma tak jak wyżej wspomniałem około 7,5 metra. Te 7,5 metra to odległość od granicy od sąsiada do nieprzekraczalnej lini zabudowy,która oddziela teren możliwy do zabudowy od terenu na parking i zieleń. Jeśli chciałbym postawić budynek to oczywiście musiałbym się generalnie odsunąć 4 metry (gdy są okna) lub 3 metry (gdy nie ma okien) od granicy. Budynek musiałby mieć wymiary : szeroki na 3,5 metra (gdy cofnę się 4 metry od granicy) lub 4,5 metra (cofiąc się 3 metry od granicy). Długość budynku może mieć w tych dwóch przypadkach nawet około 40 metrów .

 

Jak sami Państwo widzą, działka jest bardzo niekorzystna bo nieprzekraczalna linia zabudowy oraz konieczność odsunięcia się od granic powodują że faktycznie pod budowę jest budynek o szerokości 3,5 lub 4,5 metra. Moje pytanie : czy jest szansa wybudować się bliżej granicy? Wiem że można (najczęściej dla działek poniżej 15m szerokości) ,ale mój przypadek jest szczególnie "wąski" więc czy mam szanse? Akurat plan zagospodarowania wogule nic nie wspomina na temat odległości budynku od granic(y).

 

Jeśli takie szanse są to na tej działce chciałbym postawić dom jednorodzinny. Czy jest wogule taka możliwość? Oczywiście plan teoretycznie nie dopuszcza zabudowy mieszkaniowej bo działka jest pod usługi turystyczne,ale jeśli zastosowałbym taki patent ,że postawię dom a jeden pokój lub dwa formalnie poświęce na np. wynajem lub do przenocowania dla gości. Wtedy formalnie byłby to budynek dla obsługi gości, ale praktycznie bym w nim sobie mieszkał. Dodam że w planie zagospodarowania nie jest nic sprecyzowane czy ma na tej mojej działce powstać ma np. hotel czy pensjonat itp. Poprostu jedynie napisali że jest to działka z głównym przeznaczeniem pod usługi turystyczne. A czy np. mogę też postawić domek letniskowy? Ja np. uważam że sam sobie wtedy bym służył usługę turystyczną i bym w nim zamieszkał .... a domek letniskowy postawić w wielkości domu...

 

Zakładając że da się rozwiązać moje dwa problemy tj. :

-przysunąć się bliżej granicy (bo mi nawet starczy domek szeroki na np. 5,5 metra)

-prawne ominięcie planu zagospodarowania tj. wystawienie domu jednorodzinnego gdzie formalnie jeden lub dwa pokoje będą pod działalność usługową turystyczną np. noclegi dla podróżujących)

To moje pytanie brzmi : A co się stanie gdy gmina zgodzi się na powyższe dwa moje problemy ,zaś ja po roku np. oficjalnie zbankrutuję i zamknę działalność. Co wtedy? Generalnie budynek stanie się naprawdę budynkiem jednorodzinnym mieszkalnym i tym samym juz absolutnie nie będzie zgadzał sie z planem zagospodarowania.

 

Niestety kupiłem taką działkę przez nieuczciwe biuro nieruchomości (chciałem kupić normalną działkę pod zabudowe jednorodzinną) , niestety nie dopilnowałem formalności i wprowadzony w błąd podpisałem akt notarialny. Z biurem nie mam rzadnych szans ,a działka z racji swoich ograniczeń jest bardzo trudno zbywalna więc próbuję coś wymyśleć ...

 

Dziękuję za pomoć

 

Pozdrawiam , Łukasz Staniek

[Nefer]

gipsy2

WITAJ, nim zapytasz, poszukaj odpowiedzi - to pod Twoim nickiem

 

W kwestii turystycznej myślę, że chyba Twoja teoria jest mocno przekombinowana ...

 

A propos odległości :

http://forum.muratordom.pl/problem-waska-dzialka-i-nieugieci-sasiedzi,t128934.htm

[dusia2006]

Trudna sprawa, Nefer ma rację, na zabudowę mieszkaniową wg mnie nie masz szans ani miejsca , ew może w planie jest możliwość budowy tych usług z częścią mieszkalną towarzyszącą, ale chyba Ciebie to nie urządza.

Moja rada wystąp o odszkodowanie bo masz do niego prawo, może działka zamienna byłaby rozwiązaniem

http://forum.muratordom.pl/plan-zagospodarowania-przestrzennego,t124622.htm?highlight=odszkodowanie

[oskar0259]

Rzeczywiście, musiałeś być chyba głuchy, gdy notariusz czytał akt notarialny, zwłaszcza w tej części, która wspomina o przeznaczeniu nieruchomości.

No, ale co się stało, to się nie ostanie.

Kombinowanie teraz na niewiele się zda. Może uda Ci się postawić jakiś kiosk gastronomiczny, może nawet, za zgodą sąsiada i przy przymknięciu oczu przez wydającego pozwolenie uda Ci się zbudować coś większego, pod pozorem budynku na działalności turystyczną, ale faktycznie mieszkalnego. Ale czy uda Ci się w nim zamieszkać z formalnym zameldowaniem? Trudno będzie .

Proponuję jeszcze raz obejrzeć dokumenty: umowy z agencją nieruchomości (pośrednictwa i przedwstępną), przypomnieć sobie jakie dokumenty widziałeś (tzn. podpisałeś jakiś dokument, że widziałeś, np. wypis z planu zagospodarowania).

