Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[oskar0259]

Ale wniosek o zmianę w MPZP możesz już złożyć.

[oskar0259]

Artykuł porządkujący wiedzę w tej sprawie w dzisiejszej "Rzeczpospolitej":

http://www.rp.pl/artykul/56696,194302_Jak_doprowadzic_do_zmiany_miejscowego_planu_.html

[Edyta i Wojtek]

OSKAR...wielkie dzieki za pamięć i pozdrowienia z nad morza

[Eliza36]

Mamy z mężem ogromny problem. Dostaliśmy od jego rodziców działkę budowlaną o powierzchni 19 a. Działka ta jest druga z kolei od drogi głównej. Do nas prowadzi droga polna, która jet również użytkowana przez kolejnych mieszkańców, którzy maja dom za nami. Zaznaczam, iż pozostali maja już wybudowane domu z przed 30 lat i nie zamierzają dalej się budować.

My nie możemy dostać pozwolenia na budowe, gdyż jak dowiedzieliśmy się w geodezji tej drogi nie ma na planie.

 

Radzono nam aby uzyskać zgodę właścicieli ziemi (aż do naszej działki, po obu stronach drogi ) i wprowadzić ją na mapkę. Jednak notariusz twierdzi, że nie wystarczą tylko zgoda w formie pisemnej lecz poświadczenie notarialne. Inny "specjalista" uważa, że w ogóle w takiej formie jest to niemożliwe. Co więcej każda kolejna osoba mówi co innego. Bardzo proszę o pomoc.

[jola.s]

zaczynam budowe domu mam pozwolenie zglosilam wszystko do nadzoru i przy tyczeniu fudamentow zly sasiad powiedzial ze nie moge sie budowac 3 m od drogi gruntowej (choc tak mam w pozwoleniu) tylko minimum 6 m i to za zgoda gminy bylam w gminie i okazalo sie ze pomylili sie i ze to sasiad ma racje co mam teraz robic?

[szpilka00]

Witam wszystkich!

Jakiś miesiąc temu pisałam o WZ i możliwościach podziału 0,3 ha rolnej na mniejsze.

 

Oskar poradziłeś mi zmianę WZ i tak też zrobiłam ale właściwie tylko o zmianę obszaru zabudowy tak, by obejmował on tylko tą część całej działki, która miałaby powstać jako jedna z tych po podziale. Tak mi powiedzieli w gminie. Decyzję zmienili szybko. Teraz złożyłam dokumenty u geodety i on zajmuje się podziałem. Jest na etapie projektu podziału do uzgodnień przez gmine. Jeśli ona go zatwierdzi to powstaną trzy działki. Jedna 1200m2 (ta z obszarem objętym WZ), i dwie po 900m2 (bez WZ)

 

W związku z tym moje pytanie jest takie, czy pozostałe dwie wydzielone działki dostaną WZ jeśli o nie wystąpie później? Czy musi najpierw powstać na tej pierwszej dom? a może wystarczy, że zostały na nią wydane WZ? Mam zamiar budować dom na pierwszej tylko nie wiem ile to potrwa zanim ruszę a w tym czasie chciałabym wystąpić o WZ dla pozostałych, by później sprzedać już z WZ i częściowo sfinalizować budowę. Co sądzicie?

Drugie pytanie: czy gmina ma prawo żądać później opłaty adiacenckiej, bo gdzieś mi się obiło, że ta forma nie może być stosowana przez gminy. Dawniej było 50% od wzrostu wartości, później 30%.

Jak to jest obecnie?

Oskar! Korzystając z ponownej okazji WIELKIE DZIĘKI za dotychczasowe rady!

[Gość justyna_m]

Witam

 

ja też mam problem...

 

Dla naszej działki obowiązuje MPZ, w którym jest zapis:

 

Przyłączenie do sieci kanalizacyjnej i wodnej do istniejącej sieci w drodze gminnej.

