Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[rafaal]

No nic innego nie chce tylko brac to co dobre...ale tu sie pojawia kolejne "ale" i kolejne watpliwosci...

 

Jak zloze wniosek o wylaczenie z produkcji do Starostwa to moga mi odmowic, tak?

 

Jaka jest w takim przpypadku roznica miedzy Stuadium a MPZP? Czy to jest "prawie" to samo?

 

[oskar0259]

W tym przypadku (studium-plan) PRAWIE robi kolosalną różnicę.

 

A wracając do tematu: jeśli wyłączysz do 0,0500 ha, to nic nie zapłacisz. Oczywiście masz już plan zagospodarowania działki z obliczonym obszarem przeznaczonym do wyłączenia?

 

I na jakiej podstawie mogą odmówić?

[oskar0259]

W tym przypadku (studium-plan) PRAWIE robi kolosalną różnicę.

 

A wracając do tematu: jeśli wyłączysz do 0,0500 ha, to nic nie zapłacisz. Oczywiście masz już plan zagospodarowania działki z obliczonym obszarem przeznaczonym do wyłączenia?

 

I na jakiej podstawie mogą odmówić?

 

Przeczytaj:

http://www.rp.pl/artykul/122487,70070_Jak_wylaczyc_grunt_z_produkcji_rolnej.html

[rafaal]

Planu zagospodarowania dzialki jeszcze nie mam gdyz dopiero dzis sie dowiedzialem ze przepisza nam WZ. Czekamy na pisemko z naszej super Gminy

 

Czy do sporzadzenia tego planu potrzebuje juz miec konkretny projekt domu czy wystarczy, ze architekt tak "na oko" policzy jaka powierzchnie chce wylaczyc sumujac wymiary, np. dom 10mx9m, dojazd, taras, garaz, szamo, smietnik, itp?

 

Dzialka ma 1001m2 wiec sadze, ze te 500m2 spokojnie na to wszytsko wystarczy.

[GRISZA80]

Witam,

 

Szukam pomocy w sprawie podziału działki budowlanej. Niby proste, ale nie dla mnie...

 

Sytuacja wygląda następująco:

Na działkę budowlaną są wydane warunki zabudowy na dom parterowy i garaż wolnostojący. Jest również wydane pozwolenie na włączenie nieruchomości do drogi gminnej (generalnie na wjazd).

Działka ma 2321 m2. Działka ma kształt trapezu, przy czym front ma ok.43 m.

Druga część działki ma należeć do mojego brata.

 

Ktoś mi powiedział, że powinnam wystąpić o warunki zabudowy dla celów podziału (żeby anulować poprzednie warunki). Poźniej geodeta i wszystkie formalności (ale jakie? ). Po podziale znowu nowe warunki zabudowy, ale już pod konkretne projekty.

 

Od czego zacząć...

Wiem, że osoby, które przebrnęły już kiedyś przez te wszystkie formalności, zasługują na miano ekspertów

 

Pozdrawiam

Grisza

[oskar0259]

Planu zagospodarowania dzialki jeszcze nie mam gdyz dopiero dzis sie dowiedzialem ze przepisza nam WZ. Czekamy na pisemko z naszej super Gminy

 

Czy do sporzadzenia tego planu potrzebuje juz miec konkretny projekt domu czy wystarczy, ze architekt tak "na oko" policzy jaka powierzchnie chce wylaczyc sumujac wymiary, np. dom 10mx9m, dojazd, taras, garaz, szamo, smietnik, itp?

 

Dzialka ma 1001m2 wiec sadze, ze te 500m2 spokojnie na to wszytsko wystarczy.

 

Potocznie nazywane"odrolnienie" (decyzja) jest jednym z dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. Dokonuje się jej na podstawie konkretnego projektu zagospodarowania działki i oczywiście pod odpowiedni projekt domu (powtarzalny "zaadaptowany" lub indywidualny). Nie masz co spieszyć się - "popchnij do przodu" inne sprawy: wybór projektu, wybór architekta, który ci go zaadaptuje (lub narysuje projekt indywidualny), a przy okazji sporządzi plan zagospodarowania działki. Zadbaj też o wszystkie "przyrzeczenia" przyłączenia mediów (są zapewne na poprzedniego właściciela.

A "odrolnienie" "w swoim tempie". Pamiętaj jednak, że wydawanie tej decyzji potrwa 2 tygodnie a może miesiąc - i uwzględnij to w swoim harmonogramie.

W Twoim przypadku - grunty kl. IIIb - decyzja musi być wydana (nie można, ze względu na klasę ziemi, umorzyć postępowania). Ale uspokój się: tu nie ma uznaniowości, że organ może "odrolnić" albo odmówić "odrolnienia". Kwestia tylko w tym, czy zapłacisz (jeśli będzie powyżej 500 m kw.).

