Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[oskar0259]

B.Sz.

Tak, to chyba jedyne wyjście. Cytat z Prawa budowlanego:

 

Art. 9. 1. W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 3 - ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

2. Właściwy organ, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, w drodze postanowienia, udziela bądź odmawia zgody na odstępstwo.

3. Wniosek do ministra, o którym mowa w ust. 2, w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo, właściwy organ składa przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Wniosek powinien zawierać:

1) charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie - również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy,

2) szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa,

3) propozycje rozwiązań zamiennych,

4) pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską,

5) w zależności od potrzeb - pozytywną opinię innych zainteresowanych organów.

4. Minister, o którym mowa w ust. 2, może uzależnić upoważnienie do wyrażenia zgody na odstępstwo od spełnienia dodatkowych warunków.

 

Właściwy organ to Starosta.

 

Resztę w zasadzie masz w przytoczonym przepisie (oczywiście stosuj swoje argumenty "na odwrót", tzn. udowodnij, że nie będzie zagrożeń i przeciwskazań wymienionych w tym artykule. Twoje pismo będzie najprawdopodobniej załącznikiem do wniosku starosty o odstępstwa. Dołącz też pismo sąsiada, w którym oświadczy on, że godzi się na lokalizację budynku. Na pewno to nie zaszkodzi.

Argmentacja wniosku: na pewno szerokość działki. Poza tym argumentuj funkcjonalnością (poprawą warunków użytkowych) zagospodarowania działki (np. zapewnienie dojazdu) i, jeśli się da - poprawą możliwości racjonalnego zagospodarowania działki sąsiedniej.

 

Koszty - to nic nie kosztuje (chyba tylko znaczki).

Ministerstwo w większości przypadków wyraża zgodę na odstępstwo.

[oskar0259]

K. Szarzec

Kasiu Jeśli masz jeszcze czas na złożenie odwołania do SKO - złóż je. Jeśli termin upłynął pozostaje Ci tylko próba negocjacji z gminą.

Wyjście awaryjne - budowa wg projektu realizowanego w dwóch etapach (są takie projekty). Cały dom będzie miał ponad 100 m kw., ale Ty zrealizujesz tylko I etap - o mniejszej powierzchni.

Pisanie do starosty czy departamentu (ministerstwa) nie ma sensu. Wójt wydał decyzję administracyjną od której można się w odpowiednim terminie odwołać. Jeśli to nie nastąpiło, to nie ma drogi prawnej mogącej wzruszyć prawomocną decyzję. No chyba, ze uda Ci się udowodnić jej sprzeczność z prawem. Ale moim zdaniem nie masz szans na udowodnienie, że ustalenie przez gminę określonej powierzchni budynku jest sprzeczne z prawem.

[oskar0259]

Panda Leśna

Ad 1. Szansa jest (choć dwie działki to w tych warunkach to wszystko co da się z trudem wykroić - gmina moze upierać się przy powierchni działki 3000 m kw. i dopóki nie będzie planu miejscowego niewiele można bedzie zrobić. Wystąp do gminy o WZ, zaproponuj podział.

Ad 2. Droga dojazdowa moim zdaniem powinna mieć minimum 5 metrów (ciąg pieszo-jezdny).

Ad. 3. Główny koszt to geodeta (o cenach jest sporo na tym forum - poszukaj - nie ma "urzędowego" cennika).

Ja_budowniczy

Sprawdź (najlepiej w starostwie - wydział architektury) jakimi dokumentami dysponuje sąsiad. Jeśli jest plan miejscowy - to czy dopuszcza on budowę w granicy, jeśli są WZ - to czy stwierdzono w nich to samo. W tym ostatnim przypadku sprawdź, czy byłeś (lub poprzedni własciciel Twojej działki) stroną w postępowaniu o wydanie WZ (jeśli nie, jest szansa, aby taka decyzje unieważnić.

Przeczytaj art. 9 Prawa budowlanego - czego nie wolno i jeśli lokalizacja domu sasiada nie jest Ci na rękę - działaj! Złóż wniosek do starostwa, żeby nie zapomnieli, że w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę powinieneś być stroną (nie będą zachowane odległości od granicy). Wtedy od decyzji dla sąsiada będziesz mógł sie odwołać.

Jaca_1

To może być problem. Jednym z warunków niezbędnych do wydania WZ jest zapewnienie dostępu do mediów. Albo przekonasz gminę, albo SKO (jeśli decyzja będzie negatywna i odwołasz się). Moim zdaniem argument, że były to w wygasłym planie tereny budowlane (a więc gmina musiała planować uzbrojenie również Twojej działki w media) może być potraktowany poważnie i decyzja odmawiająca ustalenia WZ w trybie odwoławczym może być uchylona.

