Proszę o radę, remont czy rozbiórka domu ?

[Pracuś80]

Witam

Kupiłem nieruchomość poza miastem, głównie zależało mi na gruncie, nie sugerowałem się domem ponieważ w tej okolicy nie ma już działek do zabudowy brałem to co było.

Ale skoro już jakiś dom stoi na tym placu to może jednak coś z niego zrobić…

Charakterystyka domu:

- Brak ław fundamentowych, fundament wys. ok. 80cm, wylewany prosto do wykopu,

zbrojony tylko na rogach budynku, brak izolacji pionowej,

- Ściany budowane są z pustaka betonowego + pustka powietrzna + cegła, nieocieplane, tynk cementowo-wapienny (baranek).

- Dom parterowy bez poddasza użytkowego (po remoncie chcę zagospodarować poddasze).

- Zawilgocenie ścian wewnątrz (dom był zamieszkiwany przez poprzedniego właściciela do dnia sprzedaży).

 

Czy remont tego domu ma w ogóle sens, mam w planach:

- drenaż opaskowy,

- zastosowanie preparatu „suchy mur”,

- izolacja pionowa (jaka najskuteczniejsza?)

- ocieplenie ścian 10-15 cm styropian,

- skucie tynków wewnętrznych, impregnacja p. wilgociowa, stelaż i płyty gipsowe,

- podwyższenie ściany kolanowej, nowa więźba dachowa, zagospodarowanie poddasza.

 

Chciałbym poznać wasze zdanie na temat tego domu i co należałoby z nim zrobić?

[beton44]

Witam

Kupiłem nieruchomość poza miastem, głównie zależało mi na gruncie, nie sugerowałem się domem ponieważ w tej okolicy nie ma już działek do zabudowy brałem to co było.

Ale skoro już jakiś dom stoi na tym placu to może jednak coś z niego zrobić…

Charakterystyka domu:

- Brak ław fundamentowych, fundament wys. ok. 80cm, wylewany prosto do wykopu,

zbrojony tylko na rogach budynku, brak izolacji pionowej,

- Ściany budowane są z pustaka betonowego + pustka powietrzna + cegła, nieocieplane, tynk cementowo-wapienny (baranek).

- Dom parterowy bez poddasza użytkowego (po remoncie chcę zagospodarować poddasze).

- Zawilgocenie ścian wewnątrz (dom był zamieszkiwany przez poprzedniego właściciela do dnia sprzedaży).

 

Czy remont tego domu ma w ogóle sens, mam w planach:

- drenaż opaskowy,

- zastosowanie preparatu „suchy mur”,

- izolacja pionowa (jaka najskuteczniejsza?)

- ocieplenie ścian 10-15 cm styropian,

- skucie tynków wewnętrznych, impregnacja p. wilgociowa, stelaż i płyty gipsowe,

- podwyższenie ściany kolanowej, nowa więźba dachowa, zagospodarowanie poddasza.

 

Chciałbym poznać wasze zdanie na temat tego domu i co należałoby z nim zrobić?

 

Ad czerwone. Przypuszczalny brak/częściowy brak/uszkodzenie izolacji przeciwwilgociowej poziomej /o niej nie wspominałeś /

 

to akurat najtrudniej będzie naprawić

 

i związane z tym brakiem prawdopodobnie:

Ad zielone. Nie wiem jakiś bezsens planujesz smarować smołą/czy czymś podobnym - izolacja przeciwwilgociowa na ścianach/ ściany wewnątrz budynku ?????

