Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[kisiu]

to znaczy ze pomiar stabilnosci gruntu musze wykonac na wlasna reke? slyszalem ze to robi gmina przed wydaniem MPZP

[k.szarzec]

Oskarze, bardzo dziękuje za info - juz teraz jest dla mnie jasny mój "status".

Ale mam jeszcze dwa pytania:

(1) co rozumiesz pod pojęciem "negocjacje z gminą" - czy pisanie jakiś pism, naciski ma sens? Jesli tak - to jakie? Nie chce mi sie przez lata z nimi negocjowac....

(2) pewnym rozwiazaniem jest budowa w etapach, ale czy w projekcie musi byc wyszczególnione ze podział jest na I i II etap?; czy mogę np. miec po prostu projekt domu z garażem, ale tego garażu nie wybudowac? Czy sa wówczas jakies problemy z odbiorem takiego "niedokończonego" domu?

Pozdrawiam,

Kasia

 

 

K. Szarzec

Kasiu Jeśli masz jeszcze czas na złożenie odwołania do SKO - złóż je. Jeśli termin upłynął pozostaje Ci tylko próba negocjacji z gminą.

Wyjście awaryjne - budowa wg projektu realizowanego w dwóch etapach (są takie projekty). Cały dom będzie miał ponad 100 m kw., ale Ty zrealizujesz tylko I etap - o mniejszej powierzchni.

Pisanie do starosty czy departamentu (ministerstwa) nie ma sensu. Wójt wydał decyzję administracyjną od której można się w odpowiednim terminie odwołać. Jeśli to nie nastąpiło, to nie ma drogi prawnej mogącej wzruszyć prawomocną decyzję. No chyba, ze uda Ci się udowodnić jej sprzeczność z prawem. Ale moim zdaniem nie masz szans na udowodnienie, że ustalenie przez gminę określonej powierzchni budynku jest sprzeczne z prawem.

[oskar0259]

1. Negocjacje to dla mnie rozmowa albo z podpisującym decyzję (wójtem), albo przygotowującym (urzędnikiem lub urbanistą). Wiem, że dojście do konsensusu może być niemożliwe (z różnych, często niemerytorycznych względów), albo długotrwałe. Dlatego, jeśli pierwsze próby będą nieudane i nie chcesz tracić czasu, rozpocznij procedurę administracyjną - złóż wniosek o zmianę WZ w punkcie "powierzchnia użytkowa domu".

2. Garaż nie wchodzi do powierzchni użytkowej domu. To dom ma mieć "X" metrów powierzchni użytkowej, a nie dom łącznie z garażem. Ten manewr więc odpada.

[k.szarzec]

Jeszcze jedno: dom ma określona w WZ powierzchnie zabudowy minimum 100m2, więc myślałam o garazu - jako II etapie budowy.

A pismo w takim razie złoże, by zacząc jakieś działania. Negocjacje nic nie dały.

Dzięjuje za pomoc. Kasia

 

 

1. Negocjacje to dla mnie rozmowa albo z podpisującym decyzję (wójtem), albo przygotowującym (urzędnikiem lub urbanistą). Wiem, że dojście do konsensusu może być niemożliwe (z różnych, często niemerytorycznych względów), albo długotrwałe. Dlatego, jeśli pierwsze próby będą nieudane i nie chcesz tracić czasu, rozpocznij procedurę administracyjną - złóż wniosek o zmianę WZ w punkcie "powierzchnia użytkowa domu".

2. Garaż nie wchodzi do powierzchni użytkowej domu. To dom ma mieć "X" metrów powierzchni użytkowej, a nie dom łącznie z garażem. Ten manewr więc odpada.

[AnetkaS]

Zastanawia mnie rzezcz następująca: wszyscy piszecie, że działki rolne można dzielić na nie mniejsze niż 3000 m. A w mojej wiosce działki rolne mają wielkość od 900 m. Jaki przepis reguluje min. wielkośćd działki rolnej?

