kredyt hipoteczny

[Frankai]

Gregorsu - "wali Cię drugi raz" oznaczało, że to drugie miejsce, gdzie widzisz wzrost kursu waluty. Jak waluta rośnie to jest 2:1 dla PLN, jak spada to 0:3. Wynik świadczyłby za walutą. Dodatkowo spodziewam się aprecjacji złotówki, więc tym bardziej waluta, by dostać po dupie aż miło - tak jak Dziuba. Boję się jednak, że może coś się wydarzyć. Złotowy dam radę spłacać, a jak dupnie to mogę być ugotowany - tego się boję.

[EM]

Moi mili a szczególnie Frankai.

Niekogo nie zamierzam przekonywac do kredytu walutowego. Pozyczanie w innej walucie nosi przejaw gry hazardowej i w istocie jest to gra. Stawką jest niższe obciążenie spłatami. Ryzyko jest takie, że będzie trzeba płacić więcej jeśli kurs wzrośnie.

Decyzje o uczestnictwie w hazardzie podejmuje się jesli sie lubi, lub jesli rozumie się reguły gry. każdą gre hazardową mozna wygrać, branie kredytu w walucie tym bardziej, reguły są prostsze i oczywiste.

Frankai: nie chcesz - nie bierz w walucie. Wyliczenia trzeba prowadzić do końca, wtedy będziesz miał lepsze rozeznanie. To tani efekt, licz jednak dalej.

 

Uwagi o opłatach pobieranych przez banki są aktualne przy każdym kredycie.

pzdr

[gregorus]

Frankai - akurat wiem, o czym mówisz...

Rok temu wziąłem kredyt na działkę (malutki 18 tys) w USD. No i tak - kredyt był rozliczany po około 4 zł za $, potem był mały krach złotóki (po słynnych wypowiedziach Belki - chciał on, aby $ kosztował 5zł) no i dolar poszybował do 4.22 .....

No i cóż nerwy na postronku, codzienne patrzenie na kursy i udało mi się (musiałem to zrobić do marca) spłacić kredyt po 4.15 zł za $....

Jasne jest ryzyko.. ale plusy kredytu w walucie są chyba większe jeśli jeszcze możesz przewalutowywać w dowolnej chwili - to jest OK!

Innym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu w Euro - wtedy nerwy tylko do czasu, kiedy i w naszym kraju wejdzie na waluta (ale na to musimy jeszcze poczekać).

P.S.

Tak na marginesie - teraz wziąłem kredyt w CHF - pożyjemy, zobaczymy co sie będzie działo...

Gregorus

[_Piotr]

On 2002-03-25 15:30, Frankai wrote:

EM - po znajomości policzyłem dla Ciebie coś co powinieneś "zobaczyć". Przyjmuje oprocentowanie 5% dla EUR i 10% dla PLN, kredyt na 10 lat, 10tys EUR=36tys PLN. Następnego dnia jak wziąłeś kredyt Euro skacze z 3.60 na 4.00. Oto wyniki:

Odsetki w 1 roku: 3435PLN, 477.09 EUR(1908.36 PLN) - tu masz dużą korzyść.

Raty kapitałowe w 1 roku: 3600PLN, 1000EUR(4000PLN) - tu widzisz pierwsze miejsce siły ryzyka,

Pozostaje do spłacenia: 32400PLN, 9000EUR(36000PLN) - i tu ryzyko "wali" Cię drugi raz. Jak widzisz przez cały rok nic nie spłaciłeś

Suma już spłaconego kredytu i pozostającego do spłaty:

39435 w PLN i 41908 denominowanego w EUR

 

I teraz wytłumacz mi gdzie zginęło mi Twoje 45%? Ja "tylko" zdewaluowałem walutę o 11%

 

Mogę podesłać Ci emalią plik jeżeli bys chciał.

Sprawdziłeś jakie kursy będą obowiązywały przy wypłacie i spłacie kredytu? Tam Cię też mogą "stuknąć".

 

Wiesz Frankai, wczoraj wieczorem przeczytałem powyższe i nie dawało mi to spokoju... No więc usiadłem przed komputerem, przed moim roboczym arkusikiem kalkulacyjnym, w którym rozważam możliwe strategie mego kredytu i... Wpisałem sobie, że kurs EURO wzrasta do 4 zł od września br.

