Dziennik budowania i nie tylko - Etap III Organizacja budowy

[Spirea]

pozytywna informacja z dnia dzisiejszego - w ramach projektu dostaniemy jeszcze dodatkowo kosztorys. Ma być jednak dopiero po świętach.

[Spirea]

dostałam trzy oferty na stan zero. Ogloszenie dałam na jednym z portali z ogłoszeniami budowlanymi:

1. 6600 netto (sama robocizna)

2. 35000 brutto (z materiałem)

3. 48800 brutto (z materiałem)

 

pierwsza pewnie ma zachęcić, bo trochę rzeczy pozostawiono inwestorowi i nie obejmuje izolacji termicznej fundamentów, ostatnia z księżyca - obejmuje np. nocleg i wyżywienie pracowników. Środkowa do przenalizowania. Czekam jednak na najbardziej mnie interesujące - jeden wykonawca polecony, robił dom u mojej koleżanki, a drugiego poleciła projektantka.

 

Zaczęłam też sprawdzać kredyty. Niestety wyszło, że raczej nie ma sensu ekonomicznego przenoszenie się z kredytem działkowym do innego banku, aby uzyskać lepsze warunki. Przez kurs franka mój kredyt jest niestety wyższy o ok. 37 tys, więc wcześniejsza spłata przy obecnym kursie franka jest nieopłacalna. W Nordei mogą mi dać, poza spłatą kredytu na działkę, jedynie 295 tys., a to pewnie nie starczy.

[Spirea]

po chwilowych wahaniach co do wzięcia kredytu już teraz, wróciliśmy do opcji stan zero, a potem kredyt. Dostałam też pierwszą wycenę na SSO.

Fundament 13.000 zł

Mury parteru , słupy , podciągi 10.000 zł

Strop Terriva , wieńce, marki stalowe, trzpienie żelbetowe 9.000 zł

Ściany kolankowe + wieńce + trzpienie betonowe + szczyty 7.000 zł

Kominy z elementów gotowych 1 sztuka = 1.000 zł

RAZEM : 40.000 zł + 22%

i ponadto

ścianki działowe murowane 28 zł /m2

ścianki działowe z płyt kartonowo – gipsowych 45 zł / m2

dach 65 zł / m2 + montaż konstrukcji stalowej ( cena ślusarza i spawacza )

Chyba nie jest źle.

[Spirea]

Na Nowy Rok wszyscy życzyli nam ruszenia z budową i mam nadzieję, że życzenia się spełnią. Jeśli chodzi o papierologię, to do starostwa trzeba przekazać jeszcze egzemplarz mapki do uzgodnień dokumentacji projektowej. Dowiozłam ją dzisiaj architektce i czekamy dalej.

Czekamy też na dwie wyceny robocizny. Bez ofert porównawczych nie ma jak siadać do rozmów. Ta pierwsza oferta ma ten minus, że w na etapie fundamentów we własnym zakresie jest ściągnięcie humusu, załatwienie betonu i zasypanie fundamentów. Nie powinno to być szczególnie skomplikowane, jednak wynajęcie dodatkowo sprzętu do humusu i zasypania będzie zwiększać tę kwotę 13 000 zł, która wydaje mi się i tak duża, jak czytam wyceny za fundamenty na forum. Zobaczymy ile sobie zażyczą pozostali dwaj wykonawcy - oni mają kompleksowe usługi, więc w ich gestii będzie pewnie wszystko.

To sprowadza się też do pytania, czy mamy budować systemem gospodarczym czy brać generalnego wykonawcę np. na SSO lub SSZ, który będzie jednocześnie załatwiał materiały. Pierwsza opcja jest na pewno tańsza. Rodzina przestrzega nas jednak przed takim rozwiązaniem, bo nie damy rady biegać za materiałami, nadzorować budowę i jednocześnie pracować. Generalny wykonawca jest wygodniejszy, ale jednak droższy. Nie wiem też, czy wystarczy ustalić konkretne materiały do użycia, czy nie powinno się weryfikować tego, co kupuje już konkretnie na budowę. Najpierw musimy zobaczyć, ile zażądają sobie pozostali dwaj wykonawcy, przynajmniej jeden z nich załatwia materiał we własnym zakresie.

