Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[Imejle]

Witam, mam następujący dylemat: przy budynku jednorodzinnym chciałbym zrealizować niewielką oranżerię (ok 10.5m2) wykonaną w całości z profili pcv i szkła (również część będąca zadaszeniem oranżerii będzie szklana). Oranżeria będzie doklejona do budynku, nie będzie też kontynuacją głównej połaci dachu nad zasadniczą częścią budynku. W związku z tym, czy kąt nachylenia połaci przekrywającej oranżerię również powinien mieścić się w przedziale przewidzianym przez decyzję o warunkach zabudowy w punkcie geometria dachu (u mnie 35-53stopnie)? Czy jest to element drugorzędny, który może mieć np. dach płaski albo z inny niewielki stopień spadku np.15 stopni? Z góry dziękuję

[anuskauno]

Dzień dobry. Jestem nowa na forum. Moja działka rogiem sąsiaduje z cmentarzem ewangelickim sprzed I wojny. Po nagrobkach nie ma śladu było ich podobno kilkanaście. Czy nadal obowiązują mnie zasady odległości 50 m by wybudować dom?

Będę bardzo wdzięczna za informacje.

[Rafal_WAG]

Sprawa jest problematyczna i raczej bez wizyty w gminie się nie obejdzie – trzeba zobaczyć co planowanie przestrzenne ma do powiedzenia odnośnie tego terenu. Może ten teren został już oznaczony jakoś inaczej.

 

Przepisy stanowią jednak, że jeżeli cmentarz istniał i nikt nie użył tego terenu na inny cel, to nadal powinno się stosować przepisy ustawy o cmentarzach.

 

A co do odległości to nie zawsze 50 m.

§ 3. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze

1. Odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, od zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego bądź zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych, powinna wynosić co najmniej 150 m; odległość ta może być zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone.

[51ruda]

Witam wszystkich jako nowa użytkowniczka i proszę o pomoc do dwóch problemów:1)gmina nie realizuje uchwały z 2010r przystąpienia do zmiany planu zagospodarowania dla terenu części wsi-około 150ha,zawiązała się nieformalna grupa właścicieli i po rozmowach z burmistrzem i komisją urbanistyczną otrzymaliśmy warunki do sporządzenia koncepcji-oczywiście na nasz koszt,teraz będziemy składać to w gminie-pytanie-czy gmina może postawić warunek,że musimy zrzec się za przysłowiową 1zł ziemi na poszerzenie dróg?aby zmieniać mpzp?oczywiście na nasz koszt. Czy finansując zmianę planu(darowizna dla gminy)możemy sami wskazać firmę projektową?(mamy tanią-kwota nie wymaga przetargu)

pytanie 2)czy jest szansa otrzymać zapłatę za grunt przejęty na poszerzenie drogi w 2000r,gmina uzależniła podział pola na działki 0,10ha budowlane ?

jeżeli napisałam nie w temacie to przepraszam,ale proszę o pomoc

[Tomi85]

Hej jestem nowy. Pracuję w branży urbanistyczno-architektonicznej.

 

Odpowiedź dla 51ruda:

 

"1)gmina nie realizuje uchwały z 2010r przystąpienia do zmiany planu zagospodarowania dla terenu części wsi-około 150ha,zawiązała się nieformalna grupa właścicieli i po rozmowach z burmistrzem i komisją urbanistyczną otrzymaliśmy warunki do sporządzenia koncepcji"

 

