Proszę o POMOC - podział działek a negatywne zaopiniowanie

[Iskiereczka78]

Witam i serdecznie proszę o pomoc w niżej opisanej sprawie.

Otóż będąc właścicielem wąskiej działki rolnej, wokół której są już od wielu lat budynki mieszkalne, postanowiłem się wybudować. W pierwszej kolejności razem z właścicielem sąsiedniej działki postanowiliśmy zmienić przebieg granic naszych działek tak aby z wąskich prostokątów powstały dwie działki kwadratowe A i B.

W momencie złożenia wniosku gmina była w trakcie prac nad planem zagospodarowania przestrzennego dla okolicy w której znajdują się przedmiotowe działki. Ale ponieważ złożyliśmy wniosek przed upływem 6 miesięcy od dnia podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego gmina nie mogła zawiesić postępowania i musiała dać odpowiedz. I dała – tylko że negatywnie opiniując nasz wstępny projekt podziału. Jako powód podając – „Sąsiednia działka 735/2 o szerokości ok.4m stanowiąca na dzień dzisiejszy dojazd do pól nie może stanowić w przyszłości drogi dojazdowej do działek budowlanych”. Według stanu faktycznego działka 735/2 nie stanowi jedynie dojazdu do pól ale również jest jedyną drogą dojazdową do posesji położonej na działce nr 286/2 czyli posesji sąsiedniej w stosunku do planowanego przez nas podziału nieruchomości na działki A i B.

Napisaliśmy zażalenie w którym podaliśmy, iż jeżeli jedynym powodem negatywnej opinii jest szerokość drogi dojazdowej nr 735/2 tj. określonej na ok. 4 m jesteśmy chętni do wydzielenia z naszych nieruchomości oraz oddania w nieodpłatną służebność gruntową (drogową) gminie, brakującą szerokość tak aby ww. droga dojazdowa spełniała warunek minimalnej szerokości dojścia i dojazdów wynoszącą 5m zgodnie z § 14 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zm.).najlepsze jest to ze żaden z pracowników tut. UMiG nie był w stanie odpowiedzieć ile droga ma faktycznie szerokości, dlatego nie wiemy na jakiej podstawie określili na ok4m. W rzeczywistości korzystanie z tego typu określenia tj. ok. 4m równie dobrze można stwierdzić ok.5m – np. w przypadku gdyby droga była o szerokości 4,70m.

Na dzień dzisiejszy sprawa ma się tak, że nasze zażalenie zostało przekazane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. I czekamy... tylko nie wiem czy są jakieś szanse...Czy jest cos co moglbym jeszcze zrobic...

[dusia2006]

Czy jest cos co moglbym jeszcze zrobic...

teraz przypilnuj ustaleń i rysunku planu, tak na wszelki wypadek, bo decyzję wz mogą unieważnić jeśli nie będzie zgodna z ustaleniami uchwalonego planu i popatrz jak w planie zaproponowali ten dojazd, wielkość działki itd

[Iskiereczka78]

hej, cieszę się że odpisałaś. Ale jest tak,że plan jest jeszcze nie zatwierdzony i dopóki go nie zatwierdzo nie mam mozliwości wglądu do niego.(taka dano mi odpowiedz).

Zaczyna mnie martwic jedna sprawa, a więć decyzja o wz, ponieważ nie mam takiej. Gdy pytałem co mam zrobić by doprowadzić do podziału tak aby pozniej móc sie wybudować żaden z urzedników nie poinformował mnie o warunkach zabudowy. I mam zgryza, czy aby nie dałem ciała....

[dusia2006]

jak najbardziej masz wgląd, nawet czasem warto skontaktować się z projektantem planu jeśli się zagapiłeś, przede wszystkim złóż wniosek do planu do gminy jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, nawet jeśli jest po terminie. Sprawdź na jakim etapie jest ten plan.

 

Przeczytaj Art 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Jak wystąpisz o wz zgodne z projektem planu to być może gmina nie będzie robić problemu i wyda wz, ale może zawiesić wydanie na rok

------

sorry Ty chłopak

[Flexus]

...Czy jest cos co moglbym jeszcze zrobic...

Tak - zwrócić się o pomoc radnego ze swojego okręgu wyborczego. Władze gminy to nie tylko wójt (burmistrz) ale także radni.

[Iskiereczka78]

dusia2006 Wniosek do planu również złozyłem w terminie.

