Czy można obciążyć działkę swoimi roszczeniami?

[Jerry304]

Kupuję działkę:

 

-Cena zaakceptowana przez obie strony.

-Zaliczka przekazana w żądanej wysokości.

-Spisana stosowna umowa.

-Geodeta zawiadomiony

i sprzedający stwierdza ,że cena jest za niska , ma innego kupca, który proponuje mu więcej .Z oddaniem zaliczki się wstrzymuje (pewnie już nie ma) sądzę ,że do momentu sprzedaży działki.

Czy istnieje możliwość zablokowania tej transakcji swoimi roszczeniami wobec tej działki ?

[Trociu]

Kupuję działkę:

 

-Cena zaakceptowana przez obie strony.

-Zaliczka przekazana w żądanej wysokości.

-Spisana stosowna umowa.

-Geodeta zawiadomiony

i sprzedający stwierdza ,że cena jest za niska , ma innego kupca, który proponuje mu więcej .Z oddaniem zaliczki się wstrzymuje (pewnie już nie ma) sądzę ,że do momentu sprzedaży działki.

Czy istnieje możliwość zablokowania tej transakcji swoimi roszczeniami wobec tej działki ?

Zaliczka czy zadatek?

Jaki rodzaj umowy już został spisany?

Czy termin zawarcia finalnej umowy został osiągniety?

Co pisze w spisanej umowie na temat warunków odstąpienia od niej?

[Jerry304]

Jest to umowa przedwstępna sprzedaży a sprzedający otrzymał zadatek.Termin umowy jeszcze nie został osiągnięty.W przypadku odstąpienia od umowy zadatek przepada lub zostaje zwrócony w podwójnej wys.(w zal. od strony umowy)

Pytanie moje jest takie czy sprzedający może sprzedać działkę komuś innemu nie zaspokoiwszy moich roszczeń wobec tej działki (wynikających z umowy)?

[Łukasz_K]

Jest to umowa przedwstępna sprzedaży a sprzedający otrzymał zadatek.Termin umowy jeszcze nie został osiągnięty.W przypadku odstąpienia od umowy zadatek przepada lub zostaje zwrócony w podwójnej wys.(w zal. od strony umowy)

 

I na dobrą sprawe sam sobie odpowiedziałes - jedyne co musi, to oddać zadatek w podwójnej wysokości, a działke opchnąc komuś innemu.

[Trociu]

Kupuję działkę:

-Zaliczka przekazana w żądanej wysokości.

 

Jest to umowa przedwstępna sprzedaży a sprzedający otrzymał zadatek.

 

Dlatego warto od razu pisać dokładnie.

I tak jak pisał Łukasz_K - sprzedający może spokojnie sprzedać tą działkę komuś innemu a Tobie wypłacić 2x zadatek dopiero jak się o niego upomnisz. A możesz się upomnieć w momencie:

- osiągnięcia daty wskazanej w umowie przedwstępnej

- zdobycia potwierdzenia, że sprzedający spisał umowę z kimś innym

[sSiwy12]

A "zastawu" na działce tak, czy siak nie można ustanowić.

[Jerry304]

 

- zdobycia potwierdzenia, że sprzedający spisał umowę z kimś innym

Gdzie takie potwierdzenie można zdobyć ?

A jest jakiś sposób żeby "dziadowi"trochę utrzeć nosa?

[BlackZaba]

teraz już trochę za późno, a obciążyć można i owszem, na ile skutecznie na szczęście nie musiałem sprawdzać:

kupując działkę w umowie przedwstępnej zawartej notarialnie umieściliśmy następujący "niestandardowy" warunek, by do właśnie zakładanej KW tej działki (wcześniej nie było) wpisano nasze roszczenie prawa pierwokupu tejże działki

kosztowało to zdaje się dodatkowe 50zł za wpis do KW i zaraz po podpisaniu aktu (jakieś 2 tyg.) otrzymaliśmy powiadomienie (już jako strona) o założeniu KW i dokonaniu tegoż wpisu

