Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[Darek_Skwarek]

Witam

Oskar, mam do Ciebie pytanie, zamierzam budować siedlisko rolinicze bowiem takie dopuszcza m.p.z.p. Złożyłem już dokumenty o pozwolenie. W planie zagospodarowania działki wolnostojący budynek gospodarczy stanowi garaż bowiem tak sie nazywa projekt "garaż G9A" jest to drugi "garaż" bowiem pierwszy jest w projekcie domu. Pani kierownik w starostwie jednak upiera się, że wolnostojący garaż to garaż a nie budynek gospodarczy i żąda ode mnie jeszcze naniesienia w planie zagospodarowania działki projektu innego budynku gospodarczego z przeznaczeniem na cele rolnicze, nie pomogły tłumaczenia, że taka jest nazwa projektu nie zaś jego przeznaczenie.

[oskar0259]

Maden, to co żona chce zrobić (czyli pisać do gminy w sprawie przebiegu drogi) ma sens, bo jest szansa (może nikła, ale jednak) że plan wyłożony będzie zawierał jednak inny przebieg tej feralnej drogi (czasami wytrwałe obstawanie przy swoim powoduje reakcję z drugiej strony).

Co do drugiego postu. Zrozumiałem, że i sąsiadowi zza przyszłej drogi też chcą zabrać pas pod tę drogę. A więc musisz sprawdzić o co chodzi, czyli kto na takim rozwiązaniu korzysta (zapewne właściciel/e dalszych działek, który/rzy uzyska/ją w ten sposób możliwość podziału swoich włości). A sąsiad może być w walce o inny przebieg drogi Twoim sojusznikiem (w końcu macie ten sam interes - niedopuszczenie do "zepsucia" Waszych działek pod budowę). Angażuj więc go w swoje działania - nie będziesz sam.

.:ZABA:. - moim zdaniem (jeśli ktoś ma inne, to chętnie przyznam, że mylę się), możecie zbudować to, na co dostaliście pozwolenie na budowę przed wejściem w życie nowego planu. Choć z drugiej strony możecie argumentować, że jako rolnicy (a tylko oni mają możliwość budowy siedliska) chcecie tylko rozbudować istniejącą zagrodę w celu obsługi reszty gospodarstwa. Ale podejrzewam, że jesteście rolnikami tylko formalnie, tak więc możliwość skutecznego skorzystania z tego argumentu jest znikoma.

Zapis w studium - bardzo dobrze, że taki jest. Ale przyda sie dopiero wtedy, gdy gmina przystąpi do prac nad zmianą planu. Zmiana musi być zgodna ze studium, ale samo studium dla mieszkańców nie jest podstawą do wydania jakiejkolwiek decyzji zezwalającej lub zakazującej. To tylko podstawa dla wójta i rady przy pracach nad planem.

Wniosek o zmianę planu - piszcie, przyda się w przyszłości (gdy rada podejmie uchwałę o zmianach w planie). Może w ten sposób okres oczekiwania będzie krótszy?

Palkens, nie wiem, co Ci poradzić. Chcesz sprawiedliwości: skoro ja mam płacić, to niech wszyscy płacą, jeśli ja muszę dopełnić formalności, żeby dostać pozwolenie, to niech inni zrobią to samo (pod rygorem utraty WZ), czy też osiągnąć to, aby nie czepiali sie akurat Ciebie? Powiem szczerze - działałbym spokojnie i nieformalnie na urzędników, którzy wydali poprzednie WZ - w przeciwnym razie, gdy sąsiedzi coś stracą, będziesz miał przeciwko sobie całe (przyszłe) osiedle.

Poprzednie WZ zostały najprawdopodobniej wydane z naruszeniem prawa (brak dostępu do drogi publicznej w formie wymaganej przez prawo - przynajmniej służebność przejazdu). I tyle. Chcesz być jedynym sprawiedliwym? Szczerze mówiąc - nie radzę... Sąsiedzi i urzędnicy oczywiście będą musieli przełknąć gorzką pigułkę - Ty będziesz miał satysfakcję, że miałeś rację, ale co potem?

[oskar0259]

Oleniek, WZ będzie napisane na podstawie analizy urbanistycznej okolicy, czyli zabudowy odległej w praktyce w promieniu do ok. 3 szerokości frontu Waszej działki (ustawa mówi, że co najmniej 3 szerokości, ale gminy przyjmują z reguły dolną granicę). Jeśli masz w obszarze analizowanym domy podobne (piszę skrótem - chodzi o ogólne parametry) do tego, który chcecie zbudować - istnieją podstawy do zmiany WZ. Jeśli nie ma takich domów, a domek właściciela jest jedyny, to zmiana jest problematyczna (moim zdaniem gmina powinna być zainteresowana, aby poprawiał się standard zabudowy, ale nie musi).

