Pilne :( kupno działki a hipoteka

[DobryDuch]

sprzedający posiada grunt wielkości 1,5 hektara....chcę od niego kupić działkę o wielkości 38 arów WZ będą wydane, sąsiaduje z domem jednorodzinnym, dostęp medii..... PROBLEM jest w tym, że na ten grunt przed wydzieleniem niby mojej działki widnieje hipoteka na parę stron!!!! żadnych kredytów tylko niepłacone podatki.....jeszcze łącznej kwoty nawet nie polioczyłem.... jak w takiej sytuacji wygląda podział gruntu i moje ewentualne kupno tej już wydzielonej działki (jakiś podział zadłużenia?) napaliłem się na tą działkę więc może macie jakieś propozycje????

[mikolayi]

ja bym się wtym przypadku "odpalił"

 

http://e-prawnik.pl/wykonanie-umowy/kupno-nieruchomosci-obciazonej-hipoteka,odpowiedzi,prawo-cywilne

[civic9]

w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas ją obciążająca – obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. możesz poczytać o hipotece łącznej.

 

"Hipoteka łączna obciąża kilka nieruchomości dla zabezpieczenia tej samej wierzytelności w taki sposób, że każda nieruchomość zabezpiecza całą wierzytelność, a wierzyciel ma swobodę wyboru nieruchomości, z których będzie dochodził zaspokojenia i może go dochodzić w całości lub części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Stanowi ona, jak widać, przeniesienie na grunt prawa rzeczowego wzoru solidarnej odpowiedzialności dłużnika uregulowanej w prawie zobowiązań."

 

a potem się egzekwuje od tego, od kogo najłatwiej

[oskar0259]

Nie bałbym się (niezależnie od kwoty hipoteki) tylko pod jednym warunkiem. Że wierzyciel złoży przed notariuszem oświadczenie o zwolnieniu wydzielonej nieruchomości z obciążeń hipoteki (tzn. wierzyciel będzie się zaspokajał z pozostałej części nieruchomości). Jest to możliwe np. po zapłaceniu przez obecnego właściciela części sumy obciążeń. Ale warunki dyktuje wierzyciel.

[DobryDuch]

...więc jak to rozegrać??? może spisać umowę przedwstępną z właścicielem i w niej umieścić notatkę, że: cena działki powiedzmy 60000 ale właścicielowi wypłacamy przy podpisaniu umowy notarialnej tylko 30000 bo grugie 30000 tysięcy stanowi obciążenie hipoteki które ja jako nowy właściciel części gruntu zobowiązuję się zapłacić w przeciągu powiedzmy 60 dni....czy miałbym problemy ze spłatą cudzuch długów???? i ostatnie pytanie: na hipotece widnieją obciążenia jeszcz z 1959 roku z baniem rolnym który przekształcił się w spółdzielczy jakieś małe kwoty chyba jesz bez "rewolaryzacji" czy jakoś tak......co z ewentualnymi moimi dobrymi chęciami a wysokością i możliwościa spłat takich obciążeń( czy wogóle mógłbym to spłacić, jakie odsetki, i ile mogłyby ono teraz wynosić...i gdzie iść aby takie coś załatwić-archiwa banku? a może one uległy już przedawnieniu?)

[babajaga]

Twoje dobre chęci tutaj niewiele znaczą , warunki dyktuje wierzyciel , ale z przedawnieniem jakichś nalezności chyba można powalczyć .

 

Ja mam podobną sytuację 1zl. 59 gr. z tytułu niezaplaconych podatków w 1959 r.Od poniedziałku zaczynam to prostować .

[DobryDuch]

Witam!!! rozmawiałem z Pania notariusz i dla niej sprawa wygląda tak:

- mam skontaktować się z komornikiem i uzyskać od niego dokument stwierdzający całą kwotę zadłużenia wraz z odsetkami ponieważ tylko on będzie miał dokładną kalkulację wszystkich obciążeń(wraz z odsetkami) oraz do niego mogły wpłynąć roszczenia osób trzecich które nie są uwzględnione w księdze wieczystej (odsetki w księgach również nie widnieją) oraz koszty wszczęcia postępowania komorniczego oraz informację z czyjego polecenia(ramienia) postępowanie zostało wszczęte....wówczas po zliczeniu wszystkiego jeżeli suma nie przekroczy wartości umownej kupna działki zostanie spisana notarialna umowa przedwstępna w której notariusz wszystko uwzględni i właścicielowi zostanie wypłacona tylko różnica wartości gruntu a co do tego kredytu z 59r na 2,5zł to Pani notariusz twierdzi, że napewno ten kredyt został spłacony tylko nikt nie pofatygował się o wykreślenie z KW,.......jak to widzicie???? Jeżeli zajmie się tą sprawą notariusz czy można liczyć, że zakończy się to wszystko pięknie i kolorowo???

