Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[magjan]

Witam,

 

Mam pewnien problem z interpretacja mapy zagospodarowania terenu. Sprawa wygląda następująco:

 

Posiadam 2 działki położone obok siebie każda z nich o powirzchni około 1ha co w przybliżeniu daje jakieś 2ha.

Kilka lat temu od urzędu gminy otrzymałem pismo w którym stwierdzono że te 2 działki ( i tu wymieniono ich numery + cała otoczka pisma) zostały przekwalifikowane na "działki budowlane".

 

Jako że zastanawiam się nad budową domu na tych że działkach sprawdziłem jak wygląda miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i ku mojemu zaskoczeniu jedynie jakieś 2/3 powierzchni tych działek są zaznaczone jako budowlane.

 

Zdaje sobie sprawe że są to bardzo długie działki ok 600 metrów każda, natomiast to co jest zaznaczone na mapie ma się nijak do powierzchni całcyh działek które są moje.

 

I tutaj pojawią się moje pytania:

 

1) Co zonacza taka dziwna konstrukcja z takim podziałem działek ?

2) Czy moge budować w dowolnym miejscu tej działki skoro teoretycznie powinna być cała "budowlana" ?

 

 

Witam,

 

1) w momencie uchwalenia palnu wszystkie tereny znajdujące się na nim zostały zakwalifiowane zgodnie z przeznaczeniem jakie sobie ustaliła gmina, dlatego twoje tereny zostały zakwalifiowane jako działki budowlane.

2) działki są w całości budowlane, ale każdy plan zagospodarowania określa jaki procent działki może być zabudowany czyli np. 1000 m to 100% a zabudować można 25 % działki- ten zapis reguluje dopuszczalne gabaryty budynków.

2) jeżeli w planie zagospodarowania nie ma wyznaczonej nieprzekraczalnej linni zabudowy od granic działki to możesz postawić budynek w dowolnym miejscu działki biorąc pod uwagę tylko linie zabudowy zgodną z wytycznymi w przepisach budowlanych, jeśli jest wskazana linia zabudowy nieprzekraczalna to możesz budować tylko w kwadracie, który powstał z zaznaczenia przy każdej granicy działki.

[szczygi]

Dzień dobry.

Mój problem to linia zabudowy.Z tego co tu czytałam sąsiednia działka musi być zabudowana. Moja sytuacja jest taka.Mam dziąłkę 2100m na której 20 m od drogi stoi stary dom.Chciałabym za tym domem wybudować nowy.Działka jest długa więc nie ma problemu. Tylko sąsiednie działki są puste.Nie ma MPZP.Wiem że muszę się starać o warunki zabudowy ale czy w ogóle warto jeśli te działki boczne są puste.Zabudowania są po przeciwnej stronie drogi.Dodam że mam wydzielony dojazd z drogi głównej do planowanego domu .Jeśli ktoś mi coś podpowie to będę bardzo wdzięczna.

[boratom]

Szczygi - spróbować zawsze warto!

Zastanawiam się właśnie co jest prostsze - uzyskanie WZ jeśli nie ma MPZP, czy pozwolenia na podstawie MPZP. Mam również pytanie - czy mogę wystąpić o WZ, jeśli gmina opracowuje właśnie MPZP? Studium już zostało ogłoszone, czekam na kontakt z urbanistą - w celu omówienia szczegółów (taki prikaz dostałam w UG).

[Pawel222]

Witam ! Pisałem już wcześniej ale przypomne temat. staram się o warunki zabudowy, dostep do drogi gminnej jest przez drogę która leży na działce należącej do skarbu państwa ( działka jest dzierżawiona). Mam pisrmną zgodę Agecji Nieruchomosci Rolnych i zgodę Dzierżawców na przejazd i korzystanie z tej drogi , czy z tymi pozwoleniami jestem w stanie uzuskać warunki zabudowy ? Pozdrawiam i dziękuje z góry za poradę.

[honefoss]

Bardzo proszę o radę w następującej sprawie.