Rad_milano

Nie ma żadnych szans (tylko odwołanie od decyzji - jeśli jest jeszcze czas).

[oskar0259]

Bartja

Twoja linia zabudowy wynika z linii wyznaczonej przez zabudowę na działkach sąsiednich? Widocznie masz sąsiadów, którzy mają domy dalej od jeziora, a "jedna osoba" ma działkę obok tych, którzy mieszkają bliżej. Szanse na powodzenie w SKO z argumentacją, że chcesz wykroić jeszcze jedną działkę są żadne.

Kef

Problem rzeczywiście jest - brak w planie miejscowym rozwiązań tymczasowych, do czasu doprowadzenia kanalizacji. Należałoby (myślę o starostwie) wykazać trochę pragmatyzmu, ale formalnie urząd jest "na prawie". Pat. Skoro gmina nie ma na kanalizację, to może też nie mieć środków na zmianę planu...

Jaco_ch

Jeśli sąsiad ma budynki w granicy, to i Ty możesz zlokalizować swój budynek przy jego ścianie (moim zdaniem najbardziej racjonalne rozwiązanie, skoro zgodziłeś sie na budowę sąsiada w "ostrej" granicy i działka jest wąska. W przeciwnym razie pozostaje chyba tylko występienie o zgodę na odstępstwo.

[bartja]

moja sytuacja : mam działkę pomiędzy domem o 50m od jeziora,a domem o 20 m od jesziora, mam z każdej strony około 250m w linii prostej do tych działek. a plan wykonano dla działek gdzieś z 400 m w linni prostej ode mnie . jakie są ogólnie zasady prawne na których gmina musi bazować dotyczące linii zabudowy od jeziora ?

[oskar0259]

Najogólniej kompetencje gminy określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniuprzestrzennym - art. 3 i 4.

[jaco_ch]

""Właściciel wodociągu korzysta z twojego gruntu. Jeśli pozostajesz w przeświadczeniu, że robi to bezprawnie, możesz śmiało wezwać go do usunięcia wodociągu z twojej nieruchomości.

 

W tym momencie druga strona musi przedstawić stosowne dokumenty, które sankcjonują ten stan lub zastosować się do twojego wezwania. Jeśli nie nastąpi ani jedno ani drugie, ty sam możesz usunąć wodociąg ze swojej działki, co więcej, obciążając kosztami jego usunięcia właściciela wodociągu.

 

Jest jeszcze jedna ważna rzecz. Z tego co pamiętam, w tym przypadku nie może być mowy o zasiedzeniu fragmentu twojej nieruchomości, nawet jeśli od czasu wybudowania wodociągu minęło 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze), gdyż wodociąg jako taki nie jest widoczny na powierzchni ziemi"".

 

Witaj oskarze, przez mojądziałkę przechodzi wodociąg (nie zasilający mojej działki) jeden z forumowiczów poradził mi to co powyżej, co ty na to? Może wiesz jak jest z zasiedzeniem jezeli na działce mam zawór wodny wystający ponad powierzchnię gruntu? Dzięki za pomoc.

[oskar0259]

Też walczę (z linią energetyczną i przyłączami). Jaki będzie efekt - zobaczymy, choć zdaję sobie sprawę, że nie prędko.

Z orzecznictwa SN wynika, że ewentualne zasiedzenie może być tylko w złej wierze - wyrok Sądu Najwyższego z 4 lutego 1988 r (sygn. akt IV CR 45/88 .

Teza tego wyroku:"Korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności gruntowej na podstawie oświadczenia złozonego bez formy aktu notarialnego jest posiadaniem służebności w złej wierze".

[jaco_ch]

Dzięki wielkie i powodzenia w walce!!

Jacek

[szpclab]

Jakie właściwie ma prawa i obowiązki gmina/starostwo w zakresie infrastruktury gruntów przeznaczonych na budownictwo jednorodzinne?

Uchwalony jest MPZP - budownictwo jednorodzinne. Ponieważ obszar jest spory jest problem z drogą dojazdową do drogi publicznej z działek będących w środku. Część właścicieli jest opornych w kwestii wytyczania dróg, nie spieszy im się, choć kiedyś trzeba będzie to zrobić jeśli chcą swoją ziemię sprzedać.

Ogólnie rzecz biorąc pat. I nie wiem czy w to się pchać, choć działka śliczna, niedroga i nie spieszy mi się z budowaniem.

Jest jakiś bat (gminny/powiatowy) oprócz sądowego ustanowienia drogi koniecznej?

