Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[Alkman]

 

Mój problem dotyczy określenia powierzchni zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Składając wniosek nie wiedziałam jeszcze jaki projekt domu wybiorę ( bo ponoć wybiera się po uzyskaniu WZ). Pani w Gminie kazała mi jednak okreslić we wniosku jaka mniej więcej będzie powierzchnia zabudowy, no to wpisałam. Okazało się, że w decyzji ta infomacja została ujęta i w tej chwili mój dom może mieć pow.zabudowy 130 m2 . Teraz kiedy znalazłam juz projekt nijak nie moge się zmieścić w tej liczbie, mało tego zachciało mi się budynku gospodarczego wraz z wiatą przy budynku a decyzja jest dla budynku bez garażu i wiaty. Czy ja mam szanse zmienic te warunki? Czy składa się nowy wniosek, czy wniosek o zmiane decyzji?

 

Uwaga chwalę się jak rozwiązałam swój problem !!!!

Prawie miesiąc temu złożyłam wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy (zdecydowanie po czasie bo WZ uzyskałam w czerwcu czyli po magicznych 14 dniach przeznaczonych na odwołanie). Prośba dotyczyła zmiany :

powierzchni zabudowy (ze 130 do 200 m),

poszerzenie zakresu budowy (czyli dodatkowo o pom.gosp.+wiata)

układu kalenicy (dopuszczenie kalenicy prostopadłej do drogi przy dachu kopertowym - w WZ była tylko równoległa)

Dzisiaj otrzymałam decyzję o zmianie decyzji - wszystko zaakceptowali!!!!!!!!!!

Uff... czasami warto spróbować Pozdrawiam

[oskar0259]

Gratuluję.

[Alkman]

A dziekuję, dziekuję. Też sobie gratuluję . Teraz czeka mnie tudna droga do otrzymania pozwolenia na budowę

[AnetkaS]

Witam,

moja sytuacja wygląda następująco. Kupiłam działkę rolną (zgodnie z aktualnie obowiązującym planem miejscowym). Jest to działka rolna, więc teoretycznie nie mogę się na niej budować. Gmina jest w trakcie opracowywania studium (projekt już był wyłożony, teraz po zebraniu uwag trafił do uchwalenia). Zgodnie ze studium moja działka będzie przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną.

Jakie warunki muszą być spełnione, abym otrzymała pozowlenie na budowę? Czy wystarczy samo studium, cz musi być sporządzony nowy plan? I czy działka musi być działką budowlaną, czy wystarczy, że będzie miała przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną? Zapytałam architekta o możliowść przekształcenia tej działki na budowlaną. Gmina nie przekształci tylko mojej działki, tylko cały teren oznaczony w studium pod zmianę, który aktulanie jest obszarem gruntów rolnych i leśnych. Mogę sama złożyć wniosek o jej przekształcenie, ale kosztowałoby mnie to kilkadziesiąt tysięcy złotych. To chyba z tego nie skorzystam.

A może wcale nie musze przekształcać tej działki i czekać na nowy plan? Pogubiłam się już i nie wiem, co powinnam zrobić... pomóżcie ..

[vittorio]

pytanko do zorientowanych:

 

Najpierw opis sytuacji :

kupiłem ziemie rolną ok 2ha, w gminie jest brak planu, ziemia posiada IV, V, VI klasę, żadna z sąsiednich działek nie jest zabudowana, dla danej gminy do zabudowy siedliskowej wystarczy mieć 1ha

 

Pytanko:

Chciałbym podzielić działkę. Czy korzystniej jest najpierw zrobić podział i następnie uzyskać warunki zabudowy na kaźdą z nich, czy najpierw uzyskać WZ na całość a następnie podzielić?? Czy jest jakaś zasadnicza róźnica możliwościach podziału (słyszałem że jeśli najpierw uzyskam WZ to działka uzyska inny status i będę mógł wydzielić działki mniejsze niż 3000m2). Dodam iż część działki chciałbym odsprzedać ok 1-1,5ha a na pozostałej części rozpocząć budowę własnego domu.

