Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[oskar0259]

Link do projektu zmian w ustawie:

http://www.mb.gov.pl/lad_przestrzenny/proj_310107.pdf

i do uzasadnienia:

http://www.mb.gov.pl/lad_przestrzenny/uzasadnienie.pdf

[CYCU]

Czy ktoś może mi powiedzieć co oznacza taki zapis-"max intensywność zabudowy netto do 0,6.

[ma.rako]

Były na tym wątku ciekawe, fachowe wpisy o podziale działek, więc proszę nieśmiało o radę.

Buduję się na działce prawie kwadratowej ok. 10a , którą pragnę powiększyć o część działki sąsiada, prawie prostokątnej, o dłuższym boku graniczącym z moją działką. Sąsiad jest gotów sprzedać całą działkę, ale będziemy rozmawiać też o jej części (na całą mnie nie stać - to 25 arów). Rozważam kupno nawet wąskiego paska o szerokości parunastu metrów (tak 7-8 arów), w ten sposób sąsiadowi zostałaby dalej prostokątna działka o przyzwoitej szerokości ok. 30m, atrakcyjna do sprzedaży (kupiony pasek tworzyłby z moją częścią kształt sześciokąta). Nie wiem jednak, czy gmima zgadza się podzielić działki na takie nierówne części, np. 7a i 18a (w MPZP jest to działka pod zabudowę mieszkaniową i chyba istnieje jakieś minimum na wielkość takiej działki) i jak długo to potrwałoby. Niezbyt ciekawy jest kształt docelowy sześciokąta, ale od biedy lepszy taki, niż obecny stan.

Ale może lepiej zainwestować w całe 25a (kosztem chwilowego niewykończenia domu), a potem samemu scalać z moją, dzielić sensownie i na koniec sprzedać odcięty kawałek, aby wykończyć dom? Ae wtedy, czy nie zapłacę jakiegoś wielkiego podatku od tzw. spekulacji za sprzedaż szybko po kupnie, tzn. po upływie czasu niezbędnego do scalenia i podziału (sprzedaż po cenie zbliżonej do ceny kupna!, bez zysków na metrze kw).

Zupełnie nie mam orientacji, co można zrobić i jak byłoby najlepiej postąpić w tym przypadku. Może ktoś poradzi mi, jak postąpiłby w mojej sytuacji.

Na dokupieniu kawałeczka, nawet małego, bardzo mi zależy, bo obecnie na całej mojej działce pod ziemia są rury od PC, a pragnę mieć parę drzew o większym systemie korzeniowym; zdaje się nie jest wskazane sadzenie ich na rurach.

Dziękuję z góry za radę.

[pumpkins]

Witam,

 

Otrzymałem z gminy decyzję o warunkach zabudowy i zagosp. (dla terenu na którym leży moja działka nie ma miejscowego planu. W decyzji napisano że max. powirzchnia zabudowy działki to 15% powierzchni działki. Działka ma 1000m2. Poniweaż mam zamiar rozpocząć budowę za rok/dwa, nie mam jeszcze sprecyzowanego projektu domu. A do wniosku podałem tak z kapelusza że będe budował dom z garażem, z użytkowym poddzaszem o pow. 150m2 . Zastanawiam się teraz:

1) czy to wystarczy na taki dom, dla 5 osobowej rodziny?

2) czy jak będę chciał wybudować coś większego (np z 2-ma garażami) to nie dostanę pozwolenia na budowę?

3) czy będę mógł ponownie wystąpić o ustalenie nowych warunków za rok/dwa przed staraniem się o pozwolenie na budowę?

5) czy max pow. dotyczy tylko domu, czy też podjazdów (utwardzonych), chodników, tarasu?

6) Na jakiej podstawie określana jest max. powierzchnia? (Przyszły sąsiad dostał 18% na działce o 100m2 mniejszej.).

 

Będę wdzięczny za rady. Nie wiem czy się już odwoływać od decyzji (termin upływa za kilka dni)

 

Pozdrawiam,

Pumpkins.

