działka z zabudową zagrodową

[techen]

Witam!

 

Mam wątpliwość co do pewnego gruntu w zwiazku z czym chciałbym Was drodzy forumowicze prosić o wypowiedz .

 

Znalazłem działeczkę do kupienia jednak mam pewne wątpliwości co do możliwości jej zabudowy.

Dokładniej, grunt ma powierzchnię 13a (ok 23m szerokości). Do dzialki prowadzi droga gminna (niestety nieutwardzona) długości ok. 300m.

Droga gminna po 300m łączy się z drogą asfaltową.

Najbliższe zabudowania znajdują się ok 100m od działki - usytuowane są zarazem przy tej samej drodze gminnej.

Również w takiej odległości znajduje się słup z elektrycznością.

Na działce są stare, rozwalające się zabudowania (spichlerz/garaz, altanka, studnia - obiekty na mapce w gminie) jednak wszystko w stanie do rozbiórki.

 

Notka z urzędu gminy:

 

"W planie zagospodarowania przestrzennego gminy działka oznaczona jest symbolem MR, ZL i przeznaczona jest częściowo pod teren zabudowy zagrodowej oraz teren leśny."

 

Poczytałęm trochę nt. zabudowy zagrodowej i wiem, że jest to budynek mieszkalny wraz z zabudowaniami gospodarczymi typu obora, stodoła, itp.

 

I meritum sprawy: czy ja jako osoba fizyczna, nie posiadająca wykształcenia rolniczego jak również żadnych gruntów ornych będę mógł się w przyszłości pobudować na niej (dom mieszkalny jednorodzinny, budynek gospodarczy)

 

Czy też aby dostać pozwolenie na budowę domku mieszkalnego na takiej działce, konieczne będzie zdobycie wykształcenia rolniczego oraz kupno lub wydzierżawienie pewnego areału ziemi pozwalającego "prowadzić" gospodardstwo rolne?

 

 

Dokumenty w formie JPG:

http://img401.imageshack.us/my.php?image=zaswiadczenieip8.jpg

http://img204.imageshack.us/my.php?image=opisno5.jpg

 

Poniżej tekst opisujący teren MR z Urzędu Gminy

 

ROZDZIAL III

ZASADY ZAGOSPODAROWANIA TERENOW WEDLUG RODZAJOW PRZEZNACZENIA

 

TERENY ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ

MR - Teren zabudowy zagrodowej:

 

1. Obowiązuje utrzymanie tradycyjnego układu przestrzennego wsi i nawiązanie formą projektowanej zabudowy do istniejącej tradycyjnej poprzez:

1) kontynuację jednorzędowej zabudowy pasmowej,

2) w skali zabudowy - max jedna kondygnacja nadziemna z poddaszem użytkowym w stromym dachu

3) w formie i proporcji bryły budynków w nawiązaniu do tradycji lokalnych

4) sytuowanie budynków w ujednoliconej linii od krawędzii dróg publicznych, budynki mieszkalne od strony drogi, budynki gospodarcze w głębi działki

5) pokrycie budynków dachami spadzistymi o symetrzycznym nachyleniu połaci ze spadkiem powyżej 30 st z wyjątkiem gdy warunek ten uniemożliwiałby zabudowę działki,

6) zwartość układu zabudowy

a) optymalna szerokości frontu działki zagorodowej ok 30m

b) wielkość działki zagorodowej 0,20 - 0,30 ha, dopuszcza się działki o większej powierchni

7) wyklucza się tzw wysokie podpiwniczenia - poziom podłogi parteru max 1 m od poziomu terentu

 

2. Na terenach określonych jako zabudowa zagrodowa ustala się:

1) adaptacje, przebudowę i budowę obiektór budowlanych w granicach siedlisk

2) lokalizacje nowych siedlisk rolniczych

3) lokalizację zabudowy jednorodzinnej i letniskowej na działkach minimum 1000m^2 jako uzupełnienie niezabudowanych enklaw luub wydzielonych z siedliska rolnego pod warunkiem dostępności do drogi publicznej

4) lokalizacje usług o uciążliwości mieszczącej się w granicach działki oraz innych funkcji (w tym stacji pali) pod warunkiem że nie spowodują kolizji z istniejącym i projektowanych zagospodarowaniem

5) zwarte obszary usług, zabudowy jednorodzinnej i letniskowej nie moga przekraczać pow. 0,5 ha dla klasy gruuntów I-III oraz 1.0 ha dla klacy gruntów IV-VI

6) wyklucza się lokalizację ferm hodowalnych mogących pogorszyć stan środowiska

 

Byłbym wdzieczny za informacje.