[oskar0259]

Może, ale wcale nie musi, być "pięknie i kolorowo".

 

Po pierwsze, komornik może (i powinien) odmówić Ci informacji o zadłużeniu i egzekucjach prowadzonych przeciwko innej osobie. Nie masz, moim zdaniem interesu prawnego (to, że chcesz kupić, to za mało, żeby dowiedzieć się wstydliwych rzeczy o swoim kontrahencie). Informacje takie może otrzymać sam sprzedający - i tu jest kwestia, czy będziesz obecny przy rozmowie z komornikiem, czy przyniesie Ci on informację, a Ty uwierzysz na słowo.

 

Po drugie - zadłużenie i koszty podane przez komornika to nie musi być pełna lista roszczeń. Musiałbyś porównać pozycje, które "prowadzi" komornik z listą hipotek w księdze wieczystej. Wtedy będziesz miał, w miarę dokładną, kalkulację rzeczywistych obciążeń. Z doświadczenia wiem, że nie wszyscy wierzyciele biegną od razu do komornika. Część z całą premedytacją "hoduje" długi, po to, aby po pewnym czasie przejąć nieruchomość. Pożyczanie "na hipotekę" to jeszcze jedna, dochodowa forma inwestowania w nieruchomości. Wiadomo, że nieruchomości obciążonej nikt nie kupi po cenie rynkowej, a więc zysk z przejęcia może być nieproporcjonalnie duży w porównaniu z sumą hipoteki.

 

Po trzecie, jeśli będziesz miał wiedzę o wierzycielach, najlepszym wyjściem będzie podjęcie z nimi rozmów o ewentualnej wpłacie pewnej sumy w zamian za zwolnienie nowo wydzielonej nieruchomości spod hipoteki. Stroną umowy z wierzycielami byłby oczywiście dotychczasowy właściciel, ale Ty miałbyś pewność, mając w ręku "kwit", że wpłacając na konto wierzyciela (wierzycieli) odpowiednią kwotę, otrzymasz "papier", że nie wyjdą po drodze jakiekolwiek dodatkowe koszty i roszczenia.

 

Po czwarte, co oznacza stwierdzenie "różnica wartości gruntu"? Dla mnie nieruchomość z niewyjaśnionym stanem hipoteki jest warta 0 złotych. Nieruchomość nawet z niewielkim obciążeniem jest dużo mniej warta niż "wolna" (dużo, znaczy dużo mniej, niżby wynikało z odjęcia sumy zobowiązań od cen rynkowych w okolicy).

 

Po piąte, notariusz odpowiada tylko za prawną formułę aktu. On może radzić, ale za treść porozumienia (a takim jest umowa przedwstępna) nie odpowiada. Ustalają ją strony umowy.

[DobryDuch]

oki wszystko prawie jasne ale: "nie wszyscy wierzyciele biegną od razu do komornika. Część z całą premedytacją "hoduje" długi, po to, aby po pewnym czasie przejąć nieruchomość. Pożyczanie "na hipotekę" to jeszcze jedna, dochodowa forma inwestowania w nieruchomości."......skoro te zadłużenia nie widnieją w KW i u komornika a wyjdą po dniu podpisania umowy to z tego co już wiem raczej guzik będą mnie interesować.....czy się mylę?

[oskar0259]

Sam potwierdziłeś wyżej, że odsetki nie figurują w hipotece (a o nich pisałem).

Odsetki nawet od skromnej sumy przez kilkadziesiąt lat mogą przewyższyć główną sumę.

[DobryDuch]

jeszcze raz i ze zrozumieniem...wraz z właścicielem udam się do komornika aby uzyskać od niego dokument stwierdzający całą kwotę zadłużenia wraz z odsetkami oraz koszty wszczęcia postępowania komorniczego oraz informację z czyjego polecenia(ramienia) postępowanie zostało wszczęte oraz czy do niedo nie wpłyneły roszczenia osób "trzecich" (nie widniejących jako wierzyciele w KW)....wówczas po zliczeniu wszystkiego Pani notariusz powiedziała, że porówna to z hipoteką w KW i jeżeli suma nie przekroczy wartości umownej kupna działki zostanie spisana notarialna umowa przedwstępna w której notariusz wszystko uwzględni wtedy wraz z właścicielem udam się do krusu, urzędu gminy, ponownie do komornika od nich potwierdzenia opłat i zwolnienia z hipoteki następnie do sądu i wtedy podział gruntu z nowa czystą hipoteką i końcowa umowa notarialna....tak ma to wyglądać??? czy coś zapomniałem???

