WILLA W. - Dziennik

[atacama]

Ewentualne komentarze: Willa W. - Komentarze

 

Dzisiaj zakładamy dziennik budowy naszego domu.

 

Ponieważ w praktyce budowa już trwa od miesiąca, i właśnie odbywa się zbrojenie stropu nad parterem, cofniemy się nieco w czasie, tak do 2005 roku. Na szczęście większość tekstów została napisana w Wordzie, więc z ich przeklejeniem nie powinno być problemu.

Zresztą pisząc to z perspektywy czasu, na wiele spraw patrzy się też inaczej, niż pisząc „na bieżąco”.

 

Ponieważ założyliśmy, że nasze obecne mieszkanie na Tarchominie (2 pokoje, 58 m, 4-p bez windy), wystarczy nam na najwyżej na 5 lat, wybór był albo zamieniamy na większe, albo szukamy działki i budujemy dom.

To pierwsze rozwiązanie było oczywiście proste, tym bardziej że r. 2005 i 2006 był to okres stałego wzrostu cen mieszkań. Droższe mieszkania były z rynku wtórnego, tańsze były nowe w spółdzielni lub u dewelopera. W sumie za niewiele większe pieniądze można było „zamienić” aktualne mieszkanie na większe, 80-90 metrowe. W każdym razie tak zrobiło b. wielu sąsiadów z mojego bloku.

Druga propozycja była o wiele bardziej kusząca (własny dom z kawałkiem ogródka), ale nieporównywalnie trudniejsza w realizacji. Tym bardziej, jak się nie ma nawet zielonego pojęcia nawet o kupowaniu działki, nie mówiąc o budowie domu. Biorąc pod uwagę wysokość marż deweloperów budujących gotowe do zamieszkania domy i segmenty, (drogo, to nierzadko tandetnie w systemie „low cost”), najrozsądniejsze wydawało się wybudowanie domu „własnym sumptem”.

[atacama]

DZIAŁKA

Działka to najważniejszy element własnego domu, gdyż decyzja co do jej wyboru w praktyce zdominuje całe nasze późniejsze życie.

 

Działkami zaczęliśmy się interesować w 2004 roku. Wtedy ceny były niskie, ale za to dostępność kredytów mocno ograniczona. Na Białołęce Dworskiej były działki w granicach 40-45 USD, co przy ówczesnym kursie dawało cenę 160 PLN/m2. Wtedy jednak cena wydawała się zaporowa.

Poszukiwania działki rozpoczęliśmy w 2005. Tak jak większość forumowiczów (z Grupy Tarchomin-Białołęka) zjeździliśmy całą zieloną Białołękę i Choszczówkę, oglądając najróżniejsze działki. O ile dobrze pamiętam najdroższe i najładniejsze działki były w granicach 250 zł/m2, Choszczówka i Białołęka Dworska to był koszt 300 zł (i niestety b. ograniczony wybór).

 

I oczywiście pojawił się dylemat: czy większa i ładniejszą działkę na zielonej Białołęce (Ruskowy Bród, Kobiałka), czy droższą i mniejszą na Choszczówce czy Białołęce Dworskiej.

 

Przy wyborze działki najważniejsze były trzy elementy.

Pierwszy i najistotniejszym elementem było to, aby działka znajdowała się w granicach administracyjnych Warszawy. Pracując w Warszawie, na dalekim Mokotowie, nie chcieliśmy z byle sprawą urzędową jeździć do Legionowa, Nieporętu czy Marek. Tarchomin i Białołęka są dzielnicami peryferyjnymi, wystarczająco oddalonymi od centrum. Chcieliśmy również oszczędzić sobie dodatkowych utrudnień z wjazdem do Warszawy w porannym szczycie.

 

Drugim elementem był dostęp do komunikacji miejskiej. Całe życie mieszkając w bloku w różnych dzielnicach Warszawy, przyzwyczaiłem się że zawsze miałem do dyspozycji kilka przyzwoitych linii autobusowych. Cieszył fakt uruchomienia każdej nowej przyspieszonej linii. Dla osoby, która przez większość życia była skazana na transport publiczny miało to zasadnicze znaczenie. Zresztą naszei dzieci też będą chciały samodzielnie i w miarę szybo dostać się do centrum...

 

Choszczówka położona jest b. blisko Tarchomina, który posiada dość dobrze zorganizowaną komunikację, nawet bez bezpośredniego metra i tramwaju: w godzinach szczytu często łatwiej i szybciej można dojechać do Centrum KM (z przesiadką do metra), niż własnym autem.