[Dorota szymczak]

oskar0259

Wielkie dzięki za odpowiedź.

Mam jeszcze pytanie o tą drogę / zwiększenie jej szerokości/. Rozmawiałam w gminie i powiedzieli że dopóki nie ogłoszą oficjalnie daty rozpoczęcia prac nad tą drogą to nie mogę złożyć papieru o odszkodowanie zajętej części działki. MPZP zatwierdzony jest 16 grudnia 2004r. Ja kupiłam działkę od gminy 29 czerwca 2006r. Wg. mnie jeśli plan zawiera zapis o zwiększeniu szerokości to ja mam prawo złożyć wniosek. Może się mylę, ale mam wrażenie że urzędnik działa na moją szkodę. Rozmawiałam z tym Panem też o sytuacji z woda jaka jest na mojej działce

"Jak kupowałam działkę od gminy to wszystkie media miały być w drodze"

, a woda na ziemi prywatnej. Właścicielka nie chce z dobrego serca zgodzić się na rozkopanie, spytała się mnie czy na siłę mogę to zrobić, a ja dzięki tobie wiem że mogę. i ręce jej opadły. "Samo podłącze tak tylko te rozkopy"-babka miała łzy w oczach jak opowiadała co przeszła na tej działce. Tak myślę czy nie mam prawa żądać od gminy partycypowania w kosztach wykonania przyłącza wodnego-chodzi mi o koszty zniszczeń na jej działce, będą na pewno aż szkoda kopać. Jakby można było wpiąć się gdzie indziej do instalacji to bym to zrobiła.

Czekam na odpowiedzi i pozdrawiam.

[waldek79]

ja mam takie pytanie czy prawdš jest że gmina nie da mi warunków zabudowy jeœli moja działka nie ma dojazdu drogš publicznš (moja by miała drogš prywatnš -wspólnš dla kilku działek z prawem korzystania zapisanym w akcie notarialnym i księdze wieczystej)

i jeszcze jedno czy prawdš jest żeby wydzielić działkę mniejszš niż 1500 m2 z pola ()grunt rolny) to właœciciel musi najpierw wystšpić do gminy o warunki zabudowy czy tak pozdrawiam waldek

[oskar0259]

Waldek79

1. Nieprawda. Dostęp do drogi publicznej oznacza także dostęp do tej drogi za pośrednictwem drogi wewnętrznej (prywatnej) lub służebności dojazdu.

2. Bardzo możliwe, że gmina przyjęła taka powierzchnię, niższą niż 0,3 ha.

AnetkaS

Możliwe, bo powierzchnię 3000 m kw. wprowadzono nowelizacją chyba 2 lata temu.

Dorota Szymczak

Z sąsiadką radziłbym bez zadrażnień. W tej sytacji nie ma dobrego wyjścia, chyba tylkoi przeprowadzenie wodociągu przez własną działkę (to jest tą przyszłą drogę). A wniosek możesz złożyć - nie mogą odmówić jego przyjęcia.

K.Szarzec

Jeśli tak jest (powierzchnia zabudowy, a nie powierzchnia użytkowa), to zmienia sytuację. Garaż JEST WLICZANY w ogólną powierzchnię zabudowy. Twój pierwotny pomysł jest więc dobry.

[AnetkaS]

Dzięki Oskar,

rozumumiem, że to zgodnie z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami działki rolne nie mogą być mniejsze niż 0,3h.

 

"Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

"

 

W innym przypadku nie jest to możliwe. Ten inny cel, to wydzielenie działek i ich dalsza sprzedaż.

 

A szkoda.

[Dorota szymczak]

Dziękuję bardzo Oskar za odpowiedź.

Tak popatrzyłam sobie jeszcze w mpzp czy nie lepiej by było pociągnąć wodociąg do drogi która jest teraz to bym na ziemi sąsiadki rozkopała na 5 metrów, a bez kombinacji najbliższą drogą to mam 7,5 metra. Zastępca kierownika w wodociągach podsunął jeszcze taki sposób: pogadać z kierownikiem, opowiedzieć mu sytuację i niech wtedy napisze ze nie ma warunków technicznych do wykonania przyłącza. Wg. mnie coś takiego nie przejdzie bo z tej rury ma byc w przyszłości jeszcze podłączone zostac 4 czy 5 działek.