 

 

ps.

(50000 w tym opłatą długów za 40 arów w gminnej miejscowości 15000osób 500metrów od centrum 10m od mojego domu to dużo?)

[oskar0259]

Jeszcze raz o tym, co napisałeś powyżej:

1. "wraz z właścicielem udam się do komornika aby uzyskać od niego dokument stwierdzający całą kwotę zadłużenia wraz z odsetkami oraz koszty wszczęcia postępowania komorniczego oraz informację z czyjego polecenia(ramienia) postępowanie zostało wszczęte" Tak właśnie. Co do roszczeń nieujawnionych w księdze to się wstrzymaj (co nie oznacza, że dobrze jest o nich wiedzieć). Sprawdzisz w księdze w dniu zawierania aktu notarialnego, czy w ostatniej chwili nie wpłynął do sądu wieczystoksięgowego jakiś nowy wniosek, tzn. czy nie jest w KW zamieszczona jakaś wzmianka w tej sprawie. Zadłużenie pierwotnego właściciela nie ujawnione w księdze do dnia zawarcia aktu sprzedaży pozostają już jego problemem.

2. Potem (po wizycie u komornika) porównujesz pozycje, które otrzymałeś od niego z pozycjami w KW. Wszystkie, których on (jeszcze?) nie ma w swoim wykazie do egzekucji wyjaśniasz - tzn. dokonujesz przeliczenia (np. denominacja) doliczenia odsetek itp., a najlepiej kontaktujesz się z tymi pozostałymi (i cierpliwymi) wierzycielami i negocjujesz warunki uwolnienia spod hipoteki.

3. Sumę pozycji z pkt 1 i 2 przekazujesz Pani Notariusz. Niech porówna jeszcze raz "swoim okiem", ale na to, że jest wyrocznią w sprawach finansowych raczej bym nie liczył. W razie pomyłki w interpretacji wysokości należnych kwot - nie odpowiada za to.

4. "zostanie spisana notarialna umowa przedwstępna w której notariusz wszystko uwzględni wtedy wraz z właścicielem udam się do krusu, urzędu gminy, ponownie do komornika od nich potwierdzenia opłat i zwolnienia z hipoteki następnie do sądu i wtedy podział gruntu z nowa czystą hipoteką i końcowa umowa notarialna..." Tak właśnie, z jednym zastrzeżeniem. Uwolnić spod hipoteki można konkretna nieruchomość (potocznie: działkę). Podział musiałby więc nastąpić przed decyzją wierzyciela.

5. "50000 w tym opłatą długów za 40 arów w gminnej miejscowości 15000osób 500metrów od centrum 10m od mojego domu to dużo?m opłatą długów za 40 arów w gminnej miejscowości 15000osób 500metrów od centrum 10m od mojego domu to dużo?". Nie. Ale chciałem Ci tylko uzmysłowić, że kwota obciążeń to wcale nie musi być ta kwota, którą w tej chwili sobie wyobrażać, bo "okazyjna" działka może kosztować dużo więcej (jeśli jest się zbyt "napalonym"). W pierwotnej wersji (na początku wątku) byłeś skłonny przecież dać właścicielowi pieniądze bez prawnego załatwienia czegokolwiek - za sama obietnicę sprzedaży określonej powierzchni uwolnionej spod obciążeń. A co by było, gdyby właściciel wykorzystał otrzymaną sumę wg swojego uznania? Płaciłbyś jeszcze raz za wykreślenie hipoteki?

[DobryDuch]

OSCAR dzięki za wszystko ale znów mam ale....rozmawiałem z notariusz, że teraz nie będę wytyczać działki tylko w umowie przedwstępnej będzie określony jej odres, rozmiar i położenie względem sąsiednich działek.....napisz mi jak widzisz sprawę w ten sposób załatwianą aby po podpisaniu umowy przedwstępnej u notariusza spłacić całe zadłużenie z "papierami na mnie" i wyczyścić księge przed podziałem???

[oskar0259]

Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem jest "mocniejsza" od umowy przedwstępnej zawartej między stronami bez jego udziału.

