Kupno starego domu, remont za 2-3 lata

[snajperek]

Witam,

 

Zastanawiam sie nad kupnem starego poniemieckiego domu pod Wroclawiem, do remontu kapitalnego. Sytuacja wyglada nastepujaco:

 

- dom byl niezamieszkany (i nieogrzewany) przez kilka ostatnich lat i nadaje sie do remontu kapitalnego

- niepodpiwniczony

- zbudowany z cegly, solidne sciany

- brak grzyba na scianach, jedynie maly zaciek kolo komina

- zdrowa wiezba dachowa, dach raczej do przelozenia, chociaz niekoniecznie od razu przed zamieszkaniem

- jedna sciana przylega do stodoly (co jak sadze ma znaczenie jesli chodzi o izolacje cieplna)

 

I teraz najwazniejsze. Domem bede mogl sie zajac dopiero za jakies 2-3 lata, chce go kupic teraz ze wzgledu na atrakcyjna cene. Pytanie czy jesli zostawie go na te 2-3 lata dalej niezamieszkany to czy po tym czasie nie bedzie sie przypadkiem nadawal tylko do wyburzenia? Ewentualnie czy daloby sie go jakos "zakonserwowac" malym nakladem czasu i pracy (zamurowac okna, poprawic ten zaciek kolo komina, ???).

 

I druga sprawa, to jak szacowalibyscie koszt remontu takiego domu. Wiem, ze to bardzo ciezko oszacowac, ale prosilbym chociaz o sugestie przy zalozeniu ze kupuje materialy mniej wiecej ze srodka zakresu cenowego i do wiekszosci rzeczy zatrudniam ludzi. Domek ma okolo 100-120m, jest pietrowy, do wykonania napewno jest:

 

- nowa instalacja elektryczna

- nowa instalacja wod.-kan. + szambo

- ogrzewanie od zera (tzn. sa 2 kominy, ale dotychczas w kazdym pokoju stal piecyk, wiec to tak jakby nic nie bylo )

- wszystkie podlogi od zera

- drzwi wew. (ok. 10) i zew. (2)

- tynki wew. i zew.

- wymiana okien (na drewniane, okien jest 10-12)

- lazienka od zera (trzeba wydzielic pomieszczenie)

- kuchnia od zera

- dach powiedzmy ze tylko drobne poprawki

- niespodzianki ktore wyjda w trakcie

 

Ja sadze ze bylbym w stanie zrobic ten remont za 150-200k PLN, ale nie jestem z branzy budowlanej wiec byc moze sie myle.

 

Z gory dzieki za wszystkie odpowiedzi.

 

Serdecznie pozdrawiam

[jareko]

....- niespodzianki ktore wyjda w trakcie ....

i one moga powalic pozniej na nogi i konto wyssac jak bardzo dobry odkurzacz

[snajperek]

....- niespodzianki ktore wyjda w trakcie ....

i one moga powalic pozniej na nogi i konto wyssac jak bardzo dobry odkurzacz

 

No tak, ale na ile bys tak najbardziej pesymistycznie ocenil taki remont? Ja to traktuje w zasadzie jak stan surowy. Domek ma ok. 120m - 200k to moze byc za malo na wykonczenie?

[irreality]

Ja bym patrzyl bardziej na lokalizacje i wartosc gruntu a kwestie domu potraktowal jako "bonus" nawet liczac koszty potencjalnej rozbiorki.

 

Z tego co piszesz to niewiele ze stanu obecnego sie zachowa bo w sumie same sciany i konstrukcja dachu.

 

Pytanie w jakim stanie sa fundamenty (ich izolacja) oraz strop nad parterem...

 

Co do kosztow tego co wymieniles to de facto musisz policzyc sobie koszty jak dla nowo wybudowanego domu - czasami nawet drozej jest poprawiac to co jest niz robic "na czysto" bo np. w nowym domu nie musisz skuwac starych tynkow i jeszcze prostowac scian

 

Nie napisales jeszcze jaki metraz tego budynku.

 

Poniewaz do przeprowadzenia takiego kapitalnego remontu bedziesz potrzebowal dobrego doradcy budowlanego, ktory np. bedzie rowniez kierownikiem budowy to najlepiej zacznij od tego. Niech pojedzie z Toba i oceni koszty oraz zakres prac potrzebnych do przetrwania 2-3 lat.

 

Ze "zdroworozsądkowych" dobrych rad na pewno to trzeba zabezpieczyć przed wpływem czynników atmosferycznych (czyli na tyle żeby drzwi, okna, dach) żeby Ci do środka śnieg i woda nie wpadało oraz przede wszystkim przed ludźmi, którzy odkrywszy pustostan mogą Ci go zdemolować lub rozkraść do reszty....

[jareko]

remontowalem u siebie dach... wyszlo drugie tyle co zakladalem

Potraktowalbym to jako lokalizacje kapitalu by za jakis czas po prostu zburzyc i postawic na nowo - przynajmniej koszty bedziesz mial oszacowane a tak to moze okazac sie studnia bez dna

[irreality]

Aaa... i koniecznie jeszcze sprawdź czy "okazja cenowa" nie wynika z konieczności nadzoru konserwatora zabytków bo wtedy cała impreza robi się duuuużo droższa

[jareko]

duuuuuza to malo powiedziane

[gumis107]

- nowa instalacja elektryczna

- nowa instalacja wod.-kan. + szambo

- ogrzewanie od zera (tzn. sa 2 kominy, ale dotychczas w kazdym pokoju stal piecyk, wiec to tak jakby nic nie bylo )

- wszystkie podlogi od zera

- drzwi wew. (ok. 10) i zew. (2)

- tynki wew. i zew.