Umówiłam się na poniedziałek z sąsiadką, ale muszę to przełożyć bo córka jest chora

Pozdrawiam.

[waldek79]

dziękuje za odpowiedŸ i pozdrawiam

[viktoria271199]

hallo oskar 0259,

 

zaproponowano mi dzialke rolna = lake 3000 m/2, ktora lezy w szeregu 8 podobnych dzialek o tej wielkosci. za plotem jest dom 4 rodzinny o 2,5 pietrowym zabudowaniu ok 300 m/2 pow. mieszkalnej, przy drodze asfaltowej z mediami.

te 8 dzialek lezy w 2 rzedzie od ulicy glownej (przy ktorym stoi ten 4 rodz. dom) z mozliwym dojazdem do nich droga polna z boku budynku.

sprzedajacy twierdzi ze nie bedzie problemu z WZ i zabudowaniem tych 8 dzialek na tylach istniejacej juz wiekszej zabudowy, domem mniejszym np. jednorodznnym, 1,5 pietrowym.

 

jak sprawdzic te sytuacje. jestem z powodu polozenia dzialki zainteresaowyny 2-3 dzialkami.

jak sprawdzic czy bedzie mozliwa zabudowa domem 1 lub 2-rodzinnym na tych 3000 m/2 ?

 

dziekuje za odpowiedz

wyciag-bud

 

http://www.wyciagi-budowlane.com

[oskar0259]

Myślę, że jedynym pewnym sposobem (aby przekonać się, czy gmina zezwoli na zabudowę działki/działek domem o ustalonych przez Ciebie parametrach) jest wystąpienie o warunki zabudowy. Możesz oczywiście wcześniej rozmawiać, dowiadywać się, uzgadniać itp., ale tak naprawdę dopiero decyzja administracyjna daje jakąś pewność.

Teraz w tej sprawie można jedynie pospekulować:

1. WZ wydaje się, biorąc pod uwagę parametry zabudowy sąsiedniej. Jeśli więc obok jest budynek 4 rodzinny, to w zasadzie gmina stosując przepisy wprost może wydać WZ na podobny (4-rodzinny) budynek. Jeśli obok byłby kościół, to tylko na... drugi kościół. Absurd - ale to wynika z przepisów.

2. Wójt (ściślej - przygotowujący decyzję urzędnicy i urbanista) może oczywiście przyjąć inne parametry, ale musi to z czegoś wynikać i być uzasadnione. I tylko tym sposobem możesz uzyskać decyzję na budowę budynku innego niż sąsiednie.

3. W zapewnienia (czyli na tzw. gębę) sprzedającego bym raczej nie wierzył. Jego interes polega na sprzedaży działki, Twój - na kupnie na OKREŚLONY cel.

4. Czy "droga polna" jest drogą publiczną? Jeśli tak, to przy analizie urbanistycznej bierze się pod uwagę zabudowę przy niej, a nie przy "drodze asfaltowej". Jeśli jest to droga wewnętrzna, to oczywiście w analizie budynek 4-rodzinny musi być uwzględniony. Nie wystarczy, że zabudowa graniczy z działką (jest jak piszesz "na tyłach") musi być jeszcze połozona przy tej samej drodze publicznej co działka (lub mieć dostęp do tej samej drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnetrznej, służebności dojazdu).

[viktoria271199]

Wydaje mi się, że masz rację. Mimo prawa do zabudowania działek pozostają one w dalszym ciągu rolne. Sam to mam, ale nie narzekam, bo czy "rolna", czy "budowlana", ważne jest to, że można zbudować dom.