[oskar0259]

Pumpkins

Na jakiej podstawie urząd ustala? W Twoim przypadku - na podstawie wniosku (150 m kw. na działce 1000 m kw. to właśnie 15 proc.). I tak urząd był "rozrzutny", bo nie przeliczył np. metrów kwadratowych na poszczególne kondygnacje (poddasze to np. ok.1/3 całkowitej powierzchni).

Jeśli masz takie plany, to wystąp o sprostowanie decyzji w tym zakresie (np. popełniłeś błąd pisarski we wniosku).

A na przyszłość dla wszystkich: nie zamykajcie sobie drogi własnymi zbyt rygorystycznymi, warunkami. Podawajcie parametry w dużych "widełkach". A nuż w Waszych planach coś się zmieni (np. większa wygrana w Lotto)?

Ma.rako

Moim zdaniem jest to jak najbardziej realne, ale tylko wtedy, gdy sąsiadowi pozostanie co najmniej działka o powierzchni określonej w MPZP jako minimalna. A ten pasek? Geodeta, którego zatrudnisz, będzie to wiedział najlepiej. Pasek zostanie przeznaczony na powiększenie działki sąsiedniej (czyli Twojej). Po podziale zostanie "scalony" w jedną działkę ewidencyjną z Twoją (tzn. Twoja "nowa i stara" działka dostanie nowy numer).

[angela82]

Jestem w. na etapie wypełniania WZ (czekam na listonosza z zapewnieniami o mediach) i mam wątpliwości: początkowo chciałam dom parterowy i tak mimochodem przy zabieraniu papierków wspomniałam w urzędzie o tym, a pani na to, że dostanę odmowną decyzje (ale czego WZ?), bo w tym rejonie dom ma mieć minimum 1,5kondygnacji (czyli parter i poddasze do zagospodarowania-teoretycznie, bo po co- może być??) i dach minimum 37 st.

Więc wybrałam sobie już taki projekt z poddaszem użytkowym, ale ciągnie mnie do tej parterówki - i na wniosku WZ myślę,żeby taką wstawić. Przecież WZ to jest właśnie dopiero określenie jaki ma być dom, więc we wniosku o WZ mogę sobie wymyśleć byle jaki projekt, a dopiero do pozwolenia o budowe stosuję sie do konkretnych warunków, które mam czarno na białym. Czy dobrze to rozumiem? Jest coś takiego jak odmowna decyzja WZ?

[oskar0259]

Tak, urząd może odmówić ustalenia WZ z powodu nie spełnienia przez wybrana przez ciebie lokalizację inwestycji przynajmniej jedego warunku wymienionego w art. 61 ustawy. Co do parametrów zabudowy, to oprócz woli inwestora należy brać pod uwagę zabudowę w sąsiedztwie. Najprawdopodobniej z tego powodu urząd upiera się przy liczbie kondygnacji i nachyleniu dachu. Rada: walcz o jak najszersze widełki poszczególnych wymiarów ("do 37 stopni" - to również mniej, "do 1,5 kondygnacji" - w tym parametrze mieści się również budynek parterowy).

[adamos10]

oskar0259 dzięki za odpowiedź, jak się okazało ojciec jakiś czas temu składał już podanie o WZ i dostał odpowiedź odmowną jako że brak MPZP ale to było już 5 lat temu, w związku z tym mam pytanie:

1. czy warto składać ponowne podanie w gminie?

2. jeśli tak to czy podanie powinno zawierać jakieś uzasadnienie o sąsiedniej działce i czy może są jakieś przykłady takiego podania?

 

Jeszcze raz dzięki za odpowiedź i prośba o kolejną. Pozdrawiam i dziękuję.

[oskar0259]

5 lat temu była inna ustawa. Teraz musisz spełnić warunki określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wzór pisma powinieneś dostać w gminie. A reszta - poszukaj na forum.

