Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[Aa1719499282]

W sumie od dawna nosiłem się założeniem takiego postu.

Chętnie pomogę w sprawach planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Dwa zdania o sobie :

jestem urbanistą - w zawodzie od pięciu lat - po studiach z zakresu planowania przestrzennego. Obecnie składam dokumenty o wpis do izby urbanistów (dla niewtajemniczonych - uzyskanie uprawnień), dlatego pomoc dla chętnych będzie dla mnie kolejną nauką.

Postaram się odpowiedzieć na każde pytanie - jeśli nie od razu - to jak się dowiem.

Jedyny minus jest taki że mam internet "wstrzeliwany" więc będę to robił 1-2 razy dziennie.

Czekam na pytania (mam nadzieje że jakieś będą )

 

Adam.

[izat]

Witaj A@A!

Moja działka jest usytuowana przy drodze gminnej, asfaltowej i w warunkach zabudowy oraz w opinii komunikacyjnej napisali mi, że należy opracować projekt techniczny do zjazdu indywidualnego.

Kto może wykonac taki projekt i za ile?

Gdzie szukac odpowiedniego projektanta, np. w gminie????

[Aa1719499282]

Z pewnością są to inżynierowie mający uprawnienia w projektowaniu dróg.

Namiary na nich najlepiej złapać w Zarządzie Dróg: Wojewódzkim lub Powiatowym - jeżeli żaden z urzędników nie ma uprawnień (a oni z reguły są tańsi) to na pewno skierują do jakiegoś projektanta lub biura na twoim terenie

[Aa1719499282]

aha, pytaj o osobę która uzgadnia projekty dróg w danej instytucji, ponieważ od sekretarki raczej się nie dowiesz

 

NA MARGINESIE - PRZEPRASZAM ZA BŁĄD W TYTULE

[izat]

Z jakimi kosztami trzeba się liczyć?

[Aa1719499282]

Niestety, to nie moja branża, więc nie wiem

[Gość]

Spadłeś mi z nieba!

Co sądzisz o takiej sprawie:

 

Pewna stołeczna gmina wydając decyzję o warunkach zabudowy na dom jednorodzinny wpisała obowiązek uzyskania uzgodnienia z Powiatowym Inspektorem Sanitarnym powołując się na par. 3 Rozporządzenia Ministra Gosp. Komunalnej z 1959 roku w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze. Powiatowy Inspektor Sanitarny odpowiedział Gminie, że to nie leży w jego kompetencjach, bo rozporządzenie określa, w jakiej odległości od istniejących domów może powstać nowy cmentarz a nie w jakiej odległości od istniejącego cmentarza może powstać nowy dom.

Pytanie 1.

Czy decyzja z zapisem opartym na takiej błędnej interpretacji jest ważna?

Pytanie 2.

Czy Gmina ma prawo wykluczyć z prawa zabudowy część działki powołując się na ten przepis?

Pytanie 3.

Czy istnieje jakiś inny przepis stanowiący, że w odległości mniejszej niż.... mertów od cmentarza nie można zbudować domu mieszkalnego.

 

Na marginesie dodam, że aktualny plan zagosp. dla tego terenu ma charakter planu ogólnego, nie przewiduje żadnej strefy ochronnej wokół cmentarza, działka leży na obszarze określonym jako MU a sam plan traci ważność z końcem roku.

Boję się że moja decyzja jest nieważna - nigdy nie uzyskam uzgodnienia od PIS, bo on nie ma ku temu podstawy prawnej. Boję się też, że wobec powyższego będę musiała starać się o nową decyzję, co na terenie bez planu (już za miesiąc i parę dni) może być trudne a wręcz niemożliwe. W tej konkretnej gminie każda sprawa trwa miesiącami i nie ma woli by załatwiać szybko i kompetentnie.

 

Z góry dziękuję za odpowiedź!

[Gość]

Przy drodze gminnej stoi jeden dom.Czy sąsiednia działka przy tej samej drodze, o której mówią przepisy to działka leżąca po przeciwnej stronie drogi na wprost.

[am00]

Niestety, w myśl przepisów działka "sąsiednia" musi mieć przynajmniej jeden punkt wspólny. Taką wykładnię dostałem na podobne pytanie z Ministerstwa Infrastruktury.

[Gość]

Do Gościa 1.

Świetne pytanie, nieco gorsza będzie odpowiedź, ponieważ jest to jedna z tych niewyjaśnionych prawnie spraw.

