Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[oskar0259]

Noaidii, NIGDZIE w przepisach prawa nie ma definicji "dachu stromego"! Jeśli plan nie zawiera parametrów (tzn. kąta nachylenia od... do..., to każdy dach można uznać za stromy - i ten o nachyleniu 12 stopni i o nachyleniu 45 stopni. W związku z tym nie widzę realnych możliwości zablokowania wydania pozwolenia na dom parterowy, ale z dachem np. 35-45 stopni z poddaszem nieużytkowym, do ewentualnej adaptacji na pomieszczenia mieszkalne w przyszłości (jest sporo takich projektów - i są bardzo różne architektonicznie - jest z czego wybierać.

Ten plan wydaje się, że był pisany (lub poprawiany) przez domorosłego planistę, który chciał coś zablokować (tzn. domy wyższe niż parterowe), a jednocześnie chciał mieć dachy strome o wysokich walorach... Nie da się. To tylko w Erze.

Lepiej byłoby napisać "dom jednokondygnacyjny... Ale nie lepiej dla Ciebie - ty na tak wieloznacznym zapisie tylko możesz skorzystać. Wydający pozwolenie nie może domniemywać intencji planisty, on musi akceptować takie zamierzenia budowlane, które nie są sprzeczne z zapisami planu.

[oskar0259]

POLO81, odpowiedziałem w innym wątku.

[Noaidii]

Oskar0259: Dzięki za odpowiedź

Czyli mówisz, że inwestycja powinna isć w dwóch etapach ? Parter z nieużytkowym a potem adaptacja ? Rozumiem ze ta adaptacja to nieformalna.. bez żadnych akcji prawnych ? W projekcie który ma teraz powstać, jak rozumiem należy napisać "zaprojektowano obiekt parterowy z poddaszem nieużytkowym", tak ? Ale spokojnie może tam być tyle przestrzeni ile będzie mi potrzeba na użądzenie poddasza użytkowego po odbiorze ?

[oskar0259]

Gazebo, walcz dalej.

I bardzo przepraszam, że przez ten cały czas traktowałem Cię jako faceta.

[oskar0259]

Noaidii, tak właśnie to rozumiem, a adaptację poddasza oczywiście staraj się zrobić jak najbardziej legalnie .

[oskar0259]

Edyta i Wojtek, przepraszam za zwłokę, teraz dopiero przeczytałem.

Niestety WZ nie zobowiązują żadnej instytucji (poza starostwem powiatowym) do niczego. WZ są promesą, że starosta wyda Ci decyzję o pozwoleniu na budowę, jeśli spełnisz warunki zawarte w... warunkach zabudowy.

Zapisy w WZ (i ich spełnienie) to, niestety, Twoje zobowiązanie.

A co do przekazania wodociągu - od pewnego czasu możliwe jest jego nieprzekazanie przedsiębiorstwu, a jeśli już - to przekazanie odpłatne. I ludzie, którzy włożyli w to swoje pieniądze i mają szansę je odzyskać - walczą.

Oczywiście "między młotem a kowadłem" jesteście Wy i tu Wam współczuję.

Spróbowałbym "sfalandyzować" prawo i zawiadomić organ (starostę), że chcesz zbudować przyłącze na zgłoszenie. Może uda się, może po 30 dniach dostaniesz decyzję odmowną, ale wtedy będziesz mógł już walczyć na drodze administracyjnej i przenieść spór poza lokalny grajdołek.

[gazebo]

Dzięki Tobie Oskarze napewno się nie poddamy i będziemy walczyć. Jutro wysyłam zażalenie do SKO.

Mój nick napewno wprowadził Cię w błąd bo nie bardzo jest kobiecy a to dlatego, że na początku miał pisać mąż, ale niestety wyszło, że nie ma czasu.

[Edyta i Wojtek]

...wielkie dzieki Oskar ...może powalcze ....pozdrawiam

[boodzisz]

Zgubilem mapke dołączaną do warunków zabudowy. Glupia sprawa ale jak juz wczesniej pisalem chce powalczyc z gminą o droge dojazdową.

Niestety w ferworze walki dokument zapodział sie. Mam tylko xero.

 

Gdzie go moge kupic lub dostac? Starostwo czy gmina??

