podział działki - brak mozliwość? Proszę o pomoc

[allyas]

Bardzo proszę o radę. Mój brat wszedł w posiadanie działki o powierzchni ok. 0,5 ha. Część tej działki (ok.0,3 ha) to grunty oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako KS (komunikacja samochodowa, parkingi), natomiast reszta (ok. 0,2 ha) to grunty rolne. Brat chciałby podzielić ta działkę (najlepiej podzielilic ją zgodnie z załozeniami miejscowego planu - oddzielic grunty rolne od KS). Niestety okazało się to niemozliwe, bo geodeta stwierdził, że w wyniku takiego podziału powstałaby działka rolna o powierzchni < 0,3 ha, co jest niezgodne z prawem.Osobiscie nie zgadzam się z jego stanowiskiem, ponieważ przepisy, które zabraniają takich podziałów, zostały ustanowione w celu zapobiegania nadmiernemu rozdrabnianiu gruntów rolnych, a w tym przypadku o rozdrobnieniu nie ma mowy - powierzchnia gruntów rolnych na działce pozostaje taka sama. No ale cóż... Urzędnicy przyjeli stanowisko geodety i bez odwoływania się do SKO chyba nic nie wskóram . Mam wobec tego pytanie - czy możliwy by był inny podział - np. na 2 działki po 0,25 ha. Jedna z nich byłaby cała KS, a druga częściowo KS, a częściowo rolna. Czy taki podział byłby zgodny z obowiązujacymi przepisami? A moze istnieje inna mozliwość podziału tej działki? Będę wdzięczna za udzielenie odpowiedzi

[oskar0259]

Moim zdaniem podział jest możliwy tylko w przypadku, gdy na "komunikacyjnej" części działki inwestor przystąpi do realizacji inwestycji celu publicznego, tj. drogi i urządzeń towarzyszących.

Nie widzę żadnego racjonalnego celu podziału w tej chwili. Do czasu realizacji inwestycji cała działka może być użytkowana w dotychczasowy sposób (jest chyba taki ogólny zapis w planie?).

[allyas]

Na terenie KS nie będzie najprawdopodobniej nigdy żadnej drogi. Po sąsiedzku od dawien dawna był parking (obecnie juz nieuzytkowany) i chyba dlatego "silą rozpędu" sasiadujaca część działki ma przeznaczenie KS. Działka tak w ogóle leży w małej wiosce, z dala od aglomeracji. Nie wiem natomiast, jaki jest zwiazek, miedzy rozpoczęciem inwestycji, a mozliwoscia podziału? Czy wynika to z jakiegoś przepisu? A jeśli chcę po prostu sprzedać część rolną?

[oskar0259]

Jeśli zrealizowano by drogę - możliwe byłoby wydzielenie części działki zajętą przez nią - niezależnie od powierzchni, którą wydzielono pod nią i która pozostanie rolna.

Nie rozumiem, choć staram się, Twojego problemu. Był uchwalany plan - wtedy był czas na przeciwdziałanie niekorzystnym zapisom. Teraz pozostaje się nim podporządkować (np. dotyczącym powierzchni minimalnej działki na tym terenie) lub wnioskować o zmianę planu.

Niezależnie od tego, czy coś zostało uchwalone "z rozpędu" i czy ma szansę realizacji w przyszłości, JEST W PLANIE i nie podlega interpretacji "w moim przypadku doszło do pomyłki, rażącego pokrzywdzenia, a więc mogę coś zrobić wbrew zapisom planu".