[angela82]

dzięki oskar za wyjaśnienia na działce sąsiedniej jest dom z poddaszem użytkowym i ostrym kącie dachu a drugiej strony nie ma na razie nic , ale z kolei na działce ciut dalej (ta na której nic nie ma jest na 22m)są dwa domy: parterowy z ostrym dachem dwuspadzistym oraz piętrowy z dachem kopertowym-na oko nie ma więcej niż 35st.

Więc... mogę "pominąć' dom obok i odnieść się do dalszego sąsiedztwa-tzn. po 1-jeden dom jest parterowy, po 2-drugi ma dach o kącie 35st.

 

oskar ja mam mieć minimum 37 st.-czyli nie do, ale powyżej. i minimum 1,5kondygnacji, a nie do 1,5. więc parterówka o kącie 37st. tutaj wchodzi w gre

[Danusieńka]

Kogo urząd zawiadamia , że zostało wszczęte postępowanie administracyjne o wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę?, mam napisane adresaci wg rozdzielnika.

[oskar0259]

Strony wg kpa.

Stronami w Twoim postępowaniu mogą być wszyscy własciciele działek sąsiednich, którzy znajdują się w obszarze oddziaływania Twojej inwestycji. Z tym, ze w przypadku budowy domu jednorodzinnego uznaje się, że oddziaływanie ogranicza się się do działki inwestora. Wyjątek: gdy odległości od granic działki są mniejsze od odpowiednio 3 i 4 m.

Albo urzędnicy chcą mieć d...krytkę na wszelki wypadek, albo nie znają przepisów, albo któryś z sąsiadów wcześniejszą korespondencją "zaszantażował" urząd. Nic straconego - gdyby któryś z sąsiadów Ci brużdził (a masz już z nim przykre doświadczenia - coś sobie przypominam, chyba jakiś "deweloper" mający chrapkę na Twoją działkę), masz prawo złożyć wniosek o pozbawienie go przymiotu strony. Rosstrzyga organ II instancji.

Aha, wśród stron zapewne jest zarządca drogi publicznej, do której przylega Twoja działka. Ale to uczestnik z reguły bierny.

[oskar0259]

Angela82, tak też się obawiałem (że parametry podane przez Ciebie bedą "od", a nie "do"). Ale jak czytam już pogodziłaś się ze stromym dachem, więć jakoś chyba uda Ci się dojść do porozumienia z gminą

[Danusieńka]

OSKAR 0259

 

Dzięki za odpowiedź

Pozdrawiam

[Mroovka]

Drogi Oskarze, napisałeś, że

 

Strony wg kpa.

Stronami w Twoim postępowaniu mogą być wszyscy własciciele działek sąsiednich, którzy znajdują się w obszarze oddziaływania Twojej inwestycji. Z tym, ze w przypadku budowy domu jednorodzinnego uznaje się, że oddziaływanie ogranicza się się do działki inwestora. Wyjątek: gdy odległości od granic działki są mniejsze od odpowiednio 3 i 4 m.

 

Czy w związku z tym jeśli na działce chcę zbudować mały jednowrodzinny domek , a ustawowe odległości z sąsiadami są zachowane to urząd nie musi zawiadamiac sąsiadów o opracowywaniu WZ i pozwolenia na budowę? Jeśli tak- bardzo proszę o podanie źródła, które można wskazać niedokształconym paniom w urzędzie. Zetknęłam się z przypadkiem, w którym właściciel sąsiedniej działki nie żyje, więc urząd nie chce wydać WZ, ze względu na " niemożność doręczenia". [/b]

[oskar0259]

W przypadku wydawania WZ zawiadamiani są właściciele działki, na którą warunki są wydawane (bywa, że występuje o nie nie własciciel) oraz wszyscy właściciele działek sąsiednich. Od tej listy nie ma wyjątku.

Powyżej pisałem tylko i wyłącznie o procedurze wydawania pozwolenia na budowę.

A co do podstawy prawnej - zrób to sam, jeśli chcesz mieć szybko, bo w tej chwili nie mam pod ręką ustaw. Przypominam tylko, że ustawy są dwie: o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i prawo budowlane.