Nasza działka leży przy drodze gminnej (ba ... zabrali nam z szeroki na 5m metrów pas z przodu działki na jej poszerzenie), w której nie ma jeszcze kanalizacji i wody. W warunkach od Wodociągów i Kanalizacj dostaliśmy, że musimy przyłączyć się do studzienki 40m od granicy naszej działki. Kazali nam na własny koszt ciągnąć całą instalacjię nawet w drodze gminnej czyli nie tylko do granicy naszej działki a dalej. Czy w takim wypadku jeśli Gmina i Wodociągi odmawiają podłączenia do granicy działki możemy wybudować przydomową oczyszczalnie ścieków mimo warunków w MPZP i wydanych warunków z MWiK??

 

Wg. prawa my powinniśmy pociągnąć do granicy a w drodze gminnej wodociągi...jak to jest.

 

Poniżej mapka naszej działki. Ta czerwona kropka to studzienka, do której mamy się przyłączyć...tam kończy się kanalizacja....która powinna zgodnie z planem być przy granicy dziełki w drodze gminnej.

 

http://img530.imageshack.us/img530/200/beztytuuec3rr9.jpg

[oskar0259]

Eliza36, problem jest, ale czy taki wielki?

Dojazd do waszej działki, jeśli ubiegacie się o jej zabudowę, musi być. Obecnie obowiązująca ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga, żeby działki miały dostęp do drogi publicznej. Nie tylko faktyczny (co u Was ma miejsce), ale i prawny w postaci albo bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, albo dostępu przez drogę wewnętrzną, albo przez zapewnienie służebności drogowej. W gminie namawiają Was na wydzielenie drogi wewnętrznej (geodeta wydziela działkę pod drogę, staje się ona, po spisaniu odpowiedniej umowy przed notariuszem, współwłasnością właścicieli działek korzystających z dojazdu). Nieco prościej byłoby ustanowić służebność drogową. Tu potrzebny jest tylko akt notarialny o ustanowieniu służebności przechodu, przejazdu i doprowadzenia mediów zawarty między Wami a właścicielem pasa obecnej "dzikiej drogi". Organ wydający pozwolenie na budowę nie będzie honorował umowy sporządzonej w niewłaściwej formie (zgody właścicieli gruntu bez zachowania formy aktu notarialnego). To, że inni maja domy i korzystają z drogi nie jest w Waszej sprawie odpowiednim argumentem. Dawno temu było możliwe wydzielenie działki pod budowę bez zapewnienia dojazdu - teraz już nie. Gdyby właściciele domów chcieli teraz je np. rozbudowywać - mieli by takie same problemy jak Wy z pozwoleniem.

[oskar0259]

jola.s, możesz budować w miejscu, w którym na planie zagospodarowania działki masz zaprojektowany dom (plan zagospodarowania działki jest, obok projektu budowlanego, zatwierdzany pozwoleniem na budowę). Jeśli zatwierdzono plan zagospodarowania z domem w odległości 3 m od drogi, to błąd popełnił zarówno projektant planu, jak i organ wydający pozwolenie.

Ale decyzja jest w obrocie prawnym, tak więc formalnie mogłabyś budować w tym miejscu... W praktyce nie radzę: zostanie najprawdopodobniej wdrożona procedura wznowienia postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę i decyzja ta będzie zmieniona. Masz możliwość występowania (do sądu) z roszczeniem zwrotu poniesionych kosztów - w wyniku wykonywania pierwotnej decyzji. Ale weź pod uwagę, że najprawdopodobniej pozwanym przez Ciebie powinien być nie tylko urząd wydający pozwolenie, ale również projektant.

Który powinien znać przepisy, tj. upewnić się, jaka jest kategoria drogi. Jeśli jest gminna, to odległość wynosi 6 m, powiatowa - 8 m. Jeśli jest to droga wewnętrzna, to moim zdaniem wystarczy odległość 3 lub 4 m (ściana bez okien lub ściana z oknami), gdyż droga wewnętrzna jest "normalną" działką, a więc obowiązują "normalne" odległości od granicy działki.

 

szpilka00, cieszę się, że wójt zgodził się na podział tych 3 tys. m kw. (przyznam, że gdyby uparł się że nie, to musiałabyś stoczyć z nim długą walkę - i to bez gwarancji uzyskania pożądanego skutku). No i tempo imponujące! Jestem pełen szacunku dla wójta!