 

Trzecim istotnym elementem jest infrastruktura. Atutem domów na Zielonej Białołęce jest ich położenie, otoczenie, wielkość działek i dużo zieleni. Przeszkadzał nam jednak brak jakiejkolwiek infrastruktury, jak chociażby chodników czy ścieżek rowerowych, nie licząc placów zabaw dla dzieci. W końcu po łąkach trudno jest chodzić na spacery z wózkiem...

 

Dlatego ostatecznie podjęliśmy decyzję, że działkę kupujemy na Choszczówce, tym bardziej że w wyniku podziału większej nieruchomości powstało kilkanaście nowych działek i były one przygotowywane do sprzedaży przez agencję. Zimą 2006 były podjęte pierwsze rozmowy, ostatecznie po różnych perypetiach transakację udało się sfinalizować (kredyt) w październiku 2006 r.

 

Nieduża działeczka 7,5 ara, porośnięta około 20 letnimi drzewami samosiejkami (głównie dęby i brzozy).

Działka otrzymała dość liberalne warunki zabudowy (ale z koniecznością zachowania 50% powierzchni biologicznie czynnej).

 

Rozpoczęcie budowy planowaliśmy dopiero w 2008 roku. Sąsiedzi szybko zabrali się za budowę, więc nowe domki zaczęły powstawać jak grzyby po deszczu.

[atacama]

tak wyglądała działka w maju 2006 (obecnie w tym miejscu jest droga):

 

http://images38.fotosik.pl/115/6fbc59dafc3ea5aemed.jpg

 

a tak po zakupie w październiku 2006:

 

http://images38.fotosik.pl/115/c21cb8de704fa05emed.jpg

[atacama]

Dzisiaj kolejny ważny etap za nami: strop nad parterem został zalany (potrzeba było aż 4 gruszek czyli circa 40m3).

Zdjęcia będą w swoim czasie, a na razie trochę historii...

[atacama]

PROJEKT

Projekt to drugi najważniejszy element domu, po działce (a może nawet tak samo równo-ważny).

 

A więc zaraz po kupnie działki rozpoczęło się przeglądanie setek projektów, wertowanie dziesiątek katalogów i stron internetowych, aby znaleźć ten dom, który stanie na tej działce. Im więcej ciekawych propozycji - tym trudniej wybrać... Najciekawsze były zaznaczane do dalszej selekcji.

 

Początkowo braliśmy pod uwagę klasyczne domy parterowe z użytkowym poddaszem (jakie właśnie były wówczas najmodniejsze i najczęściej budowane) ....

[atacama]

Początkowo brane były pod uwagę m.in. takie projekty (te lub podobne):

 

np Bachus

http://pprojekt.pl/foto/widok/1392_big.jpg

 

Sofia (tylko nie w takim wykończeniu klinkierowym...)

http://www.archipelag.pl/files/Project/jfbqfdh05re2t2/view_t5i6ccm05re4iu_zoom1.jpg

 

Aria

http://wybieramydom.pl/images/media3i/projekt_aria-2_wizualizacja_53798.jpg

[atacama]

Mieszkając jednak przez kilka dni u znajomych w takim właśnie domu, mieliśmy okazję od razu poznać jego wady: mocno nagrzewające się w lecie wnętrze (poddasze) oraz skosy, które sprawiały że pokoje stawały się mało ustawne.

 

Trzeba przyznać, że pokoje na poddaszu mają bez wątpienia swój niepowtarzalny urok i klimat, ale jednocześnie wyżej wymienione wady były dla nas sporym ograniczeniem.

 

Zwłaszcza kiedy traci się sporo powierzchni, za to koszt wykończenia, ocieplenia poddasza oraz wykonania dachu nie jest niższy niż domów piętrowych.

[atacama]

Wtedy zrodziła się myśl, aby wybudować dom z piętrem i w miarę płaskim dachem, zamiast użytkowego poddasza.

Dom miał być w miarę prosty i ładny, trochę nowoczesny, który odróżniałby się od poularnych „kostek” z lat 70 i 80.

 

I niestety, projektów prawie nie było.

Rozważaliśmy nawet projekt indywidualny jednakże cena 65 PLN za m2 powierzchni całkowitej (czyli około 20.000 PLN była nie akceptowalna).