I faktycznie - masz rację, że kwota, która pozostała do spłaty we wrześniu znacznie wzrosła i przewyższyła to co dostałem na początku. Z drugiej jednak strony w innym okienku mam kwotę sumarycznych wpłat, które zapłacę: kapitał + odsetki - w złotych. I kwota ta również wzrosła, ale... nie przekroczyła wcale kwoty, którą musiałbym zapłacić przy kredycie złotowym.

Zacząłem się zastanawiać czemu... No i doszedłem do wniosku, że przecież kredyt w EURO po wzroście kursu spłacał będę nadal w EURO, a to oznacza mniejsze o połowę oprocentowanie.

Pomijam tu kwestię, że oczywiście gdyby przed wzrostem kursu przewalutować, to by się sporo zarobiło, ale... Gdyby olać wzrosty kursów i po prostu płacić wyznaczone raty (zakładając oczywiście, że EURO nie wzrośnie powyżej wspomnianych przez EM 45%), to wyjdzie się raczej do przodu.

Troszkę inaczej też liczy się to w przypadku gdy chcemy wcześniej spłacić kredyt i sporo nadpłacać...

 

Nie jestem ekonomistą, więc być może popełniam gdzieś błąd w rozumowaniu, wobec czego proszę o korektę.

[Frankai]

_Piotr - nie liczyłem dalej, ale podejrzewam, że masz rację i tak czy inaczej zapłacisz dalej mniej, ale już masz niezłą stratę bo rok płaciłeś "na darmo".

Przewalutowanie fajna rzecz, ale po raz setny - ile czasu zajmuje. Jak podajecie dane kredytów, to podajcie na jakich warunkach jest to przewalutowanie (od razu, czy bank ma np. 4 tygodnie). Podawajcie też jakie kursy brane są przy wypłacie i spłacie kredytu. Spread (różnica kursu) może być niezłą pułapką.

[Gość]

A czy ktos z Was zrobił prostą symulację jak zachowaja się stopy prosentowe w PLN. Wszystko zalezy od okresu kredytowania. Kurs waluty rosnie wg jednej krzywej, zaś oprocentowanie maleje wg innej. Cała zagadka polega na znalezieniu punktu przeciecia. Normalnie rynek jest stabilny po decyzji RPP. To jutro, więc może ta dyskusja bedzie prostsza za tydzień. Jeśli wejdziemy do EU to wszystkie kredyty w OLN bedą w EUR, zanim to nastapi linie oprocentowań w EUR i w PLN powinny sie zbliżyć, czyli w 2005 mozna sie spodziewac ze oba te kredyty bedą po np 5,5 -6%.

 

 

Jac

[_Piotr]

Biorę pod uwagę, że EURO pewnie wzrośnie i liczę się z tym, że wtedy pewnie stracę... Ale tak czy inaczej - mimo straty, ciągle sumarycznie nie zapłacę tyle, co przy kredycie w PLN.

Mój wywód dotyczył sytuacji, gdy nie robię przewalutowania... Jeśli nie robię przewalutowania, to wtedy faktycznie EURO musiałoby wzrosnąć o 45%, aby suma: odsetki+kapitał zrównała się z takąż w kredycie w PLN.

Jeśli chodzi o przewalutowanie, to zgadzam się z Tobą, że moment przewalutowania ma istotne znaczenie... Nie wiem jak to jest u mnie (PKO BP), bo dotąd nie interesowałem się na poważnie przewalutowaniem w najbliższym czasie...

Oczywiście do kosztów przewalutowania (w PKO BP 0,7% za pierwsze, 1% za następne) dochodzi koszt opłaty skarbowej - 30 zł oraz koszt zmiany zapisu w księdze wieczystej.

Jeśli chodzi o spread to też mam to na uwadze, ale spread to nie są takie kwoty, żebym miał przez to wziąć kredyt w PLN, a nie w EUR. Na spreadzie można stracić kwotę rzędu 2000 PLN, ale można też i zarobić...

W PKO BP kredyt przeliczają w dniu składania wniosku po kursie średnim. Wypłacają po kursie kupna w dniu wypłaty, a spłaca się po kursie sprzedaży. Wiadomo, że na tym się traci, no ale co my biedne szaraczki mamy robić? :0 Z tego co wiem, wszystkie banki robią podobnie, chyba GE Bank Mieszkaniowy jakichś innych kursów używa, ale za to drogi jest jak nie wiem.

 

[Frankai]

O tych dodatkowych kosztach (o.s., wpis) nie miałem pojęcia.

Nie rozumiem jak na spreadzie można zarobić

Chyba pomijacie wzrost kwoty kapitału, a liczycie wartość odsetek i wychodzi Wam, że musi wzrosnąć o 45%. Przyślijcie mi plik z Waszymi formułkami, to rzucę okiem. Adres po privie.