I pamiętaj: niech projektant zaprojektuje Ci na znaczącej części działki np. sad owocowy (drzewa i krzewy), ogród warzywny, szklarenkę itp. Taki teren nie podlega odrolnieniu. Gdyby natomiast architektowi przyszło na myśl zaprojektowanie Ci rozległego trawnika z nasadzeniami ozdobnymi, iglakami, kaskadami, oczkiem wodnym to w żadnym wypadku nie da się tego "podciągnąć" pod uprawy rolnicze, a więc teren taki też powinien być "odrolniony". I na podstawie kilku kresek i banalnego opisu zapłacisz "jak za mokre zboże" (ściślej w kwintalach żyta).

[rafaal]

Dzieki wielkie Oskarze!

 

Czyli teraz, tak na chlopski rozum:

 

- czekam na uprawomocnione WZ,

 

- wybieram projekt domu zgodny z WZ,

 

- zalatwiam architekta, ktory zrobi nam mapke do celow projektowych, adaptacje projektu,

 

- architekt nanosi na mapke zagospodarowanie dzialki i wylicza powierzchni do wylaczenia z produkcji

 

-kompletuje promesy przylaczenia mediow (prad juz mam)

(A co jezeli bysmy chcieli wiercic studnie?)

 

-skladam pismo o wylaczenie z produkcji rolnej - zalozmy, ze juz sie zgodzili.

 

-skladam wniosek o wydanie PNB

 

Tak?

[oskar0259]

1. "Ktoś" ma rację. Należy wystąpić o WZ na zbudowanie na nieruchomości dwóch domów, zaznaczając, że mają one byc usytuowane na dwóch projektowanych działkach (załączyć szkic z "podziałem" na kopii mapy) powstałych z działki "2321".

2. Teoretycznie można by też zwrócić się o zmianę już wydanej decyzji WZ w ten sposób, że dopuszczać ona będzie zabudowę nieruchomości drugim budynkiem.

3. Warunki zabudowy, czy to wg pkt 1 czy 2 będą podstawą (art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a ściślej - jednym z załączników do wniosku do wójta o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału, a potem - wydania decyzji podziałowej.

4. Po uprawomocnieniu decyzji masz dwie działki - wnioskujesz o ZMIANĘ WZ w części dotyczącej numerów działek ewidencyjnych. Moim zdaniem nie musisz ponownie występować o WZ - bo je już masz.

 

Co do umiiejscowienia na działkach "konkretnych" projektów, to na etapie pkt 1 lub 2 chyba wiesz, jaki dom/domy chcesz/chcecie budować (ogólnie - z pewną tolerancją). Konkretnie będzie na etapie wyboru projektu w procedurze uzyskiwania pozwolenia na budowę.

[oskar0259]

- czekam na uprawomocnione WZ,

 

- wybieram projekt domu zgodny z WZ,

 

- zalatwiam architekta, ktory zrobi nam mapke do celow projektowych (tę wykona geodeta), adaptacje projektu,

 

- architekt nanosi na mapke zagospodarowanie dzialki i wylicza powierzchni do wylaczenia z produkcji

 

-kompletuje promesy przylaczenia mediow (prad juz mam)

(A co jezeli bysmy chcieli wiercic studnie?) Zobacz - była dyskusja w sprawie studni na tym forum - robią to "z pełnymi szykanami" (długo i trochę kosztuje) i bez (niebezpieczeństwo ze strony "życzliwych")

 

-skladam pismo o wylaczenie z produkcji rolnej - zalozmy, ze juz sie zgodzili.

 

-skladam wniosek o wydanie PNB

 

Tak?

 

Tak, jakieś szczegóły po drodze (np. kilka druczków do wypełnienia - w tym osw8iadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane), ale kierunek OK!

[GRISZA80]

Oskar, jesteś wspaniały. Dziękuję.

Odnośnie tych drugich WZ, to będę musiała się dokładnie dowiedzieć w gminie.

Najbardziej przeraża mnie czas tych wszystkich formalności - ponoć wydanie WZ i podział łącznie mogą trwać ok. 12 miesięcy. A poźniej kolejny czas na WZ na podzielone działeczki (o ile rzeczywiście będą niezbędne) i wydanie PNB (Kolejne 6 m-cy). A myślałam, że najpóźniej w maj/czerwiec zacznę budowę.

 

Tak się zastanawiam, czy nie lepij byłoby wystąpić o WZ na dwa domy, ze wstępną propozycją podziału. Dać sobie spokój na chwilę z podziałem. Wystąpić o PNB na te dwa domki. Zacząć budowę i dopiero wtedy martwić się o podział.