 

Jeśli komuś się będzie chciało odpowiedzieć to chętnie poczytam.Pzdr

[oskar0259]

AnetkaS

Opracowanie nowego studium nic Ci nie daje. Do wydania decyzji administracyjnej (pozwolenia na budowę) potrzebny jest plan zagospodarowania. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, ustala tylko kierunki zagospodarowania gminy i jest "wytyczną" dla rady - uchwała w sprawie planu nie może byc sprzeczna z ustaleniami studium.

W praktyce, przy obecnie obowiązującej procedurze, możesz poczekać więcej niż 2 lata (czas na dokończenie prac nad studium i całą procedurę uchwalania planu).

Te kilkadziesiąt tysięcy, które mogłabyś wpłacić, to zapewne koszty uchwalenia planu dla najbliższej okolicy. Jest to wobec Ciebie swoisty szantaż - możesz mieć dla siebie (choć nie tylko) plan szybciej, bo nie wiadomo, czy w gminnym budżecie takie środki szybko się znajdą.

Ja bym nie płacił (no, chyba, że baaardzo chcesz budować). Liczyłbym na zmianę prawa w zakresie planowania przestrzennego i uproszczenie procedury. Jeśli te 3 mln mieszkań ma powstać, to rządząca koalicja musi coś szybko zrobić, tzn. umożliwić wykorzystanie nowych terenów.

[oskar0259]

Vittorio

Wszystko zależy od tego, jaka będzie treść warunków zabudowy. Jeśli wójt dopuści w nich podział na działki mniejsze niż 3000 m kw., to oczywiscie będziesz mógł takie działki wydzielić. Ale jeśli wójt ustali minimalna wielkość działki na tę powierzchnię lub nawet wyższą, to nic na tym nie skorzystasz.

I jeszcze jedno: nie eksponuj czysto komercyjnych celów podziału. W małym, lokalnym środowisku może być to przyczyną różnych perturbacjji z podziałem, a zwłaszcza zi jego sfinalizowaniem.

[AnetkaS]

Dzięki Oskar

Oczywiście nie skorzystam z propozycji pana architekta z urzędu gminy i w tej sytuacji za takie pieniądze nie złożę wniosku o przekształcenie działki. Budować się mam zamiar za najwcześniej 2 lata. Chciałam tylko wiedzieć, co daje mi uchwalone studium a brak nowego planu (obowiązujący stary plan). Mam nadzieję, że do tego czasu aż postanowimy ruszyć z budową nowy plan zostanie uchwalony. Gmina tak naprawdę cały czas podkreśla, że swój rozwój widzi między innymi poprzez przyciągnięcie mieszkańców z Wrocławia. Obecnie na terenach przewidzianych w przyszłości pod zabudowę jednorodzinną będzie budowana kanalizacja.

Dobrze, ale w takiej sytuacji, kiedy zgodnie z planem nie mogę się na tej działce budować, a ponieważ jest aktualny plan to nie dostanę warunków zabudowy, to jak sprawdzić jaki dom ewentualnie mogłabym na tej działce postawić. W okolicy są już oczywiście nowe domy, ja mam upatrzony projekt, brak mi tylko "akceptacji" ze strony gminy.

[oskar0259]

Nie ma planu, nie ma "wytycznych", jaki powinien byc dom na Twojej działce. Jeśli masz wybrany projekt to musisz pilnować na wszystkich etapach uchwalania planu, aby kolejne teksty założeń do uchwały, a później projekty "konsumowały" Twój projekt. Zgłaszaj więc terminowo wnioski - zgodnie z harmonogramem prac (gdy już będzie uchwała w sprawie przystąpienia do uchwalania MPZP).

[vittorio]

oskar0259 dzięki za odp.