nie wiem na ile by to było skuteczne, gdybyśmy musieli skorzystać, ale zarówno przeciętnego normalnego sprzedającego, jak i ewentualnego "podkupującego" taki wpis w 99% przypadków odstrasza przed kombinowaniem, a zdaje się, że dla sądu jest też wystarczającym by wykonać umowę, tj. przenieść prawo własności, po wyłożeniu przez kupującego gotówki, nawet jak sprzedający nie chce podpisać aktu ostatecznego przed notariuszem - tu mógłby się jakiś prawnik wypowiedzieć, czy mam rację, czy tylko wyrzuciłem 50zł "na postrach"

stosowaliśmy taki zapis, gdyż nasi sprzedający wahali się 3 miesiące 3 razy zmieniając zdanie, czy w ogóle sprzedadzą nam "ojcowiznę" z ruinami rodzinnej zagrody, a i okres, który po decyzji i I-szym akcie musiał upłynąć do finalizacji też był dość długi >6miesięcy

[Łukasz_K]

teraz już trochę za późno, a obciążyć można i owszem, na ile skutecznie na szczęście nie musiałem sprawdzać:

kupując działkę w umowie przedwstępnej zawartej notarialnie umieściliśmy następujący "niestandardowy" warunek, by do właśnie zakładanej KW tej działki (wcześniej nie było) wpisano nasze roszczenie prawa pierwokupu tejże działki

 

Sposób ciekawy, aczkolwiek ... macie prawo pierwokupu, lecz w jakiej cenie?? Tej co Wy zaproponowaliście, czy tej wyższej zaproponowanej przez kogo innego?? Jak tej drugiej, to przy odpowiednio wyższej cenie, to sami zrezygnowalibyście z pierwokupu

[oskar0259]

Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem ma inną moc niż zawarta między stronami.

W drugim przypadku "rozliczenie" między stronami w przypadku nie dojścia do skutku transakcji następuje w postaci zadatku (zwrot, wypłacenie podwojonego).

W tym przypadku zachowanie Black&Zaba było bardzo roztropne, choć przyznam - kosztowniejsze. Każda ze stron umowy przed notariuszem może żądać spełnienia obowiązku przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Kupujący może więc wymagać od sprzedającego przystąpienia do ostatecznego aktu notarialnego, a w przypadku odmowy udać się do sądu i prosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy (oczywiście po zapłacie zapisanej w umowie ceny).

Sprzedający może z kolei żądać finalizacji transakcji, gdyby kupujący zechciał wycofać się z umowy (nawet za cenę utraty zaliczki/zadatku).

Jeśli kupujący nie będzie chciał wywiązać się ze swego obowiązku to sprzedający może dochodzić swoich praw na podstawie paragrafu 777 kodeksu cywilnego, który mówi o poddaniu się egzekucji przez kupującego na rzecz zapłaty ceny za nieruchomość.

Sąd sprawdza tylko czy żądanie jest zgodne z zawartym aktem i wystawia klauzulę wykonalności dla takiego oświadczenia. Z tym dokumentem sprzedający może udać się do komornika celem ściągnięcia swojej należności.

[Trociu]

Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem ma inną moc niż zawarta między stronami.

Pewnie zależy też o zapisy w samej umowie. U mnie jest tak:

Strony oświadczają, że zadatek opisany z ust 2. tego paragrafu ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

 

oskar0259 możesz powiedzieć na jakiej podstawie (paragraf) wspominasz o możliwości aby kupujący mógł wymóc od sprzedającego przystąpienie do ostatecznego aktu notarialnego, a w przypadku odmowy udać się do sądu i prosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy (oczywiście po zapłacie zapisanej w umowie ceny).

[oskar0259]

Kodeks postępowania cywilnego:

 

art. 777

 

§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

 

1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;

 

11) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;

 

2) wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem;

 

3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;

 

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany;

 

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności,

 

6) akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

 

§ 2. Oświadczenie dłużnika, o którym mowa w § 1 pkt 4 lub 5, może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.