Jeśli masz zmienione WZ, i napisano w nich, że dopuszcza się podział na 3 działki, to WZ będą podstawą wydania postanowienia pozytywnie opiniującego projekt podziału. Stąd tylko krok do decyzji podziałowej, czyli do faktycznego i prawnego wydzielenia 3 działek.

Na jedną WZ masz, na pozostałe nie. Przy wydawaniu WZ na kolejne działki muszą być spełnione wszystkie warunki z art 61 ustawy, a więc i dobre sąsiedztwo. Tak naprawdę, żeby wszystko było zgodnie z prawem, zabudowa działek sąsiednich powinna istnieć, a nie być w trakcie budowy, a na pewno nie w fazie projektu.

Kiedyś na tym forum wyraziłem opinię, że WZ można ustalić również na podstawie parametrów budynków w trakcie (zaawansowanej) budowy - i spotkałem się ze zdecydowaną krytyką i żądaniem podania podstawy prawnej. Faktycznie nie ma jej, ale nie ma też wielu zapisów "dointerpretowywanych" przez urbanistów, SKO i sądy administracyjne. Dlatego wszystko zależy od uznania administracyjnego. Moim zdaniem parametry domu w budowie (oczywiście w jakimś stadium zaawansowania, w jakim - to też kwestia uznania administracyjnego) da się ustalić na podstawie projektu skonfrontowanego z faktyczną realizacją. Ale jest to interpretowanie prawa, a nie jasny zapis.

Ja wysondowałbym, jaka jest praktyka (po Twoich dotychczasowych doświadczeniach sądzę, że jest dość liberalna). Raczej wskazane byłoby (w przypadku braku zabudowy w okolicy) wystąpić o WZ wtedy, gdy taka zabudowa będzie (np. Twój dom).

Drugie pytanie: gmina, wg obecnego stanu prawnego i orzecznictwa nie ma prawa ustalić opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po ustaleniu warunków zabudowy. Zajmowałem takie stanowisko na forum już od dawna, ale np. w literaturze zdania były podzielone, np. autorytet w dziedzinie zagospodarowania przestrzennego, prof. Z. Niewiadomski z SGH twierdził, że wójtowie decyzją mogą ustalać wysokość opłaty, mimo braku stawki procentowej uchwalanej przez radę gminy. Ostatecznie niedawno NSA orzekł, że nie ma podstaw do ustalania opłat (są tylko z tytułu uchwalenia MPZP).

Ale ostrzegam: w planowanej przez ministerstwo infrastruktury nowelizacji kilkunastu ustaw jest zapis, że takie opłaty można ustalić nie tylko w MPZP. Ale jaka będzie wersja ostateczna? Zobaczymy. Raczej należy się spodziewać "powszechności" opłat.

[oskar0259]

justyno_m, macie rację. I tyle. Za Wami stoją murem sędziowie Trybunału Konstytucyjnego kilkanaście miesięcy temu orzekający w tej sprawie.

Ale z tego faktu nie wynika, że zakład wodociągów i kanalizacji doprowadzi Wam instalacje pod Waszą działkę wtedy, kiedy tego zażądacie. Zakład działa w oparciu o jakiś budżet, w tym określoną kwotę na inwestycje. Zawsze może okazać się, że akurat na Wasz odcinek zabrakło środków.

Będą więc argumenty: może więc w następnym roku... albo sugestia: gdyby Państwo sami zbudowali, to zastanowimy się, zawrzemy umowę itp. itd.

Nikt nie zmusi samofinansującego się przedsiębiorstwa do budowy wszystkich odcinków i za wszelką cenę. A przynajmniej nie od razu...

Zapłacenie przez Was za przyłącze poza granicą działki będzie zapewne warunkiem szybkiej realizacji inwestycji. Oczywiście będzie to "opakowane" w jakąś umowę, w której "dobrowolnie" przekazujecie zbudowane urządzenie za złotówkę lub niewiele więcej. W przeciwnym razie możecie poczekać. Taka jest, niestety, rzeczywistość...