- wymiana okien (na drewniane, okien jest 10-12)

- lazienka od zera (trzeba wydzielic pomieszczenie)

- kuchnia od zera

- dach powiedzmy ze tylko drobne poprawki

- niespodzianki ktore wyjda w trakcie

Witam:instalacja kilka tys zl ,ale na 'dzien dobry" puscilbym instlacje alarmowa i prowizoryczna elektrycza , wod-kan (zalezenie czy miejska woda czy bedziesz musial robic studnie) od kilkuset zl w gore (zakladajac ,ze ja sam zrobisz,sprawa banalna),zachowalbym na razie te dwa kominy,sprawdzil je i spubowal upalic 2 piecyki kominkowe(sa ostnio tanio w OBi ,maja wyprzedaz z 900zl na 299zl)pozwoli Ci to osuszyc troche mury ,podlogi zrobione z glowa to min ok 100zl/mkw,drzwi,skoro masz az dwa lata czasu to mozesz sie pokusic na "czajenie okazji(przetargi komornicze ,wyprzedaze itd),zas dzwi wejsciowe bym raczej od razy przeciwwlamaniowe zrobil,tynki wewnetrzne odkuc i palic raz na czas w piecach(wskazany wentylator sufitowy) .Okna na zamowienie to ok 1 tys/m kw.Ogolnie staralbym sie robic od razu wylewki i rzeczy ktore musza dobrze wyschnac i odparowac ,oraz zabezpieczyc dom przed autochtonami ( na wsiach kradna wszystko ,w miescie sie przestaly oplacac wlamania do mieszkan prywatnych, bo nie ma co brac na ogol).Chyba wiem co mowie ,bo ostanio kupilem trzecia w zyciu wiejska chalupe za cene garazu .Pozdrawiam i powodzenia

[snajperek]

witam ponownie!

Dziękuję za wszystkie odpowiedzi!

Myślę, że z kosztami remontu mniej więcej wiem na czym stoję.

 

Najważniejsza kwestia teraz jest taka - co się stanie jeśli dom będzie stał pusty jeszcze przez 2 lata (2 sezony)? Przez ten czas mogę go jedynie jakoś zakonserwować małym nakładem kosztów.

 

Na chwilę obecną dom stoi pusty od minimum 2 lat i jest w dobrym stanie. Ściany są solidne, nie ma grzyba, dach w zasadzie bez zastrzerzeń (w jednym miejscu lekko podcieka), stropy są ceglano-betonowe. Drewniany strop jest na jednym małym kawałku razem z drewnianymi schodami - ale to jest najbardziej suchy fragment domu. Schody na dzień dzisiejszy są w stanie bardzo dobrym. Dom jest niepodpiwniczony.

 

To co jest w fatalnym stanie to tynki (są wilgotne i odpadają) i drewniane podłogi na parterze (pogniły i zapadają się). Ale to chyba nie ma znaczenia - bo i tak tynki są do skucia a podłogi do wymiany.

 

Zastanawiam się czy jeśli nie zacznę remontu przez najbliższe 2 sezony - to czy stanie się coś z samą konstrukcją domu (ściany, stropy, dach)?

[gumis107]

Witam z kosztami bez szalenstw powinnes sie zmiesic.Na Twoim miejscu odkulbym stare tynki,wywalil stare dechy i palil w piecach wietrzyl wietrzyl i jeszcze raz wietrzyl.Jezeli masz zawilgocone sciany(skoro tynk odpada ,to przypuszcam ,ze tak) to polecilbym kupic dmuchawe na propan-butan (najlepiej 30kw ,koszt ok 500zl) i wygrzal dokladnie sciany na poczatek(wierz mi naprawde wysusza).Poza tym jezli masz mzoliwosc to po jakim takim wysuszeniu od razu na Twoim miejscu robilbym wylewki i tynkowal sciany(przy zalorzeniu,ze bedziesz mial raz na czas mozliwosc przepalania w domu i przewietrzenia ,pamietaj wylewki i tynki oddaja wode baaaardzo dlugo, nawet do 2 lat).Po prostu jezli bedziesz chcial wszystko zrobic za 2- 3 lata bedziesz mial przestoje inwestycyjne zwiazane z koniecznoscia osuszenia odparowania itp,wiec lepiej pewne rzeczy zrobic na poczatki niz potem czekac.Pzdr

[sys]

to też zależy co chcesz dać na ściany...

 

..narazie wywal z chaty wszystko co jest zbędne, zgniłe, zaizoluj dach by nie przeciekał, uchyl jakieś okienko;)...uporządkuj sprawy papierkowe, ewentualne pozwolenia..

...zainwestuj w sąsiada by czasem zobaczył czy coś się tam nie dzieje i nie zacieka... i tak zabezpieczony dom przetrwa Ci do remontu.