Jest sobie duża działka budowlana na której (wzdłuż jednego boku) gmina zaplanowała sobie wiele lat temu 20-metrową drogę zbiorczą. Lata mijają, drogi nie ma i bardzo prawdopodobne że za mojego zycia nie będzie;) Nieoficjalnie poinformowano mnie, ze jesli złożę wniosek o zmiane MPZP tak by droga z 20-metrowej była 10-metrowa, to taki wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie. Wniosek złozyłam i... czekam juz rok. Tzn odpowiedzieli, ze sprawa zostanie rozważona w odpowiednim czasie;))

Rzecz w tym, że juz wkrótce zamierzam dzielić moją działkę na kilkanaście mniejszych i wiem, ze przy tej okazji bedę musiała wydzielić tę szeroką 20-metrową działkę drogową. Koszty podziału są jak wiadomo i tak horrendalne (nie pojmuje dlaczego, tak na marginesie...) a ja w dodatku obawiam sie, ze gmina wytnie mi kawał zmuszając do podwójnej opłaty... Wystarczy przecież, ze ja opłacę geodetę który dokona podziału i złoży wniosek o jego zatwierdzenie, a gmina wtedy właśnie postanowi zwęzic planowaną drogę o 10m co zmusi mnie do ponownego dzielenia działek i opłacenia geodety...

Czy jest jakiś sposób żeby temu zapobiec?

I jeszcze jedno pytanie. Czy musze zapłacić takze za wytyczenie działki drogowej która z mocy prawa przechodzi na rzecz państwa czy też wysłać fakturę za tę usługę do gminy żeby oni zapłacili? W końcu zabierają mi te ziemię i nie mam w tej sprawie nic do powiedzenia...

[sSiwy12]

Witam,

2) działki są w całości budowlane, ale każdy plan zagospodarowania określa jaki procent działki może być zabudowany czyli np. 1000 m to 100% a zabudować można 25 % działki- ten zapis reguluje dopuszczalne gabaryty budynków.

 

Nie jest prawdą, że te działki są w całości budowlane (przeznaczone pod zabudowę).

Są tylko w zakresie jakim ustanowiła to gmina (uchwalając MPZP).

Wolno budować tylko na „części” budowlanej z zachowaniem wymogów ustalonych w MPZP.

Przepisy o powierzchni biologicznie czynnej dotyczą tylko obszaru budowlanego i nie rozciągają się na pozostałą cześć działki, która nie posiada „prawa” do zabudowy .

[sSiwy12]

Witam ! Pisałem już wcześniej ale przypomne temat. staram się o warunki zabudowy, dostep do drogi gminnej jest przez drogę która leży na działce należącej do skarbu państwa ( działka jest dzierżawiona). Mam pisrmną zgodę Agecji Nieruchomosci Rolnych i zgodę Dzierżawców na przejazd i korzystanie z tej drogi , czy z tymi pozwoleniami jestem w stanie uzuskać warunki zabudowy ? Pozdrawiam i dziękuje z góry za poradę.

 

Mogą wymagać służebności (notarialnej).

[sSiwy12]

Bardzo proszę o radę w następującej sprawie.

Jest sobie duża działka budowlana na której (wzdłuż jednego boku) gmina zaplanowała sobie wiele lat temu 20-metrową drogę zbiorczą. ...

 

Niekoniecznie trzeba wydzielać, odrębną działkę, pod przyszłą inwestycję.

Może być i tak, że podział nastąpi bez wydzielenia tej działki „drogowej”, natomiast przy wydawaniu pozwolenia na budowę, na każdej z tych wydzielonych działek, będzie wyznaczony pas pod drogę (planowaną).

 

Tak, czy siak przed podziałem fizycznym, musi go zaakceptować gmina. Taki „plan” podziału musisz wykonać.

Jeśli otrzymasz decyzję – będziesz wiedział na czym stoisz.

[Iskiereczka78]

Po długiej nieobecności witam ponownie. Proszę o pomoc. W ramach szybkiego przedstawienia sytuacji napisze tylko, że jestem juz po odwołaniu do SKO w sprawie podziału i zamiany działek z właścicielem działki sąsiedniej (na które to gmina z niewiadomych przyczyn odmówiła). SKO skierowalo sprawę do ponownego rozpatrzenia i po długi czasie otrzymaliśmy zgodę. Teraz jesteśmy juz po podziale, wszystko załatwione i tak z działki o szerokości ok 12m mam teraz działkę o szerokości 25m. W lipcu 2009 złożyłem wniosek o WZ, który został zawieszony na 12 mc. W tym tygodniu gmina wyłożyła do wglądu projekt MPZP. I tam ku mojemu zaskoczeniu z drogi, która jest drogą dojazdowa do dwóch sąsiednich posesji o szer ok 4m planują zrobić jezdnie o szerokości 15m, kosztem mojej działki. Niewyobrażam sobie tym bardziej że główna droga dojazdowa do domków w tym miejsu ma 10 m szerokości - wiec to sie na mój rozum nie trzyma całości i tu mam pytanie cy to jest prawidlowe? Aha na terenie gdzie mam działkę i dalej jest w projekcie zabudowa jednorodzinna. Ja rozumiem ze obecnie droga dojazdowa, która nie jest nawet na dzień dzisiejszy utwardzona może i jest za wąska, dlatego oddałbym gminie 1-2m, ale nie na boga 11m, w koncu juz poniosłem koszty zwiazanie z poszerzeniem działki. Ponadto w odpowienim czasie złożyłem wniosek do planu. (który jak sie okazało wcale nie uwzglednili). Mało tego przez moment mówli ze droga bedzie 10 m i jeśli napisze oświadczenie, że oddam dobrowolnie brakujace metry to od ręki moga mi wydac WZ. A teraz jak sie okazało planuja droge 15m. jakie mam szanse na uwzglednienie moich uwag do projektu. Pzdr