Czy takie rozwiąznie jest w ogóle możliwe??

[GRISZA80]

W Twoim przypadku - grunty kl. IIIb - decyzja musi być wydana (nie można, ze względu na klasę ziemi, umorzyć postępowania). Ale uspokój się: tu nie ma uznaniowości, że organ może "odrolnić" albo odmówić "odrolnienia". Kwestia tylko w tym, czy zapłacisz (jeśli będzie powyżej 500 m kw.).

I pamiętaj: niech projektant zaprojektuje Ci na znaczącej części działki np. sad owocowy (drzewa i krzewy), ogród warzywny, szklarenkę itp. Taki teren nie podlega odrolnieniu. Gdyby natomiast architektowi przyszło na myśl zaprojektowanie Ci rozległego trawnika z nasadzeniami ozdobnymi, iglakami, kaskadami, oczkiem wodnym to w żadnym wypadku nie da się tego "podciągnąć" pod uprawy rolnicze, a więc teren taki też powinien być "odrolniony". I na podstawie kilku kresek i banalnego opisu zapłacisz "jak za mokre zboże" (ściślej w kwintalach żyta).

 

 

Odnośnie odrolnienia działki:

Czy podobny "myk" trzeba będzie zastosować przy "odrolnianiu" klas IVa, IVb i V. Czy to się tyczy tylko tych lepszych klas gleby.

[oskar0259]

Tak się zastanawiam, czy nie lepij byłoby wystąpić o WZ na dwa domy, ze wstępną propozycją podziału. Dać sobie spokój na chwilę z podziałem. Wystąpić o PNB na te dwa domki. Zacząć budowę i dopiero wtedy martwić się o podział.

Czy takie rozwiąznie jest w ogóle możliwe??

 

Bardzo dobre rozwiązanie!

A co do rozpoczęcia budowy. Przecież masz już WZ i możesz dostać pozwolenie na budowę na "dużą" działkę. Możesz budować i równolegle "załatwiać" nowe WZ a nawet podział...

Aha, starając się o nowe warunki zabudowy z niczego, co jest w dotychczasowych nie rezygnujesz. Rozpoczynasz nową procedurę - na tę samą nieruchomość można wydać KILKA różnych (także w zapisach dotyczących co i gdzie można zbudować).

[oskar0259]

I pamiętaj: niech projektant zaprojektuje Ci na znaczącej części działki np. sad owocowy (drzewa i krzewy), ogród warzywny, szklarenkę itp. Taki teren nie podlega odrolnieniu. Gdyby natomiast architektowi przyszło na myśl zaprojektowanie Ci rozległego trawnika z nasadzeniami ozdobnymi, iglakami, kaskadami, oczkiem wodnym to w żadnym wypadku nie da się tego "podciągnąć" pod uprawy rolnicze, a więc teren taki też powinien być "odrolniony". I na podstawie kilku kresek i banalnego opisu zapłacisz "jak za mokre zboże" (ściślej w kwintalach żyta).

Odnośnie odrolnienia działki:

Czy podobny "myk" trzeba będzie zastosować przy "odrolnianiu" klas IVa, IVb i V. Czy to się tyczy tylko tych lepszych klas gleby.

To nie jest myk To jest stwierdzenie najprawdziwszej prawdy wynikającej z lektury ustawy i stanu faktycznego powstałego po zakończeniu budowy.

Architekci rysujący plany zagospodarowania działek są albo zbyt drobiazgowi, wprowadzając szczegóły "miejskie" zagospodarowania krajobrazu, albo poprzestają na wrysowaniu domu i dróg dojazdowych. W jednym i drugim przypadku powstaje pole do interpretacji, czy pole powierzchni działki poza obrysem domu będzie użytkowane rolniczo, czy też nie.

I stąd potem jakieś zarządzenia powielaczowe szefów komórek zajmujących się odrolnieniami, żeby odralniać całe działki, bo użytkowanie rolnicze pozostałych kilkuset metrów (poza domem) jest fikcją. A często nie jest (lub ma nie być) jeśli na działce chcemy mieć kilka krzewów, drzewek owocowych, inspekt, małą szklarnię itp.

[Betusia35]

Witam, mam takie pytanie, złożyłam w gminie wniosek o wydanie warunków zabudowy, ogólnie nie powinno być problemów, ale działka objęta wnioskiem graniczy z działką, która nie ma właściciela ustalonego. Aktualnie toczy się sprawa o zasiedzenie działki.

 

Sprawa prawdopodobnie może się toczyć długo, bo ewentualnych uczestników może być kilkudziesięciu.

 

Proszę o pomoc co zrobić w takiej sytuacji.