 

 

pomijając te drobne braki /choć przyznaję uciążliwe/

jak dom stoi już parędziesiąt lat i się nie przewraca/nie jest

bardzo popękany to pewnie postoi bez problemu i następne 100 lat...

choć zapewne ciężko będzie z niego zrobić rezydencję na miarę XXI wieku,

tak że jak masz fundusze bez ograniczeń to burz i buduj nowy

[Pracuś80]

Co do izolacji poziomej nie pisałem o niej nic celowo ponieważ ciężko cokolwiek o niej powiedzieć, na pewno jest ale nic więcej niż papa, która ma już te 20 lat i nie jest skuteczna. Ale wymiana izolacji poziomej wiąże się z ogromną pracą i kosztami. Dlatego zastanawiam się nad zastosowaniem preparatu "suchy mur" może on pomoże na podciąganie kapilarne.

 

Co do preparatu od wewnątrz to są różne środki np. na bazie chloru itp. wnikają w głąb ścian i niszczą grzyby i pleśnie (tak mi się wydaje...)

Wilgoć występuje w narożnikach, przy podłodze, są to czarne plamy.

 

Wydaje mi się, że wiąże się z przemarzaniem pustaków betonowych. Stare pustaki betonowe nie są odpowiednim materiałem na budowę ścian. Zastosowanie izolacji może pomoże.

 

Dom stoi 20 lat, brak pęknięć na ścianach wewnątrz i na zewnątrz. Przy odkopywaniu fundamentu nie znalazłem również pęknięć nieszczęsnego fundamentu.

[Mymyk_KSK]

Hmmmm... może się niestety okazac, że remont wyniesie Cię tyle samo, co budowa nowego domu... Piszesz o tym, co zauwazyłeś. Pytanie, co umknęło Twojej uwadze? jaki jest stan instalacji? może wszystkie do wymiany? Wymienisz okna, trzeba będzie "walczyć" o odpowiednia wentylację, docieplisz sciany, a będzie wiać od dachu, albo więźba okaże się do niczego. Zrobisz wszystko "na cacy" a za 3 miesiące okaże się że kanalizacja nie działa właściwie i znów trzeba będzie zaczynać zabawę...

Zależało Ci na działce - czyli zakładałeś wyburzenie i budowę nowego domu od podstaw - i to jest mooim zdaniem lepsze rozwiązanie, niż zagrzebanie sie w remont. Z muła rajdowca nie zrobisz, a ile Cie to może nerwów kosztować..

[wisia30]

Rozbiórka i wywóz gruzu też nie są za darmo, za tę kasę to może się okazać że masz już np dach. Dokładnie taką samą sytuację jak twoja mają moi znajomi, kupili działkę z domem, chcieli wyburzyć, ale po wycenie rozbiórki, będą jednak remontować, tym bardziej że w ich przypadku ściany budynku są mocje i suche, sucho również w piwnicach. Może weź jakiegoś rzeczoznawcę, albo pogadaj z poszczególnymi fachowcami, co jest do roboty i za ile.

[Pracuś80]

Rozbiórka i wywóz to jedno druga sprawa to wszelka papierologia, pozwolenia itp.

Liczę na opinię forumowiczów dobrego budowlańca ciężko teraz znaleźć.

 

Mnie martwi wysokość fundamentu 80cm (powinno chyba być ok 1,2m) no i brak ławy fundamentowej. Jeżeli dobrze rozumiem to między ławą a fundamentem jest izolacja pozioma, druga izolacja pozioma jest między fundamentem a ścianą. W moim wypadku jest tylko jedna i ciężko określić jej stan techniczny.

[jareko]

Nie sposób jednoznacznie ci cokolwiek doradzić

Pomijam juz kwestie tego co już zauważyłeś, najgorsze jest to ze nie sposób oszacować kosztów tego co wyjdzie w trakcie rozbiórki i przeróbek Niestety, większość takich jak Twoja sytuacji w trakcie lub pod koniec pracy, przewyższa kosztami postawienie chałupy na nowo

Juz samo podbicie fundamentów (masz zamiar nadbudować) jest nie tylko kłopotliwe ale i tez bardzo kosztowne