[KACPER111]

Witam, jestem właścicielem działki rolnej o powierzchnii 18 arów. Chciałbym wybudować domek działkowy o powierzchni 50 m kwadratowych. Wiem , że istnieje możliwość wybudowania domku o powierzchni 25 m 2. Są możliwości ominięcia tego przepisu i wybudowania większego metrażu ( może na bloczkach? ) Czekam na odpowiedź - Z poważaniem Kacper111

[honefoss]

Niekoniecznie trzeba wydzielać, odrębną działkę, pod przyszłą inwestycję.

Może być i tak, że podział nastąpi bez wydzielenia tej działki „drogowej”, natomiast przy wydawaniu pozwolenia na budowę, na każdej z tych wydzielonych działek, będzie wyznaczony pas pod drogę (planowaną).

 

To byłoby najgorsze rozwiązanie z możliwych. Musiałabym wtedy wydzielić nienormale długie działki niby-budowlane z których do zabudowy nadaje się tylko część a reszta jest póki co bez wartości - kto coś takiego ode mnie kupi? A jeśli kupi, to ile za tę część pod drogę zapłaci - grosze zapewne, nawet w porównaniu z tymi groszami które gminy płacą za grunt pod drogi. Na czymś takim straciłabym co najmniej 200 tys... Czy gmina jest w stanie zmusić mnie do czegoś takiego?? Mogą nie zgodzić się na wydzielenie działki drogowej mimo ze tak jest w planie i uniknąć w ten sposób zapłaty za nią? Przyznam, że czegoś takiego w najgorszych snach sobie nie wyobrażałam, myslałam, ze najgorsze co mogą mi wyciąć to właśnie ta podwójna opłata dla geodety plus zaniżona wycena wywłaszczanej działki...

 

 

Tak, czy siak przed podziałem fizycznym, musi go zaakceptować gmina. Taki „plan” podziału musisz wykonać.

Jeśli otrzymasz decyzję – będziesz wiedział na czym stoisz

 

To wiem. Nie wiem tylko, czy mogą mnie obciążyć podwójnie kosztami tego podziału. Na zdrowy rozum biorąc, to jeśli chcą zmienić tę szeroką 20-metrową drogę na 10-metrową, to chyba mogą powiedziec mi to już teraz a nie dopiero jak ja zapłacę geodecie za podział... Ja wiem, że wydawanie cudzych pieniedzy nic nie kosztuje, ale czy naprawdę nie ma sposobu by jakoś ich zmusić do zobowiązania, że nie zmienią szerokości drogi już po podziale?

[sSiwy12]

1. Nie ma możliwości, aby bez zmiany MPZP „zmienić” zawarte w nim zapisy, lub dokonać podziału niezgodnego z nim.

2. Teoretycznie może być i tak, że gmina nie wyrazi zgody na podział działki przeznaczonej pod „komunikację” – ma takie prawo.

3. Warto zapoznać się z wymaganiami dotyczącymi podziału – zawarte jest to w MPZP.

4. Te horrendalne koszty, wcale nie są horrendalne – w przypadku samego wniosku o podział, który jest wstępnym etapem całego procesu .

 

Etapy procedury podziału działki

1. Pobranie z urzędu gminy (miasta) wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzieloną działkę.

2. Sporządzenie wstępnego projektu podziału dziatki i złożenie w urzędzie gminy (miasta) wniosku o dokonanie podziału działki. Wydanie przez wójta (burmistrza, prezydenta) opinii na temat wstępnego projektu podziału działki.

