Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[miszakai]

Witam,

Mam kilka pytań związanych z działką, którą planuję kupić:

 

Działka (nie ma PZP) ma wydane war. zabudowy na właściciela (zgoda na jeden duży - max. 450 m 2 budynek). Ma dostęp do drogi publ., natomiast nie ma spełnionego war. dobrego sąsiedztwa(włąsciciel uzyskał war. zabudowy bo miał dużo ziemi - powyżej średniej w gminie...I teraz:

- czy decyzja przejdzie na mnie jako nabywcę(niejestem rolnikiem i nie mam w gminie ziemi)?

- czy jeśli wystąpię o zmianę war. zabudowy bo chciałabym mniejszy dom, budynek garażowo-gosp. wolnostojący i np. 5 małych domków to mam szansę je uzyskac? Abstrahując od tego, ze np. moge nie dostać na te domki ale chodzi mi o to, czy ja, nie mając hektarów w gminie jeśli wystąpię o nową decyzję to jej nie dostanę, bo jako os. fizyczne bez ziemi w gminie nie spełniam war. o sąsiedztwie?...

 

I kolejne pytania: czy , jeśli jednak dec. nie zmienię ale przejmę to chcąc postawić małe domki (garaż wtedy chyba tylko w bryle budynku )bez pozwolenia ale na zgłoszenie to:

- do 35m2 tylko po uprzednim wybud. dużego domu bo jako uzup. zabudowy siedliskowej czy mogę też przed?I czy z art. 29 1.1) tylko jeden taki można stawiać czy więcej?A jak więcej to czy jednym zgłoszeniem?

- jeśli 25 m2 to mogę od razu zgłosić 5 czy odbiorą to jako podejrzane(teoretycznie 2 na każde 500m2 ale działka ma ok. 2ha a ja chcę 5 max(mniejszy dom - łatwiej ogrzać a domki dla gości i rodziny)

 

z góry dziękuję za odpowiedź.

[nofy]

Witam!

Jestem "nowy" na forum i w tym temacie więc proszę o wyrozumiałość.

Mam mianowicie taki problem i szukam jakiegoś rozwiązania:

Jestem zainteresowany "pozyskaniem" działki od swego wujka w celu późniejszej budowy domu ale sytuacja nie jest taka prosta mianowicie:

- grunt należał kiedyś do babci, babcia przepisała wszystko na wujka po zrzeczeniu się wszystkich spadkobierców (m.in. mojego ojca).

- dla zainteresowanych i dla ułatwienia chodzi o działkę 321 w Bełżycach woj. Lubelskie (na geoportal.gov.pl znalazłem) współrzędne N= 51*10'8,3''; E=22*15'8''.

- całość ziemi jest podzielona na 3 działki, na jednej stoi dom wujka działka nr 320/2, druga jest użytkowana rolniczo (320/1), a na trzeciej stoi dom wraz z zabudowaniami gospodarczymi mojej babci 321.

- mi chodziłoby o działkę 321 i tam ewentualnie po śmierci babci o budowę domu, z tym, że dzisiaj byłem w gminie i według planu zagospodarowania przestrzennego ten teren nie jest przeznaczony pod zabudowę a do tego jest oznaczony symbolem NO i uzyskałem informację, że gdzieś w środku działki 320/1 jest planowana przepompownia ścieków?????

- teraz moje pytanie czy można coś z tym "fantem" zrobić aby tam w przyszłości można było dom zbudować? Czy coś by dało gdyby wystąpić o przekształcenie działki na budowlaną? i czy w przyszłości byłaby możliwość podziału tej działki (321) na dwie żeby i mój brat "dostał" połowę i mógł się budować?

Proszę o poradę jakie kroki można podjąć w tej sprawie, dodam, że jak ktoś zauważył to dla działek przy samej drodze czyli np. 439, 449, 451 jest przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną i zagrodową, tak samo jak w przypadku działek położonych przy drodze na północ czyli 320/2, 317, 318, 316. a dla tych "babcinych" pan powiedział, że można składać wniosek do burmistrza o przekształcenie ale nie wiadomo jak zostanie rozpatrzony i pewnie około roku trzeba czekać bo trzeba poczekać aż zbiorą kilka wniosków i dopiero rozpatrują.... (czy tak mogą??).

