Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[agagaj]

Witam i również proszę o poradę

 

Posiadam działkę o powierzchni 0,4 ha. Jest rolna (kawałek IIIa i kawałek IIIb).

Miejscowość nie ma planu, jedynie studium (w studium działka MN/U).

Sąsiednia działka zabudowana, droga dojazdowa to gminna droga asfaltowa, prąd ze słupa w ulicy, wodociąg przebiega przy granicy (wzdłuż całej działki), przy działce hydrant.

Chciałabym na działce postawić dom. Jednak odmówiono mi podpisania przygotowanych przez pracownika ZGK warunków technicznych wykonania przyłącza wodociągowego, choć niejeden może marzyć o tak sprzyjających warunkach technicznych (widziałam w dokumentach wrysowane podłączenie z wodociągu na moją działkę!!). Odmowę tłumaczono tym, że jest to działka rolna i zgoda na podłączenie się do wodociągów byłaby łamaniem prawa (na jakiej podstawie juz nie określono). Stwierdzono ponadto, że możnaby zrobić w tej sprawie odstępstwo, gdyby w miejscowości, gdzie posiadam działkę mieszkali moi rodzice, którym musiałabym pomagać (warunki społeczne).

Żeby starać się o WZ muszę mieć zapewnienie dostawy mediów.

Domyślam się, że musiałabym kawałek działki pod dom wyłączyć z produkcji rolnej? Ale jak mam to zrobić, gdy zablokowano mnie juz na etapie przyłącza?

A może jednak bez planu zagospodarowania nic tu nie wskuram?

[sSiwy12]

Do tego co napisał oskar "podpinam" "przepis, który jasno określa, ze areał do jednej zabudowy:

4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Moim zdaniem w sytuacji kiedy działki są dwie, a w zwiazku z tym będą dwie zabudowy zagrodowe, dla każdej zabudowy wymagany jest "areał". Przesłanki, o których napisał oskar - w tym przypadku zaskutkują taką interpretacją, i raczej nie ma szans na odwołanie, bo również podzielam zdanie, że jest to zbyt daleko idące naciaganie istniejacego prawa.

 

Również moim zdaniem, czymś zupełnie innym jest sytuacja, kiedy wystepuje się o wydanie WZ dla jednej dzialki, bo dalej jest to "ta zabudowa" - nawet jesli przewiduje się wiecej niż jeden budynek mieszkalny (wynika to min. z definicji zabudowy zagrodowej).

Widzę również możlwość zabudowy nowej zagrody (siedliska) nawet jeśli już posiadam jeden budynek mieszkalny - powody podal wcześniej oskar.

[Edyta i Wojtek]

Witam serdecznie i ja także poprosze o porade ;( ...kupiłem działkę z warunkami zabudowy, wydawało sie wszystko tak piękne ze niemozliwe i jednak ...

W warunkach zab. mam & 15 W zakresie zaopatrzenia w wodę.... tereny objęte planem należy zasilić w wodę z wodociągów komunalnych...to samo ze ściekami, więc nie sądziłem ze może byc inaczej, a jednak ...media sa w pobliżu działki, ale sa prywatne, wiec miałem wystąpić o zgodę właścicieli i niestety do dzis nie mogę jej uzyskać, ponieważ ci właściciele chca zdać siec do miasta( odpłatnie) a miasto chce przejąc ale nie odpłatnie (tylko dyskutuja i NIC) ja stoję pomiędzy nimi trwa to juz 6 miesiecy...pytanie zasadnicze - czy jesli miasto wydało warunki zab. to jest w jakis sposób zoobowiazane do spelnienia zapisów w nich zawartych .... bo przecież ja musze spełniać ich wymagania...a co jeśli sie nie dogadają to warunki zabudowy są nie ważne czy jak...w końcu jeśli napisali w nich o wodociągach komunalnych to mnie okłamali , mogli napisać w warunkach ze sa wodc....ale prywatne to nie kupiłbym działki ..mam nadzieje ze jakoś to czytelnie wyjaśniłem

[sevson]

Ale planu nie ma, a więc (z pewnym przymknięciem oka, bo poglądy teoretyków i praktyków są zróżnicowane co do legalności takiego zapisu) zasady podziału powinny określać WZ. Jeśli nic w nich o tym nie ma, to działka rolna 0.3000 ha nie może być podzielona - niezależnie od położenia (droga, media itp.)