A plan przedstawiony powyżej jest tyle dobry, co nierealny (nie do zrealizowania) w obecnym stanie prawnym. Jak rozumiem pierwszy dom powstanie na zasadzie zabudowy siedliskowej. A więc obok, na sąsiednich działkach, będzie można dostać WZ na zabudowę o tym samym charakterze, czyli siedliskową (nie na "normalne" WZ).

W tym stanie, o ile przy pierwszej, drugiej działce sprzedający będzie dysponował jeszcze "przechodnim" areałem do dzierżawy na potrzeby WZ i pozwoleń na budowę, to przy kolejnych transakcjach powierzchnia ta spadnie poniżej poziomu wymaganego w gminie.

Poza tym pomysł oparty jest na założeniu, że wszyscy wokół, w szczególności urzędnicy gminni, będą z otwartymi ustami, z podziwem oglądali biznesowe sukcesy naszego "posiadacza rolnego". Ich cierpliwość skończy się szybciej niż myśli.

 

 

 

 

 

hallo lukas 0259,

 

dla mnie jest wazne czy ta dzialka po wybudowaniu jest rolna z zabudowa, czy tez zostaje autentycznie i prawnie rolna.

 

pomysl o sprzedazy dla investora-obcokrajowca. na rolna z zabudowaniem w takim razie musi jeszcze 9 lat poczekac. a teraz moze juz dzialke budowlana zakupic ! czy nie mam racji???

 

co na to oskar 0259?

 

czesc

wyciag-bud

 

http://www.wyciagi-budowlane.com

 

 

 

 

dziekuje oskar 0259,

 

czy mozesz odpowiedziec na moje pytanie z przed 2 tygodni. czy po wybudowaniu domu zostaje dzialka rolna z zabudowa czy jest dzialka budowlana?

 

pozdrawiam

wyciag-bud

 

http://www.wyciagi-budowlane.com

[oskar0259]

Zajrzyj np. tu:

http://www.geobid.com.pl/prawo/2001/du_2001_38_454.htm

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA ROZWOJU REGIONALNEGO I BUDOWNICTWA

z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków zawiera m.in. załącznik nr 6. Tam są definicje, które pomogą w rozstrzygnięciu, jakie grunty zaliczyć do jakiej grupy.

[waldek79]

witaj mam takš wštpliwoœć mianowicie

1. aby wydzielić z działki rolniczej 1 ha (pola) mniejszš działkę 15 ar poinformowano mnie w gminie że najpierw musze wystšpić o ustalenie warunków zabudowy dla tej przyszłej działki bo gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego - krok I ( prawda/czy fałsz)

2. jeœli decyzja będzie pozytywna to właœciciel musi wystšpić z wnioskiem o pozwolenie na podział - krok II (prawda/czy fałsz)

3. jeœli decyzja będzie pozytywna (na podstawie decyzji o warunkach zabudowy-powinna być pozytywna) to musi iœć do geodety i fizycznie wydzielić tš działkę - krok III (prawda/ czy fałsz)

4. teraz do notariusza i kupić - krok IV (prawda/czy fałsz)

 

powiedziano mi że jeœli działka otrzyma warunki zabudowy to jednoczeœnie staje się budowlanš i agencja nieruchomoœci rolnych nie ma prawa pierwokupu i nie trzeba występować do nich że mam zamiar kupić takš działkę (prawda/czy fałsz)

 

 

proszę napisz co pominšłem w tej dedukcji albo gdzie mnie okłamujš pozdrawiam waldek

[oskar0259]

ETAP 1. Skoro w gminie twierdzą, że jest to możliwe - skorzystaj z tej możliwości. Przy założeniu, że gmina dopuszcza wydzielenie z gospodarstwa rolnego 15 arowej działki uznaj tę informację za prawdziwą.

W WZ gmina zapewne określi, że zabudowa jest możliwa na działce o minimalnej powierzchni 15 arów, a poza tym będą wszystkie "typowe" dla WZ ustalenia.

ETAP 2. Jest to wniosek o wydanie postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału - tak jest przy każdym podziale.