W Twojej konkretnej sytuacji obawiam się, że urząd będzie chciał Cię "przetrzymać" do zakończenia postępowania spadkowego. Inna opcja to tzw. domniemanie doręczenia, czyli uznanie pisma za doręczone mimo nie podjecia go przez adresata w określonym terminie (mimo powiadomień). Zobacz np. tu:

http://www.monitorprawniczy.pl/index.php?mod=m_aktualnosci&cid=18&id=886

Choć z drugiej strony jest wyrok SN, który mówi, że domniemanie doręczenia z art. 44 k.p.a. nie ma zastosowania do pisma błędnie zaadresowanego - postanowienie SN z 6 kwietnia 2000 r., sygn. akt III RN 141/99. Niewątpliwie adres sąsiada jest nieaktualny...

[Mroovka]

Bardzo dziekuję za odpowiedź.

 

Pozdrawiam wszystkich zmagajacych sie z problemami i naszych nieocenionych doradców.

[sofix]

Witam wszystkich (tu ukłon dla Oskara za wcześniejszą pomoc)! Mam pytanie odnośnie ustalania linii zabudowy dla nowej działki. Czy może dojść do sytuacji, że nie można ustalić linii zabudowy pomio tego, iż sąsiednia działka jest zabudowana. Proszę o opinie z własnych doświadczeń i interpretację tego:

 

§ 3. 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

 

2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

 

§ 4. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

 

Moja działka jest tak usytuowana, że pociągnięta linia zabudowy z sąsiedniej działki jej nieobejmuje.

 

2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

 

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

 

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

 

Czy to oznacza, że jest to panaceum na każdą sytuację?

[alela]

Oskar moze Ty mi pomożesz? odebrałam pozwolenie na budowe a dziś sąsiad do domu którego bede się dostawiać powiedział mi że boi się czy aby moja budowa nie spowoduje że jego dom się ,,zawali,,! Niby pogadał i wysłuchał że będą lane specjalne ławy wzmacniajace (kopiemy również piwnice) po czy poszedł ale coś się boję żeby nie wyskoczył w gminie z jakimś odwołaniem:) w zw z tym mam do Ciebie pytanie co tak realnie moze mi,,zrobić,, na ile opóznic budowę miałam zaczynać zaraz po uprawoomocnieniu sie pozwolenia , jak wygląda taka procedura z punktu widzenia gminy, no i na koniec jakie ewentualnie ja mam zrobic ruchy żeby jakoś temu zapobiec?

Będę bardzo wdzięczna za odpowiedz, co prawda nie mam 100% pewnosci że to zrobi ale w niedzielę wieczorem mamy się jeszcze spotkać,,pogadać,,i wolałabym wiedzieć co mi ,,grozi,,?

Wielkie dzięki jesli będziesz wiedział.

[oskar0259]

Sofix, myślę, że pkt 4 to jedyny sposób rozwiązania problemu (choć interesowałoby Cię chyba również pkt 2 - ustalenie linii zabudowy zgodnie z przepisami szczególnymi, czyli ustawą o drogach publicznych).

Alela, masz kilka możliwości:

a) pozamerytoryczne - tak zagadać lub zająć sąsiada, aby zapomniał o terminie złożenia odwołania,

b) merytoryczne - przekonać go, pokazując rysunki, rzuty, opisując sposoby zabezpieczeń. Czasami doinformowanie pomaga - nie zakładaj, że sąsiad kieruje się tylko emocjami i robi wszystko wbrew. Może przy jego wiedzy o sprawie to co robisz rzeczywiście nie wygląda najlepiej (a może należałoby przekonać również jego rodzinę, np. żonę)?

Co może zrobić sąsiad? Budujesz w granicy, a więc jest stroną z praktycznie takimi samymi prawami do oprotestowania (odwołania się od) decyzji co Ty.

Proces odwoławczy to w praktyce kilka miesięcy straconych.