To ja proszę o wyjaśnienie: Ustawa Gospodarka Nieruchomościami rozdział: Podziały Nieruchomości. Najpierw art 92 ust 2 "Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu" Czy działka w ewidencji gruntów figurująca jako rolna dla której wydano WZ nie przestała być z chwilą ich wydania "nieruchomością wykorzystywaną na cele rolne i leśne"?

A jeżeli tak to mamy art. 93 ust. 2a "Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że ...". Czyli warunki tutaj zapisane nie dotyczą - przy braku planu zagospodarowania - działki nie będącej "nieruchomością wykorzystywaną na cele rolne i leśne". Jeżeli coś źle interpretuję to proszę mi wskazać błąd w rozumowaniu ale przy tej interpretacji - gedzie kluczem jest odpowiedź na pytanie dotyczące art. 92 ust. 2 - działka rolna z wydanymi WZ nie byłaby objęta ograniczeniem podziału zawartym w art. 93 ust. 2a.

[JurekM]

Witam!

No to i Ja ze swoim problemem.

Złożyłem w lutym wniosek o WZ (brak planu). Pare razy termin był przekładany, ostatni jest na koniec września.

Czekali ciągle na decyzje starostwa. Starostwo odpowiedziało pytaniem, czy była wydana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze. Gmina oczywiście odpowiedziała, że nie, więc dziś Starosta przysłał postanowienie odmowne.

 

Postanowienie!

Na podst. Art. 53 ust 4 pkt 6, 60 ust 1 i art. 64 ustawy z dn. 27-03-2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dz. U. Nr 80, poz 717 z późn, zm) oraz art. 106 ustawy z dnia 14-06-1960 kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn Dz. U. z 2000- Nr98 poz 1071 z późn zm)

Postanawiam odmówić

Uzgodnienia w zakresie ochrony gruntów rolnych zamiaru zrealizowania inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną na działkach ….., położonych ….. Gm. Supraśl

Uzasadnienie

W wyniku rozpatrzenia sprawy ustalono co następuje:

- na ww działkę nie była wydawana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze

- dokonano analizy danych zawartych w operacie ewidencji gruntów i klasyfikacji gruntów i stwierdzono, że grunty w ww działkach zostały sklasyfikowane jako RIVb

- należy również dodać, iż uprzednio już uzgodniono projekty decyzji o WZ dla innych działek (wymienione) położone na tym samym konturze klasyfikacyjnym tj. klasy IV na powierzchnię 1,0178 ha.

Wnioskowana do uzgodnienia, w niniejszym postępowaniu, warunki zabudowy, obejmują swoim opracowaniem całą powierzchnię działki … tj. 0,31 ha gruntów klasy IV.

Zatem w przypadku, gdy zwarty obszar gruntów rolnych klasy IV, projektowany do przeznaczenia na cele nierolnicze przekracza 1ha wymagane jest uzyskanie zgody marszałka województwa wyrażonej po uzyskaniu opinii izby rolniczej, stosownie do art. 7 ust 2 pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

….. itd.

 

 

Co dalej wg Was mogę z tym robić i w którą stronę iść.

Zapomnieć o tej działce, sprzedać i kupić gdzieś indziej?

Wokół wszyscy się budują (tj mają WZ, a budować to mają zamiar tylko nie wiem kiedy), nie są to granice administracyjne miasta.

Nie zdążyłem mieć Warunków przez 1 hektarem.

Swoją drogą prawo jest chore jeśli powoduje swoimi interpretacjami pogoń kto pierwszy i się wyrobi w 1 ha ten lepszy.

Pozdrawiam i dzięki za pomoc

[marjucha]

Marjucha, wystąp o zmianę pozwolenia na budowę, tzn. zmianę numeru działki na której budujesz. Jeśli plan zagospodarowania działki - załącznik do projektu - został zrobiony dla całej "dużej" działki, to powiat może potraktować taką zmianę jako istotną (i na gruncie prawa budowlanego będzie miał rację - odcięcie części "zagospodarowania" działki jest zmianą zagospodarowania).

Wystąpiłbym o zmianę numeru, jeśli będą opory, to nie ominiesz procedury wydawania pozwolenia na budowę (te same załączniki, tylko nowy plan zagospodarowania).