Masz ścianę 3W i jak jest już wilgoć w ścianie konstrukcyjnej tym samym jest grzyb (jakoś to zawsze idzie w parze - a nie wiem czy wiesz ze są to najsilniejsze alergeny) tym samy będziesz musiał jeszcze z tym zawalczyć, brak ocieplenia pustki może w jakiś sposób wyplenisz ale... ale cholera wie jak jest to wszystko wymurowane itd itd niespodzianek jest zbyt wiele

Pomijam już kwestie ze w budynkach sprzed lat czasem nie sposób zastosować nowoczesne rozwiązania

Teoretycznie możesz wziąć rzeczoznawce i dokładnie opisze i wyliczy ci zakres prac i koszty, na wszelki wypadek pomnóż to przez 1,5 i wtedy zastanów sie czy warto czy nie

[jajmar]

 

Mnie martwi wysokość fundamentu 80cm (powinno chyba być ok 1,2m) no i brak ławy fundamentowej. Jeżeli dobrze rozumiem to między ławą a fundamentem jest izolacja pozioma, druga izolacja pozioma jest między fundamentem a ścianą. W moim wypadku jest tylko jedna i ciężko określić jej stan techniczny.

 

Nie pochwaliłes sie gdzie ten dom kupiłes. a to wążne w polsce głębokośc posadowienia jest od 80cm do 140 poniżej terenu.

Jeżeli nawet powinno być np 1 metr a masz suchy piasek pod ławą (ścianą ) budynkowi tez nic sie nie bezie działo.

Co do izloacjai miedzy łąwa a ścianą modna ostanio wg mnie często zupełnie zbędna.

 

Jeżeli chodzi o grzyba w narożach to równie dobrze może być wynik przemarazani i złej wentylacja a nie uszkodzonej izolacji poziomej. A może nawet to bardziej prawdopodobne.

[Pracuś80]

Dobrze zauważył jajmar, ja również skłaniam się do jego wersji że największy problem jest z przemarzaniem.

Jeżeli chodzi o niespodzianki to ja rozmawiałem z prawie wszystkimi budowlańcami, którzy stawiali ten dom... ich nie mam za co winić bo za "technologie" był odpowiedzialny inwestor i główny majster, który już zszedł z tego świata:(

Co do gleby w tym rejonie to jest to glina, teraz jest skorupa i żeby odkopać fundament musiał iść w ruch kilof. Na wiosnę wody gruntowe są wysokie.

[Edybre]

Trudno mi doradzić co będzie lepsze w Twojej sytuacji. My zdecydowaliśmy się na budowę od podstaw i mogę Ci podpowiedzieć jak zminimalizować koszty rozbiórki (gdybyś się zdecydował). Skontaktowaliśmy się z nadleśniczym w naszej okolicy. Leśnicy potrzebują gruz do utwardzania dróg w lesie i mają na to specjalne fundusze - nasz miał w 2006 milion, który zresztą wydał do lipca. Za darmo zabrał od nas cały gruz - akcja trwała 3 dni od 7 - 15, 2 ciągniki każdy z 2 przyczepami kursowały non stop. Musieliśmy jedynie oczyścić gruz z metalu i innych zanieczyszczeń, co zajęło mi i mężowi coś ok. 3-4 tygodni - trwało to tak długo, ponieważ wybraliśmy też ponad 6 tysięcy cegieł ( w bardzo dobrym stanie - dźwięczały). Sporo też dostaliśmy za złom i zostało nam masę drewna - na skrzynię kompostową, domek zabaw dla dzieci, drewno szlunkowe na budowę i do spalenia. Suma sumarum zarobiliśmy na naszej rozbiórce.

[beton44]

Dobrze zauważył jajmar, ja również skłaniam się do jego wersji że największy problem jest z przemarzaniem.

