Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

oskar0259 · 15 Czerwca 2008

Już jestem i w miarę możliwości postaram się odpowiedzieć.

Zenon Ćwik, zostaw na razie "na boku" zapisy studium. One nie pomogą Ci zdobyć WZ, przydadzą się tylko Radzie Gminy przy uchwalaniu MPZP. Ty masz udowodnić, że spełniasz wszystkie (razem 5) kryteria zawarte w art. 61 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym. Dobre sąsiedztwo zdaje się masz (w obszarze analizowanym wokół działki, na której chciałbyś budować, są chyba domy?). Jeśli nie, to trzeba pokombinować - być może scalić działki, ale musi to czemuś służyć, np. powiększeniu obszaru analizowanego przez zwiększenie frontu działki (bok od drogi). Nie ma sensu scalać, jeśli linia zabudowy (obowiązująca) i tak będzie na dotychczasowej działce siedliskowej.

Zrozumiałem, że gospodarstwo ma powierzchnię poniżej średniej w gminie -i stąd konieczne jest "dobre sąsiedztwo". Jeśli jest inaczej (albo coś jeszcze dokupisz) i przekroczysz średnią, będziesz mógł budować teoretycznie wszędzie, gdzie wskażesz (wtedy musisz spełnić 4 warunki z art. 61 plus powierzchnia).

Działki (żadnej) nie "odrolnisz" (w szerszym znaczeniu potocznym można to zrobić w MPZP, w węższym - też potocznym - tuż przed wydaniem pozwolenia na budowę, ale dotyczy to tylko terenu objętego MPZP lub WZ).

Wystąpiłbym o warunki zabudowy, ale wcześniej zapytał w gminie jaka jest praktyka w wydawaniu WZ. Przepisy są jedne, udzielnych księstw - wiele. Czasami więc nie warto wyważać otwartych drzwi, a gdy są zamknięte - wejść oknem.

gosia_g, masz WZ - pierwszy sukces. Jeśli projekt podziału jest zgodny z warunkami zawartymi w WZ - wójt nie może odmówić i obowiązują go terminy kpa. Niech geodeta zaprasza sąsiadów na "spotkanie na granicach", ale oni będą mogli co najwyżej zgłosić uwagi do protokołu. W żadnym przypadku nie mogą, nawet grzecznie, sugerować, że powinnaś podzielić SWOJĄ ziemię inaczej.

Jeśli jest tak jak w drugim zdaniu mojej odpowiedzi - poproś wójta o podstawę prawną "wstrzymania" i "nieuzgodnienia". Ostro, na piśmie!

gazebo, spróbowałbym skorzystać z niedawnego wyroku Trybunału Konstytucyjnego, zrównującego, w przypadku samowoli, prawa osób, które budowały na terenie, gdzie plan lub WZ obowiązywały i tych, które uzyskały WZ później. W Twoim przypadku, gdy budowałeś planu nie było, ale teraz jest i dopuszcza zabudowę istniejącą.

Zobacz:

http://www.lex.com.pl/?cmd=artykul,911,

didanboolu, każdy może wystąpić. Kto występuje - ten płaci (w przypadku umowy ustnej lub pisemnej - umawiacie się inaczej. Biorąc pod uwagę Twoje bezpieczeństwo (możliwość zagwarantowania sobie późniejszej budowy) lepiej, żeby WZ były wydane (i ostateczne) przed zakupem.

xatia, nie przejmuj się, kazdy kiedyś zaczyna...

Można nie dostać WZ - gdy nie spełnia się choć jednego z kryteriów zawartych a art. 61 ust 1 ustawy (patrz wyżej).

Jeśli w odległości 3 długości frontu waszej działki (nie mniej niż 50 m), przy tej samej drodze publicznej (lub "odnodze" wewnętrznej od niej) nie ma domu, to WZ nie będzie. Niestety, nie kupiliście działki budowlanej. Kupiliście działkę rolną, tulko MPZP może ustalić, że działka jest przeznaczona pod zabudowę, a planu nie ma. WZ nie będzie, bo nie ma "dobrego sąsiedztwa". Kwadratura koła, gdy już kupiliście działkę. Pozostaje czekać, aż ktoś obok zbuduje dom, bo może skorzystać z jakiegoś "dobrego sąsiedztwa" (ma bliżej do istniejących zabudowań) albo gmina uchwali MPZP.