 

S.

[jelik]

Mam następujace pytanie:

Jestem na etapie zakupu działki, na której 5 lat temu miało powstać osiedle domków jednorodzinnych lecz miała to budować spólka i im to nie wyszło stad zaczęli te działeczki sprzedawać. Na ten czas istniał plan zagospodarowania przestrzennego i takowy dokument otrzymałem od sprzedajacego lecz doczytałem się że owy plan wygasł w 2003 r.

Co ciekawe owe działki mają projekt i pozwolenie na budowe (oczywiście też nieaktualne).

 

Dobra cena działki - nie będzie problemu z planem zagospodarowania przestrzennego?

Prosze o info

Pozdrawiam

[kopia]

A@a skad jestes?

Moge prosic do ciebie numer telefonu ?

Lub jakiegos e-mail to bede cie dreczyc w zaciszu

Jestem na etapie zakupu dzialaki ale nie wiem jaka wybrac.

[oskar0259]

Jelik

Będzie problem. Nie ma planu zagospodarowania - potrzebne będą warunki zabudowy (i spełnienie przez Ciebie jednocześnie 5 warunków z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - art. 61 - szczegóły w watku "warunki zabudowy...").

Szpclab

Obowiązki gminy dotyczące dróg w MPZP:

1. Drogi oznaczone w planie jako publiczne gminne powinny być przez gminę wykupione (możliwe jest porozumienie - wzajemne rozliczenie opłat "adiacenckich" i wartości gruntów przejętych pod drogi).

2. Drogi wewnetrzne - gmina ich nie wykupi. Tutaj ustalenie muszą nastąpić między właścicielami gruntu przeznaczonego pod drogę, a właścicielami działek, którzy bedą korzystali z dojazdu i możliwości doprowadzenia mediów. Możliwości - współwłasność, służebność.[/img]

[Rofor]

U mnie problem wygląda następująco:

 

nabyłem działkę (niestety kwalifikacja ls), sama działka to praktycznie 2 drzewa i trochę krzewów; wokoło starsza i w miarę nowa zabudowa, są wszystkie media, dostęp do drogi... Ale plan zagospodarowania oczywiście wygasł, nowy w opracowaniu i nie wiadomo kiedy wejdzie w życie (a już wiem że dla mojego kwartału planowana jest zabudowa jednorodzinna ekstensywna); wystąpiłem o warunki zabudowy

 

Teraz dowiaduję się, że najprowdopodobniej będzie odmowa, gdyż działka wymaga przekwalifikowania z las na budowlaną a wcześniejszy plan nie przewidywał w tej okolicy zabudowy, choć na przestrzeni paru ostatnich lat powstało parę domów (zabudowa uzupełniająca)...

 

Mój architekt twierdzi, że niech wydają negatywną decyzję, od której się odwołamy, bo urząd może jedynie postawić warunek, że działka musi być przekwalifikowana przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę a nie mogą decydować, że niemożliwa jest na niej żadna zabudowa.

 

Co sądzisz o takiej argumentacji? Warto ryzykować?

 

dziękuję z góry za pomoc

[oskar0259]

Twój architekt moim zdaniem zbyt twórczo interpretuje prawo. Wyłaczenie gruntu z produkcji rolnej pod budynek i przyległości to nie "odrolnienie" dla celów związanych z planowaniem przestrzennym. Ale jakie masz wyjście - skoro jest odmowa, to trzeba spróbować powalczyć. Nic nie ryzykujesz.

Co do lasu - niestety, liczy się klasyfikacja w rejestrze (rodzaj użytku) a nie stan faktyczny. Mógłbyś doprowadzić do zmian w rejestrze gruntów, ale to nieco trwa i skutek nie zawsze jest pożądany.

Moim zdaniem ważna jest jeszcze klasa gleby i jej pochodzenie mineralne lub organiczne (jest o tym wątek na forum) - w przypadku tej z IV, V i VI z reguły spełnia się warunki do wydania WZ, mimo ze teren nie był w "starym planie" przeznaczony pod budownictwo.

Co to znaczy "zabudowa uzupełniająca"? Albo można budować wg planu lub warunków zabudowy, albo nie. Jeśli sąsiedzi pobudowali się (jak rozumiem korzystając również z decyzji w sprawie WZ), to podobne warunki powinieneś dostać również TY.[/img]

[xarra]

To może ja opiszę swoją historię

Posiadam działkę ok 27/90m na której ok 33m od drogi rośnie sad, więc złożyłam wniosek o WZ i możliwość postawienia domu ok 40m od drogi (powiatowej ) ) Sąsiednia działka jest zabudowana, a jakże, ale dom stoi 10 m od drogi, więc w decyzji wyznaczono nam OBOWIĄZUJĄCĄ linię zabudowy na równi z linią zabudowy domu sąsiada, czyli te przeklęte 10m. Gdyby ta linia nazywała się NIEPRZEKRACZALNA a nie obowiązująca to moglibyśmy wybudować dom w obszarze oddziaływania (czy jak ta on się zwie), czyli do ok 35 m od drogi. To by nawet zaspokoiło nasze ambicje.