[allyas]

Brat wszedł w posiadanie działki kilka miesiecy temu, podczas gdy plan był ustalany co najmniej kilka lat temu. Wymiary minimalnej działki rolnej nie wynikają z lokalnego prawa, tylko z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomosciami. Chodzi mi właśnie o interpretację tego przepisu. Dotyczy on bowiem nieruchomosci połozonych na obszarach przeznaczonych na cele rolne (podczas gdy moja działka jest połozona na obszarze przeznaczonym NIE TYLKO na cele rolne). Ponadto, jak podpowiedział mi inny geodeta (który z resztą ma odmienne od urzędników zdanie na temat mozliwosci dokonania podziału), celościowa wykładnia tego przepisu opowiada sie za wydaniem pozwolenia na taki podział (przepis ten miał bowiem za zadanie przeciwdziałanie niekontrolowanemu podziałowi gruntów rolnych, a w opisanym przeze mnie podziale w zaden sposób nie dokonuje się podziału gruntów rolnych, tylko realizuje sie postanowienia lokalnego prawa, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania, w którym ustanowiono taki, a nie inny obszar gruntów rolnych).Chodzi jedynie o rozdzielenie gruntów zgodnie z jego załozeniami. Dodam, ze biorąc pod uwagę tylko minimalna wielkosc działki ustanowioną przez gminę, mozliwe jest dokonanie takiego podziału.

 

Ale nie to było przedmiotem mojego pytania, zawartego w pierwszym poscie.

 

Być moze wyraziłam się tam niejasno, więc uszegółowię: czy w mysl art. 93 pkt.2a ustawy o gospodarce nieruchomosciami mozliwe jest wydzielenie z posiadanej przez brata działki - 2 działek o powierzchniach w przyblizeniu 0,25 ha, z których jedna bedzie leżeć w całości na obszarze przeznaczonym w mpzp na cele KS, a druga częściowo na KS, a częściowo na gruntach rolnych?

 

Mam nadzieję, ze uda mi sie tu uzyskać odpowiedź bez osobistych wycieczek i posądzania mnie o niecne zamiary

[oskar0259]

Nie były moim celem jakiekolwiek osobiste wycieczki. Po prostu stwierdziłem, że jest plan i on obowiązuje. W tym momencie uwagi o bierności w czasie prac nad planem dotyczą nie Twojego brata, ale poprzedniego właściciela. Prawda, że są słuszne? Gdyby ktoś zadbał o lepszy zapis, nie miałbyś teraz problemu?

Jeśli plan dopuszcza podział dla tego terenu na mniejsze działki (o czym piszesz w ostatnim poście) to podział jest możliwy. Ale sądzę, że w planie jest co prawda zapis o minimalnej działce, ale dotyczy to innych obszarów.

Jeśli jest geodeta, który może i chce podjąć się podziału, to niech spróbuje.

Reszta to już tylko procedura administracyjna. Jeśli gmina będzie podtrzymywać swoje stanowisko, sprawę rozpatrzy organ II instancji.

[allyas]

Dziękuję za szybka odpowiedź. Oczywiście zgadzam się co do tego, że poprzedni właściciel mógłby trochę powalczyc o swoje prawa Ale w tym momencie to juz za późno na żale Czy z Twojego postu dobrze zrozumiałam, że przy podziale 2x25 arów, w wyniku którego powstanie jedna działka o przeznaczeniu KS, a druga mieszana (rolna + KS), przepis z ustawy o gospodarce nieruchomosciami nie ma zastosowania? (tzn. mogę dokonać takiego podziału?)

[oskar0259]

Art 93 ust. 2a:

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. (...)

nie da się zastosować w Twojej sytuacji, tzn. wtedy, gdy obie wydzielone działki pozostałyby samodzielne. Gdyby zaś któraś z nich była przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości (Twojej, Twojego brata lub osoby, której zamierzacie tę działkę sprzedać) to wtedy wydzielenie działki poniżej 3000 m kw. byłoby możliwe. Z tego co zrozumiałem to niczego nie chcecie powiększać, ale dzielić.

[oskar0259]

I jeszcze jedno. Całkiem niedawno ustawodawca dodał w ustawie po 0,3 ha jeszcze trzy zera (jest 0,3000 ha). Wynikało to z nagminnego "obchodzenia" dawnego zapisu. Przez zaokrąglenia niektórzy dowodzili, że np. 0,2501 ha (2501 m kw.) da się zaokrąglić do 0,3 ha, a więc wydzielenie takiej działki jest zgodne z ustawą. Teraz musi być co najmniej 0.3000 ha, czyli 3000 m kw.