ETAP 3. Decyzja podziałowa wójta i "fizyczny" podział przez geodetę uprawnionego - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, podobnie jak w punkcie poprzednim.

ETAP 4. Umowa sprzedaży. Kupujesz działkę rolną z prawem zabudowy, ale nadal rolną - na pewno nie jest ona "budowlana" - co najwyżej można tak o niej mówić potocznie.

ANR - czy występować? Moim zdaniem - koniecznie. Agencja i tak nie skorzysta z prawa pierwokupu (prawdopodobieństwo na podstawie dotychczasowych doświadczeń jest praktycznie równe zeru).

ANR powiadamia notariusz spisujący akt (warunkowej sprzedaży). Praktyką jest, że tam gdzie nie ma planu zagospodarowania obligatoryjnie występuje się do Agencji, tam gdzie plan jest, ale grunt ma w ewidencji gruntów "R" - robią to bardzo nieliczni notariusze.

Być może są przypadki, że notariusze w przypadku istnienia WZ spisują od razu umowy docelowe, ale moim zdaniem nie jest to właściwe. Notariusze narażają przez to swoich "klientów" na to, że umowa sprzedaży może być nieważna.

[/url]

[waldek79]

dzięki za szybkš odpowiedŸ pozdrawiam

[malgoss]

(...)

Na Twoim miejscu zażądałbym od Zakładu Energetycznego usunięcia linii i w zależności od odpowiedzi reagował adekwatnie. Zgodnie z ostatnimi wyrokami Sądu Najwyższego właścicielowi nieruchomości z cudzymi mediami należy się co najmnie czynsz dzierżawny.

 

 

oskar0259 Twoja odpowiedź dała mi do myślenia - nie mam jeszcze podłącznia prądu na działce mimo iż przez sam środek przebiega linia energetyczna.

 

Sprawa wygląda tak:

Sama działka to ponad hektar ziemi, na samym środku jest wydzielany fragment z dojazdami pod budowę domu. W KW jest wpis "nieruchomość rolna bez zabudowań" natomiast przez sam środeczek przebiega linia energetyczna ze słupem który cudownym zrządzeniem losu stoi w idealnym miejscu przy którym planuję postawić skrzynkę i zrobić podpięcie z prądem. Doczytałam już co należy się właścicielowi nowo zakupionej działki w związku z odszkodowaniami itp. Ale... nie chcę zatargów i problemów z ZE i sąsiadami.

 

Dlatego moje pytanie brzmi: jak "przekuć" fakt istnienia słupa na działce za który podobno należy mi się ekwiwalent na załatwienie podłączenia prądu i nie ponoszenie kosztów tegoż - czy coś takiego w ogóle jest możliwe ??

[oskar0259]

Jeśli chcesz działać polubownie, to możesz zaproponować ZE ugodę w kształcie o którym piszesz. To przyda się później (a może poskutkuje od razu?). Oszacuj, ile musiałby zapłacić ZE za 10 letnią dzierżawę.

W praktyce (z dużym prawdopodobieństwem spełnienia) będzie tak, że zakład będzie udzielał odpowiedzi pokrętnych, wymijających itp. i "po dobroci" nie będziesz miała szans na załatwienie czegokolwiek.

Tak więc uważam, że potrzebna będzie droga sądowa i w zależności od stanu faktycznego i prawnego wcześniej czy później propozycja ugody ze strony ZE musi paść (jeśli nie chcą przegrać sromotnie - przynajmniej odszkodowania za bezumowne korzystanie w wysokości ustalonej przez sąd).

Co do sąsiadów. ZE nie może straszyć Ciebie, że jak będziesz "rozrabiała" to odetnie od prądu Ciebie i sąsiadów, a ci wściekli pokażą Ci, co o Tobie myślą.

Odcięcie nie jest możliwe, a jeśli by to nastąpiło, to powiadomiony o tym prezes Urzędu Regulacji Energetyki wymierzy wysoką karę pieniężną nie tylko zakładowi, ale również personalnie - jego szefowi.