Może zacznę od tej strefy. Rzeczywiście, rozporządzenie z 1959 roku określa odległość projektowanego cmentarza od zabudowy, ale wszyscy (tj. urbaniści) odwracają je w drugą stronę tj. nowoprojektowana zabudowa mieszkaniowa nie może powstać bliżej niż 50 m od cmentarza, tam gdzie jest wodociąg i 150 jeśli wodociągu nie ma (jeśli dobrze pamiętam).

Rozmawiałem z kolegą który od wielu lat siedzi w sprawach związanych z ochroną środowiska i potwierdził że żaden przepis wprost tego nie reguluje i że stosuje się odwrotność przepisu z tego rozporządzenia.

Nie napisałaś w jakiej odległości planowany jest ten budynek – czy jest to mniej niż 50 m – i to jest kluczowe w tej sprawie.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzje o warunkach zabudowy powinny być uzgadniane, na podstawie przepisów odrębnych, z Inspektorem Sanitarnym (wymóg uzgadniania decyzji wynika z art. 3, pkt 1 ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej). I Inspektor Sanitarny ma określić czy posadowienie budynku jest zgodne z prawem czy nie, a nie to czy rozporządzenie czyta się tak, czy inaczej.

Robiący decyzję jest zobowiązany sporządzić ja zgodnie z prawem. Jeśli uzna że budynek ze względu na taką strefę nie może być posadowiony to wydaje decyzję odmowną z powołaniem na podstawę prawną – od tego możesz się odwołać. Jeżeli uważa że budynek może powstać uzgadnia projekt decyzji z Inspektorem Sanitarnym. Jeżeli Inspektor uzna że budynek nie może tam stać, to odmawia uzgodnienia i konsekwentnie gmina odmawia wydania decyzji. I tyle.

Bo decyzja jest albo zgodna z zamierzeniem inwestora albo odmowna.

Pyt. 1. Bez przeczytania decyzji trudno mi to określić.

Pyt. 2 Raczej tak, z powodów które opisałem powyżej, choć jest tu pole do odwołania. Rozmawiałem z dwoma urbanistami z uprawnieniami i powiedzieli mi że nie przygotowaliby decyzji na budynek mieszkalny położony bliżej niż 50 m od cmentarza.

Pyt. 3 Wyjaśnienie gdzieś tam wyżej.

Jeżeli chodzi o obawy związane z wygaśnięciem planu ogólnego to jeśli działka sąsiednia jest zabudowana to nie ma sprawy. Można wydać nową, inną decyzję. A jeśli sprawa tej, konkretnej decyzji, przeciągnie się na następny rok, to też nie ma sprawy, bo procedura rozpoczęła się w takim a nie innym układzie prawnym i musi zostać w nim zakończona. Gorzej jeśli dostaniesz odmowną która się uprawomocni, ponieważ według ustawy, dla terenów objętych starym planem zasada zabudowanej sąsiedniej działki nie obowiązuje, więc jeśli sąsiedniej zabudowanej działki nie ma, to trzeba będzie czekać na nowy plan.

Może to wszystko trochę przegadane i pokrętne ale bez dokładniejszych szczegółów mogę tylko improwizować.

 

Do Gościa 2.

am00 ma stuprocentową rację i niestety ta sytuacja (oczywiście chodzi o interpretację) jest czasami troszkę nielogiczna.

[Aa1719499282]

Znów mnie nie zalogowało - ale to byłem ja.

[romi_25]

Witam

 

Ja mam nieco inne pytanie. Jakie są wymagania do uzyskania uprawnień urbanistycznych. Pytam dlatego, że sam pracuję w UM w Wydziale Planowania Przestrzennego, jestem po studiach budowlanych na Politechnice.

Dzięki

[Aa1719499282]

To reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów w art. 5

Jeżeli chodzi o dokładniejsze wymagania stawiane przez kandydatów to zobacz na stronę izby urbanistów pod którą ja podlegam http://www.zoiu.pl/index.php?mod=1005&submod=1005002

Być może podlegasz pod inną izbę i wymagania nieco będą się różnić, ale raczej tylko w szczegółach.

A.

[bacanek]

Dzieki za pomoc z gory.

 

Mam dzialke rolna, 10 a, domy naprzeciwko, obok brak (bez punktu wspolnego).

Czy po nowym roku mam szanse na pozwolenie na budowe ? Jesli ten przepis nie dziala (o dzialce zabudowanej ) to co mam zrobic ? Na jaki przepis sie powolac ? Czy to w ogole ma sens ?