Co do przydomowych oczyszczalni - zależy od zapisu w MPZP i praktyki stosowanej w gminie. Z reguły gminy są zainteresowane przyłączeniem do sieci jak największej liczby domów, a więc jednocześnie blokują indywidualne rozwiązania. W wypisie z MPZP powinniście mieć stwierdzenie o dopuszczeniu innych niż sieć kanalizacyjna rozwiązań. W przeciwnym razie organ odmówi Wam wydania pozwolenia na budowę.

[Kassia]

Witam, bardzo prosze o poradę co zrobić...

jestem totalnym laikiem w kwestii budowy domu (myślę, że niebawem nadrobię ))). Mój pierwszy kłopot polega na tym, że mam działkę 1250 m2 (prostokąt o bokach ok. 22m2 i 56m2) i planuje na niej postawić dwa domy- coś na kszyałt bliźnaików dla siebie i rodziców (mój miałby mieć ok 140m2, rodziców ok. 70m2). problem polega na tym, że plany zagospodarowania przewidują podział taki

dom jednorodzinny - działka 1000m2

zabudowa bliźniacza - działałka o powierzchni 700m2.

Nie bardzo wiem teraz co z tym zrobić? Czy jest sposób żeby na takiej działce wybudować legalnie i zgodnie z prawem (nie planuje żadnej samowoli budowlanej!) dwa domy np. nietypowe bliźniaki?

Poza tym nie podano wielkości jaka musi mieć działka do zabudowy dwurodzinnej- czy to zwykle znacznie większy teren niż przeznaczony pod dom jednorodzinny?

Bardzo proszę o pomoc i poradę i z góry dziękuję!

Kasia

[szpilka00]

Oskar, właściwie to w WZ zmieniającym nie ma mowy o podziale tylko nastąpiła zmiana terenu zabudowy a teraz geodeta opracowuje projekt podziału i on trafi do gminy. Wtedy dopiero okaże sie czy Wójt się zgodzi jeśli go zatwierdzi. Zobaczymy. Oczywiście napiszę o tym.

Jeśli chodzi o WZ na pozostałą część to mam nadzieję, że wydadzą bo one mają takie same położenie względem sąsiedniej zabudowy jak ta część, która dostała WZ. Oczywiście wszystko okaże się jak złożę wniosek ale to dopiero po podziale.

Co do opłaty adiacenckiej to orientujesz się ile ona obecnie wynosi? Chodzi mi tu o opłatę z tytułu wydania zgody na podział działki!

Piszesz o planach Min.Infrastruktury - czy wiadomo kiedy mają wejść w życie? Jeśli wejdą, to czy będą dotyczyły również podziałów dokonanych?

 

Dziękuję i pozdrawiam serdecznie!

[Gizela]

Czy i co musze zrobić by przysunąć sie do granicy działki sąsiada (wyraził zgodę). Działka ma niecałe 22 metry. Chcę się przysunąć na 3 metry ścianą z oknami. Na działce obok nic nie ma. Jest pusta. Mam WZ. będę się starała o pozwolenie. Co trzeba robić?

[Eliza36]

Dzięki piękne Oskar

 

Mam jeszcze takie pytanie i nie wiem czy w takiej kwestii mogę znowu liczyć na Twoją pomoc :lol

Mianowicie rodzice oprócz tej już przepisanej ziemi chcą przepisać nam jeszcze kawałek pola tj. 8 arów od działki, która znajduje się za naszą i ma należeć do siostry męża. My chcemy aby te 8 arów dołączyć do naszych 16 arów i mieć jedną dużą działkę. Jednak "życzliwi" twierdzą, że to bardzo dużo by kosztowało (około 5 tyś. złotych) i lepiej zrobić dwie działki 8 i 16 arową. Moje pytanie jest następujące jak wyglądałaby kwestia formalności i kosztów przy takiej bądż takiej opcji. I czy rzeczywiście jeśli utworzylibyśmy dwie oddzielne działki to czy np pomieszczenie gospodarcze, garaż, czy też dom nie mógłby stać częściowo na jednej i drugiej działce. Bo ponoć jest to już inna działka więc trzeba zachowywać odstęp od granicy itd.

 

Bardzo, bardzo proszę o pomoc. Pozdrawiam gorąco.

[Eliza36]

Oskar Zapomniałam jeszcze zadać pytanie odnośnie tej polnej drogi prowadzącej do naszej działki.

