Wynajem..?

[Marikaaa]

Jak narazie to nie widze, zadnej poprawy w dostepnych ofertach poza ta dom development... zreszta wlasnie, macie moze doswiadczenia wczesniejsze z nimi? Wy, wasi znajomi, rodzina? Moja siostra cioteczna kupila mieszkanie od nich - ladne mieszkanie, ladne osiedle...tyle ze sie nie zalapala na to nowa oferte, nad ktora my tu deliberujemy

[crashproof]

Marikaa, skoro jesteś taka uparta, to zadam Ci proste pytanie: jak sądzisz, jaki efekt dla cen mieszkań i bepieczeństwa transakcji "w toku" (takie, gdzie np. klient wpłacił 10% ceny w ramach systemu 10/90) będzie miała fala bankructw developerów? Właśnie podali, że w sądach jest już 100 wniosków o ochronę przed wierzycielami... Jak sądzisz, jakie w związku z tym są perspektywy rynku nieruchomości w Polsce?

 

Podpowiem Ci: porównaj naszą sytuację z tym, co było rok temu w UK i półtora roku temu w USA. Połącz kropki.

[crashproof]

Coś w tym może być, bop kwestią czasu jest spadek cen, ponieważ skończył się boom. Zarobią Ci co mają ziemię, bo ona raczej nie stanieje.

Dla tych co nie mają jeszcze mieszkania, pozostaje szukać dobrych ofert przygotowanych przez deweloperów.

 

Kahl, teza o utrzymywaniu się cen ziemi przy krachu cen nieruchomości "zbudowanych" jest całkowicie błędna. Polecam Ci przeanalizować dane z rynku japońskiego z lat 1991-2001.

[Marikaaa]

Alez nie ma sensu sie tak unosic, ja tylko przedstawiam swoje nieprofesjonalne zdanie polaczone z emocjami dotyczacymi checi posiadania wlasnego mieszkania. Po prostu zakladam ze czekajac np 5 lat na faktyczny duzy spadek cen mieszkan utopie w wynajmie jeszcze mnostwo pieniedzy na marne... ponad to porownuje oferte o ktorej tu rozmawiamy z brakiem podobnej u innych deweloperow, jakos mimo tego kryzysu jaki dla nich nastal nie kwapia sie z ulatwieniami dla potencjalnych klientow...

[kahl]

Kahl, teza o utrzymywaniu się cen ziemi przy krachu cen nieruchomości "zbudowanych" jest całkowicie błędna. Polecam Ci przeanalizować dane z rynku japońskiego z lat 1991-2001.

OK, a Ty przeczytaj o rynku nieruchomości w Iranie 1995-98

A tak na poważnie, to czemu z Japonii?

Nie wiem czy Japonia jest dobrym przykładem. Wieloletni kryzys, dużo ludzi, mało ziemi. Nie neguje Twojej teorii tylko pytam dlaczego Japonia? Bo już ktoś kiedyś o niej wspominał

[Marikaaa]

Widze, ze mamy tu prawdziwego znawce rynku, nie smiem podwazac opinii, nie mniej jednak ja mysle o kupnie w ciagu najblizszefo roku...

[crashproof]

Kahl, teza o utrzymywaniu się cen ziemi przy krachu cen nieruchomości "zbudowanych" jest całkowicie błędna. Polecam Ci przeanalizować dane z rynku japońskiego z lat 1991-2001.

OK, a Ty przeczytaj o rynku nieruchomości w Iranie 1995-98

A tak na poważnie, to czemu z Japonii?

 

Dlatego, że jest to jedyny przykład długotrwałego (od 1991 praktycznie do dziś), poważnego kryzysu na rynku nieruchomości po II wojnie światowej w cywilizowanym świecie. Kolejnym takim doświadczeniem jest aktualny kryzys, ale jest on jeszcze zbyt świeży (trwa na świecie od półtora roku, u nas od pół roku), żeby go podawać jako wzór do porównań.