 

Jesienią 2007 znaleźliśmy dom, który nam odpowiadał. Nawet bez większych zmian i przeróbek. Projekt jednakże nie był skończony, na kompletna dokumentację trzeba było zaczekać kilka miesięcy, do wiosny 2008. Nie znajdując nic ciekawszego, w końcu kupiliśmy ten projekt, jako pierwsi klienci tego projektu otrzymaliśmy nawet specjalny rabacik.

 

Oto on (kolor elewacji, chociaż przedstawiony na zdjęciu jest ciekawy, w rzeczywistości będzie jednak inny):

 

http://www.archon.pl/images/products/m4700dcca9c07e/289.jpg

http://www.archon.pl/images/products/m4700dcca9c07e/290.jpg

 

I jeszcze rzuty:

http://www.archon.pl/images/products/m4700dcca9c07e/272.jpg

http://www.archon.pl/images/products/m4700dcca9c07e/269.jpg

[atacama]

Ostatnio nawet pojawiły się jego jeszcze bardziej nowoczesne stylizacje:

 

http://www.archon.pl/images/products/m4700dcca9c07e/711.jpg

http://www.archon.pl/images/products/m4700dcca9c07e/712.jpg

[atacama]

Mając projekt rozpoczęliśmy przygotowania do uzyskania pozwolenia na budowę. Rozpoczęło się bieganie od urzędu do urzędu, zbieranie różnych kwitków, dokumentów, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień…. Działka pod względem prawnym nie była skomplikowana, więc nie napotkaliśmy jakiś specjalnych utrudnień i problemów. Pozwolenie na budowę mieliśmy w sierpniu.

Ogólnie trzeba przyznać, iż urzędniczki (i urzędnicy) Urzędu Dzielnicy Białołęka byli bardzo życzliwi i starali się raczej pomóc.

[atacama]

I tak najpierw była próba wytyczenia domu w terenie:

 

http://images45.fotosik.pl/120/2d77df15930bdb09med.jpg

[atacama]

Zaczęliśmy więc proste prace przygotowawcze:

Po uzyskaniu zgody z Ochrony Środowiska, odbyła się (z dużym żalem) wycinka 26 drzew:

 

http://images49.fotosik.pl/120/cb6b64105a03cddamed.jpg

http://images49.fotosik.pl/120/8ec03d852db497b2med.jpg

[atacama]

ROK 2008 - sierpień

Następnym krokiem było wykopanie studni. Studnia została wykopana ręcznie.

 

Początkowo kierowaliśmy się utartym przekonaniem, że im głębiej, tym woda lepsza.

Studniarze jednak wyprowadzili nas z tego błędu: ponoć najlepsza jest woda z najniższego poziomu: 7-8 metrów, natomiast im głębiej, tym gorzej (czyli więcej żelaza, manganu itp związków). Ponoć jest to nawet widoczne po kolorze i strukturze piasku jaki się wydobywa przy kopaniu studni (najlepszy jest żółty, później z większej głębokości piasek jest coraz biało-szary, zabarwiony minerałami).

Na pewno w tzw. w wolnym czasie damy naszą wodę do zbadania.

Bliskość Czajki zdecydowanie nie pozwoliła poprzestać na ww. 7-8 metrach, tylko kopać głębiej...

Ostatecznie mamy wodę z 12 metrów (studniarze namówili nas aby głębiej nie kopać - chyba mieli czyste intencje, gdyż w końcu byli płaceni od metra).

 

http://images48.fotosik.pl/120/bec1bccc0d76ef76med.jpg

http://images39.fotosik.pl/117/1b41b1b348c04b38med.jpg

[atacama]

Ekipę udało nam się znaleźć jeszcze w 2007 roku - budowała budynki dla sąsiadów. Wstępne rozmowy okazały się tylko wstępne.

 

Wtedy okazało się, że wybierając projekt, kierowaliśmy się głównie wyglądem budynku, kubaturą i rozmieszczeniem pomieszczeń, zupełnie nie zwracając uwagi na uwarunkowania techniczne.....

W praktyce Nasz Budynek był zbyt trudny (a właściwie za bardzo czasochłonny w wykonaniu - za dużo szalunków i zbrojeń). Do tego nie sprzyjała nam sytuacja na rynku budowlanym: ceny były wysokie, a wykonawcy przebierali w zleceniach...

 

W ogóle czas na rozpoczęcie budowy nie był sprzyjający. Rok 2007 i początek 2008, był rokiem galopujących cen materiałów, ograniczeniami w ich dostępności i trudności w znalezieniu porządnych fachowców (b. dużo zleceń, zresztą wielu wyjechało na zachód).

