Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[jelik]

Witam serdecznie

Chciałbym uzyskać podpowiedź w pewnym bardzo ważnym temacie.

Otóż zainteresowałem się jakiś czas temu zakupem działki.

Po długich , mozolnych poszukiwaniach zlokalizowałem interesujące mnie miejsce.

Okazało się że jest sobie pewien własciciel terenu , który chce owy teren podzielić na kilka działek i je sprzedać. Teren ten nie posiadał WZ ale dogadaliśmy się z kilkoma chętnymi no i właścicielem że kupimy te działki w momencie jak będą wydane WZ. Dodam jeszcze że właściciel ten również zamierza wybudować swój dom na jednej z tych działek.

Właściciel wyznaczył ze swojego terenu drogę, którą przekazał do UM i wystapił o WZ. Wczoraj dowiedziałem się (po kilku miesiącach trwających formalności urzedowych) że WZ owszem będą przyznane ale tylko na ten duży kawałek gruntu a nie na poszczególne działki - czyli najprawdopodobniej będziemy musieli wystapić indywidualnie o WZ na każdą z działek osobno.

Prosze o radę co robić.

Pozdrawiam

[oskar0259]

Czy ta decyzja ustalająca WZ przewiduje budowę jednego domu na "dużej" działce? Czy też wielu domów na działkach powstałych po podziale?

[jelik]

Czy ta decyzja ustalająca WZ przewiduje budowę jednego domu na "dużej" działce? Czy też wielu domów na działkach powstałych po podziale?

 

Dostałem informację że warunki zabudowy dotyczyć mają tylko tej jednej działki.

Z góry dzięki.

[jools]

 

1. Przeznaczenie terenu, na którym jest działka, pod budownictwo mieszkaniowe (piszesz, że obecnie nie ma możliwości zabudowy). Nie rozumiem, co wspólnego mają powstające obok domy z mozliwością zmiany przeznaczenia tej działki. Zmiany tej dokonuje sie przez zmianę planu (uchwała rady gminy), a nie uzyskanie "dobrego sąsiedztwa". Tamte, zabudowywane działki leżą po prostu na terenie o innym przeznaczeniu (gdzieś obok jest granica, która im umożliwia, a Tobie uniemozliwi zabudowę).

 

 

A czy nie jest tak, ze mozna wystepowac o pozwolenie na budowe/zmiane przeznaczenia ze wzgledu na przyleganie do dzialki budowlanej ?

[EZS]

EZS

 

A gdy zaczną wydawać pozwolenia? Będziesz musiała dostać pozwolenie na rozbudowę tego co zbudowałaś na zgłoszenie, projekt ze wszystkimi szykanami, przeprowadzić inwentaryzację stanu istniejącego, uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia itp. Moim zdaniem może to troche kosztować - ipieniędzy, i czasu.

Właśnie o tym nie mam pojęcia. Boję się, żebym się nie wrąbała w coś, co potem będzie trudne. Inwentaryzacja ok, i tak każdy wykonawca ją robi na koniec. Bardziej chodzi mi o to, czy mogę u nich zostawić projekt ten co jest, a jeżeli wybuduję część przed uzyskaniem pozwolenia, to zinwentaryzuję i dołączę z podaniem o zmianę pzreznaczenia, czy muszę wycofać ten projekt, brać od nowa architekta, żeby stworzył projekt autorski na bazie tego gotowca, co chcę budować, od nowa adaptować wodę, gaz (który będzie tylko w części już wybudowanej) itd. Jednym słowem czy czeka mnie znowu cała papierologia czy da się ją wtedy obejść?

[oskar0259]

A czy nie jest tak, ze mozna wystepowac o pozwolenie na budowe/zmiane przeznaczenia ze wzgledu na przyleganie do dzialki budowlanej ?

Tak jest, ale wtedy, gdy dla danego terenu nie ma opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji wydaje się warunki zabudowy, w których jednym z kryteriów uzyskania prawa do zabudowy jest sasiedztwo budynków mieszkalnych w tzw. obszarze analizowanym.

Gdy jest plan, to sciśle opisuje on przeznaczenie poszczególnych obszarów. Mozna tam budować (lub nie) tylko to, co dopuszczono w części opisowej planu. Zmienić przeznaczenie danego obszaru (np. działki) mozna tylko przez zmianę planu przez radę gminy. Innej drogi nie ma, choć zdarzają się przypadki (niektórzy forumowicze o tym piszą), że urbaniści przygotowujacy plan dokonują interpretacji treści planu zgodnie z wnioskiem inwestora . Ale w Twoim przypadku będzie to trudne (jak zinterpretować zakaz zabudowy?).

[oskar0259]

Dostałem informację że warunki zabudowy dotyczyć mają tylko tej jednej działki.