Pozdrawiam

Techen

[Pawel78]

Najlepiej wystap o warunki zabudowy albo wypis z planu zagospodarowania. Tam będziesz miał wszystko co ci jest potrzebne. Wiele zależy od urzedników

[sSiwy12]

Zabudowa zagrodowa jest dla rolników, tylko i wyłącznie.

Masz do wyboru:

1. Zostać rolnikiem „ustawowym” - nie jest to trudne.

2. Spróbować zmienić zapisy MPZP dla tej działki – bardzo trudne i raczej mało

prawdopodobne.

3. Wystąpić o PB na rozbudowę istniejących zabudowań i zmianę sposobu użytkowania „istniejących” budynków – teoretycznie możliwe, ale bardzo zależne od dobrej woli urzędników.

 

Ps. W przypadku pkt.1 raczej należy sie spieszyć, bo przygotowywana nowela PB przewiduje, że trzeba bedzie mieć na własność , lub być współwłaścicielem ziemi, o powierzchni nie mniejszej niz średnia gminna - co więcej, ziemia ta będzie musiała być na terenie gminy w której ma być realizowana zabudowa zagrodowa.

[techen]

Hmm, a co oznacza w takim razie zapis z punktu 2, podpunktu 3:

 

 

2. Na terenach określonych jako zabudowa zagrodowa ustala się:

.

.

.

3) lokalizację zabudowy jednorodzinnej i letniskowej na działkach minimum 1000m^2 jako uzupełnienie niezabudowanych enklaw luub wydzielonych z siedliska rolnego pod warunkiem dostępności do drogi publicznej

 

Mowa tutaj o zabudowie jednorodzinnej.

Z jednego źródła dowiedziałem się, że zapis ten - jednoznacznie dopuszcza budownictwo jednorodzinne. Oznaczenie MR wynika z konieczności zachowania możliwości założenia nowego siedliska dla rolników, a nie prowadzący gospodarstw nie mogą z tego powodu wnosić protestów ze względu na uciążliwość.

Nie wiem już co na ten temat sądzic...

 

Dodatkowo aktualnie gmina pracuje nad zmianą MPZP. W lutym mija termin składania podań o zmiany dla gruntów wiec do wakacji powinien zostać uchwalony nowy...

 

 

Pozdrawiam

 

Techen

[sSiwy12]

To jest bardzo jasny i precyzyjny zapis. Inaczej mówiąc dotyczy to niezabudowanych "plomb", czyli działki niezabudowanej "otoczonej" działkami zabudowanymi, lub wydzielonych z istniejacych siedlisk rolnych.

Spełniajac jeden z tych warunków możesz budować dom jednorodzinny nie będący "zabudową zagrodową".

Z tego co piszesz, to ta działka nie spełnia tych warunków. Na dzialkach graniczących bezpośrednio z Twoją działką nie ma zabudowy, a zgodnie z zapisem z obu stron powinny być.

Tak sądzę.

[techen]

nie do końca nie ma zabudowań na sąsiednich

 

- z jednej strony, działka graniczy z inną działką, na której są zabudowania (rozwalające się ale są na działce i w planie)

- z drugiej strony za działką jest pole rolne

- dodatkowo na działce, którą jestem zainteresowany również są zabudowania (w planie również) ale zamieszkać w tym się nie da nawet po poprawieniu budowli

 

Hmm, ... a co stoi na przeszkodzie aby osoba jak ja (nie będąca rolnikiem) wybudowała zabudowania zgodnie z zabudową zagrodową czyli budynek mieszkalny + jak zwał tak zwał oborę, którą zawsze mozna zaadaptować na garaż lub inny budynek gospodarczy

 

 

ale mam innego news'a:

W piatęk, 2009.01.30 dzwoniłem do Urzegu Gminy i dowiedziałem się telefonicznie, że na działce z zabudową może się budować nierolnik. W poniedziałek, czyli jutro wybieram się osobiście do UG aby o tym porozmawiać.