[Spirea]

trochę się dzisiaj zdołowałam. Postanowiłam sprawdzić, w miarę możliwości jak najdokładniej, ile może nas kosztować stan zero. Ten etap ma powstać z gotówki, która ma (aby być dokładnym - powinna) spłynąć do wiosny. Podzwoniłam więc dzisiaj po sklepach, hurtowniach, betoniarniach. Ustaliłam ceny materiałów, warunki zamówienia. Podliczając wszystko i doliczając koszt robocizny z otrzymanej oferty wychodzi jak nic 40 000 zł. Wcześniej w ogóle nie liczyłam zalania betonem podłogi. W projekcie mamy ją na 15 cm i to samo daje jakieś 6 tys. Nie pamiętam już na podstawie czego, ale wmówiłam sobie, że zrobimy fundamenty za 30 tys. zł, a tu same materiały wyszły 25 tys. To oznacza, że moje życzeniowe koszty budowy domu mogę sobie wstawić między bajki. No cóż, trzeba będzie negocjować i targować się, może uda się coś z tego obniżyć. Może trochę VAT-u też uda się z tego ściągnąć (muszę sprawdzić szczegóły). Poza tym na początku przyszłego tygodnia powinniśmy wiedzieć na jakim etapie jest nasze pozwolenie na budowę i czy polecony kierownik budowy będzie chciał zająć się naszą. W przyszłym tygodniu mamy się też spotkać z naszym oferentem. Niestety pozostali dwaj potencjalni wykonawcy nas konsekwentnie ignorują. Jeden już obiecał, że dostaniemy wycenę w przyszłą środę. Drugi się nie odzywa. Jak tak dalej pójdzie, to nie będzie z czego wybierać, bo miałam poleconych tylko tych trzech. Obawiam się brać wykonawców tak z ulicy.

[Spirea]

dotarły w końcu kolejne oferty. Dla przypomnienia pierwsza (po doliczeniu ceny dachu i rzeczy, któe miały być po naszej stronie) ok. 60-62 tys. (robocizna). Druga - na samą robociznę SSO 65 000 zł. Trzecia na SSO robocizna i materiały 195 tys. zł, z czego np. 35 000 stan zero ( w tym 10 tys. robocizna), parter tyle samo, 32600 strop, 20600 poddasze, 60000 dach z oknami dachowymi. Brakuje czegoś jeszcze - nie wszystko zdążyłam zapisać. Ta ostatnia wycena pochodzi od ekipy poleconej przez architektkę jako solidny wykonawca. Po wstępnych analizach wydaje się, że oferta jest rzeczywiście korzystna ( wychodzi 850 zł/m2, co przy budowaniu przez jednego wykonawcę z materiałami nie jest wysoką stawką - vide odpowiednie wątki na niniejszym forum) i będziemy spotykać się na negocjacje. Może uda się jeszcze coś uciąć. Trzeba będzie też sprecyzować dokładnie zakres prac i materiały do użycia. Dzisiaj zapytałam ich jeszcze jaka byłaby kwota wszystkich prac. Oni budują do stanu deweloperskiego - podali kwotę 400 tys., a średnio przyjmują 1950-2200 zł/m2. Przy tym ostatnim wyjdzie nam jednak już 445 tys. Taka kwota jest dla nas za wysoka. Maksymalnie tyle weźmiemy kredytu (a najlepiej jeszcze mniej) i nie będzie już na wykończenie, które pewnie pociągnie co najmniej 100 tys., nie wspominając o okolicy domu. Te 400 jeszcze można rozważać. Najprawdopodobniej zlecimy im SSO, a resztę będziemy już załatwiać sami przez poszczególne ekipy.