Pozdrawiam i jeszcze raz proszę o wyrozumiałość po prostu zależy mi na tej działce bo przepiękna okolica (rzeka, ryby, ptaki, zwierzęta) i prawie za darmo a bardzo dobre połączenie do Lublina i do instytucji publicznych...

[lucia_22]

witam,

 

Krotki opis mojej sytuacji, brak planu zagospodarowania, dzialka rolna , spelnione wszystke warunki procz dobrego sasiedztwa. Dzialki wokol mojej w tym roku uzyskaly warunki zabudowy (min dzialki wyznaczone przez urbaniste w obszarze analizowanym).Niestety wlascicielom tych dzilek nie jest tak spieszno do budowy domu jak nam. Pytanie czy na podstawie wydanych dla sasiadow wz moge uzyskac wz dla mojej dzialki?

[S_ZOK]

http://picasaweb.google.com/109013576182953175709/DziaKa#

[adamos10]

witam,

zbieram wszelkie potrzebne papierki do WZ i mam takie pytania:

 

1. czy na działce rolnej 1000 m2 mogę się starać o WZ dla dwóch budynków jednorodzinnych wolnostojących czy raczej tylko jeden budynek? (pan w gminie stwierdził, że jeśli już to on by się starał o bliźniak ale nie uzasadnił dlaczego stwierdził że 500 m2 na dom to za mało ale on nie podejmuje decyzji itd. )

 

2. Przez środek działki biegnie dren zbiorczy na głębokości ok.1m i o średnicy chyba 50cm i pytanie czy do WZ muszę ten dren jakoś uwidocznić na mapie tzn wrysować go, pobrałem już mapy do WZ ale ten dren nie jest tam zaznaczony,

i czy są jakieś odległości które muszę zachować od tego drenu przy planowaniu budynku? nie wiem np. 1m i bliżej nie można, jest gdzieś to opisane?

 

3. chcę dwa budynki jeden za drugim i na działce drogę dojazdową czy ta droga musi być w jakiejś odległości konkretnej od miedzy? jeśli tak to min. ile?

dziekuje i pozdrawiam

[misiek1979]

Witam

 

Nie wiem czy w dobrym dziale pisze jeśli nie to proszę moderatorów o przeniesienie tematu.

W dniu dzisiejszym po 4 latach walki z U.G odebrałem warunki zabudowy ale gmina wpisała w nie taki o to punkt co to znaczy i jakie są konsekwencje w późniejszym terminie i czy opłaca mi się odwoływać do SKO

"nieruchomość jest w zasięgu projektowanego wariantu 3 autostrady A2, w przypadku wyboru wariantu 3 autostrady A2 Inwestor Świadomie akceptuje uciążliwość (hałas, wibracje, zanieczyszczenie powietrza atmosferycznego) powodowane ruchem kołowym, ewentualne wykonanie dodatkowych zabezpieczeń ekologicznych i akustycznych należeć będzie do wnioskodawcy"

 

A i jeszcze jedno dojazd do działki jest od drogi gminnej.

[Gegol23]

Witam,

 

Posiadam działkę przemysłową. Nie ma opcji na zmianę MPZP , a chcę na tej działce jeszcze w tym roku wznieść jakiekolwiek mury (docelowo ma to być budynek usługowy, o dość sporych rozmiarach). Czy jest taka opcja, abym początkowo zrobił projekt, na budynek w którym chce produkować (przmysł - np, produkcja kostki brukowej, obuwia, cokolwiek) oddał bym budynek, a potem bym go wykorzystał do zupełnie czegoś innego, np do działalności usługowej??

[atika]

Witam i proszę o pomoc.

 

Jeśli w warunkach zabudowy mam zapis:

- ilość kondygnacji naziemnych: 1-2 w tym poddasze

 

czy mogę postawić:

1. dom parterowy ?? lub

2. dom taki jak ten w linku: http://www.mtmstyl.com.pl/projekty/blizniacze/largo/widoki.asp?id=552&ver=CE ??