- Do kogo kierować takie pytania w UG (rozmawiałem z osobą od inwestycji ponieważ osoba od budownictwa jest na urlopie niestety...)?

- Dodatkowo gdzie można zaczerpnąć informacji na temat mozliwości budowania sie na takiej działce z zabudową zagrodową poza UG? Starostwo powiatowie, itp (czyli jakie instytucje uczestniczą w wydawaniu decyzji na pozwolenie na budowę)??

Byłbym wdzieczny za informacje.

 

Pozdrawiam

[sSiwy12]

Zabudowa zagrodowa, jako „specjalny” rodzaj zabudowy, jest przeznaczona tylko i wyłącznie dla: (definicja z Rozporządzenia w sprawie WT par.3.3)

zabudowie zagrodowej - należy przez to rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych,

(pogrubienie moje)

Ale w Twoim przypadku gmina określiła również inne zasady zabudowy tego terenu - tak jak wyzej opisane.

Dlatego MUSISZ spełnić jeden z wymaganych warunków:

- być rolnikiem, lub

- posiadana działka MUSI mieć uwarunkowania wskazane w MPZP.

[techen]

byłem w urzędzie gminy i pani od inwestycji stwierdziła, że nie ma żadnego wymogu posiadania gospodarstwa aby dostać pozwolenie na budowę

 

dla upewnienia się pojechałem równiez do starostwa powiatowego, wydział architektoniczno - budowlany i również dowiedziałem się, że nie muszę prowadzić żadnego gospodarstwa rolnego lub posiadać areału ziemi aby dostać pozwolenie na budowę na działce z zabudową zagrodową - pani powołała się na punkt 2 podpunkt 3 czyli:

 

2. Na terenach określonych jako zabudowa zagrodowa ustala się:

.

.

.

3) lokalizację zabudowy jednorodzinnej i letniskowej na działkach minimum 1000m^2 jako uzupełnienie niezabudowanych enklaw luub wydzielonych z siedliska rolnego pod warunkiem dostępności do drogi publicznej

 

czyli mam rozumieć że punkt 2, podpunkt 3 odnosi się do tego co napisałes "- posiadana działka MUSI mieć uwarunkowania wskazane w MPZP." ???

[sSiwy12]

Cały czas odpowiadałem na Twoje pytania odnośnie zabudowy zagrodowej.

Natomiast na pytanie czy ta konkretna działka spełnia wymagania MPZP dowiesz sie tylko i wyłącznie w gminie. Tu odpowiedzi na to pytanie nie uzyskasz.

A dla przypamnienia:

Dlatego MUSISZ spełnić jeden z wymaganych warunków:

- być rolnikiem, lub

- posiadana działka MUSI mieć uwarunkowania wskazane w MPZP.

[vittorio]

....

 

Ps. W przypadku pkt.1 raczej należy sie spieszyć, bo przygotowywana nowela PB przewiduje, że trzeba bedzie mieć na własność , lub być współwłaścicielem ziemi, o powierzchni nie mniejszej niz średnia gminna - co więcej, ziemia ta będzie musiała być na terenie gminy w której ma być realizowana zabudowa zagrodowa.

 

Jeśli można się włączyć do dyskusji, od kiedy ta nowela ma wejść, czy jest możliwość zapoznania się z jej treścią?

[sSiwy12]

Jeśli można się włączyć do dyskusji, od kiedy ta nowela ma wejść, czy jest możliwość zapoznania się z jej treścią?

http://bip.mi.gov.pl/pl/bip/projekty_aktow_prawnych/projekty_ustaw/ustawy_budownictwo_i_gospodarka_przestrzenna/proj_ust_prawo_bud_zagosp_przestrz

( w noweli ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym - po noweli PB)

Kiedy wejdzie? Tego nie wie nikt - nawet projektodawca, Przepycha się już ponad 2 lata, ale ten jest już "uzgodniony" - czyli do Sejmu ........

