Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[Darek_Skwarek]

Witam ponownie

Uzyskałem wypis i wyrys w m.p.z.p. Teren mojej 39 arowej działki okreslili jako R - tereny rolnicze. Jako przeznaczenie uzupełniające okreslono - m. in. projektowana zabudowa zagrodowa. Wyczytałem, że to nic innego jak budynek mieszkalny z budynkiem gospodarczym. Może wystarczy zaprojektować ten bydunek gospodarczy obok mieszkalnego, aby w starostwie dali zgode na budowę. Bez konieczności zmian w m.p.z.p gminy, czy też szukaniu dodtkowych 3 ha ziemi.

[lorifactor]

Darek

 

Powiedzieli mi dziś w urzedzie wojewodzkim ze jak jest plan zagosp. to nie trzeba tych hektarów

 

Kasia

[Darek_Skwarek]

Kasia

Czy możesz powiedzieć coś więcej na temat tzn. jakich mam użyć argumentów, na jaki przepis sie powołać abym mógł się budować. Rozmowa z urzędnikami to walka z wiatrakami, jak nie masz przepisu oni każdą wątpliwość zawsze roztrzygają na twoją niekorzyść. Ja mam wrażenie, że oni sami nie bardzo wiedzą jak podejść do tej sprawy. Jedna pani w starostwie twierdziła, tak jak Ty tzn, że mogę się budować twierdząc, że w wypisie i wyrysie są zawarte właśnie warunki zabudowy i nie ma znaczenia, że gmina w planie miejscowym uznaje ten teren jako terenu rolne gdzyż dopuszczając zabudowę zagrodową godzi sie na budowanie. Druga pani zaś twierdzi, że jeżeli w planie nie ma wyraźnego zapisu, że grunt jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe to nie można sie budować. A więc jak widać jedna sytuacja wydawałoby sie łatwa do przewidzenia podczas sporządzania planu, a dwie różne interpretacje. No chyba, że oni na coś czekają!!!!!!!!

[oskar0259]

Jest MPZP, a więc sposób zabudowy danego obszaru jest określony (właśnie w nim).

Skoro w planie jest budownictwo zagrodowe, to oznacza to zgodę na zabudowę przez rolników (a więc właścicieli gospodarstw rolnych). Granica powierzchniowa to 1 hektar (lub prowadzenie przez dana osobę/rodzinę tzw. działu specjalnego produkcji rolnej - wtedy norma powierzchniowa nie obowiązuje).

Nie ma tu zastosowania zasada, stosowana przy wydawaniu warunków zabudowy na zabudowę siedliskową (a więc dla terenu bez planu), tj. konieczność przekroczenie średniej powierzchni gospodarstwa w gminie.

Moim zdaniem nie uprawnia do zbudowania domu na terenie objętym planem i przeznaczonym pod zabudowę zagrodową/siedliskową zaprojektowanie przez inwestora nie będącego rolnikiem (tj. nie dysponującego powierzchnia powyżej 1 ha lub prowadzącego dział specjalny) budynku lub nawet budynków gospodarczych. Nie jest bowiem ważne co będzie zbudowane, ale kto buduje.

Sprawdź w pierwszej części planu, jak definiowana jest w nim zabudowa zagrodowa. Może w jakimś nieprecyzyjnym zapisie jest Twoja szansa na pozwolenie na budowę?

[cd1]

Witam mam pytanie . Posiadam działkę o pow 45 ar połowa działki to las prywatny przylegający do rezerwatu przyrody natomiast druga połowa to działka budowlana. W gminie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego . W wypisie z planu działka w części budowlanej ma oznaczenie MU1 ( budownictwo jednorodzinne...) i nie ma żadnej informacji na temat odległości zabudowania od lasu. Ostatnio dowiedziałem się, że przy złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, Nadleśnictwo które zarządza rezerwatem przyrody zgłosi sprzeciw i poprosi o opinię wojewódzkiego konserwatora przyrody . będę musiał uzgodnić odległość zabudowy od mojego lasu z wojewódzkim konserwatorem przyrody. Czy konserwator może zabronić mi budowy przy lesie? i nie mogę zrozumieć że jeżeli obowiązuje plan zagospodarowania to czy jakaś instytucja może zabronić mi budować na części działki która jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinna?? Zaznaczę żę rezerwat przyrody nie posiada otuliny oraz na załączniku graficznym do wypisu z planu nie ma żadnych niprzekraczalnych liń zabudowy lub innej informacji o tym że trzeba odstąpić od lasu o ileś metrów.

