Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[anonim13]

Mój problem jest w zasadzie odmienny od pozostałych. W gminie jest nowy, obowiązujący plan zagospodarowania. Według tego planu działka położona obok mojej działki budolwanej jest działką rolną ("tereny produkcji rolnej"), a kolejna obok niej jest działką leśną ("tereny leśne"). Obie działki sąsiadują również z innymi działkami budowlanymi. Chciałbym kupić obie te działki i powiększyć sobie ogródek. I tu zaczynają się schody, gdyż właściciel wycenia obie te działki na poziomie zbliżonym do cen działek budowlanych w okolicy twierdząc, że możliwe będzie przekształcenie ich z rolnej i leśnej na budowlane. Powołuje się przy tym na dwie możliwości: 1.dobrosądziedztwo z innymi działkami budowlanymi, 2. twierdzi, że w poprzedzającym MPZP studium działki te dawały prawo do zabudowy (jeszcze tego nie sprawdziłem).

Czy właściciel tych działek ma rację? Czy uda mu się je przekształcić bez zmiany planu? Jeśli nie ma racji, na jakie akty prawne się powołać przy rozmowie z nim nt. ceny w/w działek.

Dodam, że właściciel jest "dobrze poukładany" w gminie.

Dzięki za pomoc.

[sliwaprz]

Nie moze sie powolac na dobrosasiedztwo, bo warunki zabudowy wydawan sa jedynie w przypadku braku planu. Jesli dzialka w planie jest lesna to bedzie cholernie trudno to przeksztalcic na budowlana badz chocby rolna. Bedzie musial placic duze odszkodowanie za odlesienie jesli mu sie to wogole uda. Rolna dzialke moze przeksztalcic jedynie w przypadku braku planu. Inaczej sie nie da.

[anonim13]

Ok, czyli dobrosąsiedztwo odpada. A co z tym, że poprzednio w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego te działki - jak twierdzi sprzedający - były przeznaczone pod zabudowę?

W zasadzie kwestia jest prosta - czy jest jakiś sposób (oprócz zmiany planu), aby te działki przekształcić na budowlane?

[sliwaprz]

Jesli jest plan to koles powinien jak majszybciej zapomniec o planie, no chyba ze go zmieni, ale to dosc pracochlonne i moze trwac kilka lat.

[alela]

Dzięki Oskar w tym tygodniu będę gadać dalej z sąsaidem na razie o wojnie nie mam mowy są dyskusje, zobaczymy co z tego wyniknie, dam znać.

Pozdrawiam

[Gasol]

Czesc,

 

Chcialbym zbudowac oczyszczalnie sciekow. Mam pytanie: jesli w miejscowosci, w ktorej bede budowal dom, jest wodociag, to czy zmienia to w jakis sposob dozwolone odleglosci oczyszczalni od granic, drog i studni? Najbardziej interesuje mnie sprawa odleglosci od studni. Sasiednie dzialki (budowlane), sa w tej chwili puste, ale maja juz doprowadzony wodociag. Czy oznacza to, ze mozna zignorowac zalecenie umiejscowienia studni chlonnej (drenazu) w odleglosci 30m od ujec wody pitnej?

 

Bardzo prosze o pomoc,

 

Pzdr.

[oskar0259]

Anonim13, sąsiad nie musi kłamać. Ale tylko pod jednym warunkiem: gdy na Twojej działce kończy się obszar objęty MPZP, a jego działki "rolna" i "leśna" nie są objęte planem. Wtedy możliwe jest wydanie warunków zabudowy. Ale z treści Twojego postu wynika, że klasyfikacja terenu pochodzi jednak z planu (a więc działki też są nim objęte) - wtedy zmiana przeznaczenia jest możliwa tylko przez zmianę MPZP. Nie ma znaczenia, że tereny te w studium były przeznaczone pod budownictwo - nie jest ono nigdy aktem prawa miejscowego i nie moze być podstawą do jakiejkolwiek decyzji administracyjnej. Co do ceny: jego prawo żądać każdej, możliwej do uzyskania, Twój interes - zbić ją jak najniżej. Nie ma przymusu zarówno sprzedawania jak i kupowania - wysokość zależy od chęci dokonania transakcji w odpowiednim czasie, miejscu i za odpowiedającą obu stronom cenę. A co do podstaw prawnych - zapoznaj sąsiada z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z zapisami dotyczącymi uchwalania MPZP (dotycza one odpowiednio również jego zmiany) i zachęć go do wystąpienia do gminy z takim wnioskiem (niepełnowartościowy towar nie moze mieć ceny pełnowartościowego). Może to pomoże.