[dode]

Wiosną tamtego roku sprzedałam działke z mozliwością zabudowy zagrodowej nie rolnikowi, który na dzień dzisiejszy ma odebrane pozwolenie na budowę domu.

[dode]

Dodam tylko, że to jemu zależało bardzo, żeby ta dzialkę kupic.

[vittorio]

Jeśli można się włączyć do dyskusji, od kiedy ta nowela ma wejść, czy jest możliwość zapoznania się z jej treścią?

http://bip.mi.gov.pl/pl/bip/projekty_aktow_prawnych/projekty_ustaw/ustawy_budownictwo_i_gospodarka_przestrzenna/proj_ust_prawo_bud_zagosp_przestrz

( w noweli ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym - po noweli PB)

Kiedy wejdzie? Tego nie wie nikt - nawet projektodawca, Przepycha się już ponad 2 lata, ale ten jest już "uzgodniony" - czyli do Sejmu ........

 

Dzięki.

 

No dobrze to zgodnie z art 55.

 

Art. 55. 1. W przypadku zamierzenia inwestycyjnego dotyczacego:

1) małych domów mieszkalnych i małych budynków realizowanych w obszarze kontynuacji zabudowy oraz małych domów mieszkalnych realizowanych w obszarze rozwoju zabudowy;

2) obiektów zabudowy zagrodowej realizowanych poza obszarem urbanizacji, przy czym dopuszcza sie ich lokalizowanie w przypadku gdy powierzchnia gruntów rolnych zwiazanych z planowana zabudowa zagrodowa połoonych w tej gminie, stanowiacych przedmiot własnosci lub współwłasnosci tego samego własciciela przekracza srednia powierzchnie gospodarstwa rolnego w gminie;

 

można być współwłaścicielem (załóżmy że w znikomym ułamku typu 1/100) gruntu przekraczającego wielkość średniego gospodarstwa i w zasadzie po sprawie. Nigdzie nie jest napisane, iż udział w współwłasności musi w przeliczeniu przekraczać średnią powierzchnię . Dobrze kombinuję?

[sSiwy12]

Bardzo dobrze

[techen]

Art. 55. 1. W przypadku zamierzenia inwestycyjnego dotyczacego:

1) małych domów mieszkalnych i małych budynków realizowanych w obszarze kontynuacji zabudowy oraz małych domów mieszkalnych realizowanych w obszarze rozwoju zabudowy;

2) obiektów zabudowy zagrodowej realizowanych poza obszarem urbanizacji, przy czym dopuszcza sie ich lokalizowanie w przypadku gdy powierzchnia gruntów rolnych zwiazanych z planowana zabudowa zagrodowa połżonych w tej gminie, stanowiacych przedmiot własnosci lub współwłasnosci tego samego własciciela przekracza srednia powierzchnie gospodarstwa rolnego w gminie;

 

 

Wg. mnie istotne w tym przypadku jest sformułowanie ... realizowanych poza obszarem urbanizacji ... - czyli odnosi się to do działek, które nie są oznaczone na mapce w MPZP jako tereny budowlane.

W moim przypadku ziemia ta jest na obszarze budowlanym oznaczonym jako MR czyli to co pisalem na poczatku posta (punkt 2, podpunkt 2 - dopuszcza sie lokalizacje budownictwa jednorodzinnego lub letniskowego ...) a wiec raczej wskazuje to na mozliwośc pobudowania domu z budynkiem gospodarczym.

 

Jesli źle to interpretuje - prosze mnie poprawić.

 

W przypadku opisanym przez dode, najprawdopodobniej nie było tego pkt2 podpkt2 w zapisie dla zabudowy MR lub działka taka nie znajdowała sie na terenie oznaczonym jako budowlany - czy tak?

[sSiwy12]

Jeśli jest MPZP i obszar jest przeznaczony pod zabudowę zagrodowa, to na takim obszarze moga budować swoje siedziby rolnicy z danej gminy z ustawowym areałem powyzej 1ha.

