Jak policzyć wielkość udziału i operat szacunkowy?

[impressa]

Witam,

 

Dwa takie oto pytania:

 

1) W jaki sposób liczy się wielkość udziału przy kupnie części działki na której w tym momencie stoją dwa budynki. Chciałbym mianowicie kupić 2/3 powierzchni działki wraz z jednym z budynków (który ma ok. 240m^2 powierzchni użytkowej; podczas gdy drugi budynek - w stanie 'do wyburzenia' ma ok 100m^2).

 

Czy wielkość udziału będzie liczona wg proporcji działki, budynku czy obydwu tych parametrów?

 

2) Mamy zamiar oprócz kupna udziału sporządzić umowę quoad usum określającą nasze prawo do wyłącznego korzystania z naszego (nowego) budynku i 2/3 działki. Biorąc kredyt na kupno tego udziału potrzebny będzie operat szacunkowy.

Czy operat szacunkowy będzie brał pod uwagę:

a) wartość całej nieruchomości (dużej działki z dwoma budynkami) * wartość mojego udziału, czy

b) wartość udziału z uwzględnieniem prawa do nowego budynku

 

Tło sprawy opisałem w jednym z postów w tym temacie:

http://forum.muratordom.pl/podzial-dzialki,t154802.htm

 

Pozdrawiam!

[kar_ma]

W Twoim równoległym wątku napisałam, że wątpię aby którykolwiek z banków zgodził się kredytować tego typu transakcję...

 

Niemniej jeżeli w przedwstępnej umowie notarialnej będzie zapisane co odpowiada kupowanemu przez ciebie udziałowi zgodnie z umową "quoad usum" - czyli 2/3 działki i nowy budynek - to wg mnie rzeczoznawca powinien określić wartość tylko tej części - tak jak gdyby była to osobna nieruchomość. Przy czy oczywiście w klauzulach do operatu szacunkowego zapisze, że wycenia przy założeniu, że nieruchomość zostanie podzielona i twoja działka zostanie odłączona do osobnej księgi wieczystej.

 

Tylko wg mnie nie można na tego typu transakcję wziąć kredytu na hipotekę, bo ta hipoteka obciąży całą nieruchomość (tą przed podziałem).

 

Jest jeszcze inna opcja - posiadasz inną nieruchomość, która może stanowić zabezpieczenie dla kredytu hipotecznego (na dowolny cel) - który wykorzystasz do zakupu tej części działki z domem. Oczywiście takie kredyty są trochę wyżej oprocentowane...

[impressa]

Niemniej jeżeli w przedwstępnej umowie notarialnej będzie zapisane co odpowiada kupowanemu przez ciebie udziałowi zgodnie z umową "quoad usum" - czyli 2/3 działki i nowy budynek - to wg mnie rzeczoznawca powinien określić wartość tylko tej części - tak jak gdyby była to osobna nieruchomość. Przy czy oczywiście w klauzulach do operatu szacunkowego zapisze, że wycenia przy założeniu, że nieruchomość zostanie podzielona i twoja działka zostanie odłączona do osobnej księgi wieczystej.

 

Tylko wg mnie nie można na tego typu transakcję wziąć kredytu na hipotekę, bo ta hipoteka obciąży całą nieruchomość (tą przed podziałem).

 

Czyli zgodnie z tym co napisałaś, mimo że operat np. mówi że 2/3 działki i nowy dom są warte 650 tys - nie będę mógł obciążyć hipoteką kupowanych udziałów odpowiadających właśnie tej części nieruchomości? Wg prawa można obciążyć hipoteką udziały, czyli rozumiem, że po prostu bankowi może się zwyczajnie 'nie chcieć'?

 

Jest jeszcze inna opcja - posiadasz inną nieruchomość, która może stanowić zabezpieczenie dla kredytu hipotecznego (na dowolny cel) - który wykorzystasz do zakupu tej części działki z domem. Oczywiście takie kredyty są trochę wyżej oprocentowane...

 

Gdzie szukać rozróżnienia? Czy dobrze rozumiem, że jeden to kredyt na zakup nieruchomości a drugi to kredyt pod hipoteke? Szczerze mówiąc do tej pory myślałem że dla banku nie stanowi to różnicy (zabezpieczenie jest identyczne)...

[kar_ma]

Oczywiście - można obciążyć hipoteką udział (zapomniałam o takim rozwiązaniu)

 

Tylko pytanie czy bank zgodzi się na obciążenie wskazanego udziału (o określonej wartości), a następnie po podziale działki czy zgodzi się na przeniesienie hipoteki do innej księgi wieczystej. Trzeba bardzo dokładnie ustalić to w umowie kredytowej - być może do czasu zakończenia całej procedury bank będzie wymagał dodatkowego ubezpieczenia (z reguły wymaga np. na czas od chwili wypłaty pieniędzy do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej)

 

A co do zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Zabezpieczenie może stanowić dowolna nieruchomość - niekoniecznie ta, którą kupujemy za pieniądze uzyskane z kredytu (to jest najczęściej spotykana droga). Jeżeli kupowana nieruchomość ma nie do końca uregulowany stan prawny, bądź obecny stan prawny będzie podlegał modyfikacjom, można jak zabezpieczenie kredytu wskazać inną posiadaną nieruchomość (której wartość musi być wystarczająca jako zabezpieczenie). W takiej sytuacji nie ma dylematów co do wyceny kupowanego udziału - wycenie podlega ta inna nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie.

