mieszkanie pod wynajem- jak to załatwić

[kasiola]

Planuję zakup mieszkania w miejscowości turystycznej, chciałabym wynajmować je turystom w wakacje ,ferie itd...

Jak formalnie to załatwić ,żeby zalegalizować taki wynajem ?

Czy trzeba zgłosić działalność? Jak rozliczyć sie z fiskusem z tego przychodu?

Proszę o pomoc.

[M GR]

Działalności gospodarczej nie musisz rozpoczynać do tego celu. Możesz rozliczać się z US od podatku dochodowego na zasadach ogólnych tj. według skali lub w formie ryczałtu (8,5% do 4tyś euro rocznie, od nadwyżki 20%). Kwestia kalkulacji, która z metod spowoduje, że zapłacisz mniejszy podatek. Przy ryczałcie nie możesz odliczać kosztów uzyskania przychodów. W obu przypadkach zaliczki na podatek wpłaca się miesięcznie. Z tym, że przy ryczałcie możesz wybrać kwartalne rozliczenie, ale tylko (teraz) jeśli rozpoczniesz wynajem od nowego roku i zgłosisz to do US.

[kasiola]

Dzięki za odpowiedź.

A jak udokumentować taki przychód ? Jaki dokument poświadcza otrzymanie pieniędzy od wynajmujacego - jakaś faktura, kp ?

[ZUZEK]

Nie prowadząc działalności gospodarczej nie możesz wystawiać faktur. Wystarczy pisemne pokwitowanie, którego forma będzie zadowalała przede wszystkim najemcę oraz wynajmującego (czyli Ciebie). Przychód w najmie powstaje w dniu zapłaty.

[kasiola]

a jeśli prowadzę działalność ,tylko handlową ,nie związaną z wynajmem ?

czy muszę oficjalnie w urzędach poszerzać rodzaj działalności?

[ZUZEK]

Jeżeli lokal nie stanie się składnikiem majątku związanym z prowadzoną przez Ciebie działalnością gospodarczą to nie. Tylko dodatkowy problem - jak z VAT z tytułu prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.

[M GR]

Jeżeli lokal nie stanie się składnikiem majątku związanym z prowadzoną przez Ciebie działalnością gospodarczą to nie. Tylko dodatkowy problem - jak z VAT z tytułu prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.

 

Wynajem mieszkań zwolniony jest przedmiotowo z podatku VAT.

[kasiola]

Mieszkanie chcę kupic "prywatnie" - nie na firmę.

 

Czy wobec tego mam wystawiać wynajmujacemu fakturę z ramienia firmy (z Vatem zwolnionym) i rozliczać miesięcznie podatek dochodowy w zaliczkach co miesiac ?

 

Czy może wystawiac prywatnie (nie na firme) pokwitowania odbioru wpłat i doliczyć to do przychodu w zeznaniu rocznym ?

 

Pomożcie, proszę.

[ZUZEK]

Zgadza się, wynajem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, ale według mnie, jeśli składasz VAT-7 z działalności gospodarczej, obrót z najmu powinnaś wykazać (oczywiście jako zwolniony) w deklaracji a co dalej za tym idzie mogłabyś wystawiać faktury ze stawką 0%.

[sSiwy12]

1.Przychody z tytułu wynalmu lokali osiagane przez podatnika nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (czyli prywatnie) moga być opodatkowane na zasadach ryczałtu lub zasadach "ewidencji".

Przychodów tych nie łączy sie z innymi przychodami - sa rozliczane osobno.

Wybór co do zasady rpzliczania przychodu z wynajmu należy do podatnika - ma wybór - niczym nie ograniczony.

2. Każda osoba fizyczna może wystawiać tzw. Rachunki - nie musi prowadzić działalności gospodarczej.

3. Tu Ustawa regulujaca te sprawy http://www.pskp.pl/html/kadry_poradnik_ryczalt_02.html

 

Pozdrawiam

[kasiola]

1.Przychody z tytułu wynalmu lokali osiagane przez podatnika nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (czyli prywatnie) moga być opodatkowane na zasadach ryczałtu lub zasadach "ewidencji".

Przychodów tych nie łączy sie z innymi przychodami - sa rozliczane osobno.