Wystąpienie o zmianę WZ. Może lepiej nich zrobi do dotychczasowy właściciel, a Wy zabezpieczcie się przed wycofaniem się go z transakcji za pomocą zawartej u notariusza umowy przedwstępnej? Na jego ogólne zapewnienia raczej bym nie poszedł...

Poddasze użytkowe - powinno sie udać.

Droga dojazdowa. Dojazd (dostęp do drogi publicznej) musi być wskazany w WZ. Bez co najmniej ustanowionej służebności gmina nie powinna wydać WZ. Bez zapewnionego dojazdu do działki WZ są, moim zdaniem, "trefne", tzn. mają wadę prawną powodującą ich nieważność.

Mkrejza, niestety, spóźniliście się. Gmina "zamroziła" (czyli zawiesiła) postępowanie na rok i ma do tego pełne prawo. nie wiem, czy Was pocieszę, ale raczej na pewno gmina nie zmieści się z uchwaleniem planu w 12 miesiącach. Tak więc będziesz mógł po "odwieszeniu" dostać WZ. Ale czas niestety stracisz (bo w postępowaniu administracyjnym w sprawie zawieszenia na rok nie wygrasz). Takie jest, niestety, prawo.

Informacje z gminy są prawdziwe. WZ były wydawane w innej sytuacji (nie było prac nad planem), nie możesz więc snuć analogii.

Masz dwa wyjścia:

1) nie kupować, jeśli chcesz budować natychmiast i poszukać sobie działki w innym miejscu,

2) kupić teraz, a perturbacje związane z brakiem WZ spróbować wykorzystać do "zbicia ceny". Przy takich zapewnieniach z gminy działka może być dobrą lokatą kapitału (gdy będzie plan wartość gruntów wzrośnie).

Darek_Skwarek, może architekt zaadaptuje Ci projekt garażu na budynek gospodarczy? Adaptacja, moim zdaniem, może polegać na zmianie nazwy, opisu funkcji, jaką będzie pełnił budynek, no i może jakimiś innymi zmianami?.

To pierwszy pomysł. Drugi, to umieszczenie na działce jakiegoś budynku gospodarczego. Nie musisz go budować "w pierwszym etapie budowy" (czasami oznacza to "w ogóle").

A swoją droga Twój przykład znakomicie ilustruje niedoskonałość naszego prawa. Rolnik buduje w siedlisku (a więc na potrzeby gospodarstwa) i nie chce nic zbudować, co służy do prowadzenia produkcji rolniczej. Wystarczy mu miejsce na samochód, którym dojeżdża do pracy lub sklepu...

[oleniek]

Dzięki Oskar

Rzeczywiście domy "podobne" do naszego sa "dookoła" to tylko dom sasiada "nieco odbiega wyglądem od okolicznych" Oczywiście zadbamy o to by droga miała dojazd, innej nie kupimy i todojazd zapewniony notarialnie (chyba musi się to nazywać "droga użyteczności publicznej" - żeby móc bez problemu pociągnąć media, przez cudzą działkę .

Jeszcze raz bardzo dziękuję

[oskar0259]

Powinno Was interesować:

a) ustanowienie służebności dojazdu i doprowadzenia mediów albo

b) wytyczenie drogi wewnetrznej - prywatnej z jednoczesnym zapewnieniem sobie współwłasności w niej i zgody pozostałych współwłaścicieli na doprowadzenie mediów (przez każdego zainteresowanego współwłaściciela) albo

c) ustanowienie drogi publicznej - właściciel przekazuje działkę pod drogę gminie, ta się na to zgadza (przekazanie odpłatne lub nieodpłatne, ale np. z pewnymi cesjami ze strony gminy) i uchwałą rady zalicza drogę do dróg gminnych.

Każda z tych opcji ma swoje plusy "dodatnie i ujemne". Były już na ten temat dyskusje na forum.

[oleniek]

Dzięki

Odpowiedź spadła jak z nieba jutro się spotykamy z właścicielami i wiem o co zadbać

[oleniek]

Acha

skoro była o tym dyskusja na forum to czemu ja w wyszukiwarce jej nie znalazłam Chętnie bym przeczytała No nic spróbuję znaleźć po położeniu dziatwy

[Bamse]

Witam Forumowiczów,

Ponieważ nigdzie nie udało mi się znaleźć odpowiedzi na mój problem zgłaszam się do Was. Pomóżcie!