Jeśli chodzi o wgląd do planu to poinformowano mnie ze dopóki nie będzie zatwierdzony to nie ma takiej możliwości.Dopiero po zatwierdzeniu będzie podany do publicznej wiadomości i do wglądu. Czyli cos krecą

 

Czy taki powód jaki podali mi w postanowieniu, może być naprawde przeszkodą aby zmienic kształt działek i pózniej budować? zaznaczam że jesteśmy w stanie razem z właścicielem sąsiedniej działki wydzielić brakujacą część tak aby postała droga o szer.5 m.

 

Flexus dobra myśl - dzięki, widzisz bo ja ciągle laik w tych sprawach i pewnie jeszcze dużo przede mną ...

[dusia2006]

Czy taki powód jaki podali mi w postanowieniu, może być naprawde przeszkodą aby zmienic kształt działek i pózniej budować?

nie, wg mnie brakowało im metrów na drogę dojazdową.

Ale zrób wszystko żeby zobaczyć plan przed uchwaleniem, bo może być kłopot jak wpiszą minimalną powierzchnię działki a Wam nie wyjdzie wg nowego podziału

A może w gminie Ci powiedzieli że zobaczysz plan na wyłożeniu? było już?

[Iskiereczka78]

Nie, nie było jeszcze, planują w maju.

[dusia2006]

no to pilnuj

tu masz link o szerokościach dróg, u Ciebie jeśli ma być dojazdowa w planie to min. szerokość w liniach rozgraniczających 10 m, w tym 5m 2 pasy ruchu na terenie zabudowanym

http://www.abc.com.pl/serwis/du/1999/0430.htm

i tu

Ustawa o drogach publicznych

Art. 43. 1. Obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej:

Lp. Rodzaj drogi Na terenie zabudowy miast i wsi /Poza terenem zabudowy

...

c) gminna 6 m / 15 m

spróbuj to sobie rozrysować i zobacz czy się zmieścicie i jak duże wyjdą działki

[Iskiereczka78]

Witam serdecznie!

 

dusia2006 w postanowieniu napisali ze droga dojazdowa powinna spełniałniać warunek minimalnej szerokości dojścia i dojazdów wynoszącą 5m zgodnie z § 14 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zm.).

 

Nasza na dzień dzisiejszy ma ok4m (tak podaja w postanowieniu, na które złozylismy zażalenie do SKO), więc wyszliśmy z propozycja oddania w nieodpłatną służebność gruntową (drogową) gminie, brakującą szerokość.

I teraz pytanie czy mogą się na to nie zgodzić tj. nie przyjąć od nas "brakujacej szerokości".

 

Nowo powstałe działki miałyby powierzchnię 0,38ha oraz 0,50ha (podaje w przybliżeniu, ponieważ na dzień dzisiejszy nie wiem dokładnie ile by poszło pod brakujaca szerokość drogi).

[dusia2006]

Iskiereczka78

ponieważ złożyliśmy wniosek przed upływem 6 miesięcy od dnia podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego

wg mnie gmina dała bezsensowny powód odmowy i SKO uwzględni Wasze owołanie, ale obawiam się że może zwrócić gminie uwagę na ten pkt 2 poniżej

USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Art. 94.

1. W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, a gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu – podziału nieruchomości można dokonać,jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia wniosku, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji.

2. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1, gmina ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości,postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie dłużej niż na okres 12 miesięcy. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania plan miejscowy nie zostanie uchwalony, stosuje się przepis ust. 1.

powierzchnie działek u Ciebie są ok - min 0,3 ha grunt rolny, gdyby udało się podzielić przed uchwaleniem planu

 

a co do tej 5 m drogi dojazdowej (Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) to zwróć uwagę jaki to będzie dojazd § 14. 1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

Jeżeli będzie to tylko dojazd do kilku działek to ok, myślałam że to będzie droga publiczna

[Iskiereczka78]

Witam,

Dziękuję za pomoc jak tylko dostanę odpowiedz z SKO to dam znać co i jak. Sam jestem ciekawy.

Serdecznie pozdrawiam życząc udanej, słonecznej majówki.