Zostaliście oszukani przez sprzedającego, że działka jest "budowlana" i nie sprawdziliście tego w porę.

mk CocaYna, moim zdaniem wszystko jest w porządku. W wypisie z ewidencji jeszcze długo będziecie mieli Ł lub Ps. Zmieni się to na B, gdy wybudujecie dom. Dla banku oprócz wypisu potrzeba jeszcze WZ, na podstawie których możecie działkę zabudować. Decyzja o "wyłączeniu" nie zmienia stanu faktycznego, ten stan może dopiero zmienić zbudowany dom. I tyle. A banki mają swoje regulaminy. Część z banków niechętnie finansuje budowy oparte na WZ - i stąd taka argumentacja. Możecie znaleźć bank, który ma inne zasady. Znajdziecie na pewno, choć warunki finansowe mogą odbiegać "in minus".

mysweetbabys, wydając WZ gmina sporządza mini-MPZP. Planowanie to jej zadanie własne - żadna osoba ani organ nie może jej tego pozbawić. W tym zakresie prawa własności mogą być ograniczane. Być może takie linie zabudowy wynikają z sytuacji w terenie. Jeśli nie widzisz w tym logiki - zapytaj wójta dlaczego linie w WZ są takie, a najlepiej przeczytaj analizę urbanistyczną. Spróbuj złożyć wniosek o zmianę WZ - innego sposobu "ominięcia" zapisu o liniach zabudowy nie ma.

Co do mapki - przecież to Ty ją dostarczyłaś?

mati_com, trochę późno na radę (termin odwołania), ale radziłem to powyżej wielokrotnie, więc może skorzystałeś. Konieczne odwołanie do SKO, ono powinno skorygować decyzję wójta. Spróbuj do odwołania dosłać jakiś materiał zdjęciowy - domów naprzeciwko z zaznaczeniem na mapie.

Praktyka odmowy z powodu nieuwzględnienia zabudowy naprzeciwko to standard ogólnopolski. Na razie nie ma na niego lekarstwa (mimo decyzji SKO).

sibek, no cóż, dość dobra klasa ziemi, obowiązujący tam kiedyś MPZP nie przewidywał zabudowy...

Podział nic nie da, pozostaje tylko sposób "na siedlisko" (czyli zostanie "rolnikiem") - dość dokładnie opisany na tym forum.

Odwoływać się możesz, ale sprawdź kiedy i na jakiej podstawie zbudowano te domy (czy był plan zagospodarowania).

Do ministra może wystąpić wójt (ale tego nie zrobi, bo nie przygotowuje MPZP).

Musisz spełnić 5 kryteriów (przy budowie siedliska 4 + średnia powierzchnia gospodarstwa w gminie). Nie ma zmiłuj.

mekow, jeśli projekt zachowuje wszystkie wymagane prawem odległości i parametry (w tym zgodność z MPZP), to stracisz tylko czas (na rozpatrywanie odwołania przez organ II instancji). Jeśli wojewoda dopatrzy się jakichś wad w decyzji - może skierować sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Może to potrwać kilka miesięcy (praktycznie, nie wg kpa).

gazebo · 16 Czerwca 2008

Dzięki Oskar. Już zabieram się za czytanie.

gazebo · 17 Czerwca 2008

Dzięki Oskar,przeczytałam.

Wczoraj akurat jeszcze otrzymaliśmy odpowiedź z gminy,która niestety przez

strajk poczty dosć długo szła.Wynika z tego,że w momencie stawiania naszego

baraku w 1998 roku obowiązywał MPZP z 27.04.1990 roku,który stracił ważność w 2003 roku.Więc niestety nic chyba nie poradzę.Totalna załamka.

oskar0259 · 17 Czerwca 2008

A jednak spróbuj powalczyć dalej.

Artykuł z dzisiejszej "Rzeczpospolitej":

http://www.rp.pl/artykul/149316.html

Budynek wzniesiony wbrew przepisom można czasem uchronić przed rozbiórką

Renata Krupa-Dąbrowska 17-06-2008, ostatnia aktualizacja 17-06-2008 07:11

Jeżeli wybudowałeś sklep czy magazyn, a nie dopełniłeś przy tym wszystkich formalności budowlanych, to popełniłeś samowolę budowlaną. Możesz to naprawić, ale przepisy stawiają bardzo wysokie wymagania, także finansowe

Wiele obiektów buduje się z naruszeniem prawa, wystarczy zajrzeć do danych statystycznych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. W ubiegłym roku wydano 6474 nakazy rozbiórki. Przepisy pozwalają jednak wyprostować sytuację prawną tego, co się wybudowało, choć procedura legalizacji nie jest prosta.