[paca]

Czy mogę się nie zgodzić na warunki zabudowy sąsiada który 4m za od ogrodzenia chce postawić halę 7m wysoką i 40 m długą. Ma to być magazyn. Jest to zgodne z przeznaczeniem tego terenu ( MU). Sąsiad ten już funkcjonuje obok - nie jest uciążliwy. Było mu za ciasno więc dokupił obok wolny teren 2000m i planuje budynek biurowo-magazynowy o pow. ok. 1000m. Moja wąska ( 20 m) działka dochodzi w środku jego 50 m działki. Jest to moja zachodnia strona która daje mi jedyne doświetlenie z tej strony ( od strony południowej mam u drugiego sąsiada 15 metrowe jesiony). Mój dom od strony planowanej inwestycji jest odsunięty o 13 m. Mam b. mało czasu na reakcję .Post ten umieściłem jako nowicjusz na forum ogólnym PiP ale tu chyba prędzej doczekam się upragnionej rady.

[oskar0259]

Tak, masz prawo. Ale żeby odwołanie było skuteczne musisz poważnie zastanowić sie nad argumentacją (nie może być to tylko w stylu "to mi sie nie podoba"). Sam piszesz, że inwestycja jest zgodna z zapisami MPZP, a więc jeden argument prawny odpada. Przeczytaj dokumenty (jesteś stroną, więc masz prawo zapoznania się ze wszystkimi dokumentami w organie wydającym pozwolenie) i zobacz, jak to jest ze strefa oddziaływania nowego obiektu, przesłanianiem światła słonecznego itp.

[oskar0259]

Aha, na wszelki wypadek przeczytaj jeszcze uważnie zapisy planu zagospodarowania - dopuszczalna wielkość obiektu, powierzchnia zabudowy lub biologicznie czynna, profil działalności. Może tu będą jakieś odstępstwa?

[paca]

B. dziękuję Oskarze. Zastanawiam sie tylko czy na temat dopływu światła słonecznego dowiem się czegoś w gminie. Co to jest pow. biologicznie czynna ? Ta działka ,jak większość, jest nieużytkiem ,jednym z ostatnich w tej okolicy, na którym gniazdują różne ptaki ( tę moją wątpliwość obśmiała moja żona). Wydaje mi się, że obiekt jest po prostu za duży do tej działki. Jeszcze raz dziękuję i pozdrawiam.

[niki7]

Witam! Chciałam podzielić swoją nieruchomość ( 2 ha) na działki budowlane do 10 arów, jednak gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego i nie mogę wydzielić takich działek. Co robić? Pomóżcie!!!

[Aleksandra W.]

Jesteśmy przed przetargiem na ziemię rolną (2h), która graniczy z naszą działką.

Nie ukrywam, że gdyby się udało wygrać, to chcielibyśmy wydzielic 2 działki po 30 arów i je sprzedać.

 

Oskar, proszę powiedz, czy na wniosek gminy ANR może skorzystac z prawa pierwokupu ? Jeśli tak, to w jakich przypadkach?

Pracownik urzędu gminy udzielił mi takiej informacji (powiedział też, że gmina z pewnością będzie tym zainteresowana). Jego rodzina też bierze udział w tym przetargu i nie wiem, czy nie chciał nas skutecznie zniechęcić do kupna tej ziemi.

 

gratuluję zdanego egzaminu!!

ten wątek to wielka kopalnia wiedzy

[oskar0259]

Aleksandro, czy przypadkiem nie chodzi o to, że gmina chce skorzystać z prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości, którą chcesz kupić (od ANR?)? Z faktu, że poinformował Ciebie o tym gminny urzędnik wyciągam taki wniosek.

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego.

Jeśli z prawa pierwokupu ma skorzystać gmina, to może to zrobić po spisaniu przez sprzedawcę i Ciebie umowy sprzedaży. W imieniu gminy robi to wójt w formie oświadczenia złożonego przed notariuszem w terminie 1 miesiąca.

 

Nieco więcej o prawie pierwokupu (bo moge się mylić co do instytucji, które chce z niego skorzystać).

1. ogólnie o prawie pierwokupu:

http://www.krn.pl/krajowy-rynek-nieruchomosci-artykuly/Prawo-pierwokupu-nieruchomosci-2_0_14.html

2. pierwokup wykonywany przez gminę:

http://nisko.bip.pl/

3. pierwokup wykonywany przez ANR:

http://www.anr.gov.pl/pl/article/483

[Zulaga]

Witam serdecznie!

 

Kupiłem działkę w wyniku przetargu z gminy o powierzchni 1522 m2, nie było dla niej warunków zabudowy-, czyli działka rolnicza.

Kupując ją czytałem zapoznałem się z badaniami gruntu dla tej działki, gdyż gmina zleciła ich wykonanie. Konsultowałem ich interpretacje z firmą, która je wykonywała. Nikt nie widział specjalnych problemów co do posadowiena budynku.

 

Generalnie działka znajduje się na skarpie, skarpa się nie obsypują ani nie przesuwa, woda nie występuje. Grunty są nośne.