[stokrotka 2]

Iskiereczka, wyjaśniło się coś?

ja mam właśnie podobny problem z cholerną 4-metrową drogą...

mam już praktycznie wszystko do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę,a tu okazało się że droga dojazdowa do działki ma 4 m. (wydzielona w dopiero co zakończonym postępowaniu podziałowym ) i nie dostanę pozwolenia na budowę dopóki droga nie będzie miała min. 4,5m.

i co teraz???

kolejny podział ?????

dodam, że chodzi tu o podział wielkiego pola na jakieś 15 działek( w tym jedna moja), z tą nieszczęsną drogą pośrodku...

postępowanie podziałowe trwało prawie 4 m-ce,(najlepsze jest to że geodeta zatrudniony przez właściciela - niby specjalista w tej dziedzinie wydzielił 4m, gmina to zatwierdziła, starostwo to podpisało a teraz okazuje się że droga za wąska) jak sobie pomyślę o kolejnym,nowym podziale, i znów 4 m-ce czekania by złożyć wniosek o pnb to mi się po prostu ryczeć chce

chyba nie rozpocznę tej budowy w tym roku

CO ROBIć???

[sSiwy12]

W wyniku podziału wydzielono działke o szerokości 4m, a nie drogę. W takim wypadku ani gmina, ani powiat nie ma prawa ingerencji - no poza pewnymi wyjatkami.

[stokrotka 2]

siwy - dzięki za odp

co chcesz powiedzieć przez to, że została wydzielona działka a nie droga?

chmmm... została wydzielona działka, mająca służyć za drogę....

 

może napiszę, co mam na ten temat napisane w warunkach zabudowy, tylko je odnajdę.

 

A więc:

 

"Obsługa komunikacyjna terenu - zgodnie z wnioskiem inwestora dostęp do drogi publicznej - wojewódzkiej zapewniony jest poprzez działkę xx/xx.Budowa zjazdu wymaga uzyskania przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę, w drodze decyzji administracyjnej , zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację"(z tym zjazdem też były cyrki, ale mniejsza o to).

 

chmmm...DOSTęP DO DROGI PUBLICZNEJ ZAPEWNIONY JEST POPRZEZ DZIAłKę...nie wiem już sama jak to rozumieć, czy ten dostęp to po prostu droga czy sama działka... no ale co trzeba zrobić, by działka stała się drogą? wybudować zjazd na tę działkę z drogi wojewódzkiej, utwardzić i automatycznie się staje drogą?

[sSiwy12]

Ta działka nie jest drogą i nigdy nie będzie, bo nie spełnia warunków technicznych dla dróg (tam określono minimalna szerokość dla drogi nowo-wybudowanej na 6m - łącznie z pasem drogowym). Praktycznie droga może być tylko publiczna. Pozostałe maja status "dojazdu" i są działkami.

Urzędnicy oparli się na Rozporządzeniu......

Rozdział 2

Dojścia i dojazdy

§ 14. 1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie

może być mniejsza niŜ 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po

zapadnięciu zmroku.

 

Przy podziale, zrobiono kardynalny błąd. Nie sprawdzono jaką funkcje ma pełnić wydzielona działka - zachowano tylko szerokość pozwalająca zakwalifikować działki po podziale jako spełniające warunek budowlanych (par.14.1) zapominając o funkcji jaką będzie musiała pełnić działka (droga) po wybudowaniu budynku (par.14.2 i 14.3).

Dopowiem, że szerokość 4,5m wynika z wymogów dot. dojazdu straży pożarnej.

Ps.

Można spróbować "powalczyć" aby uznano zapis par.14.1. - urząd musi na piśmie ustosunkować się dlaczego wybrał akurat par.14.3. - może się udać

[stokrotka 2]

dzięki, siwy!

czyli co teraz?

nowy podział???

 

rozmawiałam właśnie z projektantem, on proponuje takie rozwiązanie - geodeta niech mi zrobi mapę do celów projektowych z tym, co jest po tym aktualnym podziale, a on przy adaptacji dorysuje kreskę do tej drogi, tak,żeby miała 4,5m.