Czyli najprawdopodobniej są to warunki zabudowy na budowę jednego domu na "dużej" działce.

Moim zdaniem w takiej sytuacji Wasz warunek, że kupicie działki po uzyskaniu WZ nie został przez własciciela spełniony. Nie uzyskał on WZ na Wasze działki, a ich otrzymanie przez Was w przyszłości jest problematyczne (trzeba by przeanalizować czy wydzielone działki spełniają wszystkie warunki wymieniowe w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Na Waszym miejscu nie ryzykowałbym - zmusiłbym właściciela do dogadania się z gminą/miastem w sprawie WZ na poszczególne działki, tym bardziej, że z Twojego postu wynika, że zaakceptowała ona podział, a nawet skorzystała z tego, przejmując z mocy prawa działki przeznaczone na (planowaną) drogę publiczną.

[oskar0259]

Boję się, żebym się nie wrąbała w coś, co potem będzie trudne. Inwentaryzacja ok, i tak każdy wykonawca ją robi na koniec. Bardziej chodzi mi o to, czy mogę u nich zostawić projekt ten co jest, a jeżeli wybuduję część przed uzyskaniem pozwolenia, to zinwentaryzuję i dołączę z podaniem o zmianę pzreznaczenia, czy muszę wycofać ten projekt, brać od nowa architekta, żeby stworzył projekt autorski na bazie tego gotowca, co chcę budować, od nowa adaptować wodę, gaz (który będzie tylko w części już wybudowanej) itd. Jednym słowem czy czeka mnie znowu cała papierologia czy da się ją wtedy obejść?

I ja tego samego boję się - stąd trudno mi radzić cokolwiek z pełną odpowiedzialnością.

Spróbuję jednak trochę pomóc:

1. Do zgłoszenia dołączasz jakiś projekt tego, co chcesz zbudować, ale jest to tylko ten fragment projektu, który zamierzasz zrealizować w ramach tych 25 m m kw. (i moim zdaniem może być to projekt niekoniecznie "autoryzowany" przez architekta). Dołączenie czegoś, co świadczy, że jest to tylko część zamierzenia budowlanego (czyli całego "finalnego" projektu) może skutkować odmową przyjęcia zgłoszenia i wydaniem decyzji nakładającej obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.

2. Projekt instalacji wodociągowej w budynku nie jest wymagany, czekałoby Cię natomiast ponowne uzyskanie pozwolenia na instalację gazową (jej rozbudowę).

3. Co do papierkologii - czeka Cię ona ponownie i moim zdaniem nie będzie można jej obejść - do pozwolenia na budowę trzeba będzie zgromadzić wszystkie dokumenty (w tym nowe mapy dla celów projektowych z naniesionymi zbudowanymi przez Ciebie "25 m kw.").

[gazebo]

Chciałem napisać tu a wyszedł zupełnie nowy temat.Przepraszam.Będę wdzięczny jak ktoś go przeczyta-ziemia rolna klasa VI

[EZS]

Zaraz, czy dobrze rozumiem:

zgłaszam na mapie zaznaczony obiekt i koniec.

Jak skończę budowę i tak muszę go nanieść na mapę dla geodezji, czyli mapę do celów projektowych z zaznzczonym budynkiem muszę zrobić. Projekt wycofam i co... - czy wystarczy na projekcie gotowym zaznaczenie przez architekta, że ta część istnieje a resztę budujemy, czy będę musiała robić nowy projekt (choćby i tak samo wyglądał) tzw "autorski" z rysowaniem na nowo, do którego znowu będę walczyć z zaznaczeniem rozprowadzenia wody-kanalizacji, gazu i opłatami za pieczątki? Jednym słowem czy do rozbudowy można użyć ten adaptowany już projekt (bo będzie pasował)???

Jeżeli tak, to nie będzie straszne- przyłącza już będą, więc odpadną zudy itd, projekt by nie wymagał rysowania więc nie byłoby to drogo, mapę zrobię, trudno

Oraz pytanie najważniesze... co z tego mówić jutro w urzędzie???

Acha i czy do tych 25m budynku mogę dołączyć tarasik? Czy on też wchodzi w powierzchnię zabudowy?

I czy takie pozwolenia na rozbudowę dają mniej chętnie, niż na budowę, czy jedna rybka???

[oskar0259]

Jutro mów tylko o tych 25 m kw.

Może nie wystarczyć do zgłoszenia tylko prostokącik na mapie, ale urząd będzie domagał się jakiegoś szkicu tego co chcesz zbudować (o tym pisałem).

 

W urzędzie Twoje dalsze plany pomiń milczeniem.

A w przyszłości zaadaptowany,"całościowy" projekt będziesz mogła wykorzystać.