Sprawa wygląda następująco:

Posiadam działkę budowlaną objętą planem zagospodarowania, jednak nie mogę na niej pobudować wymarzonego domu, ponieważ nie mogę zachować odległości budynku od kanalizacji i wodociągu. Przeszukałem już internet, przejrzałem warunki technicznie i nigdzie nie znalazłem przepisu, który mówi, że odległość fundamentu budynku od wody i kanalizacji powinna wynosić np: 1,5m jak mi powiedziano w Urzędzie Gminy.

Może jeszcze pokrótce postaram się opisać sytuację na działce:

Działka szerokości 17,5 na 47 metrów. W części północnej działka jest niezagospodarowana i znajduje się tu wjazd, w części południowej znajdują się 2 budynki. Jeden mieszkalny, drugi gospodarczy. Budynek mieszkalny podłączony jest do wodociągu i kanalizacji. Po jednej stronie działki wzdłuż długości w odległości 2m od granicy idzie rura wodociągu do budynku mieszkalnego, po drugiej stronie analogicznie w odległości 3m od granicy idzie kanalizacja. Oba przyłącza mają mniej więcej długość około 30m (idą wzdłuż długości działki). Nowy dom szerokości 10m umyśliłem pobudować pomiędzy wodą a kanalizacją. Z jednej strony zachować odległość 4m od granicy z drugiej 3m. Jednak ten przepis niweczy moje plany. Ostatecznie jak na razie widzę następujące rozwiązania: znaleźć inny projekt, przerobić wodę i kanalizację.

 

Z góry dziękuję i pozdrawiam,

[sliwaprz]

Jak dlugo wazne sa warunki zabudowy od momentu wydania? Podobno jest to 2 lata, a podobno sa bezterminowe. Oskar, czy mozesz mi powiedziec jak dlugo sa one wazne?

 

Pozdrawiam

[martins]

Witam

Mam pytanie skierowane do Oskara, jak większość chyba. Jeżeli ktoś inny odpowie to się nie obrażę. Mam decyzję o warunkach zabudowy (siedlisko) wydaną na całą niezabudowaną działkę (8 ha). Czy przy takiej decyzji jest szansa na wydzielenie z niej dwóch działek, każda z nich miałaby po 4000 m2? Nowe działki miałyby bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

[boodzisz]

Witam. mam nastepujace pytanie. Intaresuje mnie nieruchomosc. Jest to dom w stanie surowym z dobudowana halą w stanie surowym. dom ten wlasciciel budowal kilkanascie lat temu i to tak stało i gniło. Teraz czlowiek ten postanowil sprzedac to ale niestety wszystkie pozwolenia i warunki zabudowy sie przeterminowały.

Pierwotnie mial tam byc zaklad slusarski i taki zapis w tym starym pozwoleniu jest.

Ja natomiast aby wziac kredyt na ten dom musialbym miec w przeznaczeniu budowy "budynek mieszkalny"

Media ktore sie znajduja w tej dzialce to woda. prad jest w ulicy, czyli mozna powiedziec ze nieuzbrojona.

mam pytanie czy istnieje mozliwosc przeksztalcenia tych starych pozwolen i warunkow zab,. na budowe budynku mieszkalnego. Podobno amnestia na takie "samowole budowlane " konczy sie w tym roku. Ale ja niechcialbym legalizacji budowy zakladu slusarskiego (ograniczenia kredytowe) tylko przekształcenia tego na bud. mieszkalny.

 

 

czy da rade takie cos zrobic?? Pomózcie.

[dana.dd]

Witam serdecznie! Mam następujący problem: po złożeniu dokumentacji w sprawie wydania pozwolenia na budowę okazuje się, że przedstawiony projekt nie spełnia wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który zakłada (cytuję)

"wysokość proj. zabudowy: parter + poddasze użytkowe; przekrycie dachami stromymi".

Ja przedstawiłam projekt z poddaszem nieużytkowym. Projektant bez problemu wyraził zgodę na przeprojektowanie poddasza na użytkowe. Po tej zmianie wysokość i gabaryty domu absolutnie się nie zmienią, ponieważ dom jak na parterówkę jest bardzo wysoki. Ja natomiast nie mam zamiaru korzystać z "dodatkowej powierzchni", sztucznie zawyżonej w projekcie.

Na dodatek wszystkie biura projektowe informują mnie, że ta "nieprawidłowość" nie powinna wpłynąć na wydanie pozwolenia na budowę.

 

Proszę o informację, czy z powodu "widzi mi się" urzędników muszę udawać, że mam poddasze użytkowe?