Jesli dany obszar nie posiada MPZP obowiazują zasady areału średniego w gminie, a nowela przecyzuje, że musż być własnosciowe lub wspolwłasnościowe - teraz moze byc dzierżawa.

[AGAWOZ]

Mam pytanie. Nabylismy 1,47 ha gruntu rolnego, ktory powiekszyl gospodarstwo rolne rodzinne do ok 12 ha. Rozklada sie to 1,47 w jednej gminie i pozostala ilosc w sasiednie gminie. Gmina w ktorej sie chcemy budowac jest na finiszu planu zagospodarowania i posiadamy w niej te 1,47 ha. w planie nasza dzialka bedzie rolna. czy jest na niej mozliwosc zabudowy zagrodowej jezeli nie ma sasiedniej zabudowy, w PZP nie bedzie wpisu o zakazie budowy, jest dostep do drogi.

[bartosz-w]

Ja w moim planie mam napisane tak:

Dla terenów zabudowy zagrodowej oznaczonej na rysunku symbolem 1.RM ustala się:

1. Przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych.

2. Przeznaczenie uzupełniające:

1) budynki mieszkalne, zabudowa inwentarska, w tym zabudowa związana z produkcją rolną, obiekty i urządzenia obsługi rolniczej, silosy.

2)....

3) Zabudowa usługowa, w tym związana z agroturystyką.

 

3. W ramach przeznaczenia uzupełniającego dopuszcza się i ustala:

1) adaptację, remont i przebudowę istniejących obiektów budowlanych z uwzględnieniem ustaleń planu.

2...

3) możliwość adaptacji istniejących budynków, z przeznaczeniem na usługi, a także realizację nowej zabudowy uzługowej, w tym rzemiosła, pod warunkiem ograniczenia uciążliwości do granic własności i nieprzekroczenia 30 % powierzchni funkcji podstawowej w obrębie działki budowlanej.

4). Dopuszcza się samodzielne funkcjonowanie zabudowy usługowej związanej z obsługą ludności/drobny handel, usługi podstawowe, usługi turystyki/ na odrębnych działkac h, pod warunkiem ograniczenia uciążliwości.

5) Dopuszcza się realizację obiektów i urządzeń związanych z agroturystyką,

 

Teraz sam już nie wiem czy mogę się budować. Bardzo proszę o Wasze opinie. Dodam, że działka ma 1506 m2, i graniczy z działkami budowlanymi z 2 stron. Co zrobić w tej sytuacji. Kasy na nową działkę już nie mam, a ta mi się cholernie podoba. Pani w gminie powiedziała, że budować się można, ale starostwo już takie skore nie jest, a przecież to starostwo wydaje pozwolenia. Na razie nie powiedzieli ani nie ani tak podchodzą do tego jak do jeża.

[simlelito]

Witam! Jeżeli ma ktoś podobne doświadczenia, to bardzo prosze o pomoc. Mój mąż jest rolnikiem i właścicielem 50ha gruntów rolnych w gminie, gdzie chcielibyśy się wybudować. Mieszkamy w gminie sąsiedniej u rodziców. Posiadamy działkę rolna o powierzchni 2,10ha położoną na końcu wioski przy drodze publicznej. chcielibyśmy tam wybudować dom jako zabudowa zagrodowa. w pobliżu ( po drugiej stronie drogi ) jest nowo wybudowany domek jednorodzinny a obok blok mieszkalny 1 piętrowy. Nie ma problemu dostępem do mediów. dla naszej działki nie ma MPZP. Dzisiaj Pani z Urzędu Gminy ( dodam że pracuje tam od niedawna) oznajmiła mi, ze zabudowa zagrodowa nie jest mozliwa na tej działce, gdyż jest ona położona na końcu wioski i nie ma MPZP a poza tym znajduje się poza obrębem. Czy to oznacza, że budowa domu jest tam niemożliwa??? Z tego co się dowiadywałam wcześniej, to spełniamy wszystkie warunki. Czy urzędniczka ma rację?? z góry dziękuję za odpowiedzi.