W przypadku jej zawarcia przysługuje roszczenie o wydanie nieruchomości (a nie tylko o zwrot podwojonego zadatku). Wydania czego będziesz domagał się, w przypadku nie wywiązania się właściciela z umowy? "Twoja" działka nie będzie geodezyjnie istniała, a Twoje starania o jej "przymusowe" wydzielenie to materiał na długotrwałą sprawę sądową.

Wyjaśnij z Panią Notariusz jak ona widzi tę umowę?

Z tego co zrozumiałem, ma to być deklaracja intencji, która nic, albo niewiele Ci daje:

1) właściciel chce Ci sprzedać (ale, poza tekstem aktu, w tym stanie prawnym jest to niebezpieczne dla Ciebie),

2) Ty chcesz kupić (ale, to także poza tekstem aktu, nie możesz z powodów jak w pkt 1),

3) w związku z tym właściciel deklaruje, że do dnia ... wyjaśni stan prawny - obciążenie hipotek (poza tekstem: co jest g... prawda, bo zrobisz to Ty za włąściciela, tylko "z drugiej linii"),

4) Ty oświadczasz, że sumę... (poza tekstem - wynikającą z ustaleń właściciela, a właściwie Twoich - patrz pkt 3) zapłacisz właścicielowi po geodezyjnym wydzieleniu działki i dostarczeniu Ci oświadczenia wierzycieli, że zwalniają nowo wydzieloną działkę spod hipoteki.

 

Gdzie tu pewność, że kupisz tę działkę? Pewne jest to, że zapłacisz za akt (bo właściciel może to zrobić chyba kosztem dalszego powiększenia zadłużenia). Napracujesz się nad wyjaśnieniem stanu zadłużenia, a gdy dojdzie do "ostatniej prostej" właściciel nie wydzieli działki, albo jej wydzielenie będzie uzależniał np. od zapłacenia przez Ciebie wyższej kwoty (bo znajdzie sobie lepszych klientów, których w tej chwili nie ma, ale gdy dowiedzą się, że hipoteka "jest wyprowadzona" mogą zjawić się).

Spytaj Panią Notariusz, jakie masz możliwości, po niewykonaniu przez właściciela umowy przedwstępnej, skorzystania z art. 777 kpc (czyli "wyrwania" "Twojej" działki?

Chodzi mi o to, aby umowa przedwstępna spełniała kryteria zawarte w § 1 pkt 4 art. 777:

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia innych rzeczy zamiennych, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany.

[dusia2006]

wg mnie bardzo ryzykowna sytuacja. A może inaczej pokombinować, np przyszła mi do głowy współwłasność, dałoby się bez ryzyka?

[oskar0259]

Moim zdaniem wchodzenie we współwłasność tam, gdzie łapę na nieruchomości trzyma już komornik jest nie tylko wsadzaniem, ale nawet pchaniem głowy w paszczę lwa.

Przecież pierwszym krokiem komornika będzie wywiad o sytuacji Dobrego Ducha i np. zajęcie mu konta bankowego (jak jest odpowiedzialność solidarna za długi to właśnie na tym ona może polegać). Wybrałbym raczej udział w licytacji komorniczej (jeśli komornik na to zdecyduje się).

P.S. Z tym kontem to oczywiście przesadziłem(ale tylko nieco, jeśli zadłużenie wynika z podatków).

[dusia2006]

Oskar nie tak o sobie wyobrażałam. Wejście we współwłasność za dług. Tak żeby zostać współwłaścicielem ułamkowym już czystej działki. Potem podział i wyjście ze współwłasności. Czy to jest technicznie możliwe i bezpieczne?

[oskar0259]

Oczywiście, że jest. Ale oznacza to dalsze branie odpowiedzialności za całą nieruchomość (czyli opłacanie wszystkich bieżących danin itp.) a nie tylko za wydzieloną działkę.

[dusia2006]

a nie musibyć wówczas zgoda obu współwłaścicieli na jakąkolwiek próbę zaciągnięcia nowych zobowiązań?

[oskar0259]

Przedmiotem hipoteki może być nieruchomość oraz część ułamkowa nieruchomości, a także wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Jeśli obecny właściciel chciałby ustanowić hipotekę na "swoim ułamku" nikt mu tego nie zabroni. A więc jako "współwłaściciela" Dobry Duch mógłby mieć wkrótce nowego wierzyciela obecnego właściciela (nie mówiąc już o tym, że najprawdopodobniej wszystkie podatki płaciłby sam).