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wskazuje dokładnego terminu zakończenia prac nad uchwalą od momentu uchwalenia uchwały intencyjnej (...o przystąpieniu do sporządzania...) do opublikowania i wejścia w życie gotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Teoretycznie na opieszałość w przypadku sporządzania uchwał można złożyć zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego, bo "Art. 35.§ 1. Organy administracji publicznej obowiązane są załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki. (Kodeks Postępowania Administracyjnego rozdział 7) Art. 5.§ 2.6) Ilekroć w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego jest mowa o: organach jednostek samorządu terytorialnego - rozumie się przez to organy gminy, powiatu, województwa, związków gmin, związków powiatów, wójta, burmistrza (prezydenta miasta), starostę, marszałka województwa oraz kierowników służb, inspekcji i straży działających w imieniu wójta, burmistrza (prezydenta miasta), starosty lub marszałka województwa, a ponadto samorządowe kolegia odwoławcze." Ponadto Art. 37. § 2. Organ wymieniony w § 1, uznając zażalenie za uzasadnione, wyznacza dodatkowy termin załatwienia sprawy oraz zarządza wyjaśnienie przyczyn i ustalenie osób winnych niezałatwienia sprawy w terminie, a w razie potrzeby także podjęcie środków zapobiegających naruszaniu terminów załatwiania spraw w przyszłości. Organ stwierdza jednocześnie, czy niezałatwienie sprawy w terminie miało miejsce z rażącym naruszeniem prawa. Art. 38. Pracownik organu administracji publicznej, który z nieuzasadnionych przyczyn nie załatwił sprawy w terminie lub nie dopełnił obowiązku wynikającego z art. 36 albo nie załatwił sprawy w dodatkowym terminie ustalonym w myśl art. 37 § 2, podlega odpowiedzialności porządkowej lub dyscyplinarnej albo innej odpowiedzialności przewidzianej w przepisach prawa.

 

Tu się pojawia pytanie czy warto walczyć z wójtem, czy nie lepiej się dogadać, bo wójt w przyszłości będzie blokował wszystkie inicjatywy

 

oczywiście na nasz koszt,teraz będziemy składać to w gminie

 

Art.*21. 1. Koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy, z zastrzeżeniem ust.*2.

2.*Koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają:

1)*budżet państwa — jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym;

2)*budżet województwa — jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim;

3)*budżet powiatu — jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym;

4)*inwestora realizującego inwestycję celu publicznego — w części, w jakiej jest on bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji tej inwestycji. (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) (Cele publiczne definiuje Art. 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami)

 

Jednakże gminy stosują tzw. presję wobec inwestorów typu - jak chcesz mieć inwestycję to Ty płacisz za projekt w formie darowizny, w przeciwnym razie nie będzie planu, bo gmina nie ma pieniędzy

 

czy gmina może postawić warunek,że musimy zrzec się za przysłowiową 1zł ziemi na poszerzenie dróg?aby zmieniać mpzp?oczywiście na nasz koszt

 

Wszystko jest możliwe, jak się głosuje tak się ma .

W tym temacie trzeba trochę z wójtem wynegocjować. Otóż istotnym elementem, z punktu widzenia inwestora jest analiza kosztów i zysków inwestycji.

Mówi o tym między innymi art. 36 i 37 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który zawiera tylko część skutków finansowych.

Domyślam się, że obecnie są to grunty rolne bez prawa zabudowy. Wartość takiego gruntu za metr to zapewne od 2-7 zł/m2, w zależności od wielu czynników, przypuśćmy teren wiejski, nic w około, średnia klasa, upraszczając 5 zł/m2. Po uchwaleniu mpzp ten sam grunt można sprzedać, powiedzmy po 30zł/m2. Różnica wartości wynosi 25 zł/m2. Wójt ma prawo pobrać opłatę planistyczną w wysokości do 30% wzrostu wartości, gdy sprzedamy grunt w ciągu pięciu lat od daty uprawomocnienia się planu. Podejrzewam, że żaden inwestor nie planuje czekać, więc od 1ha sprzedanych gruntów, wójt może zażądać 75 000,00 zł. Natomiast wykup gruntów, jako forma odszkodowania następuje, gdy art. 36 Ust. o PiZP "Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Oznacza to, że do wyceny kosztów wykupu należy przyjąć te 5zł/m2, bo tyle jest warty nasz grunt rolny. W przypadku inwestycji publicznych, często można wynegocjować odpowiednią kwotę.

Wracając do sedna, należy przewidzieć, czy nie lepiej jest obniżyć opłatę planistyczną np. o 10% (7.5000,00zł) i oddać te grunty pod drogę za 1zł.