Jeżeli chodzi o niespodzianki to ja rozmawiałem z prawie wszystkimi budowlańcami, którzy stawiali ten dom... ich nie mam za co winić bo za "technologie" był odpowiedzialny inwestor i główny majster, który już zszedł z tego świata:(

Co do gleby w tym rejonie to jest to glina, teraz jest skorupa i żeby odkopać fundament musiał iść w ruch kilof. Na wiosnę wody gruntowe są wysokie.

 

Ad czerwone. Glina - teren owszem wysadzinowy

 

ale jak domek już stoi kilkadziesiąt lat i go nie wybuliło to pewnie

go już i nie wybuli

[frupper]

Trudno mi doradzić co będzie lepsze w Twojej sytuacji. My zdecydowaliśmy się na budowę od podstaw i mogę Ci podpowiedzieć jak zminimalizować koszty rozbiórki (gdybyś się zdecydował). Skontaktowaliśmy się z nadleśniczym w naszej okolicy. Leśnicy potrzebują gruz do utwardzania dróg w lesie i mają na to specjalne fundusze - nasz miał w 2006 milion, który zresztą wydał do lipca. Za darmo zabrał od nas cały gruz - akcja trwała 3 dni od 7 - 15, 2 ciągniki każdy z 2 przyczepami kursowały non stop. Musieliśmy jedynie oczyścić gruz z metalu i innych zanieczyszczeń, co zajęło mi i mężowi coś ok. 3-4 tygodni - trwało to tak długo, ponieważ wybraliśmy też ponad 6 tysięcy cegieł ( w bardzo dobrym stanie - dźwięczały). Sporo też dostaliśmy za złom i zostało nam masę drewna - na skrzynię kompostową, domek zabaw dla dzieci, drewno szlunkowe na budowę i do spalenia. Suma sumarum zarobiliśmy na naszej rozbiórce.

 

Muszę również przyznać ,że na rozbiórce domu zarobiłem - mimo sporych kosztów i czasochłonności prawie wyłącznie ręcznej rozbiórki - odzyskałem bardzo dużo materiału - drewno , cegła pełna, kamień pińczowski wapień, było trudno ze wzgledu na bardzo małą działkę - ale na kominy i działówki miałem piękną cegłę, która była nieuszkodzona dzięki użytej zaprawie wapiennej ,drewno na wszystkie szalunki i prace budowlane i mnóstwo opału, 2 tony sprzedanego złomu żelaznego i stalowego, kamień na taras i część piwnic, pn.i wsch. ściany fundamentowe starego budynku o grubości 1 m pozostały w gruncie jako zabezpieczenie nowego (odl. ok. 2-3 m) jako stabilizacja gruntu - od tej strony jest ulica i wyższy teren. Drobniejszych gratisów było więcej...

A co do pozwolenia na rozbiórkę - projekt jest dosyć prosty - chyba że zabudowa jest zwarta, dziennik rozbiórki i wszystko bardzo podobne w przebiegu jak budowa - tyle że na końcu nie ma protokołów - a jedynie wpis kierownika i zgłoszenie zakończenia rozbiórki.

[Kris2222]

ja odpowiem ci tak

 

stare jest dobre wino

oraz stare są dobre skrzypce

 

tyle mogę ci napisać.

 

często tynkujemy takie stary budy ,moje zdanie jest takie że tylko wyburzyć , wysprzątać i zacząć od początku ,

teraz wyremontujesz pomieszkasz trochę i dalej będziesz remontować i tak całe życie

w nowym pomieszkasz dłużej bez wkładu na remonty

[frupper]

A co do pozwolenia na rozbiórkę

Art. 31. 1. Pozwolenia nie wymaga rozbiórka:

 

1) budynków i budowli – niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską – o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości;

USTAWA

z dnia 7 lipca 1994 r.

Prawo budowlane1)

 

ok. byłem nieprecyzyjny - w moim przypadku stary dom miał 9,5 m wysokości i odległość od domu od granicy z "ukochanym" sąsiadem 4 m - dla własnego dobra i spokoju starałem się o pozwolenie i nie kombinowałem ...