Na forum muratora większość dzieliła się informacjami gdzie i jakie materiały udało się zdobyć.

 

Skontaktowaliśmy się z kilkoma ekipami polecanymi na forum, ale terminy były dość odległe. Mając pozwolenie na budowę, ponownie wróciliśmy do rozmów z pierwszą ekipą. Mimo wysokich cen, gwarancją była jakość i solidność.

 

Pierwszy wstępnie ustalony termin rozpoczęcia prac przypadał na koniec września 2008.

 

Jednakże warunkiem rozpoczęcia budowy była sprzedaż naszego mieszkania na Tarchominie.

Pod koniec 2007 roku na rynku mieszkaniowym pojawiły się także symptomy załamania. W połowie 2008 sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym spadła. W końcu ceny wywoławcze mieszkań na rynku wtórnym były niższe o około 15% i stanowiły interesującą alternatywę dla mieszkań z rynku pierwotnego.

 

Mieszkanie udało się sprzedać w lipcu, jednakże załatwienie formalności, szczególnie kredytowych, zajęło bardzo dużo czasu, tak więc ostatecznie mieszkanie zostało przekazane Nowym Nabywcom jesienią 2008.

 

Z perspektywy można dzisiaj powiedzieć, iż obie strony zrobiły dobry interes i nie mogą czuć się poszkodowane. Nabywcy mają mieszkanie, kupione w atrakcyjnej cenie, na kredyt na bardzo dobrych warunkach, dzisiaj zupełnie nieosiągalnych. Nam natomiast udało się sprzedać nasze mieszkanko, w którym mieszkaliśmy 8 lat, wtedy w niewygórowanej, ale dzisiaj również atrakcyjnej dla nas cenie (z punktu widzenia dzisiejszych, jeszcze niższych o 10-15% cen).

[atacama]

Początkowo planowaliśmy w 2008 wykonanie jedynie fundamentów, aby mogły "przezimować" i "uleżeć się" (cała ekipa jest z południa Polski i zawsze na zimę wraca do domu).

 

Duża niepewność co do pogody (zwłaszcza pojawiające się zapowiedzi wczesnej i ostrej zimy) poddawała w wątpliwość rozpoczynania prac jesienią.

 

Do tego Wykonawca, zmęczony wybudowaniem kilku budynków przez ostatni rok, starał się nas przekonać do rozpoczęcia prac wczesną wiosną.

Dla nas oznaczało to co prawda odwleczenie budowy o kolejne kilka miesięcy, ale z drugiej strony mieliśmy świadomość, że rozpoczynanie budowy jesienią (nawet jeśli są to tylko fundamenty) i później jej wznawianie wiosną też nie jest do końca rozsądne (zabezpieczenie na zimę placu budowy i niewykorzystanych materiałów).

[atacama]

Dlatego postanowiliśmy jesienią przygotować plac budowy: zebrać humus i wykopać pniaki (aby teren trochę uleżał się) oraz ogrodzić działkę siatką leśną.

 

Okazało się, że pozostało jeszcze jedno drzewo do wycięcia, które jakimś cudem uniknęło wycinki w sierpniu:

http://images46.fotosik.pl/120/72dbb16d42e4c606med.jpg

 

A zaraz potem do pracy przystąpiła koparka:

http://images47.fotosik.pl/121/0d057a110714bf18med.jpg

http://images43.fotosik.pl/120/1e44d0da0c9c6565med.jpg

http://images49.fotosik.pl/120/44a613a2bcac1255med.jpg

 

Podpisaliśmy umowę z wykonawcą i ustaliśmy rozpoczęcie budowy wiosną, zaś zakończenie stanu surowego do końca lipca.

 

Tak przygotowany plac budowy czekał na rozpoczęcie wiosny.

[atacama]

ROZPOCZĘCIE BUDOWY

 

W przeciwieństwie do wcześniejszych miesięcy, marzec był raczej chłodny i śnieżny. Długo oczekiwana wiosna nie nadchodziła, chociaż w Warszawie po śniegu nie było już śladu.

Ponieważ ekipa zaplanowała swój przyjazd na koniec marca (w końcu kiedyś trzeba wrócić...), geodeta został umówiony na środę 25.03.

 

Jakież było nasze ogromne zdumienie rano jak za oknem ukazał się bardzo zimowy dzień (tak, tak to byl 25/03/2009!):

 

http://images44.fotosik.pl/121/3d32951b2d6c63f5med.jpg

http://images45.fotosik.pl/120/517dcdb8fb2493c3med.jpg

http://images37.fotosik.pl/116/030ccdee35ef215cmed.jpg

 

 

Okazało się, że tak posypało tylko w południowej Warszawie, na północy śniegu było dużo mniej (i zresztą stopniał szybko).