 

Wg mnie konieczne jest wypytanie w banku czy w takiej sytuacji zostanie udzielony kredyt i na jakich warunkach. Czy będzie to traktowane jako kredyt pod hipotekę na dowolny cel, czy kredyt na zakup nieruchomości (tutaj bywają różnice w oprocentowaniu). Dla banku istotne jest zabezpieczenie - czyli wielkość majątku potencjalnego dłużnika oraz możliwość jego sprzedaży w celu odzyskania pożyczonych pieniędzy. Nieruchomość o skomplikowanym stanie prawnym stanowi gorsze zabezpieczeni obarczone dla banku większym ryzykiem w przypadku ewentualnych problemów ze spłatą kredytu.

 

Mam nadzieję, że uda się znaleźć korzystny kredyt na zakup tej nieruchomości.

Pozdrowienia

kar_ma

[sSiwy12]

Moim zdaniem:

To wszystko można załatwić jedną umową quoad usum - umowa dotycząca sposobu korzystania z przedmiotu- w tym przypadku nieruchomości, inaczej mówiąc o podziale do używania

Umowa dotycząca przeniesienia posiadania samoistnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, a więc zapisy te mogą być umieszczone w pisemnej Umowie quoad usum..

W umowie tej ustalamy, który ze współwłaścicieli uprawniony jest do korzystania ,z której nieruchomości zabudowanej (budynku) i jakiej części nieruchomości niezabudowanej (gruntu – może być dołączona mapka).

Umowa ta może być (w zasadzie powinna) częścią Umowy notarialnej o sprzedaży udziałów w nieruchomości (zabudowanej). W umowie powinna znaleźć się (na wszelki wypadek) zgoda sprzedającego (współwłaściciela) na wszelkie prawa związane z rozbudową tej nieruchomości, oraz jeśli to konieczne, o służebności przejazdu (w części wspolwłaściciela), i doprowadzenia mediów.

I druga sprawa, zgodnie z prawem, można obciążyć hipoteką tylko udziały jednego ze współwłaścicieli, na jego części ułamkowej.

 

Trzeba poszukać notariusza, który „zrobi” taka umowę – powodzenia.

Ale uwaga, tak, czy inaczej kiedyś (jak najwcześniej) nalezy dokonać podziału współwłasności. Koszty nie są duże (około 150,-)

 

Ps. Może potrzebna będzie umowa przygotowana przez prawnika, oraz rozeznanie w banku.

[impressa]

Dzięki!

 

Byliśmy bardzo bliscy zaproponowania Sprzedającemu wyjścia zaproponowanego przez Siwego, ale ponieważ kwestia rozdzielenia własności jest dla nas istotna a istnieje (minimalne ale zawsze) ryzyko odmowy rozdzielenia współwłasności przez sąd, umówiliśmy się ze Sprzedającym, że dokona darowizny mniejszej działki na rzecz swojej matki i natychmiast wystąpi o zniesienie współwłasności.

Gdy tylko utworzona zostanie oddzielna księga wieczysta, podpiszemy akt notarialny - wtedy sytuacja dla banku będzie super klarowna i nie przewidujemy już żadnych problemów.

Będziemy musieli tylko poczekać te dwa-trzy miesiące na roztrzygnięcie i liczyć na utrzymanie kursu Euro na obecnym poziomie

 

Ot taka trzecia droga - może komuś się w przyszłości przyda taki pomysł. Trzeba tylko pamiętać, żeby nie darować komuś tej części nieruchomości którą chce się sprzedać - to może poskutkować koniecznością zapłacenia 19% podatku!

 

Oczywiście dajcie znać jeśli coś przeoczyłem

 

Pozdrawiam!

[sSiwy12]

Obyś miał rację. Myślę, że Twój optymizm, co do czasu trwania tej operacji jest zbyt optymistyczny. Licząc tylko terminy (administracyjne) minimalne i czas "czynności" - wychodzi więcej niż 6 m-cy, a może potrwać nawet rok.

[kar_ma]

Impressa - napisz proszę za jakiś czas jak ci się udało przeprowadzić tą całą procedurę i ile trwała.

[impressa]

Jasne - na chwilę obecną update jest taki, że notariusz potwierdził że procedura jest do zrealizowania w trzech krokach:

1) Akt notarialny darowizny i założenie współwłasności

2) Podział działki przez geodetę (na podst. punktu 1 art. 95, czyli wbrew MPZP, a dzięki zabudowaniu działki dwoma budynkami)

3) Akt notarialny zniesienia współwłasności i założenie nowej KW.

 

Ciekawostki:

- po punkcie pierwszym, a przed drugim wg notariusza nie trzeba od razu robić wpisu do księgi wieczystej (duża oszczędność czasu)

- punkt 3 nie wymaga interwencji sądu - podział ugodowy - kolejne 3-4 miesiące do przodu ... natomiast wymaga już założenia KW, co chwilę pewnie potrwa.

- A najdłużej pewnie potrwa podział, ale jestem dobrej myśli.

 

Ogólnie przygotowuję się na ok. 5-7 miesięcy w sumie, a po cichu liczę na 3-4.

 

Aha - bank nie kredytuje udziałów - sprawdziłem.

[kar_ma]

Życzę powodzenia

 

Popędzaj geodetę - o niego może dużo zależeć