 

 

 

Chcemy sie bronić przed typowym poddaszem - mąż nie chce skosów...

 

I jaką wysokość oznacza zapis (prosze o łopatologiczne - najlepiej graficzne wytlumaczenie o jaką wysokość chodzi) :

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, attyk, spodu gzymsów lub okapów głównego dachu budynków: 3,0-5,0m od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem.

 

Bardzo proszę o odpowiedź.

[Gość Flawia]

atika, możesz postawić dom parterowy, ale nie zawadzi się upewnić w gminie lub u autora projektu decyzji o w.z., wysokość mierzysz do pierwszego poziomego elementu wystającego przed lico elewacji, zazwyczaj... ale jak dach ma mocny skos i zasłania część elewacji to czasami takie elewacje mogą podejrzanie wyglądać. Szczególnie jest to trudne przy zbyt precyzyjnie podanej wysokości elewacji, ale u was są duże widełki więc projektant powinien się zmieścić. Oczywiście lepiej nie próbować robić sztuczny gzyms np w połowie okien górnej kondygnacji... (jesli nad gzymsem nie zacznie sie spadzisty dach)

gegol23, a masz dokładny wypis z Planu na swoją działkę? Zazwyczaj usługi są możliwe od razu na terenie przemysłowym, to wcale nie musi być produkcja. Zależy jak dokładnie brzmi zapis w Planie u Ciebie.

misiek1979: to TYLKO decyzja o warunkach zabudowy dotycząca Ciebie, nie autostrady. Ciesz się i szybko buduj to co chcesz i uważnie śledź sprawy wyboru wariantu autostrady i wtedy protestuj gdy przyjdzie odpowiedni moment. A teraz to chyba chcesz budować dom . No chyba że nie chcesz bojąc się że jednak zostanie przegłosowany wariant kolo Ciebie.... i wcale nie wierzę że ekrany akustyczne będą na Twój koszt, bo to nie Ty emitujesz hałas...

[Gość Flawia]

lucia22, wedle mojej wiedzy nie możesz. Warunki zabudowy to tylko odpowiedź na pytanie czyjeś, ten ktoś nawet nie musi być właścicielem terenu żeby ubiegać się o warunki zabudowy. Wniosek oczywiście możesz złożyć i może urbanista wyznaczy Ci tak wielki obszar analizowany, że sięgnie on tej zabudowy, która była podstawą warunków zabudowy Twoich sąsiadów... Jest mnóstwo wyroków sądu o tym, że działka z zabudową istniejącą nie musi przylegać do Ciebie bezpośrednio a obszar analizowany może być większy od minimum.

[Gegol23]

Flawia,

 

Plan zagospodarowania przestrzennego danej gminy, przeczytałem kilka razy. Odnośnie działki przemysłowej znalazłem bardzo interesujący zapis:

 

""Dopuszcza się zmianę sposobu użytkowania istniejących obiektów usługowych, przemysłowych, bez potrzeby dokonywania zmiany Planu, pod warunkiem iż nowa ich funkcja nie pogorszy stanu środowiska i nie będzie kolidować z sąsiadującą zabudową istniejącą i projektowaną."

W okolicy nie ma żadnych zabudować

Poza tym jak wiadomo, o działalności uciążliwej ( a takiej nie planuje i o ochronie środowiska jest pełno. Poza tym nie jest nawet wyszczególnione żadne ograniczenie w budownictwie, czyli tak jakby mogę budować, oby tylko zostawić 40% terenów biologicznie czynnych

[Gość Flawia]

no ale TU nie podałeś jaką dokładniemasz funkcję na swojej działce, pustej, jeśli dobrze rozumiem... Teren UP ? a co w tekście? Mam teraz taką nieco podobną sprawę, że Plan Miejscowy dopuszczał dalszą eksploatację kotłów na paliwo stale w domach istniejących, a w projektowanych domach nie było żadnej szansy na takie kotły... więc udawanie że zmieniasz nowy istniejący dom raczej ci się nie uda.

[atika]

Dziękuję za odpowiedź.