 

Jednak mam kolejne pytanie: czy to wójt ustala wielkość wydzielonych działek? Zakładasz iż wystąpię od razu o WZ na całość, ale czy nie lepiej jest najpierw dokonać podziału, następnie wziąć na każdą wydzieloną odrębnie działkę WZ i wtedy je sprzedać. Ja jako właściciel całości dostanę chyba WZ na wszystkie z pozwoleniem na budowę na wszystkie, natomiast w przypadku sprzedaży załóżmy 1 działki (przyjmijmy iż będzie to 3000 m2) nabywca nie uzyska pozwolenia na budowe bo nie będzie miał wymaganych 1ha w tej gminie.

 

Dodatkowo interesuje mnie kwestia "traktowania" tych działek rolnych jako budowlane w przypadku podziału po uzyskaniu WZ. Czy istnieje coś takiego czy to bzdura?? Czy jeśli to prawda mogę podzielić działkę na mniejsze niż 3000m2 (jak zakłada ustawa)? I czy w tym przypadku będzie mnie obowiązywał podatek na rzecz gminy, jakaś opłata adiacenka, czy od podziału (oprócz 10% od sprzedaży)?Pzdr

[viktoria271199]

Witam,

 

moj problem jest nastepujacy:

 

nasza dzialka 500 m/2, nieuzytki,lezy jako pierwsza od ulicy w szeregu paru dzialek tej wielkosci. Przylega z boku do dzialki ok. 3000 m/2 od 60 lat zabudowanej domem jednorodzinnym.

Spelniamy wszystkie warunki pod zabudowe dobrego sasiectwa, ale stojacy dom jest dalej od ulicy jak cala nasza dzialka (czyli linia zabudowy jest (srodek stojacego domu) na granicy z nastepna dzialka tez 500m/2 w glebi od ulicy.

Czy to moze byc podstawa niedostania WZ ?

 

Pozrawiam

 

wyciag-bud

http://www.wyciagi-budowlane.com

.

[MartaiPawel]

A@a !!!

Kupilismy działkę z wydanymi warunkami zabudowy i chcielibysmy już kupić projekt ale jest duże ALE ponieważ kąt nachylenia dachu w warunkach zabudowy określony jest w przedziale 37-45 stopni a nasz wymarzony projekt ma dach o kącie nachylenia 30 stopni. Prosimy o radę ...

[Eugeniusz_]

Wrócę do starego postu ale sprawa nadal się ciągnie

celem wprowadzenia -

 

"Jestem w trakie oczekiwania na WZ i pobierając mapę zauważyłem że jest na działce zaznaczona linia z opisem "proj.l.rozgr. BPRW 14.11.1995", "wchodząca" na posesję na głebokość około 2m, obecnie droga jest o szerokości 8m i jest typową drogą osiedlową -

-czy w jakiś sposób będzie to miało wpływ na odległośc zabudowy od drogi i ogólnie WZ?

-czy przy podziale tej działki będe musiał wydzielić pas na poszerzenie drogi?

-czy takie linie projektowane muszą być gdzieś zatwierdzone - uchwalone?

-jak wygląda kwestia budowy ogrodzenia na podmurówce lub słupkach? "

 

 

Szerokość ulicy (drogi) w liniach rozgraniczających została zapewne określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przygotowanym przez Biuro Planowania Rozwoju Warszawy, a uchwalonym w 1995 lub 1996 roku). A więc miała wtedy - i do końca 2003 r. - charakter obowiązujący.

Moim zdaniem od 1 stycznia 2004 r. to ustalenie przestało obowiązywać, tak jak cały plan. Ale nie oznacza to, że możesz nad tym przejść do porządku dziennego. WZ są takim miniplanem zagospodarowania i są ustalane przez organ tego samego samorządu (wtedy gminy, dziś dzielnicy). Tzw. władztwo planistyczne jest domeną samorządu i od jego woli, a czasami tylko widzimisię zależy, czy podtrzyma dawne ustalenia.

Poprzednio plan uchwalała rada, teraz przy WZ decyzję podejmą urzędnicy odpowiedniego biura/wydziału/referatu urzędu dzielnicy.