[Darek_Skwarek]

Oskar

W planie nie znalazłem żadnego zapisu wyjaśniającego pojęcie zabudowy zagrodowej. Podobno w studium na podstawie którego powstał plan zabudowa zagrodowa ujeta była jako budynki mieszkalne i godpodarcze rodzinnych gospodarstw rolnych.

Oskar o co może chodzić w słowie "rodzinne", bo ja ten teren otrzymałem od babci która jest właścicielem całego terenu przylegającego do tej działki tj. 1 ha. Chyba juz zaczynam popadać w lekka paranoję. Najbardziej osłabia mnie fakt, że jestem właścicielem terenu budowlanego którym nie mogę dysponować (zgodnie z jego przeznaczeniem) tak jak bym chciał. Okazuje się bowiem, że to gmina (uznając ten teren budowlany jako tereny rolne) dysponuje mieniem którego nie jest właścicielem. Gdzie tu sens i logika. Mój umysł tego nie ogarnia. Chyba dam sobie spokój i kupię działkę w innym miejscu, szkoda tylko kasy bo ten grunt dostałem jako darowiznę, a za pieniądze na działkę to postawiłbym kawałem domu. Najgorsze jest to, że już poniosłem pewne koszty finansowe, bo początkowo mnie zapewniano, że mogę się budować bez zmiany w m.p.z.p gminy, nie wspominając o zaangażowaniu emocjonalnym moim i żony. Sorry za filozoficzne wywody w końcówce.

[EZS]

Draek a babcia jest rolnikiem? To zacznij budowę w jej imieniu a potam niech ci daruje i skończysz jako ty.. Może od tej strony się ugryzie?

[EZS]

Oskar, widzę że moje pytania są niestrawne Spróbuje uściślić o co mi chodzi, tym bardziej, że idę w środę na rozmowę w urzędzie i chciałabym mieć podstawy wiedzy...

No więc...1. nie wydają pozwoleń (żadnych, PZP jest w sądzie), 2. chcę zacząć budowę, 3. wymyśliłam, żeby zacząć budowę od strony pomieszczenia gospodarczego na zgłoszenie. Mój projekt nadaje się do tego celu bardzo, właściwie część gospodarcza jest kawałkiem domu, mogę ją budować samą i mieści się w 25m2. Mogłabym w miedzyczasie podciągnąć media... Ale nie będzie to przecież budynek mieszkalny a tylko budynek gospodarczy. Co dalej z nim zrobić? Te pozwolenia zaczną kiedyś wreszcie wydawać, czy muszę wtedy zgłosić nowy projekt na rozbudowę pomieszczenia gospodarczego z wszystkimi szykanami czy po prostu zostawić w urzędzie projekt całego domku (leży tam już od czerwca) i jak dadzą pozwolenie, to budować dalej? Czy to jest dopuszczalne? Ten projekt obejmuje przecież ten kawałek, który chcę wybudować teraz, ma wszytskie uzgodnienia itd.

[Smigly]

Witaj

 

Mam pytanie w sprawie zkupu dzialki rolnej.

Zamierzam kupic dzialke rolna 1,70 ha i pozniej chcialbym ja podzielic na 4 dzialki i wystapic do urzedu o warunki zabudowy dla kazdej z nich. W urzedzie mnie poinformowali ze do calej dzialki 1,70 ha na pewno otrzymam decyzje pozytywna o WZ ale jezeli chodzi o decyzje po podziale tej dzialki na mniejsze to juz mnie nie mogli tak kategorycznie zapewnic. Teraz mam dylematy czy wogole kupowac ta dzialke poniewaz jest ryzyko ze po podziale na mniejsze dzialki urzad nie wyda mi pozytywnej decyzji o WZ. Moje pytanie brzmi czy jest jakas mozliwosc sprawdzenia dokladnego sytuacji tej dzialki oraz czy urzad moze wystawic mi zapewnienie ze po podziale tych dzialek wystawi mi ta decyzje o WZ

 

pzdr

Marek

[supernova]

Oskar, witaj.

 

Mam pytanie: niedługo będę składała o WZ. Chcę pobudować bardzo nowoczesny dom z płaskim dachem. Sąsiedztwo mam: z prawej - płaski dach (dość ładny dom a la bungalow z lat 70.), z tyłu - spadzisty, z lewej - spadzisty.