 

Mamy też pozytywną informację od projektantki - w przyszłym tygodniu może już być pozwolenie

[Spirea]

i pozytywna informacja w piątek mamy mieć pozwolenie na budowę

[Spirea]

celem uprzyjemniania sobie wolnego czasu zaczęłam szukać różnorakich pomysłów na wnętrza. Zaczęłam od kuchni, bo wydaje mi się, że już na etapie robienia stanu zero, trzeba w odpowiednim miejscu wyciągnąć na zewnątrz rury. Wskazane jest chyba mniej więcej ustalić, gdzie będzie zlew, zmywarka i chyba też kuchenka. Ściągnęłam jakieś programy do projektowania, ale na razie nie mogę ich uruchomić. W planowaniu ręcznym przeszkadza mi trochę okno, które mamy zaplanowane na ścianie zachodniej. Patrząc od frontu okno (fix 90 x 240) jest po prawej stronie w odległości ok. 180 cm od krawędzi. Zostało tam wstawione, bo obawiałam się, że to podłużne na północnej ścianie będzie dawać za mało światła. Zaczęłam się więc zastanawiać, czy tego okna nie wyrzucić, bo marzy mi się barek z hokerami i to okno tam po prostu będzie przeszkadzać. Przeglądając różnorakie czasopisma natrafiłam jednak na parę projektów kuchni, w któych okno pojawiało się zaraz za linią szafek. Pomysł mi się bardzo spodobał. Trzeba byłoby jedynie okno przesunąć bliżej frontu, tak aby zaczynało się gdzieś na 70 cm (przy założeniu, że szafki mają standardowo 60 cm). Za oknem na bocznej ścianie mogłyby szafki z płytą gazową i zaraz skręcałyby tworząc ów wyżej wspomniany barek z linią szuflad od strony salonu.

Mniej więcej (nie ma tej "elki" z kuchenką) wyglądałoby to tak (chodzi mi o linie zabudowy, a nie kolor)

http://img686.imageshack.us/img686/816/niobe.jpg

Sprawa jest do przemyślenia.

Kolejną fajną rzeczą, którą znalazłam to alternatywa dla narożników BoConcept w grubo tkanej tkaninie. Ichniejsze sofy kosztują ok. 12 tys. zł. Sofy polskiej produkcji - Sits, są już w niższej cenie (podobno od 7500 tys.). Najbliższy sklep jest jednak dopiero w Opolu.

 

np. coś takiego

http://img697.imageshack.us/img697/9697/cindyx.jpg

 

lub takiego

(z inną tapicerką)

http://img171.imageshack.us/img171/2746/lineaa.jpg

 

może ktoś wie, jakie ceny mają w tym sits-ie? nigdzie w internecie nie mogę znaleźć

 

i jeszcze fajna lampa

http://img218.imageshack.us/img218/9808/prelude600.jpg

[Spirea]

ogarnęła mnie kuchniofobia i znalazłam kuchnię marzeń - Poggenpohl Plusmodo. Niestety pozostanie ona w sferze marzeń, bo cena powala (na wyprzedaży w UK 30 000 funtów - ale ze sprzętem , bez promocji jedyne 64k funtów oczywiście)

http://img708.imageshack.us/img708/3872/pppm01.jpg

http://img42.imageshack.us/img42/8549/pppm09.jpg

 

bardzo podoba mi się kolorystyka i pomysł z grubym blatem (ma 15 cm). Może udałoby się chociaż trochę na tym wzorować...

[Spirea]

kolejny krok do przodu. Bylam dzisiaj u Pani architekt, która potwierdziła, że w ubiegły piątek odebrała już nasze pozwolenie na budowę. W przyszły piątek będzie więc prawomocne. Musieliśmy jeszcze dopłacić 132,30zł za uzgodnienie z ZUDP bezodpływowego zbiornika na ścieki.

Obdzwaniam też kierowników budów, ale na razie bez efektu. Na przyszły weekend planujemy spotkanie z wykonawcą, aby doprecyzować ofertę i stargować trochę cenę za SSO. Potem już czekanie na wiosnę.