Nie masz innego wyjścia niż porozmawiać w urzędzie, a jeśli dostaniesz nie satysfakcjonującą decyzję - odwołać się do SKO. Jednak moim zdaniem kolegium uzna, że dzielnica miała prawo do ustalenia nowej (czyli tej "starej" z 1995 r.) linii rozgraniczającej .

Co do ogrodzenia, to powinno stać w ustalonej w WZ linii rozgraniczającej, a za pas na poszerzenie drogi należy ci się odszkodowanie.

Ale oczywiście możesz eksperymentować - budowa ogrodzenia od strony ulicy podlega zgłoszeniu, Zgłoś budowę w dotychczasowej granicy działki i czekaj. Jeśli "władza" nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 30 dni - możesz budować. Jeśli przypomną sobie w przyszłości o przesuwaniu linii ogrodzeń to dostaniesz odszkodowanie. Tylko czy warto?

 

Obecnie juz mam WZ oraz postanowienie opiniujące podział nieruchomości no i zaczeły się schody .W opini jest zapis "projektowane działki należy wydzielić zgodnie z danymi technicznymi ul..... i ul.......... określonymi w decyzji o warunkach zabudowy"

czy na tej podstawie muszę wydzielać działeczki pod poszerzenie drogi?,

czy jest przepis który mnie do tego zmusza?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi ze działki na poszerzenie drogi przechodzą na własnośc gminy, ale jaka jest podstawa że ja je mam wydzielić - dokładnie geodeta?

Przy tym podziale powstanie zachwianie linii ogrodzeń, dookoła stare domy i ogrodzenia czyli nikt ich dłuuuuuuugo nie ruszy, czyli szanse na poszerzenie to około 100 lat, z ładnej uliczki z linią ogrdzeń zrobi się "szczerbata szczęka" co kawałek linia przesunięta.

I jeszce jedno pytanie , w lini pasa 2 m jest wiekowy o wys. około 2 m , jak gmina to przjmie kto będzie to utrzymywał, czy gmina przejmie obowiązek??????

[szpclab]

Czy wójt/gmina/starostwo może zablokować podział i sprzedaż działki budowlanej jeśli nie ma do niej prawnego dojazdu (droga)?

Czy notariusz powinien mieć coś przeciwko sporządzeniu aktu na działkę budowlaną bez drogi?

 

Pozdrawiam,

S.

[kowala]

Hej!

Moj problem to wysokosc do kalenicy. Moje WZ okreslają wysokosc do 8,5 m. Nam podoba się projekt z wysokoscia 8,70 m. Zresztą w wiekszosci projektow, ktore wpadaja nam w oko, wysokosc jest w granicach 9m. Pytalam architekta czy da sie projekt jakos "przerobic", ale od razu powiedzieał, ze nie. Czy rzeczywiscie nie da sie z tym nic zrobic? Co w tej sytuacji powinnam zrobic? Moze ktos mial podobny problem?

 

pozdr.

Kowala

[oskar0259]

Eugeniusz_

W zasadzie bezbłędnie udało mi się przewidzieć przebieg wypadków. Masz kilka wyjść:

1) próbować odwoływać się od decyzji (o WZ) i postanowienia (opiniujacego projekt podziału) - moim zdaniem, jeśli w aktach tych nie ma uchybień prawnych (tzn. np. błędnej podstawy prawnej) to radzej SKO je podtrzyma.

2) zaakceptować stan ustalony w decyzji oraz postanowieniu i co najwyżej próbować, z udziałem geodety, który będzie wydzielał działki, negocjować najmniej "toksyczne" dla siebie rozwiązanie.

Co do pytań: podstawę prawną do wydzielenia działek pod drogi (ocelowo publiczne) i przekazania ich z mocy prawa na własność gminy będziesz miał w decyzji podziałowej - podstawa to ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 98:

Art. 98. 1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne.

2. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne.

3. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

4. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Tak więc możesz negocjować, np. nie zapłacenie opłaty adiacenckiej w zamian za zapłatę za działkę wydzielona pod drogę (jeśli to się opłaci).

Co do linii ogrodzeń na działkach sąsiednich, to nie potrafię racjonalnie odpowiedzieć. Widocznie taka jest polityka przestrzenna gminy i perspektywiczne plany - nie mnie oceniać.