3. Przyjęcie (zlokalizowanie w terenie) przez geodetę punktów granicznych i granic dzielonej działki.

4. Sporządzenie przez geodetę uprawnionego projektu podziału działki. Sporządzenie przez geodetę dokumentacji podziału działki. Zatwierdzenie przez wójta (burmistrza, prezydenta) projektu podziału.

5. Wyznaczenie w terenie nowych punktów granicznych (granic nowych działek).

6. Przekazanie właścicielowi dokumentów będących podstawą do wpisania zmian do księgi wieczystej.

 

 

Koszty podziału działki

 

Koszty związane z podziałem działki to opłaty urzędowe (wypisy z planu, koszty kopii map zasadniczych, opis i mapa dla notariusza - konieczna przy sprzedaży działki) i koszty usług geodezyjnych. Ceny usług są cenami rynkowymi. W przybliżeniu koszty te kształtują się następująco:

• wypis z planu zagospodarowania przestrzennego: 20-60 zł,

• kopia mapy zasadniczej (tzw. mapa do celów opiniodawczych) ok. 50 zł.

• opis i mapa 150 zł za każdą nową działkę,

• cena za usługę geodezyjna (wynagrodzenie geodety) jest zależne od ilości nowych działek np. podział działki na dwie 1000-1200 zł,

 

Dla jasności pogrubiłem etap wstępny (wniosek o podział).

Edytowane 17 Maja 2010 przez sSiwy12
zmiana układu zapisu.

[honefoss]

2.Teoretycznie może być i tak, że gmina nie wyrazi zgody na podział działki przeznaczonej pod „komunikację” – ma takie prawo.

3.

 

Nie do końca rozumiem. Ja nie chcę dzielić (w sensie - dzielić na mniejsze) gruntu który w MPZP przeznaczono pod drogę. Chcę jedynie podzielić całą resztę mojej działki - czyli tą jej część która w planie zostałą przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe - a wtedy grunt pod drogę po prostu zostanie, bo nic z nim nie bedę mogła przecież zrobić. Ja rozumiem przepisy tak, że to co zostanie będzie stanowiło działkę drogową i na mocy ustawy (art. 98 o ile pamietam) przejdzie automatycznie na własność gminy. Źle to rozumiem? Czy gmina może nie zgodzic się na planowany podział na działki budowlane (w obszarze określonym jako MNU) by w ten sposób uniknąć wydzielenia działki drogowej z obszaru określonego jako KZ - mają takie prawo? Mam nadzieję, że nie może...

 

Warto zapoznać się z wymaganiami dotyczącymi podziału – zawarte jest to w MPZP.

 

Właśnie, tak przy okazji... Mam wypis z planu i generalnie żadnych haczków tam dla mnie nie ma (jak sądzę...) poza jedną wątpliwością. Część działek bedzie położona przy tej planowanej drodze zbiorczej i jest zalecenie, że linia zabudowy ma być od tej drogi odsunięta na bagatela 25m. Tak się zastanawiam, co oznacza określenie "zalecenie" w takim kontekście? Bo domy po drugiej stronie tej planowanej drogi, w wiekszości budowane już pod rządami aktualnego MPZP, stoją ok. 8m od planowanej drogi. Czy dobrze rozumuję, że skoro złamano "zalecenie" dla jednej części drogi to i dla drugiej tak być powinno?

 

Te horrendalne koszty, wcale nie są horrendalne – w przypadku samego wniosku o podział, który jest wstępnym etapem całego procesu .

 

Dziękuję, to właściwie rozwiewa moje obawy odnośnie "podwójnego płacenia". Przy okazji, chyba powinnam poszukać innego geodety, bo mój wstępnie zapowiedział, że jego usługa bedzie warta ok. 20 tys ale raczej "in plus" a nie "in minus" ). Z tego co piszesz wynikałoby, ze za wydzielenie parunastu działek to troche dużo...

 

 

Dla jasności pogrubiłem etap wstępny (wniosek o podział).

[slonko]

witam

 

mam warunki zabudowy (otrzymane w tym tygodniu) dla dzialki rodzicow (stoi na niej ich dom)

dzialka ma jakies 18,5 m szerokosci i na jej tylnej czesci chcemy sie budowac

mam pytanie - czy jesli rodzice dokonaja podzialu i na nas przepisza czesc dzialki wraz z wyznaczeniem pasa przy granicy jako wspolnej drogi dojazdowej (jeszcze nie wiem jak to zrobic, wiec to bedzie pytanie nr 2) - to czy po tym podziale i przepisaniu musimy ponownie wystepowac o WZ czy sa one obowiazujace ??