Działka spełnia wszystkie wymagania dotyczące posadowienia, drogi, sąsiedztwa, dachu, linii zabudowy, koloru elewacji..... W gminie zero zastrzeżeń jako działka pod budowę domu....

 

Tak jak pisałem, gdy ją kupowałem warunków zabudowy nie było. Ale były w trakcie uzgadniania ze starostwem, tzn. gmina wysłała dokumenty do uzgodnienia w starostwie.

Po tygodniu jak zakupiłem działkę przyszła odpowiedź ze starostwa-, co mnie bardzo zdziwiło i w gminie też byli zaskoczeni, gdyż odpowiedź ze starostwa była negatywna. Ze względu na zdanie zawarte w opinii badania gruntu.

Cytuje "w obecnym stanie działka nie nadaje się do zabudowy"

starostwo po prostu przepisało jedno wyrwane z kontekstu zdanie z opinii wcale jej nie interpretując.

 

W związku z takim postąpieniem sprawy zwróciłem się do firmy, która to badanie robiła o interpretacje oceny gruntu i co należy zrobić, aby można było taki budynek bezpiecznie posadowić.

 

Taką pozytywna opinię oczywiście otrzymałem i załączyłem ją do wniosku o warunki zabudowy i wystąpiłem do gminy o warunki zabudowy.

 

Czekałem spokojnie 2 miesiące i oto otrzymałem wyssaną z palca bzdurną odpowiedź:

 

cyt..

...

Wprawdzie autor dokumentacji badań geotechnicznych w opinii z dnia 29.O1.2007r. opisuje możliwości bezpiecznego posadowienia i eksploatacji projektowanego domu jednorodzinnego na terenie działki nr 139/12 w Bąblinie pod rygorem spełnienia odpowiednich warunków: m.in. przebudowę skarp od strony wschodniej i zachodniej (maksymalnie jak to możliwe obniżenie ich korony i odpowiednio uformowanie zbocza skarp poprzez wykonanie odpowiednich półek i ich wzmocnienia np. roślinnością) oraz częściowe usunięcie roślinności porastającej skarpy. Autor przewiduje posadowienie budynku bezpośrednio na pociłożu rodzimym zalegającym pod warstwą humusu lub na odpowiednio uformowanym nasypie oraz niezbędnym może okazać się wykonanie odpowiedniego drenażu opaskowego, który chronił będzie uformowane zbocza oraz projektowany dom przed negatywnym wpływem wód spływowych pochodzących z opadów atmosferycznych oraz wód roztopowych.

Jednakże zdaniem organu wszelkie działania mające na celu ewentualną przebudowę skarp

i częściowe usunięcie roślinności występującej w postaci drzew i krzewów możeosłabić struklurę skarp

i przy niekorzystnych warunkach hydrogeologicznych spowodować niekontrolowane przemieszczanie

się materiału skalnego, stwarzając zagrożenie dla nowopowstałego budynku mieszkalnego.

 

Biorąc powyższe pod uwagę postanowiono jak w osnowie.

Pouczenie

Na niniejsze postanowienie przysługuje Stronom zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Pile za pośrednidwem Starosty Obomickiego w terminie 7 dni od daty jego doręczenia.

.....koniec cytatu

 

PARANOJA

 

 

Teraz od jutra mam 7 dni na odwołanie od decyzji starostwa.

 

Posiadam wszystkie opinie i dokumentacje poskanowane w pdf-ach. Prześle je zainteresowanym osobą na maila .

 

Bardzo proszę o pomoc

Czy opinia Strostwa jest dla Gminy wiążąca, czy Gmina może wydać jednak pozytywną opinię o warunkach zabudowy mimo takiej opinii ze Starostwa ??????

 

tel 606106667

[Aleksandra W.]

Oskar, czytam ten mój poprzedni post i się rumienię, bo faktycznie trzeba się było domyślac co poeta miał na myśli...Tym bardziej dziękuję Ci za odpowiedź. Nie dośc,że pomagasz tylu ludziom, to jeszcze musisz sam wyciągac wnioski z jakichś tam informacji

 

Gmina nie jest teraz zainteresowana nabyciem tej nieruchomości od ANR. Facet mi zasugerował, że w momencie, kiedy ja wydzielę np. te 2 działki i będę chciała je sprzedac przed upływem 5 lat, to wtedy gmina może złożyc do ANR wniosek o to, żeby ANR skorzystała z prawa pierwokupu, bo gmina jest zainteresowana tą działką (desperat?? o co mu w ogóle chodziło) Mówił, że ANR powiadamia gminę o umowach przedwstępnych (np. kiedy ja będę chciała sprzedac te 30 arów teściom).