Ale jak ktoś ma rozbiórkę gdzieś "na wichurach" to jasne że może sobie odpuścić.

[Pracuś80]

Czy brak ławy fundamentowej to wielki błąd konstrukcyjny? Bo może nie mam co się zastanawiać tylko zacząć rozbiórkę.

[jareko]

nie do końca musi to być błąd. Wszak kiedyś nie było law w naszym zrozumieniu tej konstrukcji, jakże często były to po prostu wypełnione kamieniami rowy na których stawiano później domy itd

Problem jest inny

Planujesz nadbudowę, czyli obciążenie istniejących law dodatkowymi kilkoma tonami konstrukcji - one mogą tego po prostu nie wytrzymać

Bez oceny jakiegoś specjalisty i dokładnej oceny ich stanu sie nie obejdzie

Zanim podjęliśmy decyzje budowy domu (cholera wie tylko kiedy on sie rozpocznie) myśleliśmy o nadbudowie fragmentu istniejącej już chałupy - zrezygnowaliśmy, fundamenty kiepskiej jakości na poziomie -60 cm, już pękająca ściana od samej "lawy" fundamentowej, zakres prac i ich koszt mnie po prostu przeraził stad zmiana koncepcji

I tak jak już ktoś powiedział - w Twej sytuacji zapewne będzie wiele rzeczy do wykorzystania przy budowie nowego domu co zmniejszy ostateczne koszty tej inwestycji

[r-32]

Pracuś80 a co za 20 lat ?

 

Będziesz se pluł w brodę , że lepiej było wziąć kredyt...

trza było to wszystko rozpier....... ,

byłby juz spłacony ....

 

A może będziesz się "bawił" w kolejny remont...?

 

Najważniejsze !! Ciągle i zawsze będzie to "to" co juz jest , a nie "to"co

chciałbyś mieć (układ pokoi , wielkość itd..).

 

Pozdrawiam

[Pracuś80]

Dom to skarbonka...

Chyba nikt nie buduje domu na "całe życie". Co kilka lat zawsze trzeba zrobić jakiś remont. Ściany pomalować, a to żonie zmieni się gust, dzieci dorosną, czy zmiana technologii. A sama chęć zmian i posiadanie czegoś nowego, chyba każdy tak ma.

Oczywiście pomijam remonty typu popękane ściany, czy sufit itp.

[sacha]

Witam, szanowne grono doradzających. Chciałbym zwrócić uwagę że nie doczytałem się jaka jest grubość ścian fundamentowych tam na samym dole w ziemi? /odkopać w kilku miejscach przewiercić i zmierzyć/ i wtedy poznamy powierzchnię oparcia budynku i na jej podstawie można będzie mówić o faktach a nie wróżyć z fusów. Jaki jest strop nad parterem - betonowy czy drewniany? /to już nam podpowie o wytrzymałości fundamentu/ - jaką planujemy nadbudowę?- i fachowiec oceni czy fundament to uniesie /mając powierzchnię oparcia i rodzaj gruntu/. Mając odpowiedzi na powyższe pytania będzie wyrok czy rozwalić i budować od nowa bo wiadomo że podbijanie fundamentu to kupa forsy i w to nie ma co wchodzić. Izolacja pozioma powinna być 2xpapa z lepikiem bo tak robiono niegdyś i po 20 latach nic nie powinno się uszkodzić /dobrze rozeznać przyczynę wilgoci/. A tym którzy mówią o rozbiórce nie znając do końca stanu technicznego, to radziłbym pokornie wszystko policzyć! - pozdrawiam inwestora i życzę trafnego wyboru.

[Pracuś80]

sacha podoba mi się Twoje podejście do tematu. Dzięki za techniczne uwagi.

Fundament zbadam w przyszłym tygodniu.

Znając naszych fachowców,tego który będzie mógł przeliczyć to wszystko będę szukał pewnie do wiosny...