 

Czy gmina może wystąpić do Sądu o ustanowienie kuratora dla doręczeń?

 

Czy może jakieś inne rozwiązania istnieją??

[oskar0259]

Trudno mi na te pytania odpowiedzieć, bo wszystko zależy od uznania (administracyjnego). Jeszcze kilka lat temu w przypadku warunków zabudowy standardem było zawiadamianie właścicieli nieruchomości sąsiednich o rozpoczęciu postępowania, a potem o wszystkich krokach podejmowanych w jego trakcie, łącznie z decyzją o WZ. Sąsiedzi byli więc stronami postępowania.

 

Teraz jest... różnie. W niektórych gminach rozsyłanie korespondencji do sąsiadów jest traktowane jako "akcja informacyjna". Sam widziałem w kilku gminach, że już tak skrupulatnie nie sprawdza się wszystkich zwrotek, a często nie podjęcie korespondencji w terminie wystarczy do przyjęcia, że istnieje milcząca zgoda.

 

Myślę, że w Twoim przypadku, skoro stan prawny nieruchomości sąsiedniej jest nieuregulowany wystarczyłoby wysłać decyzję o WZ do ustalonych z imienia i nazwiska spadkobierców - niekoniecznie wszystkich. To w praktyce powinno spełnić wymogi procedury, której celem nie jest regulowanie stanów prawnych nieruchomości sąsiednich, ale wskazanie sposobu zagospodarowania konkretnej nieruchomości.

 

Ale... gmina może w przyszłości ponieść konsekwencje takiego rozwiązania.

Twoja decyzja może zostać, w wyniku działań któregoś z "nowo odkrytych" współwłaścicieli, uchylona. Wtedy będzie Ci przysługiwało roszczenie cywilne wobec gminy (jeśli z tego tytułu poniesiesz straty). Stąd w gminie mogą "dmuchać na zimne". Pozostawiłbym sposób rozwiązania gminnemu prawnikowi. I nie jestem w stanie przewidzieć, jaką decyzję podejmie... Tak więc nie mogę Ci pomóc - bo rozwiązania dobrego dla wszystkich nie ma.

[Betusia35]

Bardzo dziękuję za odpowiedź.

 

Dziś na razie telefonicznie dowiedziałam się, że stroną mam być tylko ja, bo "obszar oddziaływania zamyka się w obrębie działki". Mam nadzieję, że rzeczywiście tak będzie. . Na razie cichutko czekam na decyzję...

 

Pozdrawiam!

[oskar0259]

OK, przyjęto rozwiązanie korzystne dla tempa wydawania decyzji i jej uprawomocniania. O "sąsiadach" możesz zapomnieć (przynajmniej na razie).

[broker]

Sąsiad użytkuje budynek niezgodnie z przeznaczeniem. W tej chwili postępowanie prowadzi nadzór budowlany w związku z faktem dokonania samowoli budowlanej. Jak się zdziwiłem, gdy otrzymałem z gminy zawiadomienie o wszczęciu postępowania dot. wydania warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku sąsiada Czy można to jakoś blokować. Sąsiad prowadzi nielegalną działalność, a teraz występuje o warunki zabudowe, mimo, że już od jakiegoś czasu użytkuje ten obiekt niezgodnie z przeznaczeniem

[oskar0259]

Przeczytaj:

http://forum.muratordom.pl/przepis-o-samowoli-niekonstytucyjny,t169885.htm

Tak, to co robi sąsiad i nadzór budowlany może być zgodne z prawem.

Sąsiad skorzystał z procedury legalizacyjnej, a ponieważ jego nowa działalność musi być zgodna z przeznaczeniem terenu zapisanym w MPZP lub WZ (a planu nie ma) wystąpił o warunki zabudowy.

Jeśli warunki zabudowy (w tej chwili wydawane) będą dopuszczały prowadzoną (w tej chwili niezgodną z prawem) działalność, to PINB zalegalizuje samowolę.

Tzn. od tego momentu sąsiad będzie mógł prowadzić działalność zgodnie z nowym, określonym w WZ, przeznaczeniem terenu.

Blokowanie? Jako strona postępowania masz prawo odwołać się od decyzji w sprawie WZ, która będzie wydana na zakończenie postępowania.

Co oznacza, że działalność sąsiada jest nielegalna?

[broker]

nielegalna = prowadzona w budynku do tego nieprzeznaczonym.

 

Problem w tym, że w postępowaniu legalizacyjnym minął już dawno wyznaczony przez PINB termin na złożenie dokumentów przez sąsiada (w tym m.in. WZ). Zgodnie z przepisami pr. budowlanego organ powinien wydać nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania, ale niestety nie spieszy się z tym