[oskar0259]

Jeśli to jest mapka "czysta", czyli taka, jaką dołączyłeś do wniosku o warunki zabudowy (czyli mniej opisowo - kopia mapy zasadniczej) to możesz ją kupić w powiecie - w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Jeśli jest to mapka, która była załącznikiem do wydanej przez wójta decyzji o warunkach zabudowy, to poproś o potwierdzoną za zgodność z oryginałem kopię mapy (z wrysowanymi szczegółami ustalającymi sposób zabudowy), która pozostałą w aktach sprawy. Zwracasz się o to do gminy - bo tylko urząd, który dokument wydał, może potwierdzić, że sporządzona kopia to też dokument urzędowy.

[luknck]

Zauważyłem ze na tym forum jest sporo osób które znają sie na rzeczy wiec skromnie licze ze ktos doradzi mi.

 

Otóż odziedziczyłem troche ziemi największy kawałek ma 2.9ha z jednej strony usytuowana jest droga asfaltowa, a niedaleko A2. Ziemia ma kategorie RVI i obok mojej ziemi budowane są juz domy jednorodzinne. Z planu ZP w gminie wynika ze dokładnie do mojej ziemi obowiązuje zezwolenie na budowa(gmina przekształciła juz te ziemie) natomiast moj kawałek nie. I teraz pytanie co zrobić czekac kolejne 5 lat az uchwala nowy plan, czy jest jakas możliwość? Pracownik ewidencji gruntów w gminie zasugerował ze mogę zarobić sporo na tym gruncie ale w pokoju obok dowiedziałem sie ze moja cześć nie została przekształcona na budowlaną, bo nie zgłosiłem tego z 2005 roku. I ze mogę złożyć sobie jakiś wniosek. Jesli tak to jaki i jak go argumentować?

z góry dziękuje

 

pozdrawiam

[oskar0259]

Pozostaje Ci tylko złożyć wniosek o zmianę w planie i... czekać (aż rada gminy podejmie uchwałę o przystąpieniu do zmian w planie). Zapowiadana od dawna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w wersji, która jest w trakcie konsultacji) Ciebie nie obejmie, bo zmiany w planowaniu zagospodarowania są przewidywane na terenach bez planu, a Twoja działka jest objęta (jak rozumiem) planem, który przewiduje jej dalsze użytkowanie rolnicze.

[gazebo]

W gminie mi powiedzieli, że w tej chwili nie przyjmują żadnych wniosków do planu. W okolicy jjest jeszce trzech właścicieli w takiej sytuacji jak ja. Czy zatem gmina może nam odmówić przyjęcia wniosku o zmianę przeznaczenia działki?

Tak mi się przypomina, że chyba w 1996 roku składaliśmy do gminy o przekwalifikowanie działki na letniskową. Dostaliśmy wtedy odpowiedź odmowną. Ale czy ten raz złożony wniosek stracił swoją ważność?

Od 1997 roku do momentu uchwalenia planu w 2005 roku były jakieś zmiany w planie dla działek w naszej miejscowości.

Krótko- chodzi mi o to czy raz złożony wniosek do planu leży w gminie i czeka, czy traci swoją ważność jak gmina odpowie, że oni teraz zmian nie robią i po tem znowu trzeba składać następny.

Trochę zakręciłam, ale może się domyślisz Oskarze o co chodzi.

[mabooo]

Witam,

 

Mam następujący problem. W "miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego" w "karcie terenu" mam wpis w pkt.8 "Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy" o treści:

"Dachy dwuspadowe. Kąt nachylenia połaci dachowej: 40-45 stopni przy ściance kolankowej o wysokości do 0,6m"

 

Jak na takim terenie zbudować dom (Rododendron5 z Archonu) który ma dach 40stopni ale ściankę 0,82m, którą chętnie powiększyłbym bo 100-110cm, ale to mogę odpuścić.

 

Są podobno jakieś przepisy mówiące o tym, że jeśli w sąsiedztwie (50m? 100m?) są budynki, które nie spełniają tych warunków MPZP, których ja niechciałbym dotrzymać to podobno można "podpiąć" się pod to co jest zbudowane i nie koniecznie trzymać się wytycznych MPZP?

[oskar0259]

Uzupełnienie odpowiedzi dla Edyty i Wojtka. Z dzisiejszej "Rzeczpospolitej":

http://www.rp.pl/artykul/8,193329_Kto_placi_za_przylacza_do_nieruchomosci_.html

Waszych problemów to bezpośrednio nie rozwiąże, ale pomoże być może załatwić spór z gminą Waszych sąsiadów - przymusowych do tej pory właścicieli sieci wodociągowej.

 

Poniżej tekst (zanim zniknie w serwisach płatnych):

 

Kto płaci za przyłącza do nieruchomości

Izabela Lewandowska 20-09-2008, ostatnia aktualizacja 20-09-2008 08:04

 

Właściciele gruntu mogą żądać od przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego zwrotu kosztów części przewodu kanalizacyjnego biegnącego od granicy działki do sieci. Wydatki na budowę przyłącza obciążają wyłącznie ich.