[EM]

No i doszlismy do ściany. Frankai błagam: nie pisz o czyms na czym sie nie znasz.

Spread to różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży. Ma znaczenie kiedy kurs jest w miare stały i w rótkim okresie czasu. Do obliczeń długoterminowych lepiej przyjąć jakąś średnią.

 

Zawsze trzeba liczyć wszystkie koszty. Wiele banków je ukrywa.

 

Powtórze raz jeszcze: kredyt walutowy jest loterią, którą można dośc łatwo wygrać przy sprzyjajacych warunkach ale loterią. Na kurs waluty nie ma mocnych. Kto lubi ryzyko: niech gra!

Ja gram bo wiem a czym ono polega i uważam, ze potrafie nad nim panować.

[_Piotr]

Nie rozumiem jak na spreadzie można zarobić

Chyba pomijacie wzrost kwoty kapitału, a liczycie wartość odsetek i wychodzi Wam, że musi wzrosnąć o 45%. Przyślijcie mi plik z Waszymi formułkami, to rzucę okiem. Adres po privie.

Dodatkowe koszty są - przekonałem się gdy siedziałem w banku, przyszli ludziska przewalutować i się mocno zdziwili. To jest ewidentna ukryta opłata. Oczywiście bank nie pobiera bezpośrednio opłaty skarbowej, tylko chyba przekazuje ją dalej, a za zmianę wpisu do KW płacisz w sądzie, więc to nie jest bezpośrednia opłata banku i oni dlatego teoretycznie o tym nie muszą mówić. Ale uprzejmość by wymagała, nie?

Co do spreadu... Przy składaniu wniosku przeliczyli mi kwotę kredytu na ileś tam EURO po kursie średnim - i to już jest ustalone. Tymczasem było to 13.03. Gdyby wówczas wypłacali mi kredyt, to zamiast załóżmy 100000, które chciałem wypłacili by mi po kursie kupna trochę mniej. Od tego czasu kursy minimalnie wzrosły, tak, że kurs kupna dzisiejszy jest wyższy niż kurś średni wtedy - dziś więc wypłaciliby mi 100000 i parę złotych. Jeśli przy płaceniu pierwszej raty kursy z kolei spadną tak, że kurs sprzedaży wtedy będzie niższy niż kurs średni 13.03 (dobrze mówię? Jakoś tak... ), to będę do przodu... Oczywiście to teoria...

Jeśli chodzi o wzrost kwoty kapitału, to - ja to tak rozumiem - że ja mam kredyt w EURO, więc spłacam w EURO. Kapitał w EURO mi cały czas maleje, kwestią jest tylko za ile ja kupuję to EURO w momencie spłaty raty. Nawet jak kurs wzrośnie, to kwota kredytu w EUR mi nie wzrośnie. Ja będę spłacał wtedy więcej złotówek i - wiadomo - sumarycznie tych złotówek zapłacę trochę więcej niż gdyby kurs nie wzrósł.

[Frankai]

_Piotr - zgadzam się w pełni z Twoją uprzejmością.

 

EM - wiem co to jest spread i jak to się ma do długoterminowości. Nie możesz go pomijać z 2 powodów:

1. Banki się różnią między sobą jego wielkością i to powinno wpływać na ocenę kredytu.

2. Jak bank Ci wypłaca licząc 4.00, a spłacasz po 4.08 to masz 2 procent. Nie możesz tego wrzucać do jednego wora z ryzykiem kursowym, bo to inna działka. Masz w tym przypadku średnio 2 procent ukrytej prowizji. Jeżeli jeszcze Cię nie przekonałem, to pomyśl tak - nie ma wahań waluty. Za rok, dwa, sto lat będzie kosztować tyle samo, a Ty i tak zapłacisz te 2% bo bank nie będzie Ci wymianiał waluty za darmo.

 

EM - czy napewno panujesz? Bardzo możliwe, że masz "nosa", ale ja się boję, że nie wyczuję sprawy. Przypomnę, że jak Euro spadało z 1.17USD na 1USD, to mówiono cały czas, że później się odbije. I jakoś te przepowienie fachowców się nie sprawdzały. Pamiętasz złotówkę w zeszłym roku: dolar był i po 4.8 i po 3.9. Niezłe wahania, a nikt nie powie, że nie może być gorzej. Dzienna zmiana przekraczała 2% i były to zwykle niespodzianki. Jeżeli pójdziesz do banku jak COŚ się wydarzy, to możesz się spóźnić i przedobrzyć. Wystarczyło niedawno, żeby Belka powiedział, że złotówkę należałoby zdewaluować przed wejściem do Unii i już było zamieszanie i złotówka poleciała. To nie tylko kwestia naszego rynku. Jak Bush pomylił deflację z dewaluacją w Japonii to yen padł na pysk na moment.