Warunki do spełnienia

Trzeba łącznie spełnić kilka warunków, wymienionych w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego. Przepisy są bezlitosne. Jeżeli nie spełni się chociaż jednego z nich lub nie dostarczy dokumentów w terminie, to zostaje wydany nakaz rozbiórki danego obiektu lub jego części.

Wniosek o legalizację razem z niezbędnymi dokumentami składa się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Ten sprawdza, czy obiekt nie narusza przepisów – głównie chodzi o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy techniczno-budowlane.

Przykład

Jeżeli np. mechanik chce naprawiać samochody na terenie przeznaczonym w miejscowym planie pod budownictwo mieszkaniowe, to na legalizację nie ma szansy. Podobnie będzie, gdy np. warsztat wprawdzie stoi w miejscu, w którym plan dopuszcza taką zabudowę, ale narusza przepisy dotyczące odległości od działki sąsiedniej.

Sam możesz ocenić swoje szanse. W celu udowodnienia, że budowla nie narusza przepisów, trzeba bowiem dostarczyć zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie dostanie się zaświadczenia, to sygnał, że na legalizację nie ma co liczyć.

Kiedy nie ma planu

Jeżeli chcesz zalegalizować obiekt na terenie, dla którego nie ma miejscowego planu, musisz dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy. Jest to możliwe od niedawna.

Przez kilka ostatnich lat osoba, która chciała zalegalizować budynek, musiała dostarczyć (gdy nie było planu) decyzję o warunkach zabudowy, która była ostateczna na dzień wszczęcia postępowania legalizacyjnego. W praktyce niewiele osób było w stanie to zrobić, gdyż nie miało takiej decyzji. Sytuacja zmieniła się jednak 20 grudnia zeszłego roku.

Tego dnia Trybunał Konstytucyjny uznał, że przepis stawiający taki warunek narusza konstytucję w części, w której mówi o konieczności dostarczenia ostatecznej decyzji „w dniu wszczęcia postępowania” (art. 48 ust. 2 pkt 1b). Dlatego stracił on moc w dniu publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw (nr 247, poz. 1844, sygn. P 37 /06), czyli 29 grudnia 2007 r. Od tego czasu decyzję ustalającą warunki zabudowy można dostarczyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego na każdym etapie postępowania legalizacyjnego.

Nie wszystkim jednak wyrok otworzył drogę do legalizacji. Niektórzy wójtowie, burmistrzowie lub prezydenci miast nie chcą wydawać takiej decyzji, gdy w grę wchodzi wybudowany i już użytkowany budynek. Według nich warunków zabudowy nie można ustalić dla postawionego już budynku. Wynika to z orzecznictwa sądów administracyjnych. Poza tym, pośrednio, z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że zanim cokolwiek zostanie wybudowane lub trwale zmienione w zagospodarowaniu działki, musi zostać wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy. Natomiast w ogóle nie wspomina o obiektach już istniejących.

Poglądy na ten temat są podzielone. W razie odmowy warto więc powalczyć w samorządowym kolegium odwoławczym, a w razie przegranej – w sądzie administracyjnym.

Szansy na legalizację nie mają osoby, którym nadzór budowlany odmówił jej przed 29 grudnia zeszłego roku, czyli przed publikacją wyroku TK. Nie dostarczyły bowiem ostatecznej decyzji. Teraz wznowienie postępowania nie jest już możliwe: przepisy dały na to jedynie miesiąc od dnia wejścia w życie wyroku TK. Można to było zrobić tylko do 29 stycznia bieżącego roku.

W szczególnych wypadkach można domagać się przywrócenia terminu. Trzeba wtedy wykazać, że nie został dotrzymany nie z naszej winy (np. przedsiębiorca był rok w Afryce i nie wiedział o wyroku TK).

Samowola słono kosztuje

Jeżeli powiatowy inspektor sprawdzi komplet dostarczonych dokumentów i stwierdzi, że faktycznie spełnia się wskazane warunki, to ustali opłatę, a po jej uregulowaniu zalegalizuje samowolę.

Wysokość opłaty zależy od rodzaju samowoli, a mianowicie od tego, czy sklep, magazyn (inny obiekt) został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę, czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia).W pierwszym wypadku trzeba sporo zapłacić. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym.

Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego) >patrz ramka.

W drugim wypadku (gdy obiekt został wzniesiony bez zgłoszenia) opłata jest niższa. Przepisy podają ją kwotowo – w zależności od rodzaju obiektu wynosi 2,5 lub 5 tys. zł.