 

Proszę jeszcze o wskazówki dotyczące dalszej części pytania a mianowicie tej części o:

 

2. dom taki jak ten w linku: http://www.mtmstyl.com.pl/projekty/blizniacze/largo/widoki.asp?id=552&ver=CE

 

Oczywiście chodzi mi o 1 część bliźniaka.

 

Będę wdzięczna za odpowiedź.

[awart]

Witam, atika moim zdaniem nie możesz takiego domu jak w linku on ma 2 pełne kondygnacje a z zapisów w-z wynika parter + poddasze.

[Gość Flawia]

z tego co podała atika nie wynika że tylko parter + poddasze, (wynika tylko że nie przejdzie numer z dwoma piętrami + poddasze) przydałby się skan tych warunków zabudowy. Jeśli dopuszczają płaski, to można mieć dwukondygnacyjny dom który wcale nie ma poddasza. ale może też są inne kruczki w tej decyzji,chociażby wysokość elewacji,zazwyczaj ona utrudnia zrobienie pełnych dwóch pięter...Decyzja o warunkach zabudowy jest przygotowana na podstawie tego, co niby w sąsiedztwie jest. Ale też często zawiera głównie nieaktualne już życzenia Inwestora, który nieszczęśliwie ubiegał się o decyzję o w.z. przed wybraniem projektu. Decyzję można zmienić, nie ma tylko gwarancji, jak bardzo można ją zmienić... Dlatego jeszcze raz namawiam po ostatecznym wybraniu projektu przespacerować się z decyzją do gminy i razem z urzędnikiem sprawdzić czy wedle tej decyzji da się zbudować lub który paragraf trzeba by zmienić i niepewność trwa troszkę dłużej, aż do projektu zmiany decyzji...

[awart]

moim zdaniem jasno wynika, że budynek może mieć maksymalnie parter + poddasze i nie ma opcji na 2-pełne kondygnacje tym bardziej na 2 pełne + poddasze

Jeśli w warunkach zabudowy mam zapis:

- ilość kondygnacji naziemnych: 1-2 w tym poddasze

tzn. ze można zbudować budynek jedno lub 2 kondygnacyjny przy czym przy 2-ch kondygnacjach musi być poddasze i stanowi o tym zapis "w tym" innymi słowy poddasze zawiera się w tych 2-ch.

Przypomnieć należy, że poddasze to kondygnacja więc jak by Pani zbudowała 2 pełne kondygnacje + poddasze to by było defacto 3 kondygnacje. Również nie można budować pełnych 2-ch skoro "w tym" w tych 2-ch ma być poddasze które jest kondygnacją. Tym samym, z zapisów jasno wynika 1 pełna (bo można mniej) lub 1 pełna + poddasze.

[atika]

To dla uściślenia podaję to co jest w WZ oraz dodatkowo to co jest podane w analizie cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

Działka 998m2 wymiary front 25xprawie40.

 

WZ:

1. Max. łączna powierzchnia nowej zabudowy 23% (czyli 229,54m2 - dom Largo - pow. zabudowy 163,20 - czyli tu ok.)

 

2. minimalna powierzchnia terenu czynnego biologicznie - 60% - tu też ok.

 

3. Szerokość elewacji frontowych: 18m z tolerancją do 20% - projekt largo - szer. elew. 15,65 - czyli ok.

 

4. Ilość kondygnacji naziemnych: 1-2 w tym poddasze - i tu problem ???

 

5. maksymalna wysokość poziomu parterów: 60cm od poziomu terenu przed głównym wejściem - tu pewnie bez problemu.

 

6. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, attyk, spodu gzymsów lub okapów głównego dachu budynków: 3-5m od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem - tu nie wiem ???? prosze o pomoc.

 

7. maksymalna wysokość kalenicy: 11,5m od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem - largo 8,7m - więc ok.

 

8. geometria dachów: dach skośny o nachyleniu 20-45st. dwu lub wielospadowy z główną kalenicą usytuowaną dowolnie względem ulicy, z wszystkimi głównymi połaciami o jednakowym nachyleniu, pokrycie dachówka lub dachówkopodobne - largo - nach. dachu 25st. czterospadowy, jednakowe nachylenie - czyli wszystko ok.