Jeśli w dokumentach agencji nie ma "kwitu", że poinformowała Cię o przeznaczeniu nieruchomości, to śmiało zgłaszaj roszczenie. Jeśli nie była to "agencja krzak", tzn. prowadzona przez kogoś, kto nie ma licencji, to ewentualne Twoje roszczenia pokrywa zakład ubezpieczający pośrednika od odpowiedzialności cywilnej, a nie sam pośrednik. Jeśli był to "krzak" (i osoba sprawująca nadzór "merytoryczny" nad agencją nie miała ani licencji pośrednika, ani ubezpieczenia) w zasadzie jesteś bezbronny (właściciel biura może nie mieć żadnego majątku).

A co do działki zamiennej. Pośrednik nie dysponuje zasobem nieruchomości. On tylko uczestniczy w procesie sprzedaży nieruchomości innych osób. Stąd raczej nie masz szans na to, że "wyciągnie on z rękawa" jakąś ciekawą (tj. pełnowartościową) działkę.

Jeśli pośrednik jest ubezpieczony, a wina leży po jego stronie (tj. nie poinformował Cię, bądź nie ma podpisanego przez Ciebie dokumentu, że zostałeś poinformowany o przeznaczeniu działki) wyjściem dla niego będzie "oddanie Cię" w ręce ubezpieczyciela. Na ile ewentualne odszkodowanie będzie cię satysfakcjonować? Nie wiem. Jest jednak faktem, że klienci coraz częściej korzystają z tej drogi. O KOZ-ie (komisji odpowiedzialności zawodowej) dla pośrednika nie wspomnę szerzej, bo nie znam szczegółów

[pjr]

I nawet jakby udało by się wcisnąć coś co moglo by spełniać funkcje domu jednorodzinnego to i tak pozostaje problem podatków. Za budynek usługowy podatek od powierzchni użytkowej to ok. 19 zł/ 1m kw. Za powierzchnie mieszkaniowe budynku to ok. 0,55 zł/ 1 m kw.

[Nefer]

A prowadzenie odpowiedniej działalności gospodarczej ? Czy nie jest wymagane rejestrowanie ? To chyba nie będzie proste...

[dusia2006]

Oskar ja raczej myślałam o skorzystaniu z

Art. 36. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,część działki zabrana pod drogę i pas izolacyjny, dałoby się???

1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części, w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości

może żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części, albo

3) zamiany nieruchomości na inną

 

gipsy2 a ta działka pod takie usługi na pewno nie jest atrakcyjna? nie będzie chętnych?? taka działka z panem zagospodarowania i takimi ustaleniami to zazwyczaj skarb

[oskar0259]

Dusiu, raczej nie da się skorzystać z tego przepisu. A jeśli tak, to pod jednym warunkiem: że przeznaczenie działki przed uchwaleniem MPZP było korzystniejsze niż obecnie. Pisząc "korzystniejsze" mam na myśli np. przeznaczenie jej pod budownictwo mieszkaniowe. Jeśli tak było, to rzeczywiście, po "pocięciu" nieruchomości na różne strefy (droga, parking, wreszcie usługi turystyki) mogło mieć miejsce obniżenie wartości. Piszę "mogło", bo ostateczny rachunek zależy od wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wg dwóch sposobów użytkowania: przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu i porównania otrzymanych wartości. Jeśli spadłą, rzeczywiście ma zastosowanie art. 36, łącznie z zapisem o działce zamiennej.

Ale zapewne sytuacja jest mniej obiecująca: na tym terenie nie było planu, albo, jeśli był, to przeznaczenie tego terenu określono jako rolne lub tereny zielone. Jeśli tak, to niezależnie od tego, jak to wygląda w opinii założyciela tego wątku, wartość działki... wzrosła, a nie spadła. Co prawda niezgodnie z potrzebami właściciela, ale czy gmina, broniąc się przed odszkodowaniem, będzie w to wnikać? I będzie w to wnikał sąd, do którego w trybie odwoławczym trafi sprawa? Śmiem w to wątpić. I w tej sytuacji raczej o zastosowaniu art. 36 nie ma co marzyć...

[gipsy2]

hmmm...

 

Szczerze powiedziawszy to niewiem co robić. W najgorszym razie działkę zostawie w międzyczasie starająć się ją sprzedać za normalną cenę. Kto wie jak będzie w przyszłości, bo w mojej wsi zaczyna brakować działek (a dużo osób chce tu mieszkać z racji najbardziej dochodowej kopalni węgla w Polsce).

Skoczę jeszcze w wizytę do architekta,ale powiem szczerze że najpierw zacząłbym od takiego zwykłego, a później z chęcią bym poszedł do kogoś na szczeblu wojewódzkim.

 

Co do postów powyżej, z gminą sądzić się trudno ... są tam układy, z resztą nawet my się znamy z większością urzędników więc nie ma co kotów stawiać.

 

Nadal z chęcią posłucham dobrych rad co do mojej działki. Generalnie prawda jest taka że nie widzi mi się stawianie budynku typowo pod usługi - raz że mnie nie stać bo narazie mieszkami z teściową i trzeba się od niej jak najszybciej wyprowadzić ...

 

Pozdrawiam

[oskar0259]

Pozostaje Ci więc roszczenie wobec agencji nieruchomości (jeśli rzeczywiście zostałeś oszukany, a nie "wdepnąłeś" w ta sytuację z własnej woli lub z własnego niedbalstwa).