[EZS]

wielkie dzieki

a tarasik?

i czy robią większe problemy z rozbudową niż z budową?

acha, i jeszcze z przepisów zrozumiałam, że poddasze nieużytkowe mogę sobie zrobić

[Darek_Skwarek]

Ostar

Byłem w starostwie. Pani oświadczyła, że przy m.p.z.p musze mieć średnią w gminie czyli 3,5 ha. Jak twierdzi wynika to z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, są to podobno tzw. zadania własne gminy. Ona twierdzi na odwrót tzn, że 1 ha by wystarczył gdyby nie było planu, a jedynie studium. Tak na marginesie to ziezłe jaja, jak sie zapytałem o tą panią kierownik która na początku zapewniała mnie iż mogę się budować bez zmian w planie, twierdząc cyt. "prosze kupowac projekt i składać o pozwolenie na budowę" dowiedziałem się, że jest ona już na emeryturze (kobieta w wieku około 40, na drzwiach wejściowych jest nadal jej wizytówka, hehe). O co tu chodzi to jakiś kabaret. Najgorsze jest to,że spełnił sie najczarniejszy scenariusz, będę mógł sie budować dopiero po zniamie w palnie miejscowym, kiedy to nastąpi tego nikt nie wiem. Koniec kropka.

[oskar0259]

Darek_Skwarek

Przeczytaj opinię prawną z linku poniżej.

http://www.rnw.pl/zabudowa_siedliskowa__opinia_prawna,1,5,442,3.html

Toć przecież interpretacja jest diametralnie inna niż w Twojej gminie.

Po pierwsze nie ma definicji gospodarstwa i wymaganej powierzchni w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ai stosuje się definicje z innych ustaw (tzw. szczególnych).

Po drugie przekroczenie średniej powierzchni gospodarstwa jest konieczne przy braku planu (i uzyskiwaniu warunków zabudowy na zabudowę siedliskową).

Ręce (i nogi) rzeczywiście opadają.

 

Twoja Pani ze Starostwa ma rację tylko w jednym przypadku. Gdy zapis w planie jest analogiczny do tego, który znalazłem w MPZP jednej z wsi gminy Rychtal:

http://rychtal.nowoczesnagmina.pl/?a=301

Ponieważ trudno znależć ten akapit w tekście, cytuję:

"1. Ustala się dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem R następujące przeznaczenie: (...)

2) dopuszcza się lokalizację:

a) zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie, (...)

2. Ustala się terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem R następujące zasady zagospodarowania:

1) wprowadza się zakaz lokalizowania zabudowy zagrodowej (poza przypadkiem wyszczególnionym w ust.1 pkt. 2a),"

A więc wprowadzono w planie zakaz budowy dla właścicieli mniejszych gospodarstw, ale zostało to jasno zapisane w planie (nie ma żadnych domniemywań i konieczności późniejszych interpretacji (co występuje u Ciebie).

 

Podobnie jest to określone w Prochowicach, np.:

http://www.bip.prochowice.com/datadir/doc/bip_1138188657.pdf

"§ 42. Ustala się dla terenów o podstawowym przeznaczeniu jako tereny rolne,

oznaczonych na rysunku planu symbolami 2.RP.14, 2.RP.16, 2.RP.37, 2.RP.44, 2.RP.45

zachowanie terenów istniejącej funkcji upraw polowych, bez prawa do zabudowy za

wyjątkiem zabudowy zagrodowej w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego

związanego z tą zabudową przekracza aktualną średnią powierzchnię gospodarstwa na

terenie gminy."

 

I jeszcze przykład ze znanego skadinąd (przypomnianego ostatnio ze względu na Panią V.V.) Lewina Brzeskiego

bip.biuletyn.info.pl/php/pobierz.php3?bip=bip_lewin&id_dzi=3&id_zal=950&id_dok=12

Uchwalony tam plan jasno określa (i rozróżnia dwa obszary RM1 i RM2, jakie obiekty można realizować (w kazdym zasady są nieco inne:

"2. RM1 - teren zabudowy zagrodowej.

1. Przeznaczenie:

1. zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych - budynki mieszkalne jednorodzinne, wielorodzinne, budynki gospodarcze i inwentarskie dla chowu lub hodowli zwierząt, w liczbie nie większej niż 30 dużych jednostek przeliczeniowych inwentarza (DJP),(...)

3. RM2 - teren zabudowy zagrodowej

1. Przeznaczenie :

1.zabudowa zagrodowa w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych - budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące, budynki gospodarcze i inwentarskie dla chowu lub hodowli zwierząt, w liczbie nie większej niż 50 dużych jednostek przeliczeniowych inwentarza (DJP), dopuszcza się lokalizacje zabudowy zagrodowej w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie, "

 

Czy w "Twoim" planie są takie zapisy ograniczające możliwość zabudowy tylko do części gospodarstw, tzn. tych, które przekraczają średnią? Jeśli nie, to żądania Pani ze Starostwa są bezpodstawne.