[oskar0259]

Oleniek, znajdziesz i to sporo. Wpisz tylko do wyszukiwarki np. droga AND wewnętrzna czy służebność AND przejazdu. Sukces w poszukiwaniach gwarantowany!

Bamse, wybór należy do Ciebie. Ja sprawdziłbym, na jakiej podstawie linia kanalizacyjna i wodociągowa znajduje się na twojej działce. Droga usuwania (na koszt właściciela medium) jest trudna, ale sukces (pozbycie się rur z działki) możliwy. Chcesz wiedzieć więcej - poczytaj na tym forum wątki o słupach na działce itp. (i zastosuj analogicznie). Na razie nowelizacji przepisu kodeksu cywilnego w sprawie ustanawiania służebności dla właścicieli mediów nie ma.

Sliwaprz, bezterminowo, tracą ważność, gdy dla tego terenu zostanie uchwalony MPZP.

Martins, szansa na podział jest (działki miałyby powyżej 0,3000 ha). Ale aby móc je zabudować musisz wystąpić o warunki zabudowy. Na podstawie obecnych WZ możesz wybudować siedlisko (jedno, choć niekoniecznie z jednym domem mieszkalnym). Na tych nowych działkach musisz uzyskać możliwość budowy domów jednorodzinnych (a więc mieć w stosunku do nich "dobre sąsiedztwo" podobnej zabudowy).

Boodzisz, nie do końca sprecyzowałeś, w czym tkwi problem. Proces legalizacji musi spowodować inwentaryzację stanu istniejącego. A możliwość kontynuacji (tu: zakończenia) budowy będzie zależała od obecnych ustaleń planu miejscowego (musi być wydane nowe pozwolenie na budowę) lub warunków zabudowy (gdy planu zagospodarowania nie ma, musisz o nie wystąpić). Nie musisz oczywiście budować warsztatu ślusarskiego.

Ana.dd - musisz spełnić wymogi planu. Adaptacja dokonana przez projektanta to zapewni. Nie musisz oczywiście wykańczać dodatkowej powierzchni, jeśli jest Ci niepotrzebna. A co do:

- "widzimisię", to nie jest to wina urzędników, ale organu stanowiącego gminy. Oni tylko egzekwują te ustalenia,

- "udawania" - "twarde prawo, ale prawo" (cokolwiek byśmy o nim nie myśleli). Masz oczywiście alternatywę - nic nie zbudować.

[dana.dd]

Dziękuję bardzo Panu za odpowiedź.

Mam jednak obawy, że sztuczne zawyżenie powierzchni użytkowej okaże się dla mnie stratą np. po wprowadzeniu podatku katastralnego. Wiadomo, że dom będzie miał wyższą wartość i tym samym będę płaciła więcej pieniędzy za nic.

 

Pisząc o "widzimisię" urzędników pisałam oczywiście o organie stanowiącym to prawo.

Tak się składa, że w okolicach raz trzeba mieć poddasze użytkowe raz nieużytkowe i tak naprawdę nikt tego nie respektuje. Na tym etapie zaczyna się kombinowanie i okazuje się, że respektowanie prawa jest jedynie na papierze... to właśnie określiłam słowem "udawanie". "Twarde prawo, ale prawo" okazuje się daleko odbiegać od rzeczywistości. To jest żenujące

 

Być może mam błędne wyobrażenie, ale w ustawie o planowaniu przestrzennym wyraźnie jest mowa o ładzie przestrzennym, czy walorach krajobrazowych, a ta sytuacja nie ma z tym nic wspólnego.

[boodzisz]

oskar0259 dziękuje za odpowiedz, jednak mam jeszcze kilka innych pytan jezeli pozwolisz. Po pierwsze

- kto moze dokonac takiej inwentaryzacji budowlanej?

- jezeli o dokonczeniu budowy beda decydowaly nowe warunki zabudowy w ktorych np. bedzie ze dach musi byc dwuspadowy 45st. budynek parterowy, itp. a tam jest dokladnie odwrotnie (dach polplaski - 1spad. budynek pietrowy itp? to czy moze wystapic koniecznosc wyburzenia budynku??

- nie rozumiem za bardzo na czym polega ta inwentaryzacja. Jezeli stan istniejący nie bedzie spelnial wymogow aktualnych warunkow zabudowy to co wtedy?

- aha i kiedy nalezy starac sie o to przeksztalcenie "w pierwotnej wersji" zakladu slusarskiego na budynek mieszkalny?? czy to ma byc juz zawarte w nowym pozwoleniu na budowe??