Wybór co do zasady rpzliczania przychodu z wynajmu należy do podatnika - ma wybór - niczym nie ograniczony.

2. Każda osoba fizyczna może wystawiać tzw. Rachunki - nie musi prowadzić działalności gospodarczej.

3. Tu Ustawa regulujaca te sprawy http://www.pskp.pl/html/kadry_poradnik_ryczalt_02.html

 

Pozdrawiam

 

 

Dzięki sSiwy12, ale co to znaczy na zasadach "ewidencji" bo nie chcę ryczałtu-jak ma wyglądać to ewidencjonowanie ?

 

ad.2. czy mam rozumieć ,że wystawiam klientowi rachunek ? z jakim Vatem 0 czy zw.

 

Będę wdzięczna za odpowiedź.

[kasiola]

1.Przychody z tytułu wynalmu lokali osiagane przez podatnika nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (czyli prywatnie) moga być opodatkowane na zasadach ryczałtu lub zasadach "ewidencji".

Przychodów tych nie łączy sie z innymi przychodami - sa rozliczane osobno.

Wybór co do zasady rpzliczania przychodu z wynajmu należy do podatnika - ma wybór - niczym nie ograniczony.

2. Każda osoba fizyczna może wystawiać tzw. Rachunki - nie musi prowadzić działalności gospodarczej.

3. Tu Ustawa regulujaca te sprawy http://www.pskp.pl/html/kadry_poradnik_ryczalt_02.html

 

Pozdrawiam

 

 

Dzięki sSiwy12, ale co to znaczy na zasadach "ewidencji" bo nie chcę ryczałtu-jak ma wyglądać to ewidencjonowanie ?

 

ad.2. czy mam rozumieć ,że wystawiam klientowi rachunek ? z jakim Vatem 0 czy zw.

 

Będę wdzięczna za odpowiedź.

[sSiwy12]

Ryczałt jest liczony w stałej kwocie od przychodu (chyba 8,5% - ale "procentu" nie jestem pewien).

"Ewidencja" na zasadach ogólnych czyli "normalne" progi podatkowe, od róznicy między kosztami (np. energia elektryczna) a przychodem. Cała ewidencja to "zeszyt" z rubrykami - podobne zasady jak przy prowadzeniu działalnosci gospodarczej.

Rachunek bez podadku VAT - osoba fizyczna nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT.

[ZUZEK]

Trochę jeździmy w kółko .

 

Jeśli chcesz wybrać opodatkowanie dochodu z najmu (lokalu nie związanego z prowadzoną przez Ciebie działalnością gospodarczą) na zasadach ogólnych (czyli wg skali podatkowej - 19, 30 lub 40%) nie masz obwiązku prowadzenia ewidencji czyli tzw. podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

 

Art. 24a ustawy o pdof:

Osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, zwaną dalej “księgą”, z zastrzeżeniem ust. 3 i 5, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres sprawozdawczy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 22a-22o.

 

Co do VAT-u - mimo wszystko wydaje mi się, że obrót z najmu powinien być wykazany w VAT-7 (o ile taki składasz z prowadzonej działalności handlowej bo w sumie już nie wiem czy jesteś podatnikiem VAT) jako zwolniony. I jednoczesnie mogłabyś wystawiać faktury VAT (z zwolnieniem).

 

Tylko co na to wszystko Twój US ?

[sSiwy12]

Problem w tym, że tutaj maja zastosowanie przepisy Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, a nie Ustawa o podatku dochodowym. i tak:

Art.2.

1a. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Art.6

1a. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Art. 9.

1. Pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

2. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 1, w przypadku prowadzenia działalności w formie spółki składają wszyscy wspólnicy naczelnikom urzędów skarbowych właściwym według miejsca zamieszkania każdego ze wspólników.

3. W przypadku rozpoczęcia działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego i niezłożenia w określonym terminie oświadczenia (wniosku), o którym mowa w ust. 1 lub w art. 29 ust. 1, podatnik jest obowiązany do założenia właściwych ksiąg i opłacania podatku na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym.

4. W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio.

Art. 15.

1. Podatnicy oraz spółki, których wspólnicy są opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, są obowiązani posiadać i przechowywać dowody zakupu towarów, prowadzić wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ewidencję wyposażenia oraz, odrębnie za każdy rok podatkowy, ewidencję przychodów, zwaną dalej "ewidencją", z zastrzeżeniem ust. 3 i 3a.