 

P.S. I jeszcze na koniec ciekawostka ze strony UG Czermin. Nie ma planu, a więc jest studium, a urząd wymaga przekroczenia średniej powierzchni gospodarstwa - wbrew temu, co twierdzi Twoja Pani ze Starostwa:

http://czermin.pl/?m=2&p=5

[Darek_Skwarek]

Ostar

Mam prośbę podaję ci link do m.p.z.p z tej nieszczęsnej gminy, czy mógłbyś fachowym okiem na to zerknąć, znasz już moją sytuację, wiesz o co chodzi, czy wystarczy mi 1,39 ha (to by było z gruntem mojej babci) aby się budować, czy muszę mieć 3,5 ha (średnia w gminie) - bo na to nie mam szans. Ja czytałem ten plan i nie znalazłem tam żadnego zapisu który mówiłby o średniej w gminie dla obszarów oznaczonych jako R tj. tereny rolnicze.

z góry dziękuję

http://www.morawica.eobip.pl/bip_morawica/index.jsp?place=Menu02&news_cat_id=371&layout=1&page=0

[gazebo]

W przyszłym tygodniu będę odbierać wypis z mpzp dla mojej działki.Coś jednak czuję,że nic na niej nie postawię.Czy ktoś wie czy na postawienie domku holenderskiego trzeba mieć pozwolenie,czy jest on zaliczany do przyczepy kempingowej?

[oskar0259]

Darek_Skwarek, przeczytałem, dość pobieżnie, MPZP gminy.

Nie widzę żadnych ograniczeń, o których mówiła TwojaPanizeStarostwa.

Znaczenie dla Ciebie mają paragrafy 31 i 61,

W paragrafie 31 zapisano, że na terenach R dopuszcza się wyłącznie zabudowę zagrodową (a więc relizowaną przez rolników - posiadaczy areału określonego w przepisach szczególnych, w tym przypadku ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego).

W paragrafie 61 planu dla tego terenu jako przeznaczenie uzupełniające ustalono projektowaną zabudowę zagrodową (bez ograniczeń powierzchniowych gospodarstwa, a więc dotyczy to rolników mających minimum 1 ha, zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego).

Dziwi mnie nieco, że wśród zasad zagospodarowania terenu nie ma budowy nowych zagród (jest tylko remont, przebudowa, rozbudowa, nadbudowa), ale można to potraktować jako błąd pisarski, w związku z brzmieniem punktu powyżej ("projektowana zabudowa zagrodowa"). Dziwi mnie też, że nie określono parametrów zabudowy, tak jak w innych paragrafach, dotyczących inaczej oznaczonych terenów, na których dopuszcza się zabudowę (ale to również uznałbym za uchybienie redakcyjne, nie mające wpływu na pozytywne rozpatrzenie twojego wniosku.

[dusia2006]

Oskar

pomóż rozwikłać prawnie - brak mpzp, grunty rolne nigdy wcześniej nie miały zgody na wyłączenie z użytkowania rolnego

Sprzedający to właściciel gospodarstwa rolnego RIVb przekraczającego średnią powierzchnię w gminie

Właściciel tego gospodarstwa

- wystąpił o wz na dwa budynki mieszkalne i dostał wz,

- po otrzymaniu wz wydzielił 2 działki po 1000 m2

- chce je sprzedać

Moi znajomi chcą kupić jedną działkę i oczywiście zbudować tam budynek mieszkalny, ale ja mam wątpliwości bo wg ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego "gospodarstwo rolne" to obszar nie mniejszy niż 1 ha, nie wiem po co właściciel wystąpił o wz, macha tą decyzją przed nosem potencjalnych kupców. Moim zdaniem nowy właściciel będzie musiał wystąpić o wz dla tej działki (rolnej!) i mam wątpliwości czy dostanie

Cały czas mi wychodzi że art 61.1 opzp dotyczy siedlisk załapujących się między powierzchnię pow 1ha a powierzchnię średnią w gminie.

Czy się mylę?

[viktoria271199]

witam,

 

pytanie na jakiej zasadzie i jak wydzielil z dzialki (dalej rolnej) 1000 m/2 ?

 

jesli dobrze interpretuje tutejsze wypowiedzi to mozna tylko 3000 m/2 ???

 

pozdrawiam

http://www.wyciagi-budowlane.com

http://www.n-n-m.pl

[dusia2006]

sądzę że na podst ustawy o gospodarce nieruchomościami art 94-97, prawo mu tego nie zabrania, decyzję dot. podziału nieruchomości ma, a art. 92 .1 - przepisy stosuje się...dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie działek o pow. mniejszej niż 0,3ha

ale to moje przypuszczenia po pobieżnym przeczytaniu przepisów