Jak to zrobić - w procedurze łatwiejszej i trudniejszej - musisz dowiedzieć się na miejscu. Są różne praktyki (choć prawo jedno).

 

 

 

Dzięki Oskar.

Ostatecznie wystąpiłem z prośbą o wydanie zaświadczenia, że obecnie wydana decyzja PnB jest obowiązująca i takowe otrzymałem.

Na potrzeby banku wystarczyło.

 

Pozdrawiam

[oskar0259]

Postaram się jakoś odrobić zaległości z odpowiedziami na pytania.

Agagaj, z tego co piszesz wynika, że gmina nie chce mieć nowych mieszkańców i aby zablokować napływ "obcych" stawia bariery, także pozaprawne i zgłasza oczekiwania - również nie mające nic wspólnego z prawem.

Rozumiem, że pozostałe warunki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jesteś w stanie spełnić? Jeśli tak, to domagaj się od wodociągów (zapewne gminnych) odpowiedzi na piśmie, tzn. z wyjaśnieniem które przytoczyłaś, ze ziemia jest rolna i że wykonanie przyłącza byłoby w związku z tym sprzeczne z prawem - ciekawe skąd, bo nie z obowiązujących ustaw, oni to wzięli?

I w ostateczności nawet takie, odmowne, pismo dołącz do dokumentów (tzn. do wniosku o WZ). O reakcji napisz - nawet na priv. Teoretycznie możliwe jest zawieszenie postępowania, do czasu dostarczenia "pozytywnego" pisma z wodociągów (w ten sposób wójt da sobie czas na myślenie - a może tylko zmarnuje trochę czasu Tobie - cała procedura związana z Twoim zażaleniem na postanowienie potrwa kilka tygodni). Ale na taki krok decyduje się niewielu wójtów i to raczej na wyższym poziomie niż Twój (bo taka sytuacja wymaga większej biegłosci w kpa). W praktyce, wójt może odmówić ustalenia WZ (ale w tym momencie pozbawia się części władzy - rozstrzygało będzie w drugiej instancji SKO - prawie na pewno z pozytywnym dla Ciebie skutkiem).

Zobaczymy, czy jednak wcześniej wodociągi nie ugną się - to przecież bezprawie - to co robią. Ustawa mówi o istniejącym lub projektowanym uzbrojeniu terenu - zaprzeczą, że wodociąg wzdłuż Twojej działki istnieje? Jest to blokowanie pozytywnego WZ przy pomocy "innych środków" - na etapie wstępnym - przed wszczęciem postępowania administracyjnego w sprawie wydania WZ. Później (po wszczęciu) wójt ma już ograniczone pole do działania - jest 5 punktów do spełnienia, są spełnione - nie ma dyskusji. A przed wydaniem WZ, na etapie kompletowania przez Ciebie dokumentów, jak widać - jest. Ale całkowicie bez podstaw prawnych - jeśli wójt z tego powodu odmówi Ci wydania WZ i jeśli będziesz odwoływać się do SKO (oraz napiszesz to co napisałaś powyżej), SKO na pewno uchyli decyzje wójta.

Całkowitą aberacją, jest oczekiwanie, że będziesz miała "osobę wprowadzającą", czyli kogoś, kto już mieszka na terenie gminy. Zapytaj się grzecznie o podstawę tych oczekiwań, przeczytaj w ustawie artykuł o tym, ze nie można uzależniać wydania decyzji od spełnienia przez wnioskodawcę jakichkolwiek warunków i... twardo dąż do celu.

P.S.

1. O żadnym wyłączeniu działki z produkcji rolniczej nie myśl nawet. To następny etap.

2. Nurtuje mnie ta III klasa gruntów. Mam nadzieję, że zwarty obszar (ja rozumiem to jako powierzchnię Twojej działki, ale gmina może usiłować "podłączyć" również grunty przyległe) nie przekracza 0,5 ha? Bo jeśli przekracza, to zgody na zmianę przeznaczenia udziela minister rolnictwa i tylko przy okazji uchwalania przez gminę MPZP. Wtedy musiałabyś poczekać do uchwalenia planu. A może przed 2003 r. był tam plan i przewidywał możliwość budowania domów? Wtedy tamta zgoda na zmianę przeznaczenia nadal obowiązuje - i procedura z początku tego punktu nie ma zastosowania.