Zwolnienie z opłaty

Nie zawsze trzeba płacić za legalizację. Nie muszą tego robić osoby, które zakończyły budowę z naruszeniem przepisów po 31 grudnia 1994 r., ale przed 11 lipca 1998 r., a do 11 lipca 2003 r. nie zostało w tej sprawie wszczęte postępowanie administracyjne. Ponadto nigdy nie występowały o pozwolenie na użytkowanie ani nie próbowały w inny sposób zalegalizować obiektu wzniesionego z naruszeniem prawa.

Dotyczy to jednak tylko tych osób, które wniosek o legalizację złożyły do 1 stycznia 2008 r. (pozostali muszą zapłacić, choćby nawet spełniali te warunki). W ich wypadku niezbędne jest pozwolenie na użytkowanie. Wydaje je powiatowy inspektor nadzoru budowanego.

Osoby te muszą też dołączyć do wniosku inwentaryzację powykonawczą sporządzoną przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi oraz ekspertyzę potwierdzającą, że legalizowany obiekt nadaje się do użytkowania. Obiekt, tak jak w wypadku płatnej legalizacji, musi być zgodny z przepisami.

Uwaga! Z bezpłatnej legalizacji ciągle mogą skorzystać osoby, które zakończyły samowolną budowę przed 1 stycznia 1995 r. Mówi o tym art. 103 ust. 2 prawa budowlanego.

Wszystkie obowiązki związane z legalizacją trzeba wypełnić w terminie. Każde jego przekroczenie powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce. Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowa wpłata opłaty legalizacyjnej. Jest na to siedem dni. Można jednak wystąpić do wojewody, żeby odroczył wpłatę, rozłożył ją na raty albo umorzył.

Sądy o samowoli budowlanej

- Wykonanie nakazanych postanowieniem legalizacyjnym czynności nie jest prawem, lecz obowiązkiem inwestora, z którym ustawodawca wiąże określone skutki. Dopuszczona przez ustawodawcę procedura legalizacyjna w razie spełnienia określonych obowiązków skutkuje odstąpieniem od orzekania nakazu rozbiórki, w razie zaś niespełnienia w wyznaczonym terminie tych obowiązków orzeka się nakaz rozbiórki na podstawie art. 48 ust 1 i 4 prawa budowlanego.

(wyrok WSA w Poznaniu z 15 września 2006 r., II Sa/Po 188/06)

- Wadliwe działanie organu administracji architektoniczno-budowlanej, będące przyczyną prowadzenia budowy bez wymaganego prawem pozwolenia właściwego organu architektoniczno-budowlanego, może spowodować brak podstaw do stwierdzenia samowoli budowlanej na podstawie art. 48.

(wyrok NSA z 8 sierpnia 2006., II OSK 1030/05)

- Nie można nakazać rozbiórki całego obiektu budowlanego w wypadku ustalenia, że tylko pewna jego część została wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowę. Rozbiórkę można nakazać tylko w takim zakresie, w jakim obiekt wybudowano z naruszeniem prawa.

(wyrok WSA Warszawie z 5 października 2004 r., 7/IV SA 1195/03)

- Jeżeli samowolnie wybudowanym obiektem budowlanym jest zbiornik (barakowóz, kontener lub wolno stojące urządzenie techniczne), to jego rozbiórka na podstawie art. 48 może polegać na usunięciu tego obiektu z określonego miejsca, a nie na jego rozebraniu na części lub zniszczeniu.

(wyrok NSA z 31 sierpnia 2005 r., OSK 1922/04)

- W razie stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego wykonania robót budowlanych bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia obowiązkiem organu jest ustalenie daty popełnienia samowoli budowanej. Jest to niezbędne dla określenia podstawy prawnej rozstrzygnięcia, a w konsekwencji oceny legalności zaskarżonej decyzji. Niezbędne jest też wyjaśnienie, czy w sprawie mają zastosowanie przepisy prawa budowlanego z 1974 r. czy też z 1994 r. Każda z tych ustaw zawiera bowiem odmienne regulacje prawne dotyczące samowoli budowlanej, inaczej też kształtuje uprawnienia i obowiązki stron.

(wyrok WSA w Warszawie z 4 lutego 2005 r., 7/IV Sa 3775/03)

Ile zapłacisz za legalizację (w tys. zł)

Pensjonat o kubaturze:

- do 2500 m sześc. – 375