Te zagrożenia opisuję nie dlatego, że powątpiewam w Twoją wiedzę czy nos. Piszę tu aby inni mogli szerzej spojrzeć na sprawę. Wydaje mi się, że złotówka będzie się umacniać (przynajmniej wzgl. EUR) ale warto chyba znać zagrożenia?

 

[Frankai]

EM - jeżeli znasz, to podaj w swoim rankingu banków dane, które uznasz za ważne i podaj też przykładowy spread dla tego banu i czas jaki bank pozostawia sobie na przewalutowanie. Będzie to cenna wskazówka dla innych, bo banki nie podają takich rzeczy na stronach i nie ma tego w expanderze.

 

A może faktycznie (ktoś chyba już proponował) zrobimy ranking banków? Może każdy wziąłby swój ulubiony bank, sprawdził i pilnował?

[_Piotr]

Ja chętnie dołożę do tego PKO BP...

[EM]

Frankai: dośc tego filozofowania. Panuję na ryzykiem, na tyle o ile można panowac nad chaosem. Tą drogą, którą idziesz donikąd się nie dojdzie,ani żadnej decyzji się nie podejmie.

Nie wypowiadaj sie autorytatywnie o rzeczach, na których sie nie znasz!!!!!

Przeczytaj jeszcze raz moje posty. Spread jest istotny w krótkim okresie czasu w długim nie ma znaczenia - ważny jest trend. Nie ma takiej możliwości aby przez 10-20 lat kurs stał w miejscu. A dokładnie: jest, ale szansa na to jest poniżej oznaczalnych wartości.

Podaj mi e-maila abym mógł podesłać Ci plik w którym pobawisz się okresami i stopami procentowymi i zobaczysz na czym polega ryzyko kursowe, i jak sie nad nim panuje.

Pozdrawiam

 

[Frankai]

EM - po co ta nerwowość. Czytałem Twoje posty dokładnie i dalej się upieram, że trzeba oddzielić ryzyko kursowe od spread'u bo to są dwie rozbieżne sprawy! W ocenie kredytu należy brać pod uwagę spread, bo jak bank ma szeroki, to może okazać się, że każe mi spłacać po 4.08 a inny tylko po 4.00, a to daje 2% różnicy i co z tego, że kredyty mają równe oprocentowanie?

 

Panowanie nad ryzykiem widzę tylko w jeden sposób - opcje walutowe, ale kto z normalnych szarych ludzi się tym bawi? W innym wypadku to tak jak pisałeś to jest gra.

Moją drogą też dochodzi się do decyzji, a im więcej zagrożeń znam, tym lepiej się na nie mogę przygotować. Te rzeczy które podał Piotr wogóle mi nie były znane. A co do "znawstwa" wogóle - to już nieraz paniom w banku i biurze maklerskim musiałem wyjaśniać pewne szczegóły, lub mówić co mają w ofercie

 

Pozdrawiam i zapraszam innych do dyskusji. Czy jest tu bankier z prawdziwego zdarzenia? Chętnie byśmy posłuchali.

[EM]

Mylisz się Frankai.

 

1. O spreadzie już mówiłem. Nie patrz tylko na kwote patrz tez na czas!

2. Opcje walutowe możesz kupic dla kwot > 100 kzł a więc nie może się zabezpieczyć kredyciku na domek w ten sposób (chyba że duzy kredyt i spłata kapitału w jedym ruchu ale takich kredytów nie ma). Poza tym: opcja jest kalkulowana w Polsce na bazie rynku polskiego w oparciu o przewidywane kursy, a więc kupno opcji wychodzi na to samo co kredyt w PLN. Po co więc płacić za opcje? W Londynie to co innego, ale chwilowo jesteśmy w Polsce.

 

 

 

[ Ta Wiadomość była edytowana przez: EM dnia 2002-03-26 14:19 ]

[Frankai]

EM - widziałem coś co mnie nagrzało, ale na szczęście znikło. Tak czy inaczej wyłączę się bo muszę popracować.