 

Pieniądze wykłada właściciel działki (inwestor) zarówno w wypadku przyłącza kanalizacyjnego, jak i wodociągowego.

 

Przed rozpoczęciem robót czytelniczka uzyskała w gminie ustne zapewnienie, że założone przyłącze wodociągowe gmina przejmie odpłatnie. Koszt wykonanych prac przekroczył 8500 zł. Czytelniczka dwukrotnie składała wnioski o przejęcie przyłącza i dwukrotnie spotkała się z odmową. Pyta, co robić w takiej sytuacji. Czy wnieść sprawę do sądu?

 

Odpowiedź na ostatnie pytanie brzmi: nie, chyba że w rzeczywistości inwestycja wykroczyła poza granice przyłącza.

 

Czego nie uwzględnią

 

Zasada zapisana w art. 15 ust. 2 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrywaniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (DzU z 2006 r. nr 123, poz. 858 ze zm.) jest taka, że koszt budowy przyłącza do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego oraz urządzenia pomiarowego obciąża osobę ubiegającą się o przyłączenie nieruchomości do sieci.

 

Żądanie zwrotu kosztów budowy przyłącza od gminy czy przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego jest bezpodstawne i na pewno żaden sąd go nie uwzględni.

 

– Niejednokrotnie inwestor, aby uzyskać przyłączenie do sieci, oprócz samego przyłącza buduje także część sieci kanalizacyjnej bądź wodociągowej, której koszty go nie obciążają.

 

Do tej części jego wydatków odnosi się art. 31 wskazanej ustawy z 7 czerwca 2001 r. Zapisano w nim, że osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne, mogą przekazać je odpłatnie gminie albo przedsiębiorstwu wodno-kanalizacyjnemu na warunkach uzgodnionych w umowie.

 

W praktyce powstają niejednokrotnie kontrowersje, co jest przyłączem, a co (jakie urządzenia) wchodzi w skład sieci magistrali wodnej czy kanalizacyjnej. Odwołać się tu trzeba do definicji zamieszczonych w art. 2 ustawy z 2001 r.

 

Tak więc przyłącze wodociągowe to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy wody wraz z zaworem głównym za wodomierzem.

 

Przyłączem kanalizacyjnym zaś jest odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy z siecią kanalizacyjną za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a gdy nie ma studzienki – do granicy nieruchomości odbiorcy.

 

Liczne spory

 

Ta pokrętna definicja była przyczyną licznych sporów. Powinno je przeciąć wyjaśnienie zawarte w uchwale Sądu Najwyższego z 13 września 2007 r. (sygn. III CZP 79/07). SN uznał w niej, że przyłączem kanalizacyjnym jest tylko odcinek przewodu kanalizacyjnego leżący w granicach nieruchomości odbiorcy usług.

 

Tak więc ten odcinek, który znajduje się poza granicą jego działki, przyłączem nie jest. W konsekwencji więc koszt jego budowy nie obciąża odbiorcy usług.

 

Sąd potwierdził

 

Jeśli jednak własnym sumptem właściciel gruntu wykonał oprócz przyłącza instalacji wewnętrznej także część przewodu należącego już do sieci (magistrali) kanalizacyjnej, to należy mu się – stosownie do art. 31 ustawy – zwrot wydatków.

 

Przedsiębiorstwo czy gmina, zależnie od tego, kto jest właścicielem sieci, nie może wówczas odmówić przejęcia urządzenia wodociągowego czy kanalizacyjnego i zapłaty za nie. W razie odmowy właścicielowi działki wolno dochodzić związanych z tym roszczeń od gminy lub przedsiębiorstwa na drodze sądowej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach (np. wyroki z 29 czerwca 2004 r., sygn. IICK 404/03, i z 16 czerwca 2004 r., sygn. II CK 158/03).

 

Inaczej będzie tylko wówczas, gdy urządzenia niebędące przyłączami ani instalacją wewnętrzną nie odpowiadają warunkom technicznym określonym w przepisach prawa. Takich właściciel sieci przejmować nie musi. Również to znalazło potwierdzenie w orzeczeniach SN. Tak np. w wyroku z 31 styczna 2007 r. (sygn. II CNP 91/06) uznał on za prawidłowe orzeczenie sądu oddalające żądanie inwestora – TBS – dotyczące zawarcia z nim przez gminę umowy o przejęcie urządzeń kanalizacyjnych wybudowanych niezgodnie z projektem.

