Odbiór domu od dewelopera - dokumentacja

[1skoku1]

Jakie dokumenty powinien przekazać deweloper przy podpisaniu aktu notarialnego? Kupiłem dom w tzw. stanie deweloperskim i wiem że taki stan nie uprawnia do uzyskania pozwolenia na zamieszkanie, meldunek itd. Na forum znalazłem "mnóstwo" wypisanych dokumentów, które bym potrzebował jeśli budowałbym sam czy taki komplet dokumentów powinien przekazać mi również deweloper?[/b]

[SylwiaB]

Witam

 

Przede wszystkim do aktu niech deweloper stawi się z prawomocnym pozwolenie na użytkowanie bez tego nie podpisuj aktu, bo spadną na Ciebie wszelkie rygory prawne z tym związane:

 

do pozwolenia na użytkowanie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wymaga:

 

1) wypełnionego dziennika budowy

2) ośw. kierownika budowy o zgodność budynku z projektem

3) protokołu przyłącza wodociągowego

4) protokołu kominiarskiego

5) oryginał pozwolenia na budowę

6) oryginał projektu wraz z projektem zagospodarowania działki

7) wypełnionego dziennika budowy gazu

protokołu odbioru instalacji gazowej i instalacji wewnętrznej z protokołem szczelności instalacji

9) inwentaryzację geodezyjną

10) jeśli będziecie mieli szambo - to potrzebny będzie jeszcze protokół szczelności szamba

11) atesty na materiały (m.in. na użyty beton na stropy itp.)

 

 

Porządny notariusz zażądałby jeszcze od dewelopera potwierdzenia powierzchni domu (przez biegłego geodetę) gdyż to co jest w projekcie może odbiegać od rzeczywistych wymiarów powierzchni nawet o 10 m2 - a to jest bardzo dużo. Spotkałam się z czymś takim.

 

Pozdrawiam

[mikolayi]

nie do końca jest tak jak pisze SylwiaB

pomijam uproszczenia niedokładnosci w dokumentacji wymienionej do uzyskania PNU

Podstawowym problemem jest to, że polskie prawo nie przewiduje tzw. stanu deweloperskiego. Żeby uzyskać PNU (pomijam fakt że domki jednorodzinne nie wymagają PNU lecz zgłoszenia zakończenia budowy - w tym wypadku jednak nie wiem jak jest - co ma napisane w pozwoleniu na budowę deweloper) Teoretycznie więc deweloper idąc do nadzoru budowlanego nie powinien uzyskać PNU na budynek jeśli nie ma zamontowanego ustępu, ktanu, umywalki. Z kolei nadzór praktykuje wydawanie czegoś w rodzaju protezy - tak to nazywam. CZyli watunkowo udziela PNU z wpisem o konieczności doprowadzenia budynku do faktycznej używalnosci w jakimś terminie.

Zatem pytanie jakie nalezy zadać deweloperowi brzmi czy uzyskał właściwy dokument wynikający z pozwolenia na budowę. Jeśli nie uzyskał domu nie kupuję

Co do inwentaryzacji powierzchni użytkowej budynku - zgadza się to, że pożądny notariusz, ale nie zażądałby tylko na pewno zażąda dokumentacji. W końcu zapewne płącisz deweloperowi za m2 powierzchni użytkowej i jakos tę cenę trzeba policzyć. Taką inwentaryzację wykonuje najczęściej projektant budynku, moze oczywiscie wykonać inna jednostka - tutaj ważne są uprawnienia budowlane we właściwej specjalnosci (nie wiem skąd pomysł z biegłym geodetą, ja się z tym nie spotkałem) Ta dokumentacja zawiera opis i niezbędne obrazki.

Poza tym jeśli dobrze pamiętam dewelpoer musi dostarczyć aktualny odpis z KW z ujawnionym budynkiem, akt własności nieruchomości na której stoi budynek inie wiem czy notariusz nie zawoła również zaświadczenia o zameldowaniu

Jeśli gdzieś się pomyliłem zapewne ktoś mnie sprostuje

Tobie tak naprawdę po kupnie powinien zostać w dłoni akt notarialny, protokół odbioru budynku od dewelopera i mozesz poprosić dewelopera o kopię dokumentacji inwentaryzacyjnej.

To jak to jest ? kupiłeś już ten dom czy przymierzasz się dopiero do podpisania aktu notarialnego ?

[1skoku1]

Dzięki za odpowiedź.

Czy kupiłem ... to zależy - wg stanu prawnego nie. bo to mi daje akt notarialny. Ja to nazywam - użyczenie pieniędzy na budowę z prawem pierwokupu. Odbiór mam w styczniu a później dopiero akt. Ale wolę się przygotowac wcześniej, aby nie miec później problemów.

 

W decyzji zatwierdzającej projekt i pozwoleniu na budowę (developera) na PNU są takie informacje:

"1. Zawiadomić organ nadzoru budowlanego na 21 dni przed przystąpieniem do użytkowania. Zawiadomić o przystąpieniu do użytkowania może nastąpić po uprzednim wykonaniu podłączenia obiektu do sieci wodociągowej i gazowej wg stosownych przepisów

2. Inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych pod warunkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie, wydanego przez właściwy organ nadzoru budowlanego

3. W przypadku gdy uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nie jest wymagane, do użytkowania obiektu można przystąpić po upływie 21 dni od dnia doręczenia do właściwego organu nadzoru budowlanego zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeżeli organ w tym terminie nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji

4. Przed wydaniem PNU obiektu właściwy organ nadzoru budowlanego przeprowadzi obowiązkową kontrolę budowy, zgodnie z artykułem 59A ustawy - prawo budowlane. Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie właściwego organu do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli."