[Spirea]

we wtorek idę odebrać od projektantki prawomocne pozwolenie na budowę z projektami. Tym samym etap II - papierologia można uznać za zamknięty. Mamy też namiary na dobrego kierownika budowy i jutro będę do niego dzwonić i pytać, czy się nami zajmie. Może uda się też w końcu umówić z wykonawcami na negocjacje, bo cały czas nie było kiedy. Na wątku o budowie od 2010 piszą coś o marcowych podyżkach. Zamiast stargować coś z oferty, okaże się jeszcze, że cena pójdzie w górę. A tego oczywiście byśmy nie chcieli

[Spirea]

ETAP III - ORGANIZACJA BUDOWY

 

tak jak planowałam, odebrałam dzisiaj ostemplowane 2 egz. projektu, decyzję o uzgodnieniu umiejscowienia szamba oraz pozwolenie na budowę. Pozwolenie jest prawomocne, decyzję z pieczątką będę mieć jednak w przyszłym tygodniu.

SKontaktowałam się też z kandydatem na kierownika. Pan zgodził się poprowadzić naszą budowę. Koszt na całą inwestycję to 2000 zł., czyli chyba standardowo. Połowa płatna na początku, reszta w okolicach SSZ. Z tą płatnością już po SSZ mam pewne wątpliwości. Zobaczymy jednak jak będzie się układać współpraca. Umówiliśmy się na pierwszą połowę marca na spotkanie. Mam mu podpisać jakieś wnioski, aby mógł załatwić dziennik budowy.

 

W pozwoleniu mamy też zapisany obowiązek tablicy informacyjnej i zabezpieczenia placu budowy. Nie mieliśmy planu grodzić, bo dookoła w większości pola i trochę szkoda nam teraz kasy na grodzenie. Nie wiem więc, gdzie niby tę tablicę umieścić. Trzeba to będzie poruszyć na tej wizycie z kierownikiem.

[Spirea]

olśniło mnie ostatnio, że do tego, aby mieć wodę i prąd nie wystarczy doprowadzenie ich na działkę (co mamy), tylko trzeba założyć jakieś liczniki itd. Dzwoniłam do wodociągów i okazało się w międzyczasie nastąpiła zmiana rejonizacji i podlegamy pod Oleśnicę. Pani stwierdziła, że pewnie trzeba będzie wystąpił ponownie o warunki przyłącza, potem zamówić projekt przyłączą, uzgodnić go z nimi i w końcu wykonać. Mam jednak wątpliwości, czy te wszystkie rzeczy trzeba już robić na początku budowy. Muszę też zadzwonić do energii pro, żeby ustalić, jak załatwić prąd budowlany.

[Spirea]

Podjęliśmy decyzję, że weźmiemy na etap budowania wykonawcę, który zapewni materiały. Nie jesteśmy w stanie dozorować budowy i być w pogotowiu, aby załatwiać materiały. Dostaliśmy bardziej doprecyzowaną ofertę.

STAN "0" :

zebranie humusu,wykopy,ławy i stopy fundamentowe, ściany bloczek B6, izolacja pozioma i pionowa wewnętrzna,podsypka piaskowo-żwirowa, rozprowadzenie kanalizacji, wylewka betonowa B 15 - 33 500

PARTER:

ściany nośne POROTHERM 25 P+W, działowe, nadproża, nadproża,trzpienie żelbetowe - 31 500

STROP

strop TERIVA, wieńce, słupy i podciągi żelbetowe - 24 000

PODDASZE:

ściany nośne i działowe, wieńce, słupy, kominy - 31 000

DACH:

więżba dachowa, pokrycie, obróbki blacharskie, kominy, orynnowanie ( do wyceny przyjęto dachówkę ceramiczną RUPPCERAMIKA RUBIN,

kominy z cegły klinkierowej, rynny stalowe w kolorze, okna dachowe VELUX) - 66 000

RAZEM 186 000

 

Na m2 wychodzi 815 zł, co wydaje się być sensowną kwotą. Cena jest jeszcze do negocjacji. Minus, że to kwota netto, czyli vat 13020 zł.