 

To tyle dalej już o ogrodzeniu więc z WZ to wszystko.

 

A teraz o tym co jest w analizie.

 

1. wskażnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek od 14,5 do 35,7%

2. średnia szer. elewacji frontowych ok. 18m.

3. średnia wys. górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsów, attyk, spodu okapów głównych dachów - 3-6,5m

4. geometria dachów: skośne, płaskie.

 

 

Tak to wygląda.

Proszę o pomoc czy przy tych WZ da sie postawić Largo ??

 

Skosy na poddaszu to coś czego chcielibyśmy uniknąć i mamy nadzieję że się da.

 

Chcielibyśmy - przede wszystkim parterówkę - ale tu problemem jest % zabudowy. W WZ określone jest 23% - nam potrzebne by było 30%.

Z "analizy" jest podane że w okolicy są % zabudowy od 14,5 do 35,7%.

Jak myślicie - może prościej uzyskać podwyższenie % zabudowy (skoro mieści się nasze 30% w tych widełkach z analizy" niż zmiana WZ co do tego piętrowego domu??

 

Mam nadzieję ze w miarę jasno to napisałam i że da sie z tego coś wywnioskować

[Gość Flawia]

To teraz spytaj handlarzy projektem Largo, jaka jest wysokość elewacji projektu, bo chyba jest większa niż pozwala Twoja dec. Ta decyzja nie zakazuje mieć bardzo wysokie ścianki kolankowe i dach pulpitowy, nie uważam żeby wynikał z niej obowiązek formowania ostatniej kondygnacji jako poddasze. Zresztą ona zawsze jest poddaszem, nie musi mieć skosów. Skos wychodzi sam jako wypadkowa wysokości elewacji, kąta dachu i wysokości całkowitej domu... zawsze zalecam przespacerowanie się do urzędu, bo urzędnik może mieć inne poglądy niż najmądrzejsi profesorowie... Co do ścianek kolankowych to gdy robiłam decyzje o warunkach zabudowy to specjalnie nakazywaliśmy niskie ścianki kolankowe aby zapobiec zwykłym domom dwupiętrowym, w ten sposób to regulowaliśmy...

[atika]

To teraz spytaj handlarzy projektem Largo, jaka jest wysokość elewacji projektu, bo chyba jest większa niż pozwala Twoja dec. ...

 

To na pewno będzie wyższa. Jeśli w WZ jest podane 3-5m to raczej sie nie wmieszczę w widełkach, bo pomieszczenia musiałyby mieć jakieś 2,4m.

 

Bardzo dziękuję za pomoc i odpowiedzi i jeszcze pomęczę o ostatnią sprawę.

 

Łatwiej będzie uzyskać zwiększenie % zabudowy (z tych 23 na 30%) czy zmienić tą wysokość i "poddasze na piętro" ??

Tak z doświadczenia na co łatwiej i częściej zgadzają sie Urzędnicy ??

 

Pozdrawiam

atika

[Gość Flawia]

najłatwiej to pokazać wybrany projekt, wszelkie jego dane (dowiedz się od handlarza o prawdziwą wysokość elewacji largo i inne dane) iść z tym do gminy/urbanisty robiącego decyzje o war. zab. i wspólnie omówić wniosek o zmianę niektórych punktów decyzji. To zależy i od tych ludzi i od istniejącego zagospodarowania... zmienić można wszystko, idź jeszcze dziś... niech oni się zastanowią czy zapisy decyzji w przypadku tego projektu są oczywiste czy wymagają korekty i czy taki dom jak ten jest przez ich stanowczo wykluczony... U mnie np autor miał na myśli co innego niż ja, ale mu do głowy nie przyszło, że mogę chcieć coś innego, a jego Plan tego nie zabrania, mimo że on zabrania... i mam wielkie kłopoty, nie dostaje pozwolenia na budowę mimo niesprzeczności z Planem... Ty masz lepiej, bo decyzja o warunkach zabudowy może dokładnie opisywać to co chcesz zbudować...