 

Ona ma tylko 2 m ( czy musi mieć więcej żeby dostać pozwolenie na budowe) i skąd możemy dowiedzieć się do kogo ona należy skoro nie ma jej na mapce?? Tylko przez wytyczenie przez geodetę? My takie wytyczenie zrobimy a jak się okaże, że nie należy do nas w ogóle tylko do sąsiadów ?? To skąd oni mogą dowiedzieć się, że to ich drogą. ( Jak ich pytaliśmy to oni nie wiedzą kto jest jej właścicielem- twierdzą ona była od zawsze. No tak , była, ale na mapkach jej nie ma) Tylko przez wytyczenia Geodety?? A jeśli nie zechcą tego sprawdzić?? Bo po drugiej stronie mają na tych działkach maliny i jak sądzę budowa ich wcale nie będzie interesowała. Co więcej są to tacy przyszli sąsiedzi, co zrobią wszystko abyśmy się szybko nie pobudowali. Także na ich pomoc nie możemy liczyć.

[oskar0259]

Kassia, odpowiadałem już w innym wątku. Budynek jednorodzinny to budynek maksymalnie dwulokalowy. Twoje zamierzenie budowlane (dom z osobnymi lokalami dla Ciebie i rodziców)mieści się w definicji domu jednorodzinnego zawartej w Prawie budowlanym.

Dom dwurodzinny, jak go nazywasz, spełnia wymogi określone dla... domu jednorodzinnego (niezależnie od tego, że brzmi to niezbyt logicznie - ale tak właśnie jest). A więc potrzebna jest, zgodnie z zapisami w MPZP, działka minimum 1000 m kw, a nie 1400 m kw.

Lokali nie musisz formalnie wydzielać, ale jeśli kiedyś będziesz chciała, to skorzystaj z linku:

http://www.rp.pl/artykul/56680,200621_Trzy_ksiegi_wieczyste_dla_jednego_domu_.html

 

szpilka00, moim zdaniem masz kłopot. Nadinterpretowałaś to, co zrobiła gmina, ja (w dobrej wierze) na tej interpretacji zbudowałem teorię... A może być różnie... Mam nadzieję, że geodeta, który rozpoczął prace związane z podziałem potrafi spowodować wypełnienie luk w dokumentacji...

Geodeta musi wystąpić do wójta (właściwie wniosek podpiszesz Ty, ale on go przygotuje) o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału. Moim zdaniem wójt popełni przestępstwo (poświadczenie nieprawdy) pozytywnie opiniując podział, gdyż nie ma na to żadnej podstawy prawnej.

Podstawą do pozytywnej opinii mogą być zapisy MPZP (a tego nie ma) lub (tu niektórzy mają wątpliwości, ale najczęściej przyjmuje się, że tak można) decyzji o WZ. Ty zaś w decyzji o WZ nie masz nic o podziale. Moim zdaniem bez takiego zapisu geodeta nie podzieli na działki mniejsze niż 3000 m kw.

Co do opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości w wyniku podziału - 30 proc. wzrostu na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego.

Plany Min.Infrastruktury - nowelizacja wchodzi w życie od początku 2009 r. Realnie? Połowa roku albo jeszcze później.

[oskar0259]

Elizo, nie jestem geodetą, a więc nie wypowiem się autorytatywnie co do kosztów scalań i podziałów. Moim zdaniem 5 tys. zł to suma co najmniej dwukrotnie zawyżona (sprawdź u kilku geodetów z okolicy).

Co do drogi. Możesz mieć kłopoty. Twój dostęp do drogi może być uznany za nieodpowiedni i będziesz musiała ją poszerzyć. O ile? Moim zdaniem do co najmniej 5 m, ale zdarzają się przypadki zgody na mniejszą szerokość.

Do kogo należy "droga" (której nie ma na mapie)? Może to stwierdzić geodeta na podstawie porównania istniejącego stanu z mapą zasadniczą i/lub na podstawie pomiarów. "Droga" wchodzi w skład sąsiednich działek - których - to pamiętają najstarsi mieszkańcy, ale potwierdzić to muszą pomiary.