Można porozmawiać z wójtem, że za 10% niższą opłatę planistyczną oddamy grunty pod drogę za 1zł/m2 np. Bardzo dobrze by było podpisać umowę o partnerstwie publiczno-prywatnym regulując tą kwestię, co z punktu widzenia inwestora i wójta będzie korzystne (wójt się wytłumaczy z niższej opłaty, a Wy będziecie mieli papier ). To jednak nie są wszystkie koszty uchwalenia mpzp. Dodatkowo wójt może zarządzić pobór opłaty adiacenkiej z tytułu podziału, scalenia i podziału nieruchomości oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku budowy infrastruktury drogowej i technicznej. To jest trochę cięższy temat. Ciężko jest udowodnić wzrost wartości nieruchomości, gdy gmina wybuduje drogę utwardzoną. Dojazd na działkę był i wzrost wartości nieruchomości zależy od czynników lokalnych (zazwyczaj to jest różnica wartości gruntu z drogą utwardzoną, a gruntu z drogą nieutwardzoną, przy niezmiennych innych czynnikach, ceny brane z okolicy). Tak samo jest w przypadku podziału nieruchomości (różnica ceny za metr mniejszego gruntu i większego).

 

Czy finansując zmianę planu(darowizna dla gminy)możemy sami wskazać firmę projektową?(mamy tanią-kwota nie wymaga przetargu)

 

Moim skromnym zdaniem tak. Zależy to od przyjętych norm i specyfiki danego Urzędu. Ustawy Prawo Zamówień Publicznych nie stosuje się: "Art. 4. Ustawy nie stosuje się do:zamówień i konkursów, których wartość nie przekracza wyrażonej w złotych równowartości kwoty 14 000 euro;". Taka forma "przetargu to zapytanie ofertowe. Zwyczajowo Gminy by "w papierach się zgadzało" wysyłają do min. 3 firm zapytanie o cenę.

 

czy jest szansa otrzymać zapłatę za grunt przejęty na poszerzenie drogi w 2000r, gmina uzależniła podział pola na działki 0,10ha budowlane ?

 

Nie bardzo rozumiem po słowie 2000 r.

Czy jest szansa otrzymać pieniążki za grunt przejęty na poszerzenie drogi w 2000r. Po pierwsze trzeba sprawdzić czy plan jest obecnie obowiązujący. Po drugie trzeba spełniać warunki art 36 ust. 1 i 2 Ustawy o PiZP czyli 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust.*2, żądać od gminy:

1)*odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2)*wykupienia nieruchomości lub jej części.

2.*Realizacja roszczeń, o których mowa w ust 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

 

Jeżeli to jest grunt rolny i nie nastąpiło faktyczne utrudnienie użytkowania, czyli Gmina nie poszerzyła fizycznie jezdni to będzie trudne do udowodnienia, że użytkowanie gruntu zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem jest niemożliwe lub co najmniej utrudnione. Natomiast, gdy był to grunt budowlany, można wnosić o utrudnienie w zagospodarowaniu działki, np. przesunęła się linia zabudowy, czyli muszę budować dalej od granicy działki itp. itd.

 

gmina uzależniła podział pola na działki 0,10ha budowlane

 

tu nie jestem w stanie odpowiedzieć....

 

Mam nadzieję, że nakreśliłem obraz. W sprawach administracyjnych nie jestem biegły, ale na papierze tak to wygląda. Pozdrawiam.

[arturromarr]

Mam pytanie z związku z przyleganiem terenów mieszkaniowych oraz zabudowy produkcyjnej i magazynowej.

Czy są jakieś przepisy które regulują oddziaływanie terenów przemysłowych na środowisko a w szczególności czy jest wymagany jakiś pas ochronny?

Chodzi o to że w mojej gminie chcą zmienić plan zagospodarowania i przysunąć tereny produkcyjne pod niewielkie osiedle domków jednorodzinnych stojących na terenie zabudowy mieszkaniowej, co oznacz w przyszłości możliwość pojawienia się hal produkcyjnych pod naszymi oknami. (dalej położeni sąsiedzi już je mają).

Pewien przemysłowiec systematycznie przekwalifikowuje swoje działki usługowo mieszkaniowe na przemysłowo magazynowe tak że w najnowszym planie mają się one już stykać z zabudową mieszkaniową.