 

jak oni w gminie ustalają, jaki dach mogę mieć? robią analizę porównawczą sąsiedztwa i wyciągają średnią?jak zrobić, żeby nie dali kąta nachylenia dachu? czy pisać we wniosku o WZ, że zależy mi na stropodachu? spieszy mi się z budową (podobno bedę czekała na WZ 6 mies, horror) i nie chciałabym się odwoływać od otrzymanych WZ, tylko od razu dostać na płaski dach. jak to zrobić?

 

dzięki za pomoc

[Dorota szymczak]

Witam Oskar

Mam takie pytanie jeśli wykonam przyłącze np: wodne do działki a póżniej będę chciała na tej samej mapce dorysować przyłącze gazowe to mogę czy mapa z powodu istotnej zmiany jest do wymiany

Na warunki gazowe czekałam 6 czy 7 miesięcy. Teraz jak wszystkie papiery uszykowałam do oddania to się obudzili.

 

Poradź

 

Pozdrawiam. Dorota.

[oskar0259]

Darek_Skwarek

W świetle tego co napisałeś mogę z dużą dozą pewności stwierdzić, że Twoja działka jest do zabudowy, ale niestety, nie przez Ciebie. Bez jakiegoś "fortelu" nic nie wskórasz.

Jeden z nich masz powyżej - formalności związane z pozwoleniem załatwia babcia, która jest rolnikiem, a dopiero potem darowuje Ci działkę i ceduje na Ciebie pozwolenie na budowę. Drugi - sam zostajesz właścicielem gospodarstwa o powierzchni minimum 1 ha.

To co przytaczasz ze studium potwierdza tylko to co napisałem powyżej. Pojęcie "gospodarstwo rodzinne" nawiązuje do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z nią "g.r." to gospodarstwo rolne o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych, prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Przy ustalaniu powierzchni gospodarstwa rodzinnego uwzględnia się grunty własne oraz dzierżawione.

W rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna:

* będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nie przekraczającej 300 ha,

* prowadząca osobiście gospodarstwo rolne (podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia w tym gospodarstwie działalności rolniczej, przez którą rozumie się działalność wytwórczą w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej).

* posiadająca kwalifikacje rolnicze,

* zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

I jeszcze termin "kwalifikacje rolnicze".

Osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli posiada odpowiednie przygotowanie teoretyczne lub praktyczne do prowadzenia działalności rolniczej. Kwalifikacje teoretyczne posiada osoba fizyczna, która uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze, lub jakiekolwiek wykształcenie średnie lub wyższe.

Praktyczne kwalifikacje rolnicze posiada natomiast osoba, która osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat.

Spróbuj zmienić taktykę w staraniach o pozwolenie, bo w dotychczasowy sposób nie uda Ci się pokonać nie tyle oporu urzędników, co obowiązującego prawa.

[oskar0259]

Dorota szymczak

Moim zdaniem każda zmiana na działce (a w tym przypadku wybudowanie przyłącza) powoduje, że trzeba zamówić u geodety nową mapkę (niestety, to kosztuje - sam się o tym ostatnio przekonałem).

Supernowa

Kąt nachylenia dachu na pewno znajdzie się w WZ. Rzecz w tym, aby Twój projekt zmieścił się w wyznaczonych "widełkach". Na Twoim miejscu składając wniosek określiłbym, do jakich domów z sąsiedztwa ma nawiązać Twoje zamierzenie budowlane (podaj np. numery działek lub adresy). To powinno pomóc w uzyskaniu tego co chcesz, choć moim zdaniem urząd bez sugestii powinien szeroko określić parametry dachu - tak jak szeroka jest paleta zrealizowanych w sąsiedztwie projektów.

Śmigły

Gdybym był na miejscu urzędników, z którymi rozmawiałeś, odpowiedziałbym tak samo. Teoretycznie, przy dużym rozdrobnieniu gospodarstw w gminie, możesz nawet realizować siedlisko (WZ tylko dla rolników). Możesz też dostać "normalne" warunki zabudowy w oparciu o "dobre sąsiedztwo" (przy istniejącej zabudowie w sąsiedztwie).

Przy podziale tego obszaru na 4 działki nic nie jest już tak jasne.

Zależy jak podzielisz. Na pewno działki nie mniejsze niż 30 arów, no i nie wiadomo, czy każda z nich będzie miała w obszarze analizowanym zabudowę mieszkaniową.