[Bobdzius]

Witam..

Mam pytanie otóż czy można wykonywać zmiany i do jakiego stopnia w projekcie (oczywiście aneksem przez projektanta) tak aby nie trzeba było występować o nowe pozwolenie na budowę. Samo posadowienie i kształ fundamentów nie uległby zmianie. Zmiany dotyczyłyby wykonania podpiwniczenia części domku. Podniesienia dachu (dom parterowy z poddaszem użytkowym) dla zwiększenia powierzchni do wykorzystania. Zwiększenia wylewki stropu piętra poza jego obręb, ale w obrysie fundamentów.

 

Pozdrawiam..

[oskar0259]

Przeczytaj art 36a Prawa budowlanego:

 

Art. 36a.

1. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

2. Właściwy organ uchyla decyzje o pozwoleniu na budowę, w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3.

3. W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, przepisy art. 32-35 stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany.

4. Właściwy organ udziela odpowiedzi w terminie 14 dni od dnia przedstawienia planowanych rozwiązań. Nieudzielenie informacji w tym terminie jest równoznaczne z uznaniem planowanego odstąpienia za nieistotne.

5. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji i elewacji,

3) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),

4) niezbędnych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,

5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

6) zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

6. Projektant jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w ust. 5.

 

Jeśli masz wątpliwości - skorzystaj z zapisów powyżej. Moim zdaniem wszystkie planowane przez Ciebie zmiany są zmianami istotnymi, a więc bez zmiany pozwolenia nie obejdzie się. Ale to projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia. Jeśli na to pójdzie - moim zdaniem ryzykuje (i przy okazji Ty), że urząd zakwalifikuje inaczej wniesione zmiany.fiką projektu prowadzenie budowy.

 

I jeszcze na koniec teza z wyroku NSA, która świadczy o tym, że kwalifikacja zmian to rzecz bardzo płynna. Może więc wcześniej zapytasz w starostwie jak kwalifikują odstępstwa?

 

Teza z wyroku:

Pojęcie istotnego odstąpienia od warunków pozwolenia na budowę należy do sfery uznania administracyjnego i tym samym rodzaj odstępstwa (istotne, nieistotne) ocenia właściwy organ administracji na zasadzie swobodnego uznania, które winno być szczegółowo umotywowane.

Wyrok NSA z 12 marca 2002 r., SA/Rz 855/2000

[Bobdzius]

Wielkie dzięki za odpowiedź. Muszę póki co zostać przy projekcie który mam zatwierdzony. Jak zdobędę fundusze na niego to wtedy będę się martwił nad jego zmianą. Czyli jeszcze gdzies tydzień i się okaże czy będę mógł rozpocząć inwestycję na poważnie...

 

Pozdrawiam

[agagaj]

Nurtuje mnie ta III klasa gruntów. Mam nadzieję, że zwarty obszar (ja rozumiem to jako powierzchnię Twojej działki, ale gmina może usiłować "podłączyć" również grunty przyległe) nie przekracza 0,5 ha? Bo jeśli przekracza, to zgody na zmianę przeznaczenia udziela minister rolnictwa i tylko przy okazji uchwalania przez gminę MPZP. Wtedy musiałabyś poczekać do uchwalenia planu. A może przed 2003 r. był tam plan i przewidywał możliwość budowania domów? Wtedy tamta zgoda na zmianę przeznaczenia nadal obowiązuje - i procedura z początku tego punktu nie ma zastosowania.

 

Powierzchnia mojej działki nie przekracza 0,5 ha, natomiast wraz z działkami przyległymi, będącymi w studium również MN/U, z pewnością przekracza ten areał.

Zobaczymy jaki ta gmina ma obyczaj

Spróbuję wyciągnąć informacje dotyczące wcześniejszych planów.

 

Czekam na pisemną odmowę dyrektora GZKG. Zaryzykuję stwierdzenie, że choćby spod ziemi wydobędzie argument pozwalający mu odmówić przyłącza (choćby niskie ciśnienie w sieci itp., itd.). W jaki sposób wydobyć info o tym, jak sieć, zasilana przez lokalną stację uzdatniania, funkcjonuje i iloma % zasobu jeszcze dysponuje??