1. Ja rozumiem czas - naprawdę. Ale banki naprawdę różnią się kursami waluty i to może być ich kruczkiem. Dam inny przykład i już chyba się ze mną zgodzisz. Załóżmy, że masz do wyboru 2 banki: wszystkie warunki kredytu mają takie same, patrzysz na ich tabele z dłuższego czasu i widzisz, że różnią się spreadem. Jest Ci obojętne który z nich wybierzesz? Chyba nie. Oczywiście bank może zmienić spread i jest to nieprzewidywalne. Na marginesie - z powodu nieprzewidywalności odrzucam oferty, gdzie bank nie bazuje na stopie bazowej banku lub stawkach międzybankowych.

2. Ja nie kazałem Ci kupować opcji, tylko pisałem że jest to jedyne (no prawie bo są jeszcze swap'y i pewnie inne instrumenty) zabezpieczenie ryzyka kursowego. Inaczej grasz.

Chyba nie miałbym nic przeciwko temu by być w Londynie, a napewno z angielską pensją

[_Piotr]

On 2002-03-25 14:51, EM wrote:

Nie będę Ci pisał skomplikowanych dość formuł ale dam ci proste wyliczenie.

O ile jest wyższe oprocentowanie kredytu w PLN w stosunku do EUR. Zakładając EUR 6,3% p.a. a PLN 11,5% p.a. otrzymujesz 5,2 punktu procentowego 45,21% więcej. O tyle też musi wzrosnąc kurs aby zrownac się w kwocie z kredytem w PLN.

Kurs dziś: 3,65. Więcej o 45,21%: 5,30 zł.

 

To tylko oszacowanie.

Dokładna kalkulacja daje wynik, o którym mówiłem.

pzdr

Widzisz EM, ostatnie 2 burzliwe dni spowodowały, że jednak biorę kredyt w PLN. W Twoim wyliczeniu, które pozwalam sobie zacytować jest pewna istotna pomyłka. Jeszcze 2 dni temu liczyłem tak jak Ty. Ale doszło do mnie w końcu, że spread to nie tylko różnica między kursem kupna a sprzedaży. Najwięcej tracimy (i zarazem najtrudniej do tego dobrnąć) na różnicach kursów między bankami. Wyobraź sobie, że każdy bank ustala codziennie swoją tabelę kursów walut. I o ile kurs średni jest taki sam we wszystkich bankach, o tyle kurs kupna jest różny w różnych bankach. To samo z kursem sprzedaży. Poza tym kurs kupna w każdym banku jest sporo niższy od kursów kupna podawanych w mediach - np. na Onecie. Kurs sprzedaży zaś sporo wyższy.

Co z tego wynika? Ano to, że jak wprowadziłem do moich obliczeń kursy mego banku, do tego jeszcze koszty związane z ewentualnym przewalutowaniem (prowizja, opłata za zmianę umowy kredytowej, opłata skarbowa, opłata za zmianę hipoteki w sądzie i łażenie do banku i sądu), różnicę kursową (według kursów BANKU), którą muszę dopłacić przy wypłacie kredytu (bo kredyt na dajmy na to 100 000zł bank wypłaci po swoim kursie kupna w wysokości ok. 99750 zł) to się okazało, że wcale nie o 45%, ale wystarczy że o 12% wzrośnie EURO, a już kredyt w EUR przestanie się opłacać.

A wzrost o 12% od dzisiejszego kursu EUR, to... 4,1 zł.

 

Ano co do spreadu, to, na spreadzie można faktycznie zarobić w trakcie wypłacania kredytu, ale waluta musiałaby porządnie wzrosnąć, więc to tylko teoria. W praktyce podczas wypłaty kredytu dopłacisz różnicę kursową (przy 100 000 zł kredytu jest to kwota rzędu 2500 zł na dziś dzień, gdy kursy są w miarę stabilne).

[EM]

Powtórzę jeszcze raz: nikogo nie namawiam do kredytów walutowych. To jest loteria.

Dlatego pisze jeszcze raz to co na poczatku: przy wyborze banku ważane sa opłaty ponoszone przy udzielaniu kredytu. Waluta jest sprawa techniczną i przekonania a przy kazdym rodzaju kredytu banki stosują opłaty: prowizje itp itd

I to jest ważne!

[Annab]

Jestem w trakcie załatwiania kredytu w GE w złotówkach. Jestem zadowolona: żadnych opłat wstępnych, prowizji i kosztów wyceny oraz za wcześniejszą spłatę. Biorę kredyt na krótki okres więc opłaca mi się w złotówkach i trochę wyższy procent niż w innych bankach.