Geodeta jeszcze raz wytyczył granice działki (bo budynek mieści się na działce trochę na styk do granic) i wszystkie osie budynku w ławach.

Jak zwykle były kilkunasto centymetrowe rozbieżności w stosunku do poprzedniego wytyczenia.

 

http://images38.fotosik.pl/116/276207dfd08f7f7amed.jpg

 

a na południu Warszawy, w dalszym ciągu panowała zima (i utrzymała się jeszcze przez kilka dni):

http://images50.fotosik.pl/120/e0984306c661c6fdmed.jpg

[atacama]

W czwartek, 26/03 została zamówiona stal. Ponieważ w projekcie strzemiona były z prętów żebrowanych 8 mm trudnych do gięcia, więc udało się zamówić od razu gotowe. Cena była trochę wyższa niż prostych prętów, ale za to pozwalało zaoszczędzić sporo czasu i uniknąć stosowania zamienników np. 6 mm.

 

Wykonawca sam odebrał i przywiózł strzemiona w piątek 27/03.

W piątek hurtownia dostarczyła deski do szalowania oraz pręty stalowe.

Tego samego dnia wykonawca przywiózł przyczepkę, w której zamieszkała część pracowników.

Niestety nie udało się jeszcze załatwić podłączenia prądu budowlanego, więc na około 2-3 tygodnie grzecznościowo korzystaliśmy z prądu sąsiada.

 

Do poniedziałku 30/03 odbywało się przygotowywanie zbrojenia.

Przy okazji, w sobotę pojawiła się koparka i wywrotka, która zabrała wykopane pniaki. Dzięki temu udało się wygospodarować trochę cennego miejsca na skromnym placu budowy (początkowo brałem też pod uwagę podstawienie kontenera, ale nie było to tańsze rozwiązanie, niż wynajęcie wywrotki i koparki).

[atacama]

30/03 (poniedziałek)

31/03(wtorek)

 

Kopanie ław fundamentowych.

Okazało się, że koparka niezbyt równo zebrała humus, do tego był jeszcze spadek terenu, więc w części działki należało zrobić naprawdę głębokie wykopy.

 

http://images46.fotosik.pl/121/289f093af4e1d57amed.jpg

http://images38.fotosik.pl/117/23127b6af91f723emed.jpg

http://images38.fotosik.pl/117/5ae084252d3c320dmed.jpg

[atacama]

01/04 (środa)

 

Rozpoczyna się szalowanie (niektórzy wylewają beton wprost do wykopanych ław, bez szalunków).

 

Po południu zamówiony jest chudy beton. Większość forumowiczów z grupy Tarchomin-Białołęka zaopatrywała się w Hydrobudowie (ul. Czajki). Rzeczywiście firma sprawia wrażenie b. solidnej i profesjonalnej. Zamawiałem beton kilkakrotnie i zawsze firma była w stanie go dostarczyć o ściśle określonej przeze mnie porze (mają kilka pomp i betoniarek).

 

Na początku, ponieważ jesteśmy nowym klientem, zamówienie jest poprzedzone zaliczką. Ale już przy kolejnych dostawach, kiedy stajemy się kontrahentem sprawdzonym i zaufanym, rozliczenie może nastąpić w dowolnym, późniejszym terminie.

 

Muszę przyznać, że wszystko odbywa się bardzo sprawnie: dostawy są terminowe i jak dotąd nie było żadnych przykrych niespodzianek. Pompa i gruszka przyjeżdżają w tym samym czasie. Kiedy jedna gruszka jest podstawiona, druga pobiera beton w betoniarni.

 

Ponieważ trudno jest precyzyjnie wyliczyć ilość potrzebnego betonu, pod koniec, kiedy już wiadomo dokładnie ile betonu będzie potrzeba, operator zamawia w betoniarni. Dość dużym kosztem jest pompa (240 zł / h + 1/2 h doliczane za dojazd i mycie).

 

PS. Na szczęście moja budowa znajduje się 5 minut drogi od betoniarni.

 

http://images41.fotosik.pl/117/9f0d2db9c88f5678med.jpg

http://images41.fotosik.pl/117/73922b5134b1db6amed.jpg

http://images39.fotosik.pl/117/2249e3626535e37fmed.jpg