 

z gory dziekuje za porady

[sSiwy12]

1. Nowa działka – nowe WZ

2. Nie wiadomo, czy ta działkę można podzielić, a jeśli można, to czy ta nowa będzie spełniała warunki do zabudowy.

3. Dojazd do działki, albo służebność, albo tak podzielić, aby cała działka była „skomunikowana”.

4. Bardziej racjonalne wydaje się uzyskanie PnB dla tych WZ i budowa, a następnie wyodrębnienie, lub podział.

[slonko]

dzieki za szybka odpowiedz

 

odnosnie pkt 2 - gdzie dostane informacje czy dzialke mozna podzielic ? w Gminie ? w tej samej komorce, gdzie zalatwialam WZ ?

(tylko dlaczego kobieta mi mowila, ze nie ma znaczenia kiedy sa zalatwiane WZ bo one sa wazne bezterminowo)

ad.3 nie chce sluzebnosci bo to roznie bywa, poczytalam, ze korzystniej jest wspolwlasnosc ..... nie da sie tak podzielic by byla jak to piszesz cala "skomunikowana", gdyz dzialka jest waska ......

ad.4 czym sie rozni wyodrebnienie od podzialu ?

do tego dochodza inne pytania -- czy moge budowac na dzialce, ktora nie jest moja wlasnoscia ? czy dostane kredyt ? czy ten dom bedzie moj czy rodzicow ?

[boratom]

Popieram sSiwego - łatwiej rozpocząć budowę, następnie dokonać podziału przez zniesienie współwłasności (przy zgodnym oświadczeniu obu współwłaścicieli może tego dokonać geodeta - załatwi wszelkie formalności). Żeby znieść współwłasność trzeba być współwłaścicielem! Może rozpocząć budowę i zrobić darowiznę (rodzic -> dziecko -> zwolnione z podatku) !

[slonko]

powoli powoli, bo nie rozumiem

 

jak mam zniesc wspolwlasnosc ? czyja wspolwlasnosc ? ja nie jestem wlascicielem dzialki

rozpoczac budowe i dopiero darowizne ? ale to i tak musze wiedziec czy dzialke mozna podzielic tak ?

 

czy jesli najpierw bedzie podzial, potem darowizna jednej czesci to duzo sie opozni ?

bo mnie sie wydaje, ze lepiej miec dzialke na wlasnosc (wlasnie w drodze darowizny) przed rozpoczeciem budowy

[sSiwy12]

Zbyt mało danych, aby odpowiedzieć w miarę konkretnie.

Jaka wielkość działki, jaki jej status (rolna, zabudowa zagrodowa, budowlana).

 

1. Nie zniesienie współwłasności, ale wyodrębnienie nieruchomości, po wybudowaniu, gdyby nie można było przeprowadzić „normalnego” podziału.

2. Możliwe jest też (wobec braku innych rozwiązań) ustanowienie (darowizną) współwłasności całej działki, a po wybudowaniu wyodrębnienie ze współwłasności – o tym pisał boratom.

3. WZ jest wydawane bezterminowo na konkretna działkę, o konkretnym numerze ewidencyjnych. Po podziale, zmienia się działka i jej numer – czyli nie ma WZ, bo nie ma tej działki na która „opiewa” WZ.

4. Kluczem jest, czy tą działkę można podzielić „w normalnym trybie” i czy po podziale będzie można na niej budować.

[slonko]

sSiwy dzieki za wszelkie rady i czas

 

poszlam za tropem

1. trzeba zrobic wydzielenie dzialki - potrzebny geodeta a potem z tym, co on przygotuje zlozyc wniosek do gminy

2. jak sie decyzja o wydzieleniu (jesli bedzie pozytywna, czyli bedzie mozliwe wydzielenie) uprawomocni to dopiero do notariusza zalatwiac formalnie przepisanie dzialki - darownizna

3. zgadza sie WZ sa na obecna dzialke, ale zazwyczaj urzednicy przychylaja sie do decyzji wydanej na "duza" dzialke przed podzialem (niepotrzebnie robilam teraz WZ, ale mozna dolaczyc i procedura przebiegnie szybciej) - tak mi powiedziala dzis pani w gminie

4. zlozyc wniosek o pozwolenie na rozbiorke - budynki gospodarcze stoja na granicy, musi byc projekt rozbiorki i wiele dokumentow

ustalic sluzebnosc drogi - to juz mozna u notariusza

5. dopiero potem mozna skladac o PnB