Nie wiem czy organ wyda tymczasowe pozwolenie na użytkowanie.

Wg tego co pisze Sylwia B mam dostać kompletną dokumentację jakbym sam budował dom dla odbioru nadzoru. Natomiast Ciebie Mikolayi zrozumiałem że ma mi sprzedac dom już z tymczasowym pozwoleniem.

Co do metrażu to jest on podany w umowie przedwstępnej więc sprawdzam to podczas odbioru budynku. Najpierw odbiór później akt. Więc przy podpisaniu aktu notarialenego wydaje mi sie że będzie już za późno.

[mikolayi]

pkt 1. z zapisów które cytujesz przytacza "oczywistą oczywistość" jaką jest zgłoszenie zakończenia prac - taka jest standardowa procedura przy domkach jednorodzinnych

ale:

ponieważ deweloper będzie oddawać budynek właściwie w stanie, w którym nie można go uzytkować, gdyż nie wykonano wszystkich prac (biały montaż) uważam, ze w tym wypadku powinien mieć zastosowanie pkt 2. z Twojego cytatu. Mogę się jednak mylić - sprawdź to najlepiej dzwoniac do nadzoru. Sądzę ze tam odpowiedź powinna być wyczerpująca; zapewne nie pierwszy raz stykają sie z taką sytuacją

Co do "tymczasowego" PNU - to niewłaściwe pojęcie - nadzór wyda PNU wpisując w protokół z kontroli odpowiednie uwagi, z których zasadnicze informacje zostaną zawarte w PNU.

Deweloper ma Ci sprzedać z pozwoleniem na użytkowanie (przyjętym zgłoszeniem zakończenia prac) - tego będzie wymagał notariusz - informacja o tym, ze to deweloper uzyskuje PNU powinna być zawarta w Twojej umowie, którą podpisałeś - jeśli jej nie ma, to duży błąd, ale wg mojego stanu wiedzy żaden notariusz nie powinien zgodzić się na podpisanie aktu bez PNU.

 

Poza tym już przy odbiorze budynku w kwestii metrażu - odbiór odbiorem, ale inwentaryzację powierzchni deweloper musi przeprowadzić - czyli zlecić osobie/firmie z uprawnieniami. Mozesz poprosić, zeby pomiary odbywały się przy Tobie jeśli to mozliwe - deweloper, który nie ma nic do ukrycia zgodzi się na to. Powierzchnie z umów wstępnych, przedwstępnych i z projektów dość często różnią się od tego co ostatecznie zostało wybudowane. Być może masz zapis w umowie, ze ostateczna kwota, za jaką kupujesz budynek, zostanie ustalona po wykonaniu inwentaryzacji powierzchni. Jesli masz, to sprawa czysta, jeśli nie masz a deweloper bedzie się upierał że masz płacić za metry podane w projekcie szarpnij się nawet sam na projektanta z uprawnieniami. Koszt znikomy w porównaniu do całosci inwestycji a sprawa warta świeczki. Pamiętaj jednak, że kij ma dwa końce i moze się okazać że będziesz mieć ze 3 m2 więcej i trzeba będzie za nie zapłacić

 

Zatem reasumując dla Ciebie 3 najważniejsze sprawy:

1) użytkowanie budynku - koniecznie po stronie dewelopera

2) inwentaryzacja powierzchni wykonana przez uprawniona osobę

3) protokół odbioru przez Ciebie budynku - tu masz nieograniczone pole do popisu

 

pozdrawiam

[1skoku1]

Tak mam zamiar trochę się wysilić podczas odbioru. Na nieszczęście mojego dewelopera nie należę do tych co marzą o tym żeby tylko podpisac i odebrać. Zresztą on nie jest za rozmowny i chętny do współpracy. Na moje nieszczęście trafiłem na takiego, który wyznaje hasło płać i ciesz się że cokolwiek dostaniesz.

Dlatego też zbieram informacje o dokumentacji generalnie jest to coś o czym nikt nie myśli zupełnie jakby ludzie kupowali rower młynek itp. Nie rozumiem takiego działania.

Ale wracając do tematu. podczas odbioru powinien mi chyba przynajmniej pokazać jakąś dokumentację. Oczywiście projekt mam, ale jakieś świadectwa atesty, poświadczenia to chyba jest częścią odbioru.

Słuchaj a co z tym świadectwem energetycznym domu. Ten dokument chyba też musi mi dostarczyć.

[mikolayi]

Nawiazując jeszcze do odbioru - w zasadzie to jeśli nie ma zamontowanych kibli czy kranów to niemożliwe jest odebranie inctalacji wodnej. NIemożliwe też jest odebranie CO jeśoli nie ma grzejnikow i trudno mówić o odebraniu przez kupującego instalacji elektrycznej, choć tu zakładam, że jakieś tymczasowe pstryczki chociaż może będą. Nie wiem co masz w umowie i jak ten stan deweloperski będzie wygladał.

Co do świadectwa energetycznego - nie interesowałem się tym prawie wcale, zatem niestety nie pomogę, ale jest gdzieś duzy wątek na forum na ten temat (dziś jestem padnięty więc wybacz, ale nie mam siły szukać)