- gdzie to wszystko zalatwiac/? od czego zacząć??

 

Pozdrawiam.

[oskar0259]

Ad 1. Architekt (projektant, który będzie robił projekt rozbudowy).

Ad 2. Wyburzenie nie, ale zmiana nachylenia dachu - tak. Ale skoro nie ma MPZP i mają być wydane WZ, to istnieje większa możliwość, że warunki będą zbieżne z tym, co jest na działce (chyba, że hala warsztatowa w sposób zdecydowany odbiega wyglądem od budynków w okolicy).

Ad 3. Jeśli tak będzie, to będziesz musiał dostosować to, co zamierzasz zbudować 9dokończyć?) do WZ, albo zrezygnować z inwestycji.

Ad 4. Występujesz o pozwolenie z nowym projektem, zawierającym inwentaryzację tego, co już zbudowano i projekt przebudowy (rozbudowy). Jeśli nie wystąpisz o pozwolenie na dokończenie "warsztatu ślusarskiego", ale o pozwolenie na budowę (przebudowę) budynku mieszkalnego, to nikt nie będzie wracał do "ślusarskiego" zamierzenia z przeszłości.

Ad 5. WZ - w gminie, pozwolenie - w powiecie. Projekt i inwentaryzację - u projektanta z odpowiednimi uprawnieniami.

[martins]

Dzięki za odpowiedź Oskar. Dobre sąsiedztwo o którym piszesz jest - zabudowania na sąsiedniej działce przy tej samej drodze publicznej, więc o uzyskanie WZ na nowe działki budowlane jestem dobrej myśli. Idąc za ciosem mam jeszcze jedno pytanie dotyczące tego podziału. Czy w sytuacji gdy mam decyzję o WZ na siedlisko mogę wydzielić nowe działki w trybie rolnym, czy muszę składać wniosek o podział do gminy żeby wydała decyzję podziałową?

[boodzisz]

Oskar doczytalem ze MPZP . na podstwie jego w 1981r. zostalo wydane pozwolenie na budowe tego warsztatu, ale czy to nie jest problemem ze dzialka ta i wogole okreg wtedy nalezalo do innej gminy a teraz wchlonelo tą okolice duze miasto i i czy toz mnienia MPZP? wczesniej nalezalo do jednej z "satelit kilkanasie kilometrow od mojego miasta a teraz juz do niej nie nalezy.

 

Czy jezeli jest MPZP to nie trzeba warunkow zabudowy??/

Wtedy pozwolenie wydawane jest na podst obowiazujacych PZP. czy one siue zmieniaja?

 

Gdzie to mozna sprawdzic jakie obowiazuja na ta chwile?

[.ZABA.]

.:ZABA:. - moim zdaniem (jeśli ktoś ma inne, to chętnie przyznam, że mylę się), możecie zbudować to, na co dostaliście pozwolenie na budowę przed wejściem w życie nowego planu. Choć z drugiej strony możecie argumentować, że jako rolnicy (a tylko oni mają możliwość budowy siedliska) chcecie tylko rozbudować istniejącą zagrodę w celu obsługi reszty gospodarstwa. Ale podejrzewam, że jesteście rolnikami tylko formalnie, tak więc możliwość skutecznego skorzystania z tego argumentu jest znikoma.

Zapis w studium - bardzo dobrze, że taki jest. Ale przyda sie dopiero wtedy, gdy gmina przystąpi do prac nad zmianą planu. Zmiana musi być zgodna ze studium, ale samo studium dla mieszkańców nie jest podstawą do wydania jakiejkolwiek decyzji zezwalającej lub zakazującej. To tylko podstawa dla wójta i rady przy pracach nad planem.

Wniosek o zmianę planu - piszcie, przyda się w przyszłości (gdy rada podejmie uchwałę o zmianach w planie). Może w ten sposób okres oczekiwania będzie krótszy?

 

Wielkie dzieki za wyczerpujace informacje. Zlozymy wniosek, nie zaszkodzi

[oskar0259]

Boodzisz - to, czy teraz jest plan, możesz sprawdzić w swojej gminie (w Twoim przypadku - w urzędzie miesta). Tam możesz zapoznać się z zapisami dotyczącymi m.in. Twojej działki. Jeśli planu nie ma, powinny być wydane (także przez miasto - burmistrza lub prezydenta) warunki zabudowy.

To, że miejscowość należała do innej gminy nie ma znaczenia w tej sprawie.

Martins - możesz "w trybie rolnym' , ale pamiętaj, że dzielisz gospodarstwo na działki rolne. Nie wiem, czy uda Ci się zdobyć na nie WZ...