Niedługo będą konsultacje społeczne w sprawie zmian w planie i chciałbym wiedzieć jak wygląda prawnie czy są wymagane jakieś pasy ochronne i raporty oddziaływania na środowisko i tp.?

Czy w naszym kraju jest tak że kupujemy działkę na terenie mieszkaniowym ujętym w planie zagospodarowania i za chwile możemy mieć 7m hale pod oknami, myślałem że one są własnie po to żeby takich sytuacji nie było, żeby planować lokalny charakter przestrzeni a nie realizować partykularne interesy właścicieli.

 

Proszę o jakieś wskazówki.

Edytowane 31 Lipca 2012 przez arturromarr

[Anty-Che]

Witam

Mam takie pytanie - wzdłuż mojej działki znajduje się działka będąca współwlasnoscią 2 sąsiadów mieszkających w głębi osiedla. Zastała wydzielona jako osobna nieruchomośc w celu zapewnienia tym osobom dostępu do drogi publicznej i podczas budowy została utwardzona gruzem. Ma szerokośc 5 metrów, powierzchnię niecałe 300. Obecnie sąsiedzi chca ją wyłoży kostką ale wbrew wcześniejszym uzgodnieniom chcą aby kostka siegała od granicy do granicy, bez pasa zieleni.

I moje pytania są następujące

1- czy dla takiej inwestycji na działce która tak naprawdę jest jeszcze nieodrolniona , potrzebują projekt i pozwolenie na budowę - jest to budowa drogi w sensie obiektu budowlanego, nawet jeżeli tylko dojazdowej do 2 domów ,

2 czy mogą na taki projekt przeznaczający 100 % powierzchni działki pod utwardzenia uzyskac to pozwolenie? Czy też są przepisy, podobnie jak w przypadku budowu domu jednorodzinnego, że jakaś częśc działki musi zostac aktywna biologicznie?

3 I co z odwodnieniem ? Nie będą mieli spadu w kierunku żadnej innej nieruchomości, co z góry zabraniają przepisy, ale przecież na tej drodze woda nie będzie wsiąkac , wiec będą zalewac otoczenie

[Campeche]

Witam

Mam następujący problem do rozwiązania. W planie zagospodarowania jest zapis: Maksymalnie dwie kondygnacje w tym poddasze użytkowe.

Czy jeśli wybuduję dwie pełne kondygnacje a nad nimi poddasze nieużytkowe to spełnię wymogi planu? Wysokość w szczycie na tym poddaszu będzie wynosić około 2,7m. Z góry dziękuję za odpowiedź.

[KrzysztofLis2]

Nie sądzisz, że lepiej byłoby zadzwonić do tego, kto będzie sprawdzać zgodność Twojego projektu z tym planem zagospodarowania?

[sSiwy12]

Obowiazujaca definicja :

16) kondygnacji - nale4y przez to rozumiec pozioma nadziemna lub podziemna czesc budynku, zawarta

pomiedzy powierzchnia posadzki na stropie lub najwy4ej poło4onej warstwy podłogowej na gruncie a

powierzchnia posadzki na stropie badz warstwy osłaniajacej izolacje cieplna stropu, znajdujacego sie

nad ta czescia budynku, przy czym za kondygnacje uwa4a sie tak4e poddasze z pomieszczeniami

przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz pozioma czesc budynku stanowiaca przestrzen na urzadzenia

techniczne, majaca srednia wysokosc w swietle wieksza ni4 2 m; za kondygnacje nie uznaje sie

nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dzwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna

lub kotłownia,

[Cezar_Lublin]

Witam

Mam następujący problem do rozwiązania. W planie zagospodarowania jest zapis: Maksymalnie dwie kondygnacje w tym poddasze użytkowe.

Czy jeśli wybuduję dwie pełne kondygnacje a nad nimi poddasze nieużytkowe to spełnię wymogi planu? Wysokość w szczycie na tym poddaszu będzie wynosić około 2,7m. Z góry dziękuję za odpowiedź.