[oskar0259]

Wiktoria271199

Może to być podstawą nie wydania WZ. Wójt uzna, że nie jest możliwe wyznaczenie wszystkich elementów składającycch się na decyzję o WZ, w tym przypadku nie zapewniona jest (wymagana) kontynuacja istniejącej linii zabudowy. Rozporządzenie przewiduje jednak możliwość odstepstw, ale urbanista przygotowujący projekt decyzji musi to szczegółowo omówić (uargumentować, dlaczego dopuszcza odstępstwo, czyli przysunięcie budynku do drogi). Argumentem może być powierzchnia działki i jej mała "głębokość". Jeśli teraz nawet dostaniesz decyzję odmowną, to tak możesz argumentować w odwołaniu do SKO - z szansą na uwzględnienie.

Marta i Paweł

Przyjdzie Wam się chyba zaadaptować projekt. Albo wystąpić o zmianę warunków zabudowy.

Szpclab

Nie ma działki "budowlanej" bez dostępu do drogi publicznej. Zwróć uwagę na ustęp 3 art 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Art. 93. 1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi. W razie braku tego planu stosuje się przepis art. 94.

2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi, z zastrzeżeniem art. 94 i art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

5. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

6. Jeżeli przy dokonywaniu podziału nieruchomości zaistnieje konieczność wydzielenia działek gruntu pod drogi publiczne, a ustalenia planu miejscowego nie określają zasad podziału nieruchomości, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może żądać od osoby, która składa wniosek o podział, dołączenia do wniosku koncepcji zagospodarowania tej nieruchomości. W koncepcji określa się linie rozgraniczające układy komunikacyjne oraz rodzaje zabudowy, z uwzględnieniem ustaleń planu miejscowego i przepisów szczególnych. Koncepcję opracowuje osoba posiadająca uprawnienia urbanistyczne lub uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej.

Kowala

Naprawdę 20 cm to taki problem? Jeśli tak, to wystąp o zmianę WZ.[/i]

[viktoria271199]

halo oskar 0259,

 

przeczytalem wszystkie posty w tym rozdziale ale nie bylo czegos podobnego z WZ.

moze starac sie wybudowac dokladnie na granicy tych dwoch dzialek i zachowac linie zabudowy .

te dwie dzialki z brzegu od ulicy po 500 m/2 naleza do nas.

nie wiem czy to jest mozliwe? moze bedzie latwiej tak dostac WZ?

 

pozdrawiam

wyciag-bud

http://www.wyciagi-budowlane.com

[oskar0259]

Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce, której dotyczy wniosek o wydanie warunków zabudowy, wyznacza się jako przedłużenie linii już istniejących budynków na działkach sąsiednich (par. 4 ust. 1 rozporządzenia). Nie jest to jednak wymóg bezwzględny, bowiem gdy linia istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej jest niezgodna z przepisami odrębnymi (np. prawem budowlanym), to obowiązującą linię zabudowy ustala się zgodnie z tymi przepisami. Nie stosuje się w takim przypadku par. 4 ust. 1 rozporządzenia. Natomiasl w sytuacji gdy linia zabudowy na sąsiednich działkach tworzy uskok (czyli np. jakiś budynek stoi dalej, w głębi działki), to obowiązującą linię zabudowy dla nowego domu trzeba ustalić na podstawie lokalizacji budynku, który znajduje się dalej od pasa drogowego.

Podstawa: ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r.).

Do Twojej sytuacji może mieć zastosowanie § 4 pkt 4:

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Rozporządzenie masz m.in. tu:

http://www.abc.com.pl/serwis/du/2003/1588.htm

[szpclab]

Dzięki Oskar, o takie coś mi właśnie chodziło.

 

I pytanie dodatkowe: kto jest odpowiedzialny jeśli taka działka została jednak wydzielona i sprzedana?

W moim poście - działka budowlana=działka na terenie budownictwa jednorodzinnego w mpzp.