Ryzyko więc jest, ale oczywiście możesz teraz zaplanować podział i sprawdzić, czy spełnia on wymogi ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w części dotyczącej WZ. Możesz skonsultować ten projekt w gminie, ale na pewno nikt nie da Ci wiążącej interpretacji, że na pewno w przyszłości WZ otrzymasz. Urzędy administracji samorządowej (w tym przypadku organem jest wójt/burmistrz/prezydent) nie wydają "promes".

Niestety, inwestujesz swoje pieniądze, a przy inwestycjach zawsze jest ryzyko. Nikt się nim z Tobą nie podzieli.

[oskar0259]

EZS

Ewo, co do niestrawności, to rzeczywiście jest w tym jakaś część prawdy, choć dolegliwość ta dotyczy nie pytań, ale sprawy, którą usiłujesz od kilku miesięcy załatwić.

Napisałem już chyba wyżej, że skoro planu, choć uchwała została podjęta, praktycznie nie ma (bo jest w NSA lub WSA), to powinny być wydawane warunki zabudowy. PT Magistrat Miasta Łodzi jest innego zdania (tzn. twierdzi, ze plan jest, choć praktycznie nie można go skonsumować) i na tym polega moja trudność w radzeniu, jak skutecznie i szybko dojść do celu (tj. pozwolenia).

Gdybym mógł decydować w tej sprawie, to zdecydowałbym się na wydawanie WZ, które w swej treści byłyby zgodne z zapisami planu, który jest "w zawieszeniu". No ale na to jak widać nie ma szans.

Dlatego pomysł budowy na zgłoszenie i podciągnięcia mediów jest dobry. Nie wiem tylko, czy jego realizacja znowu nie zostanie zablokowana.

A gdy zaczną wydawać pozwolenia? Będziesz musiała dostać pozwolenie na rozbudowę tego co zbudowałaś na zgłoszenie, projekt ze wszystkimi szykanami, przeprowadzić inwentaryzację stanu istniejącego, uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia itp. Moim zdaniem może to troche kosztować - ipieniędzy, i czasu.

Cd1

Plan zagospodarowania powinien zawierać informację o konieczności dostosowania nowej zabudowy do wymagań wynikających z obowiązujących aktów prawnych. I tak zapewne jest w przypadku Twojej działki. Tak więc taka procedura może mieć miejsce (wniosek o opinię konserwatora przyrody).

Zabronić budować on raczej nie może, ale co do odległości od rezerwatu - może ją ustalić. Przeczytaj jeszcze raz plan i sprawdź, jakie są ograniczenia dotyczące obszaru, na którym jest położona twoja działka.

Poczekaj na decyzję, zobacz podstawę prawną i w zależności od sytuacji - odwołuj się.

[Darek_Skwarek]

Oskar

Czy jesteś pewein, że wystarczy 1 ha, a nie 3,5 ha (średnia w gminie) jak twierdzą panie w starostwie. Bo wtedy mógłbym spróbować zagadać z babcia aby mi przepisała jeszcze 1 ha i miałbym 1,39 ha. A później oddałbym jej ten 1 ha.

[Yelcyn]

Yelcyn

W podobnej sprawie (dotyczy ZE - linii i przyłączy na działce) wybrałem ścieżkę wojenną (żądanie usunięcia na koszt ZE). Jak to się skończy - zobaczymy (sprawa w toku od lutego 2006, przede mną jeszcze rozprawa przed sądem cywilnym, wynik nieprzewidywalny w związku z nieprzewidywalnymi ostatnio wyrokami Sądu Najwyższego). Co z tego wynika dla Ciebie? Jeśli masz czas (tzn. nie musisz szybko budować) możesz powalczyć - z dużą moim zdaniem szansą na wygraną.

Ale działania monopolistów właśnie na tym polegają - inwestor w przymusowej sytuacji jest w stanie zrobić wiele (tzn. wykonać przebudowę nie swojego urządzenia na swój koszt).

Decyzję musisz, niestety, podjąć sam. Żądania "kanalizacji" maja wszelkie cechy uzurpacji - przypisywania sobie prawa, którego się nie posiada, ale być może jeleń (czyli Ty) przyciśnięty terminami zgodzi się?

Witam!

Troszkę mnie nie było - zajęty byłem walką z szefem wodociągów.

 

Dostałem propozycję: kanaliza umożliwia mi przyłączenie do sieci - w zamian zarówno w akcie notarialnym zakupu działki, jak i w księdze wieczystej mam wpisać użyczenie kanalizy do dostępu do rury przebiegającej 9 m "w głąb" mojej działki.... Co myslicie? Wydaje mi się, że się zgodzę.