 

Może zobowiązać

 

SN nie wyłączył jednak całkowicie przejęcia instalacji wadliwej, jeśli można ją poprawić. Sąd może zobowiązać do tego przedsiębiorstwo (gminę), ale ustalając ekwiwalent pieniężny dla inwestora, uwzględni wartość urządzeń oraz nakładów koniecznych, by doprowadzić instalację do odpowiedniego standardu technicznego.

 

Co ważne, roszczenie o przejęcie urządzeń i zapłatę można zgłosić zarówno po przyłączeniu się do sieci, jak i przed nim, jeśli urządzenia zostały już wybudowane (wyrok SN z 2 marca 2006 r., sygn. I CSK 83/ 05). Roszczenie to się nie przedawnia. Dlatego z żądaniem zwrotu wydatków na budowę tej części przewodu kanalizacyjnego, która znajduje się poza ich działką, mogą występować właściciele gruntu, którzy wykonali roboty np. pięć czy dziesięć lat temu (wyrok SN z 23 lipca 2003 r., sygn. II CKN 346/01).

 

Co musi gmina, a co przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne

 

Zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków jest – stosownie do ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrywaniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków – zadaniem własnym gminy.

 

Koszty budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej obciążają natomiast co do zasady przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, które prowadzi takie inwestycje w ramach planu rozwoju i modernizacji zatwierdzonego w formie uchwały przez radę gminy.

 

Rada gminy ustala regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków. Jeśli odbiorca spełni warunki określone w tym regulaminie oraz istnieje techniczna możliwość świadczenia usług na jego rzecz, przedsiębiorstwo nie może odmówić przyłączenia do sieci.

 

Rzeczpospolita

 

Do reszty odpowiedzi postaram się "przysiąść" w ten weekend.

[oskar0259]

Mabooo, nie słyszałem o niczym takim jak możliwość odstępstw od planu miejscowego na podstawie analizy parametrów sąsiedniej zabudowy. Jeśli jest zapis - trzeba go przestrzegać już na etapie projektu. Zmiana (np. w przypadku podwyższenia ścianki kolankowej do 1 m) w trakcie budowy w Twoim przypadku może skończyć się stwierdzeniem samowoli budowlanej i wydaniem decyzji o rozbiórce (przynajmniej tej części, która "wychodzi" poza ustalenia planu). Nie pozostaje Ci nic innego niż zaadaptowanie wybranego projektu, poszukanie innego bądź poszukanie innej działki (o zmianie planu nie piszę, bo to procedura długotrwała).

 

Gazebo, gmina nie może odmówić przyjęcia wniosku o zmianę planu. Gmina może grzecznie odpisać, że w najbliższym czasie nie przewiduje zmian w planie, albo, że zmiany są przewidywane w.... (tu jakaś odległa data). Co do "przeterminowania się" wniosku. Automatycznie raczej nie (ten wniosek z lat 90-tych), ale zapewne otrzymywałaś jakąś korespondencję (odmowną) z gminy? W 2005 r. przed uchwaleniem planu odrzucono Twoje uwagi do planu? Mam nadzieję, że je wtedy złożyłaś (choć nie ma to już teraz żadnego znaczenia, bo i tak rada postąpiła wbrew jeśli nie wnioskowi, to Waszym intencjom zmiany przeznaczenia). Jeśli w 2005 r. wniosek (uwagi do planu) odrzucono (uchwałą rady gminy) to postępowanie z nim związane zostało zakończone. Teraz powinnaś złożyć nowy wniosek i czekać na chłodne pismo wójta (za jakiś czas - ponów wniosek). Nie spodziewaj się, przed rozstrzygnięciami w WSA, a w innej sprawie - chyba w SKO, jakiegoś gestu, który zmieni dotychczas nieprzejednane stanowisko. Zmiana może (ale nie musi) nastąpić, gdy jakieś rozstrzygnięcie sądu lub II instancji będzie dla Was korzystne. A więc na razie gromadź dokumenty, nawet jeśli wydaje się, że jest to waleniem głową o mur.

 

Luknck, planu nie ominiesz. A argumentacja za zmianą? Myślę, że przede wszystkim to, że sam chcesz zbudować dom. Rozbrajającą (nie polecam) argumentacją (choć zgodną, jak wydaje się, z prawdą) będzie stwierdzenie, że chcesz ziemię w kawałkach korzystnie sprzedać. Wtedy możesz mieć chętnych do podzielenia się z Tobą rentą gruntową - nie mówię tu tylko o opłacie planistycznej - bo jak czytam Twój ewentualny zysk już budzi emocje w ewidencji gruntów.