 

Ciekawostka... Sąsiednia gmina również praktykuje wydawanie odmownych decyzji do wniosków wydania warunków technicznych przyłącza wod.-kan. w przypadku działki rolnej

 

 

 

WIELKIE DZIĘKI OSKAR

[Monika_05]

Witam prosze pomoc napewno macie za soba wypelnianie wniosku o warunki zabudowy jak to zrobic nie mam jeszcze planu wiec jaki opis, hmm jakie wartosci jesli chodzi o zapotrzebowanie wodne i o prod planujemu domek o pow. 144m prosze o pomoc [/img]

[gazebo]

Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy Prawo budowlane. Zmiany mają zrównać prawa osób legalizujących samowole budowlane - poinformowało we wtorek Centrum Informacyjne Rządu.

Do tej pory osoby, które chciały zalegalizować samowolę budowlaną - w przypadku, gdy obiekt był położony na terenie nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego - musiały w dniu wszczęcia postępowania rozbiórkowego dysponować ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.

Ci, którzy zrealizowali inwestycję budowlaną na terenie, na którym plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje, musieli dysponować taką decyzją, ale już bez zastrzeżeń związanych z datą jej wydania.

"Nowe przepisy zrównają sytuację osób ubiegających się o legalizację samowoli budowlanej. W obu przypadkach mają oni przedstawiać ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, bez względu na termin jej uzyskania" - informuje CIR.

Nowe prawo jest konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 20 grudnia

 

Witam.Taki artykuł przeczytałam w gazecie prawnej z dnia 2 września.Czy to znaczy, że jak nawet obowiązuje MPZP to będzie można przedstawić WZ.

Dla mnie byłoby lepiej bo spełniam wszelkie warunki dobrego sąsiedztwa.

Już niedługo minie miesiąc od złożenia skargi na wójta a nic się nie dzieje.

[sSiwy12]

Nowela dotyczyła tylko i wyłącznie legalizacji samowoli budowlanej.

[gazebo]

Wiem.Właśnie jestem w trakcie legalizacji. Narazie walczę , w tej chwili już w WSA, o uznanie pewnego zapisu w MPZP. Ciekawa jestem czy z WZ byłoby łatwiej.

[Edyta i Wojtek]

....oskar ...zerknij w to co napisałem powyżej i moze mi doradzisz ..z góry dzieki

[gazebo]

Oskarze jesteś wielki.

Dziś otrzymałam dwa pisma. Jedno z rady gminy o tym iż po przeanalizowaniu sprawy stwierdzili iż wójt powinien wydać mi postanowienie.

I właśnie to drugie pismo to jest to-postamowienie wójta o odmowie wydania zaświadczenia i 7 dni na zażalenie do SKO.

Jeszcze raz dziękuję za wskazówki.

[Noaidii]

Witam,

chciałbym poprosić o pomoc w interpretacji zapisu który mówi o tym, że muszę budować domek parterowy.

 

http://img140.imageshack.us/img140/51/warunkiht1.th.jpg

 

Czy parterowy oznacza dom o 1 nadziemnej kondygnacji w rozumieniu rozporządzenia o warunkach technicznych (...) czy mogę zbudować poddasze użytkowe - czyli dwie kondygnacje ?

 

Dzięki z góry za pomoc !

[POLO81]

Mam dziwną sytuację. jestem w trakcie zakupu działki budowlanej.I wszystko byłoby ok gdyby nie pani notariusz która dopatrzyła się że gdzieś w księdze wieczystej i wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów jest zapis o gruntach ornych.Osoba która sprzedaje mi działkę ma wydane warunki zabudowy na kompleks 4 działek z których została wydzielona jedna nasza.I teraz jestem kropce.Czy będę tam mógł zbudować dom?Chyba urząd nie wydałby warunków zabudowy dla ziemi na której nie można budować?Notariusz sugeruje że wystarczy wystąpić o warunki zabudowy tylko dla jednej - naszej działki i wszystko będzie ok ale już sam nie wiem?

[sSiwy12]

Noaidii: z formalnego punktu nie ma definicji "dom parterowy".

Definicja "budowlana":KLASYFIKACJA BUDYNKÓW ; Ze względu na wysokość budynku : 1. parterowe, 2. wielokondygnacyjne - czyli teoretycznie wiadomo, ale najlepiej zapytać "co autor miał na myśli".

Pozdrawiam.