Po oglądnięciu projektu decyzji o WZ złożyliśmy wniosek o właśnie taką zmianę nazwy tej linii. Ale gdzie tam, nie Pani architekt mówi : nie zmienię, nie pozwolę i tyle a wójt jej przytakuje.

Nie było rady - właśnie taką decyzję nam wydano.

Wczoraj złożyliśmy od niej odwołanie. Satysfakcjonuje nas nawet minimalne przesunięcie domu w głąb działki.

Znalazłam pewien haczyk i powołałam się na niego w odwołaniu. A mianowicie: par.4 art. 3 rozporządz. z 26.08.2003 mówi, iż w sytuacji gdy linia zabudowy na sąsiednich działkach tworzy uskok (czyli np. jakiś budynek stoi dalej, w głębi działki), to obowiązującą linię zabudowy dla nowego domu trzeba ustalić na podstawie lokalizacji budynku, który znajduje się dalej od pasa drogowego.

Jeden z moich sąsiadów (zaznaczony w obszarze analizowanym-ale po drugiej stronie ulicy) ma dom postawiony ok 25m od ulicy - Pani Architekt sama określiła tę odległość w projekcie decyzji. Więc może pozwolą nam przesunąć dom chociaż do tych 25m od drogi.

Złożylam odwołanie w gminie, a Wojt zerknął jednym okiem skomentowal to krótko, cytuję: " i tak go.no z tego"

co wy na to ? jak myślicie, jakie mamy szanse na to, że SKO przyzna nam rację????

[jayzet71]

Proszę o informację jakie są opłaty skarbowe za wydanie decyzji o war. zab. i zagosp. terenu na lokalizację garażu wolnostojącego.

W wielu informatorach gminnych widzę stawkę 38 zł (za decyzję dot. garażu lub pom. gospodarczego). Natomiast mi naliczono opłatę 100 zł.

Czy znacie podstawę prawną - tzn. gdzie w ustawie, w której zmianie mówi się o stawce na garaż?

[suwalek]

Mój problem zwiżany jest z "szerokością" pojęcia: kalenica równolegle do drogi.

Mam tego rodzaju zapis w swoich WZT i projekt domu z dachem dwuspadowym. Sąsiad ma również taki sam zapis, ale dom z dachem 4 spadowym. Elewacja frontowa jego domu jest odchylona o kilka stopni od linii równoległej. Dzięki temu ściany boczne domu są równoległe do bocznych granic działki (która, podobnie jak i moja ma kształt rombu). Ja również chciałbym w taki sam sposób postawić dom - aby ściany boczne były równoległe do granic bocznych, a tym samym - do ściany bocznej domu sąsiada.

Tymczasem moja pani architekt upiera się, ze nie może tak wrysować domu w mapkę, bo wtedy będzie to sprzeczne z WZT.

Pytanie - czy rację ma moja pani architekt, czy też mogę obrócić o kilka stopni układ domu w stosunku do linii rówoległej - tak jak sąsiad?

[Rofor]

Po pierwsze dziękuję za dotychczasowe wyjaśnienia.

Ponadto się dowiedziałem, że wydział zajmujący się planowaniem dla mojej dzielnicy wystąpił do marszałka województwa o zmianę klasyfikacji działek w moim kwartale (niestety nie wiem z jakiego tytułu). Tylko nie wiem kiedy ta zmiana nastąpi i czy nie jest uzależniona od innych warunków np. od uchwalenia nowego planu zagospodarowania.

Mam więc pytanie, czy rzeczywiście realna jest generalnie odmowna decyzja o WZ, jeśli ten warunek, że "działka nie wymaga przekwalifikowania..." nie jest spełniony?

Inny znajomy twierdzi, że w mojej sytuacji powinni wydać decyzję o WZ z dodatkowym warunkiem typu: przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę należy dokonać zmiany kwalifikacji działki..."

Dziękuję za pomoc

[xarra]

Rofor

Twój kolega ma rację. Tak samo było w moim przypadku. Działka była rolna a w WZ dali mi warunek, że przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę muszę działkę przekwalifikować na budowlaną.