[sofix]

Być może pracownikowi gminy chodziło o prawo odkupu, do którego ma prawo przez 5lat- myślę, że ANR umieści taki zapis w umowie sprzedaży gdyż ma taki obowiązek prawny, a co do wnioskowania gminy do ANR o skorzystanie z tego prawa to niekoniecznie będzie to możliwe, gdyż to ANR będzie musiała odkupić tę ziemię, a nie po to ją sprzedaje aby zaraz kupić.

Uważaj, aby ANR nie zastrzegła w umowie, że korzysta z prawa odkupu po cenie sprzedaży, wtedy ciężko np. za 5 lat będzie coś więcej wyciągnąc ponad to co w akcie. ANR ma również prawo pierwokupu, ale z tego co wiem nie ma tu żadnej granicy czasowej dla skorzystania z tego prawa podczas sprzedaży zimi rolnej.

art. 29 ust. 4 i 5 ustawu o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa z 91 r

 

A odnośnie pierwokupu zajrzyj do art. 109 - 111 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( ale to nie ta sama co wyżej) ja teraz dopiero zobaczyłem, że notariusz popełnił błąd i nie powiadomił gminy o sprzedaży działki, tylko ograniczył się do ANR.

Może ktoś wie co w takiej sytuacji mi grozi?

[oskar0259]

Sofix, gmina nie będzie stroną umowy sprzedaży (jak rozumiem jest to sprzedaż ziemi z zasobu będącego w dyspozycji ANR), nie będzie więc miała prawa odkupu. Może mieć to prawo sprzedający (jeśli taki warunek zostanie zawarty w akcie notarialnym). Poza tym prawo odkupu jest niepodzielne, nie można więc wybrać sobie np. wydzielonej części (np. tych dwóch planowanych działek) i żądać ich odkupu.

 

Co słusznie zauważyła Aleksandra, chodzi raczej o prawo pierwokupu przysługujące gminie w przypadku wszystkich niezabudowanych działek nabytych uprzednio od Skarbu Państwa lub samorządów. Ale nie zawsze może być one wykonywane. Nie może być np. zastrzeżone na wypadek innej umowy niż sprzedaż, np. umowy darowizny (co daje dość szeroką furtkę do uniknięcia pierwokupu).

Pierwokup nie może być także wykonywany w przypadku sprzedaży osobom bliskim. Nasuwa się analogia do "odczarowywania" mieszkań komunalnych wykupywanych z bonifikatą - stosowana jest powszechnie praktyka z pogranicza prawa, gdy sprzedaje sie mieszkanie osobie bliskiej, a potem... ostatecznemu kupującemu - już nie ma ograniczenia i bonifikaty nie zwraca się. Ale wiem, że już trwają prace legislacyjne, aby takie praktyki uniemożliwić.

 

Ponadto, przy okazji, warto dodać dwa przykłady z orzecznictwa. Np. Sąd Najwyższy wyrokiem z 10 października 2000 r V CKN 96/2000 uznał, że wyłączone jest prawo pierwokupu gminy przewidziane w art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została zabudowana budynkiem w stanie surowym zamkniętym (co nie jest żadną sensacją, bo przecież działka przestała byc niezabudowana).

 

Ale jest jeszcze jedno orzeczenie, dotyczące co prawda użytkowania wieczystego, ale dające się chyba odpowiednio zastosować do zbywania prawa własności. Otóż zgodnie z postanowieniem SN z 7 września 2000 r I CKN 143/99 - prawo pierwokupu przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości nie przysługuje w wypadku sprzedaży użytkowania wieczystego wydzielonej fizycznie części nieruchomości jeżeli sprzedawca na oddanej mu w użytkowanie wieczyste nieruchomości dokonał (na podstawie pozwolenia budowlanego) zabudowy, do której był zobowiązany (czyli możliwa jest sprzedaż części pierwotnej działki, jeśli na części pozostającej mu nieruchomości zbudował to, do czego się zobowiązał).

 

I jeszcze o prawie pierwokupu ANR. W Senacie jest projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zakłada on, że sprzedaż ziemi poniżej 1 hektara nie będzie podlegała prawu pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

[sofix]

Masz rację Oskar, ale we wcześniejszym poście pojawiła się informacja że pracownik gminy uprzedzał, że ANR będzie mogła wykupić działki przez 5 lat, a termin ten jest związany z prawem odkupu ( a ludzie nawt w gminie nie rozróżniają tych 2 rzeczy).

A co do mojego pytania o błąd notariuszki i niepowiadomienia gminy o sprzedaży nieruchomości niezabudowanej przez sprzedającego, który nabył ją wcześniej w ANR. Jakie mogą spotkać mnie jako ostatniego nabywcę konsekwencje tego zaniechania?

[oskar0259]

Myślę, że zachodzi tu sytuacja zapisana w art 599 kc:

 

Art. 599. § 1. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

§ 2. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.