2. Obowiązek prowadzenia ewidencji powstaje od dnia, od którego ma zastosowanie opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

3. Obowiązek prowadzenia ewidencji nie dotyczy podatników osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, jeżeli ich wysokość wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.

 

Co do VAT, nie ma takiego obowiazku. Zgodnie z Ustawa o VAT, obowiazek ewidencji, naliczania i rozliczania dotyczy tylko podmiotów będącymi płatnikami podatku VAT. Osoby fizyczne nie mogą i nie sa płatnikiem VAT z jednym wyjatkiem - przy sprzedaży "zarobkowej" gruntów.

 

Ps. Ewidencja przychodów , to zupełnie coś innego niż podatkowa ksiega przychodów i rozchodów. Tak na marginesie, aby w zeznaniu podatkowym VAT umieścić zapis o podatku VAT zw. z wynajmu musiał by prowadzić ewidencje podatku VAT, a osoba fizyczna, tak jak wspomniałem nie ma takiego obowiazku.

[ZUZEK]

No tak ale:

Dzięki sSiwy12, ale co to znaczy na zasadach "ewidencji" bo nie chcę ryczałtu-jak ma wyglądać to ewidencjonowanie ?

 

w związku z tym ma tylko do wyboru zasady ogólne.

 

Co do VAT - pozostanę przy swoim. Kasiola jest nie tylko osobą fizyczną ale i podatnikiem VAT

Czy wobec tego mam wystawiać wynajmujacemu fakturę z ramienia firmy (z Vatem zwolnionym)

 

i w deklaracji VAT powinna wykazywać cały obrót opodatkowany bądź zwolniony przedmiotowo (bez względu na fakt, że lokal będzie stanowił jej własnośc jako osoby fizycznej a nie firmy).

[sSiwy12]

w deklaracji VAT powinna wykazywać cały obrót opodatkowany bądź zwolniony przedmiotowo (bez względu na fakt, że lokal będzie stanowił jej własnośc jako osoby fizycznej a nie firmy).

Aby to uczynić musi:

- wystawić F-rę VAT - a nie może jako osoba fizyczna,

- prowadzić ewidencję VAT jako osoba fizyczna?

- jeśli umieści w deklaracji VAT-7, to nie zagra mu przychód w ksiedze przychodów i rozchodów firmy - a to jest juz wykroczenie (nierzetelnośc w prowadzeniu dokumentacji) - bo "słupki" nie beda sie zgadzały.

W efekcie takiego działania natychmiastowa kontrola US w firmie, albo w lepszym przypadku wezwanie do złożenia wyjasnienia, skąd nagle w obrocie "wyskoczyła" pozycja VAT zw lub (i) skad róznica miedzy obrotem wykazanym w Deklaracji VAT, a PIT x?

A jeśli ma kase fiskalną? To ma "nabijać"? Jeśli nie ( a nie może, bo to nie działalność firmy), to raporty kasy nie będą znów zgodne z Deklaracją VAT-7.

[ZUZEK]

Tylko co na to wszystko Twój US ?

 

Bo ja się poddaję...

 

Pozdrawiam.

[mokka]

To bardzo proste rozliczenie. Tu masz mniej wiecej:

http://www.pit.pl/wynajem/index.php i tu: http://www.orkan.ovh.org/

[sSiwy12]

Bo to jest proste. Przychód z wynajmy do 10.000 euro/rok zwolniony jest z VAT, ale dla potrzeb ustalenia (utrzymania, udokumentowania) tego limitu dobrze jest prowadzenie jakiej tam ewidencji sprzedaży, ale nie jest to wymóg ustawowy. Nie składa sie w takim przypadku zadnych oświadczeń lub deklaracji VAT, niewystawia sie F-r VAT.

 

W drugim przypadku mozna skozystać z faktu, ze wynajem na cele mieszkaniowe jest przedmiotowo zwolnione z VAT i tu warunkiem jest prowadzenie ewidencji sprzedaży (pod rygorem naliczenia 22% VAT), ale i tu również nie składa się Deklaracji VAT i nie wystawia sie faktur VAT.