I to złożyć z wnioskiem o PNB, jeśli w trakcie postępowania się czegoś dopatrzą w starostwie, to doniesiemy mapy z tym nowym podziałem... ale mówi, że może szczęście dopisze i nikt się nie doczepi...

mówi, że raz miał prawie identyczną sytuację i przeszło to w starostwie

to by było dla mnie wybawienie...

nie musiałabym teraz czekać tyle miesięcy aż geodeci poprawią, co spieprzyli...

no ale z kolei, jeśli w starostwie się doczepią, to praktycznie nic mi ta cała kombinacja nie da, i tak będzie trzeba pewnie poczekać na prawomocny nowy podział i im donieść

no ale chyba spróbować warto?

tylko czy geodeta zrobi mi taką mapę?

dodam, że już jakiś czas temu "zatrudniłam" do tego tego samego geodetę, który właśnie zajmuje się od początku podziałem tych nieszczęsnych działek - bo pomyślałam sobie, że skoro on się tym zajmuje, zna sprawę ma wszystkie papiery i w ogóle to pójdzie to sprawniej, niż miałabym brać nowego geodetę który dopiero będzie musiał się zapoznać z całą sprawą...

zaczynam co prawda trochę wątpić w jego super umiejętności, ale chyba mimo wszystko lepiej go już zostawić, i niech robi taką mapę jak miała być...tylko czy on się zgodzi i czy to przejdzie?

nie trzeba tej mapy do celów projektowych wcześniej zarejestrować czy coś?

[sSiwy12]

Teoretycznie zawsze można "udowodnić", że budynek nie "wymaga dojazdu" i "pojechać" na zapisie par.14.1, jednak ze względu na prawie "osiedle" (15 budynków) gmina zapewne w przyszłości będzie chciała "przejąć" działkę i zrobić z niej drogę publiczną.

Architekt dobrze radzi - z tym, że moim zdaniem powinniście przewidzieć szerokość drogi na 6m - tak na wszelki wypadek.

[stokrotka 2]

też uważam, że droga powinna mieć ok. 6m ale raczej te 4,5 zostaną. Wątpię, by teraz każdy właściciel oddał bez problemu po 1m. swojej działki ( droga przechodzi środkiem pola więc liczę po metrze z każdej ze stron), każdy już za to zapłacił, niektórzy mają po 3000m, więc to oznaczałoby oddanie np. 70 m. działki... wątpię, by na 15 właścicieli nie znalazła się choć 1 osoba, która nie odda tyle

w ogóle właściciel zaplanował , że teraz po te 50 cm. zabiera tym, którzy mają szersze działki (np.ja taką mam), czyli po lewej str. Bo działki po lewej mają ok. 34 m. w głąb a te naprzeciwko tylko ok. 26. Więc oddają Ci, którzy mają "głębsze"

 

zastanawiam się, co będzie z tymi, którzy kupili już te działki parę lat temu i mają akty notarialne oparte na tym "starym" podziale ...

ja i kilku właścicieli nie mamy jeszcze rzecz jasna aktów notarialnych, bo do aktu potrzeby jest prawomocny podział.

A ci, którzy już dawno temu kupili... co z nimi? zmienia się teraz powierzchnia, wymiary działek, pewnie nawet numery...i co teraz? czeka ich wszystkich wizyta u notariusza?

to jakaś paranoja

 

siwy, mówisz, że mój projektant dobrze kombinuje?

no to super, bo on taki trochę jajcarz jest i nie wiedziałam, czy on z tym chytrym planem to tak bez zastanowienia czy dla jaj wyskoczył

 

tylko czy geodeta na to pójdzie?

w sumie to on już dał plamę więc teraz chociaż nie powinien robić problemów...chociaż, kto go wie?

może to nie będzie zresztą jego widzimisię, ale np. będzie się bał tak zrobić czemuś tam, albo np. gdzieś nie będzie mógł mapy zarejestrować czy coś tam?...

[stokrotka 2]

dla jasności - z tymi aktami notarialnymi i tymi, którzy kupili działki parę lat temu...

chodzi o to, że właściciel parę lat temu wydzielił jakieś 6 działek, zrobił na to podział i sprzedał.Nikt się nie zbudował do tej pory, nikt sie nawet nie starał o PNB bo nie było tam wtedy szans na media, a teraz mają być niedługo robione.

Tamci więc sobie "trzymali" przez ten czas te działki.

A parę miesięcy temu, gdy pojawiła się szansa na media, właściciel zaczął sprzedawać resztę, a polegało to na tym, że przychodził klient, mówił, jak dużą działkę chce i po której stronie, a geodeta "kroił".

A że rozeszło mu się prawie wszystko jak ciepłe bułeczki w ciągu kilku właściwie dni, to podział na resztę pola poszedł jednym rzutem (oczywiście każdy najpierw czekał sobie ok. 3 m-cy na warunki zabudowy a potem geodeta rozpoczął procedurę podziałową, która sobie trwała 4 -ce) ...resztę już znacie