Geodeta wydzieli drogę, ale za zgodą właścicieli nieruchomości, po których biegnie. Jakie będą rozliczenia wśród właścicieli okolicznych - to już zależy od nich samych.

Jeśli droga ma status gminnej (ma nazwę, jest w gminnym rejestrze dróg?) to wtedy jej pas z mocy prawa przeszedł na własność gminy w 1999 r. (nawet, jeśli nie był wydzielony). Wtedy łatwiej byłoby pokonać opór zawistnych sąsiadów - to gmina powinna prowadzić wszelkie działania (ale oczywiście musisz wymóc ich rozpoczęcie).

[Eliza36]

Oskar, Bardzo dziękuje za pomoc jeśli będę miała jeszcze jakieś problemy mam nadzieję, że mogę na Ciebie liczyć. Pozdrawiam

[Marek0071]

Witam.

Od piątku przeglądam rózne fora i szukam recepty na problem, który spadł na mnie w czwartek gdy odbierałem z gminy wypis i wyrys.

Przed zakupem działki sprawdzałem zapisy obowiązującego planu i Pani z gminy-bardzo zresztą miła- omówiła mi jeego zapisy. Ponownie odwiedziłem gminę tuż przed spisaniem umowy przedwstępnej, uzyskałem takie same informacje na temat planu i kserokopie jego zapisów, które przedstawiłem celem opinii dla architekta i znajomego inspektora nadzoru. Nic nie budziło moich obaw i działkę kpiłem.

A teraz problem:

Jeden z zapisów brzmi,, odprowadzenie ścieków do instalacji sanitarnej miasta Olsztyna" Problem jest taki, że instalacja taka jest dopiero w fazie projektowania. Pani w gminie za każdym razem informowała mnie, że tymczasowo mam prawo wybudować szambo, i że w starostwie nie robią z tego problemu. Trzeba się tylko powołać na odpowiedni przepis.

Gdy odbierałem wypis Pani przebywała na długotrwałym zwolnieniu więc o namiary na ten przepis udałem się do jej szefa. I tu porażka. Facet o żadnym takim przepisie nie słyszał. Nie wykluczał, że jakiś sposób na to istnieje ale on go nie zna.

Znalazłem kilka wątków poruszających ten temat ale na zasadzie pytania. Konkretnego przepisu jak postepować - jakie pismo, do kogo, z jaką argumentacją na jakiej podstawie prawnej - nie znalazłem.

Może ktoś przerabiał ten problem i zna skuteczne receptę. Przy dobrych wiatrach kanalizację zrobią w ciągu dwóch lat, a ja planowałem wiosną ruszać. Nawet nie pytałem jakie terminy przewidują gdy wiatr będzie przeciwny. Dramat.

Pozdrawiam

Marek

[mypal]

Bierz w łapy część tekstową swojego planu i szukaj zapisu podobnego do tego poniżej:

 

§ 11

1. Dla terenu, o którym mowa w ustępie 1 paragrafu 10 niniejszej uchwały ustala się rozdzielczy system kanalizacji z odprowadzeniem ścieków z zastrzeżeniem ustępów 2 i 3 niniejszego paragrafu do kanalizacji sanitarnej, a wód opadowych z zastrzeżeniem ustępu 4 niniejszego paragrafu do kanalizacji deszczowej.

 

2. Do czasu realizacji sieci kanalizacji sanitarnej, prowadzącej ścieki na miejską oczyszczalnię ścieków dopuszcza się na okres budowy gromadzenie ścieków w zbiornikach bezodpływowych.

 

3. Ścieki odprowadzane do kanalizacji sanitarnej lub wywożone na oczyszczalnię winny odpowiadać parametrom ścieków socjalno-bytowych, o składzie których mówią ustanowione odrębne przepisy obowiązujące w tym zakresie.

 

4. Wody opadowe (w szczególności z terenów miejsc postojowych, ulic dojazdowych, stanowisk wyczekiwania i rozładowywania itp., gdzie istnieje niebezpieczeństwo zanieczyszczenia wód opadowych substancjami ropopochodnymi lub innymi substancjami toksycznymi) przed ich zrzutem do odbiornika winny być podczyszczone do parametrów, o których mówią ustanowione odrębne przepisy obowiązujące w tym zakresie.