Ceny wydają się być przyzwoite, za wyjątkiem poddasza. Wcześniej podano mi, że poddasze to ok. 60% cena parteru. W porównaniu do poprzedniej oferty poddasze "podrożało" o 10 tys., a dach o 6 tys. (wtedy prawdopodobnie nie zostały policzone rynny). Mamy jeszcze dostać wycenę w opcji z dachówką płaską i karpiówką.

Będziemy spotykać się po 20-stym. Powinniśmy mieć też wtedy kosztorys i łatwiej będzie zweryfikować te kwoty.

[Spirea]

zostały poczynione kolejne ustalenia:

- zarezerwowaliśmy geodetę - zgodnie z oczekiwaniami wykonawcy ma wytyczyć dom ławicami z poziomem oraz wyznaczyć punkt zero - koszt 550 zł

- wodociągi zostały przejęte przez inną gminę. Akceptują na szczęście warunki wydane przez poprzednią. Mamy teraz zrobić projekt przyłącza, potem przedłożyć go i można też spółce zlecić wykonanie przyłącza. Umówiłam się więc na projekt przyłącza z instalatorem, który robił na projekt instalacji wodnej w projekcie. Mam dowieźć mapkę do celów projektowych i warunki zabudowy - koszt 500 zł + ewentualne koszty uzgodnienia dokumentacji z ZUD (przy szambie płaciliśmy 132 zł)

- dzwoniłam też do energetyki. Próbowałam uzyskać informację, czy warto zakładać prąd teraz czy poczekać do września. Niestety Pani była bardzo niesympatyczna i nie mogłyśmy się dogadać. Jeśli dobrze zrozumiałam, to potrzebujemy zrobić instalację na plac budowy, a elektryk ma złożyć wniosek o przyłączenie do sieci. Szukam więc elektryka.

- Wykonawca podesłał nam jeszcze wycenę dachu w wersji euronit granit - 79 tys. i creaton domino - 77 500 zł. Różnica do rubina ruppceramiki to ponad 11 tys. zł. Całkiem sporo. Zamierzam więc zlecić jakimś firmom wycenę dachu, żeby mieć argumenty do negocjacji. Cały czas rozważamy jeszcze antracytową karpiówkę - to byłby chyba jednak jeszcze droższy wariant. Wykonawca polecił nam euronit. Podał nam aktualne miejsca robót i trzeba przejechać się i zobaczyć jak to wygląda w realu.

- próbuję ustalić jakie przepusty trzeba zrobić pod chudziakiem przy stanie zero - na pewno woda, rura do szamba, rura doprowadzająca powietrze do kominka. Z tą ostatnią będzie problem, bo planujemy kozę i nie wiemy dokładnie, gdzie będzie stała. A tu wychodzi, że już na początkowym etapie trzeba będzie o tym decydować ;(

- przy okazji rozmów rodzinnych poddałam pod dyskusję kwestię rolet - szwagier proponuje, aby tam, gdzie rolet nie da się zrobić - witryna + wąskie podłużne okna dać szybę P4, pozostałe okna rolety. Oni u siebie mają w puszkach na rolety styropian, a na zewnątrz ocieplenie i tak zachodzi na rolety. Trzeba będzie więc tak zrobić - wtedy ciepło nie powinno uciekać, a zimno wchodzić. Przy okazji wyszło zagadnienie deskowania dachu - sugerują, że powinniśmy to zrobić. W ofercie wykonawcy tego nie ma. Pytanie czy trzeba, przy założeniu, że będziemy ocieplać 20 cm między krokwiami i na to na całość 10 cm wełny?