Planu miejscowego brak (tylko stary sprzed 1995, ktory wygasa).

[Aa1719499282]

Przykro mi bardzo ale już po ptokach.

Koryguje przy okazji wcześniejszą informację.

Decyzje wydawane na bazie planu sprzed 1995 r. muszą być zakończone przed końcem roku, inaczej traktowane są jako wykonywane dla terenu bez planu a to oznacza że przepis dla sąsiedniej działki zaczyna obowiązywać (tak twierdzono w zeszłym tygodniu na szkoleniu dot. decyzji o warunkach zabudowy organizowanym przez izbę urbanistów)

Moje niedopatrzenie.

Co zrobić ? Złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy bo a nuż się uda. Może podejdą do tego po ludzku.

Jeżeli nie, to trzeba czekać na nowy plan, a najlepiej złożyć wniosek o przekwalifikowanie działki z rolnej na mieszkaniową w nowym planie - im więcej wniosków tym większa szansa na przystąpienie do opracowywania planu.

[ania1719508426]

Gość 1 - ten od cmentarza - to byłam ja (problem z logowaniem)

 

Bardzo Ci dziękuję za wbrew pozorom wyczerpującą odpowiedź.

Oczywiście te 50 metrów w mojej sytuacji gra kluczową rolę - zachowując tę odległość praktycznie nie mogę nic zbudować poza domem o szer. 2 metry

Wokół tego cmentarza w "nieprzepisowej" odległości stoją już oczywiście domy mieszkalne, ale - jak sądzę - słaby to argument.

Twoja odpowiedź trafia w sedno, bo mówi, jaka jest praktyka.

Widzę, że jest ona taka, że bez NSA się nie obejdzie.

 

Wróżę Ci wielką popularność na tym Forum i jeszcze raz dziękuję! Naprawdę, bardzo mi pomogłeś.

 

Ania

[am00]

Do Bacanka,

Jeszcze nie wszystko stracone, jest w nowej ustawie artykuł chyba 86, który Ciebie może dotyczyć. To są przepisy przejsciowe dla sytuacji gdy z końcem roku plan przestaje obowiązywać. Musisz skorzystać z tego jeszcze w tym roku.

[Aa1719499282]

No niezupełnie,

O etapie przejściowym mówi się w art. 85 i dotyczy on planów miejscowych, studiów i decyzji idących trybem starej ustawy.

A z kolei z art. 86 i 87 wynika że zmiana zagospodarowania terenu na obszarach objętych starym planem (czyli sprzed 1995) wymaga wydania decyzji. A przepis zwalniający z lokalizacji zabudowanej sąsiedniej działki działa tylko do czasu ważności tych planów czyli do 31.12.2003. W tym przypadku nie ma ani słowa o etapie przejściowym. A decyzja musi być wydana zgodnie z obowiązującym prawem.

Ale jak już wspomniałem, wystąp o tę decyzję bo a nuż się uda. Przepisy to jedno a zdrowy rozsądek to drugie.

[dominoxs]

Ja też mam pytanie - a raczej kilka pytań :

 

1. Kto będzie rozpatrywał wniosek o pozwolenie na budowę złożony np. 22.12.2003 r? Gmina czy Starostwo ?

 

2. W dokumentach potrzebnych do złożenia we wniosku o pozwolenie na budowę znalazł się wymóg uzyskania zgody zarządcy drogi na wykonanie zjazdu. My mamy dojazd przez służebność na sąsiedniej działce. Czyja ma to więc być zgoda ? Sąsiada ?

 

3. Linię zabudowy dla naszej działki wyznacza biegnący przez nią ( nie istniejący w rzeczywistości ) ciąg pieszy ( linia zabudowy jest 4 m. od tego ciągu ).

Czy można zaprojektować dojazd do domu przecinający ten teoretyczy ciąg pieszy ?

 

 

Będę bardzo wdzięczna za pomoc

 

 

 

 

 

[magnolia]

jesteśmy w trakcie kupna działki rolnej, położonej przy drodze gminnej,sąsiadującej z działką zabudowaną.Wygląda na to że łatwo bedzie ją uzbroić.

Właśnie podjęcto w gminie uchwałę o tworzeniu nowego planu.W gminie mówią że tym nowym planem to odrolnią.I pytanie- czy mamy szansę dostać warunki zabudowy, a jeśli odmówią to czy obowiązuje ich termin 12miesięcy na uchwalenie planu? I wtedy muszą dać nam tą decyzję tak? To czy dadzą nam tą decyzję to kwestia ich dobrej woli?