[Heban]

Witam wszystkich i proszę o pomoc w interpretacji. Przyznam szczerze, że szukałem wcześniej na forum i czytałem ale pomimo wszystko nie do końca to wszystko rozumiem.

 

Planuję zakup działki. Działka jest siedliskowa z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na: - budowie domu jednorodzinnego wolno stojącego, niepodpiwniczonego, parterowego z dachem stromym i poddaszem użytkowym. Sąsiednie działki są zabudowane. Media na działkach obok. Nie spieszy mi się z budową - planuję za 2-3 lata.

 

Teraz moje pytania:

1. Czy w myśl nowych przepisów (działka to tereny w obrębie miasta Wrocław), nawet jeśli kupię działkę siedliskową nie będąc rolnikiem a posiada ona warunki zabudowy, mogę ją bez problemu odrolnić i przekształcić w budowlaną ?

2. Słyszałem, że w przypadku gdy właściciel (rolnik) ma pozwolenie na budowę można "przepisać?" pozwolenie na budowę na mnie a następnie złożyć projekt zamienny już z własnym domem. Czy taka opcja wchodzi w grę ?

 

Bardzo proszę o odpowiedzi bo kompletnie nie mam pojęcia o co w tym wszystkim chodzi.

 

Pozdrawiam

Sebastian

 

ps

Na mapie pt."Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego" cały ten teren jest oznaczony jako - sielskie (zabudowa mieszkaniowa na bazie dawnych wsi) natomiast "za płotem" są już tereny oznaczone jako JED - czyli pod zabudowę jednorodzinną. Oddziela nas tylko droga.

[oskar0259]

http://www.rp.pl/artykul/56697,194109_Trudniej_bedzie_zatrzymac_budowe__ale_jesli_juz___to_na_dluzej.html

(o likwidacji warunków zabudowy, pozwoleń na budowę itp.).

[oskar0259]

Heban, sprawa nie jest tak prosta, jak opisujesz - bo nasuwają się pytania:

1) Warunki zabudowy są wydane na budowę zagrody w gospodarstwie rolnym, czy na budowę domu jednorodzinnego? Odpowiedź ma znaczenie dla określenia Twoich szans przejęcia decyzji o WZ.

2) W jakim dokumencie masz napisane, że działka, którą kupujesz jest "siedliskowa"? Odpowiedź potrzebna w celu jak w pkt 1.

3) O jakich nowych przepisach piszesz? W szczególności dotyczących odrolnienia i przekształcenia działki "na budowlaną" na podstawie warunków zabudowy? Być może ich nie znam..., ale wg mnie nie ma takich możliwości. To, że możesz zbudować dom na działce rolnej nie oznacza, że jest ona budowlana...

4) Rolnik-właściciel ma pozwolenie na budowę zagrody? Jeśli tak - "przejmujesz" pozwolenie na zagrodę. Projekt zamienny - organ nie powinien mieć żadnych przeciwwskazań, jeśli to nadal będzie to budowa zagrody. Jeśli będziesz chciał wyeliminować wszystkie (zaprojektowane) urządzenia lub budynki związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego - tu nie powinno być zgody, gdyż taka zmiana może być sprzeczna z WZ na zagrodę.

5) Czy właściciel ma warunki zabudowy nawet bez słowa, że na działce ma być zabudowa zagrodowa? Tak - możesz przejąć decyzję o WZ, a o pozwolenie na budowę wystąpić samemu. Nie - jak w pkt 4.

6) Skąd to odniesienie się (przez Ciebie) do Studium? Jego zapisy nie mogą być podstawą do wydania jakiejkolwiek decyzji. Czy jest jakiś dokument, który odwołuje się do ustaleń studium?

[gazebo]

Z tego co pamiętam to w latach 90 dostaliśmy informację, że gmina nie planuje zmian w MPZP. (Szukam z ciekawości w starych papierach tego pisemka). Wtedy właśnie zapytaliśmy się w gminie co można postawić na działce rolnej. I stąd niestety całe zamieszanie. Ponieważ cały czas było wszystko w porządku a nam w zupełności wystarczało to co mamy, całkowicie nie interesowało nas na jakich zasadach można zmienić przeznaczenie działki. I jak to się mówi -mądry Polak po szkodzie.

Teraz spokojnie poczekamy na wyrok z WSA i odpowiedź z SKO- zobaczymy co będzie szybciej. Pozdrawiam i dzięki Oskar.