[Spirea]

Wybrałam się wczoraj obejrzeć dachówki. Pojechałam do hurtowni Gaja-Msm. Rozmawiałam z jednym z doradców, skądinąd - jak potem sprawdziłam na forum- polecanym przez innych. Pan podał mi sporo szczegółów, na które dobrze zwrócić uwagę przy kupnie dachówki. O dziwo najbardziej spodobała mi się creaton premion szara kryształowa z takim połyskiem. Karpiówka nie wyglądała z bliska jakoś szczególnie atrakcyjnie. Ciekawie wypadła też creaton domino. Pan wyjaśnił, że jeśli będziemy tam kupować materiały, to doradztwo jest w cenie, jeśli nie, to jest możliwe samo doradzanie - jakieś 50 zł/h przy całej budowie albo 100 zł/h z konkretnym etapem. Można się też umówić na ryczałt czy na jego działanie w charakterze inwestora zastępczego (z jeżdżeniem na budowę). Wszystko wygląda super, Pan ma mnóstwo wiedzy, ale chyba nie będzie nas stać na kolejne koszty. Myślę jednak, że po etapie SSO, gdzie wykonawca zapewnia nam materiał, będziemy zaopatrywać się w tej hurtowni. Mają spory wybór i podobno można wynegocjować dobrą cenę.

Jeśli mowa o cenie, to dostaliśmy dzisiaj kosztorys.....

I się załamałam...

 

Koszt domu wg kosztorysu - bez wykonczenia oczywiscie w postaci np. płytek, glazury, parkietu, bez VAT-u --- 573 tys. zł !

Zaczęłam rozgryzać też kosztorys, bo nie wszystko rozumiem, co tam jest napisane. Na razie wyszło mi, że kosztorys przewyższa o jakieś 30 tys. wycenę na SSO. Teraz próbuję rozgryźć ile kosztuje sam materiał.

[Spirea]

aha, wysłałam jeszcze projekt do wyceny wentylacji mechanicznej z rekuperatorem. Ma przyjść w przyszłym tygodniu.

W weekend chcemy podjechać na nasze włości. Rozmawiałam z kolegą, który już tam mieszka i mówi, że na polach leży jeszcze sporo śniegu. Na osiedlu mieszkają już cztery rodziny, piąta będzie się jakoś wprowadzać. Kolejne trzy domy się budują. Podjedziemy od razu obejrzeć dachy, które robił nasz wykonawca.

[Spirea]

Architechtka pociesza, że w kosztorysy są zawyżone zawsze, bo dolicza się do każdej pozycji zysk. Jest też coś takiego jak koszty pośrednie. Po sprawdzeniu co to znaczy koszty pośrednie nie zamierzam ich uwzględniać Dla lepszego samopoczucia, aby nie stracić zapału do budowy postanowiłam skoncentrować się na kosztach robocizny i materiałów. A to daje sumę ok. 346 tys. I na to się godzę

[Spirea]

dostałam korektę kosztorysu - kosztorysant zawyżył dość cenę stolarki okiennej i drzwiowej. Teraz wychodzi nam za robociznę i materiały 325 tys. Do tego koszt sprzętu 11 tys.. Są jeszcze jakieś koszty uproszczone - 80tys. instalacje i 29 tys. do stolarki okiennej. Razem wszystko 446 tys. Muszę teraz wyliczyć z tego robociznę i materiały na SSO i szykować się na ostrą negocjację z wykonawcą.

[Spirea]

No i jestem po przeliczeniach

Wykonawca ma niezłe oko Policzyłam robociznę, sprzęt, materiały i zysk za etap stanu surowego otwartego. Zmieniłam cenę dachówki, bo w kosztorysie była podejrzanie niska - 16 szt/m2 za 1,89. Wzięłam więc 13 szt/m2 i cenę creatona domino 5,13. Za całość wyszło 186 947,80 zł

Zatem nasze pole do negocjacji to:

- zysk - 11569

- cena dachówki - w wersji 186 tys. brano rubin, a creaton domino podwyższył cenę całości na 197 tys. Mnie różnica w cenie pomiędzy tymi dachówkami wyszła 700 zł, ale mogłam się machnąć. Niemożliwe, zeby różnica sięgała jednak 11 tys. zł

- zakres robót - może się okazać, że w oferowanym przez wykonawcę SSO nie będzie jakiejś pozycji, np. ocieplenia fundamentów (wczoraj odkryłam, że podał izolację poziomą i pionową wewnętrzną, może więc nie zalicza się do tego izolacja xps-em)

 

Nie ma bata, będzie nas to wszystko duużo kosztować ....