 

Nie wiem czy Japonia jest dobrym przykładem. Wieloletni kryzys, dużo ludzi, mało ziemi. Nie neguje Twojej teorii tylko pytam dlaczego Japonia? Bo już ktoś kiedyś o niej wspominał

 

Ilość ludzi w relacji do ziemi nie ma żadnego znaczenia. Drastyczne spadki cen obserwujemy w tej chwili np. w Estonii i na Litwie, gdzie gęstość zaludnienia jest znacznie mniejsza, niż w Polsce, nie mówiąc o Japonii.

[crashproof]

Widze, ze mamy tu prawdziwego znawce rynku, nie smiem podwazac opinii, nie mniej jednak ja mysle o kupnie w ciagu najblizszefo roku...

 

Robisz to na własną odpowiedzialność

 

Absolutnie nie życzę Ci źle, ale proszę, odłóż sobie rezerwę finansową w gotówce, żeby być w stanie "jak by co" przez parę miesięcy przeżyć, nie oddając mieszkania komornikowi.

[Marikaaa]

Ale moglbys mi wytlumaczyc tak jak chlopu na miedzy dlaczego moze sie tak stac? Bo ja nie rozumiem, biore kredyt i splacam i co?

[crashproof]

Ale moglbys mi wytlumaczyc tak jak chlopu na miedzy dlaczego moze sie tak stac? Bo ja nie rozumiem, biore kredyt i splacam i co?

 

W umowach kredytowych z reguły (zawsze?) jest zapis o adekwatności wartości zabezpieczenia do kapitału kredytu.

 

Jeśli pożyczasz 100 tysięcy i kupujesz za nie mieszkanie, a jego wartość rynkowa później spada do 50 tysięcy, to rodzi to szereg niemiłych z punktu widzenia banku motywacji do wywijania różnych numerów przez takiego kredytobiorcę. Dlatego jest ten zapis - że w sytuacji, gdy bank zorientuje się, że wartość zabezpieczenia zaczyna szybko spadać w stosunku do należnego do spłaty kapitału (nie kapitału pożyczonego na początku, tylko tego co na początku minus to, co już spłaciłaś) i jest to trwały trend (a jest taki trwały trend w większośći cywilizowanego świata od roku-półtora), może wykonać "atak wyprzedzający" i nie czekać, aż wartość zabezpieczenia dalej spadnie, tylko zarządać z góry przedstawienia przez kredytobiorcę dodatkowego zabezpieczenia w postaci np. gotówki, obligacji, złota, itd itp. W takiej sytuacji może być problem z zabezpieczeniem na hipotece innej nieruchomości, bank może zarządać aktywów o bardziej trwałej wartości i większej płynności.

 

Jeśli nie przedstawisz takiego zabezpieczenia, to jesteś automatycznie klasyfikowana jako kredytobiorca "podwyższonego ryzyka", bo jest to sytuacja podobna, jak byś wzięła kredyt np. na 150% wartości nieruchomości.

 

W niektórych sytuacjach, jeśli spadek wartości jest naprawdę znaczący, a Ty nie jesteś w stanie wykazać dodatkowego zabezpieczenia, może to doprowadzić do postawienia kredytu w stan natychmiastowej wymagalności, innymi słowy bank stawia Ci ultimatum: zwracasz natychmiast (np. w ciągu 3 miesięcy) cały kapitał, albo na nieruchomość wchodzi komornik.

 

Ze sprzedażą komorniczą, tak jak pisałem wyżej, jest ten dodatkowy szkopuł, że licytacja od razu odbywa się po cenie 25% niższej, niż wartość szacunkowa (plus minus rynkowa), więc nie masz w takiej sytuacji szans na spłacenie 100% kredytu.

 

A to prowadzi do bardzo poważnego problemu, mianowicie takiego, że komornik zlicytował nieruchomość, Ty zostałaś wpisana do rejestrów nieuczciwych dłużników, a do tego jeszcze zostało Ci np. 25% z kwoty, którą pożyczyłaś, do spłaty.

 

I wtedy masz bardzo poważny problem.

 

Mam nadzieję, że napisałem jasno. Jeśli nie, to pytaj.

[Marikaaa]

No dobrze juz rozumiem, ale co to jest znaczacy spadek?? Bo to jest pojecie wzgledne...