[oskar0259]

Darek_Skwarek

Jest plan zagospodarowania (dopuszczający zabudowę zagrodową), jest ustawowa definicja gospodarstwa rodzinnego (powierzchnia 1-300 ha). Czego jeszcze chcą?

Kategorycznie domagaj się podania podstawy prawnej takiej interpretacji od pań ze starostwa.

Powtarzam: "więcej niż średnia w gminie" obowiązuje gdy nie ma planu. WZ na siedlisko to zgoda na zabudowę w szczególnych warunkach, stąd wymagania większe. Tu (przy MPZP) nie ma takiej potrzeby (ani podstawy prawnej).

Yelcyn

No cóż, jak widzę przycisnęło Cię...

Twój wybór, ale pamiętaj - w przyszłości nie będziesz mógł juz zgłaszać żadnych roszczeń.

[arekk]

Witam mam pytanie . Posiadam działkę o pow 45 ar połowa działki to las prywatny przylegający do rezerwatu przyrody natomiast druga połowa to działka budowlana.......... będę musiał uzgodnić odległość zabudowy od mojego lasu z wojewódzkim konserwatorem przyrody. Czy konserwator może zabronić mi budowy przy lesie? ................Zaznaczę żę rezerwat przyrody nie posiada otuliny oraz na załączniku graficznym do wypisu z planu nie ma żadnych niprzekraczalnych liń zabudowy lub innej informacji o tym że trzeba odstąpić od lasu o ileś metrów.

 

Moja działka graniczy z lasem i w WZ mam że odległość od lasu jaką muszę zachować to 12m..Nie wiem czy to obligatoryjne czy każda gmina ma swoje wytyczne w zależności co to za las itd. itp.

[jools]

Czytam forum, czytam i nadal nie wszystko jasne, wiec jesli sie nie obrazicie to zadam kilka pytan.

Jest dzialka rolna o pow.2200m.kw. ktora planujemy kupic z kolega jako wspolwlasnosc. Wymiary dzialki to ok 40/50 i mozna podzielic by bylo na 2 o wym. 40x25,

Obecnie jest plan zagospodarowania ale na dzien dzisiejszy brak mozliwosci zabudowy.

Ze wzgledu na to, ze na sasiednich dzialkach powstaja budynki to i dla niej bedzie mozna niedlugo wystapic o zmiane na budowlana.

I tutaj kilka watpliwosci :

- czy jesli plan zagospodarowania zaklada min. wielkosc dzialki np. 1500mkw to po podziale sa szanse na pozwolenie na budowe ?

- czy w ogole bedzie mozna podzielic ta dzialke ? np w sadzie jako wspolwlasnosc wydaje mi sie ze tak.

- czy od razu wystapic o WZ z dwoma budynkami i ewentualnie uwzglednieniem podzialu ?

 

Czy w ogole jest sens interesowac sie nia jako wspolwlasnoscia ?

Jak sie do tego tematu w ogole zabrac ?

 

Dzieki z gory za pomoc

Pozdrawiam

[oskar0259]

Nie ma sensu interesować się tą nieruchomością przed zmianą planu. Chyba, że lubisz ryzyko, albo cena jest wyjatkowo atrakcyjna.

Żebyście mogli z kolegą zbudować dwa domy niezbędne są następujące zmiany w planie:

 

1. Przeznaczenie terenu, na którym jest działka, pod budownictwo mieszkaniowe (piszesz, że obecnie nie ma możliwości zabudowy). Nie rozumiem, co wspólnego mają powstające obok domy z mozliwością zmiany przeznaczenia tej działki. Zmiany tej dokonuje sie przez zmianę planu (uchwała rady gminy), a nie uzyskanie "dobrego sąsiedztwa". Tamte, zabudowywane działki leżą po prostu na terenie o innym przeznaczeniu (gdzieś obok jest granica, która im umożliwia, a Tobie uniemozliwi zabudowę).

 

2. Obniżenie powierzchni mininmalnej działki do 1100 m kw. (gdy chcecie działke podzielić równo), a może jeszcze mniej? Przy obecnym planie nie jest możliwy żaden podział! Podział "w sądzie" mozliwy, gdyby działka była zabudowana dwoma domami.

 

Tam gdzie jest plan nie wydaje się WZ. Zmiana planu trwa, wg mojego doświadczenia, ok. 2 lat.