 

z interpretacja jest różnie. Podam Ci na moim przykładzie. Starostwo Lublin nie kwestionuje, natomiast Starostwo Kraśnik tak. Najlepiej zadzwoń i zapytaj do Wydziału Arch i Bud.

[celtorek]

Witam

Czy do zgłoszenia budowy altany lub wiaty o powierzchni 16 mkw na działce budowlanej 800 mkw, zabudowanej budynkiem mieszkalnym 72 mkw

potrzebne są WZ ? Działka nie jest objęta planem zagospodarowania.

[semiramida]

Tak.

[sSiwy12]

A to zdecydowane „tak” wynika z przepisu ….. ?

[Regut1]

A to zdecydowane „tak” wynika z przepisu ….. ?

U mnie przy zgłoszeniu robót budowlanych (budowa ogrodzenia od strony dorgi publicznej) żądają wz. Jako podstawę wskazując art. 30 ust. 2 w związku z ust. 6 Prawa budowlanego. Nie wiem jak jest przy altanach i budynkach gospodarczych ale może być podobnie.

Edytowane 28 Września 2012 przez Regut1

[sSiwy12]

U mnie przy zgłoszeniu robót budowlanych ......

 

 

Bardzo dobrze napisane.

Niestety PB w tym jest niezbyt precyzyjne, bo określa (Art. 30.2.) :

 

….. w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Przeisy odrębne, też nie są jednoznaczne w tym zakresie.

 

A to daje urzędnikowi, możliwość wyboru co do potrzeby mania, lub nie, np. WZiZT.

W różnych urzędach jest różnie, dlatego wiążące są wymagania danego urzędu.

[Regut1]

Bardzo dobrze napisane.

Niestety PB w tym jest niezbyt precyzyjne, bo określa (Art. 30.2.) :

 

 

Przeisy odrębne, też nie są jednoznaczne w tym zakresie.

 

A to daje urzędnikowi, możliwość wyboru co do potrzeby mania, lub nie, np. WZiZT.

W różnych urzędach jest różnie, dlatego wiążące są wymagania danego urzędu.

 

Dlatego jak usłyszałem, że pomysłem na przyjazne państwo ma być zniesienie pozwoleń na budowe i wprowadzenie w ich miejsce zgłoszeń to włosny staneły mi dęba . No części by sie uprościło ale pozostali mogą nie nadążyć uzupełniać braków . o terminie załatwienia nawet nie wspomnę.

A tak na marginesie totalny b....... łagan z brakiem planów. Sam wymóg wuzetki w kontekśice kryteriów kontroli zgłoszeniu (zgodność z pzp) logiczny (np. zglszenie utwardzenia 90 % terenu) ale juz wykonanie porażka, o komplikowaniu życia inwestorom w nieistotnych sprawach nawet nie wspomnę.

Edytowane 28 Września 2012 przez Regut1

[celtorek]

Dziękuję wszystkim za odpowiedzi.

W ubiegłym roku zgłaszałam budowę wiaty do 25 mkw do architektury powiat Radom. WZ nie były wymagane w przypadku, gdy na działce był już budynek gospodarczy.

Wczoraj chciałam zgłosić budowę altany (dotyczące innej działki) do architektury miasto Radom i właśnie pojawił się wymóg WZ. Myślałam, że panie wprowadzają mnie w błąd, właściwie byłam pewna, że się mylą.

[semiramida]

skoro WZ chcą dla rurki zakopanej w ziemi, łączącej gazociąg z domkiem, to jak mają nie chcieć dla czegoś, co wystaje ponad ziemię??? Ponadto może się okazać że z jakiegoś powodu nie wolno inwestować nawet w altanę... to wszystko dla waszego dobra...

[rydz15]

Witam

 

Jestem nowy na forum i szukam odpowiedzi w następującej sprawie:

Posiadam działkę rolną 1 hektar która w 1/3 jest nieużytkiem, chcę postawić domek letniskowy o powierzchni 20 m2 który nie będzie na stałe związany z gruntem.

W związku z tym mam pytanie,czy jest potrzebne jakieś pozwolenie na budowę takiego domku?