Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[oskar0259]

Angelo, nie wiem czy to ja nie rozumiem o co chodzi, czy też Ty chcesz za dużo?

 

Uporządkujmy:

1. Działka ma 50 arów.

2. Jest w całości rolna, bo tylko plan zagospodarowania może zmienić przeznaczenie na budowlane.

3. Być może w ewidencji gruntów jest pozostałość po starym planie, tzn. klasyfikacja części działki (dawniej przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe) figuruje jako "B". Tak być nie powinno (działka niezabudowana nie moze mieć klasyfikacji "B"), ale skoro jest (nie tylko u Ciebie, ale w wielu ewidencjach gruntów w kraju), to przejdżmy nad tym do porządku dziennego. Możesz twierdzić, że masz działkę budowlaną z powodu tego "B", ale budowlana, bez planu nigdy, nawet z tą literką, ona nie będzie, o czym świadczy to, że musisz wystapić o warunki zabudowy (jeśli twierdzisz, że jest budowlana, to po co Ci one?).

4. Z punktu 1 wynika, że w obecnej sytuacji, bez planu zagospodarowania, działki nie podzielisz ( po wydzieleniu nie powstaną działki po co najmniej 30 arów). Tak więc nie planuj czegoś, czego nie zrealizujesz bez MPZP.

5. Moja rada wynika z Twojego zapotrzebowania, tj. uczynienia całej działki zdatna pod zabudowę dwoma domami, szczególnie części "rolnej". Możesz to zrobić tylko występując o WZ (skoro chcesz rozpocząć budowę) dla siebie na części "rolnej". Gdyby plan wszedł w życie, a wyznaczona w nim minimalna powierzchnia działki była mniejsza niż 2500 m kw., to będziesz mogła 50 arową działkę podzielić i część, co do któej przewidujesz, że bedzie przeznaczona pod zabudowę, sprzedać. Rozumiesz chyba jednak, że nie stanie sie to szybko, a więc, przypuszczam, że środki pozyskasz najwcześniej na wykończenie domu (raczej nie wcześniej).

6. Możesz też pójść na całość i złożyć wniosek o wydanie WZ przewidujacego zabudowę działki dwoma domami. Gmina może zgodzić się, ale raczej tego nie zrobi (patrz punkt następny).

7. Kalkulacja, którą przedstawiłem, może wziąć w łeb, jesli okaże się, że część "rolna" w poprzednim planie nie miała zgody wojewody na przeznaczenie na cele mieszkaniowe/nierolnicze (a przypuszczam, ze nie miała, skoro nie była przeznaczona pod budownictwo, a pod uprawy rolne), a klasa gruntu była np. III (co domniemuję z przytoczonej przez Ciebie klasyfikacji S-RIII). Wtedy nie dostaniesz WZ na część rolną (nie spełniasz jednego z punktów art. 61 ustawy - dobrosąsiedztwo to jeden z 5 warunków), a tylko na część "budowlaną".

 

W tej sprawie nie muszę mieć racji, gdyż nie znam wszystkich uwarunkowań, ale "wersja zdarzeń" powyżej przedstawiona wydaje mi się najbardziej prawdopodobna. Proszę o ewentualną polemikę.

[marcin_ol]

Mianowicie, sprawa wygląda następująco:

w zagospodarowaniu przestrzennym na mojej działce jest zieleń ogólnodostępną, powiedziano mi również że plan jest uchwalony.

Czy jest możliwość zmiany takiego planu lub jego części ?

Dodam jeszcze, że moja działka jest usytuowana przy drodze publicznej, czy to ma jakieś znaczenie ?

Najgorsze jest to że jest to spora działka i nie mam pojęcia dlaczego planiści tak zrobili, wzdłuż całej drogi są usytuowane domy jednorodzinne tylko moja działka jest zielenią .

Prawdą jest to że wcześniej były tam realizowane uprawy rolne ale teraz niema dosłownie nic. Bardzo bym chciał wybudować tam dom. ale z tego co mi powiedziano to nie mogę.

Czy jest jakaś szansa by w tej materii coś można było zmienić ?

 

Pozdrawiam i czekam na odpowiedź

Marcin

[oskar0259]

Być może na Twojej działce znajduje się kanał nawiewu powietrza dla całej miejscowości i jej zabudowa spowodowałaby niepowetowane straty dla środowiska i mieszkańców? Nie śmiej się, znam taki przypadek z autopsji, gdy przy sporządzaniu planu celowo zablokowano w MPZP zabudowę niektórych działek pod tym pozorem. Nie przeszkadzało to przeznaczyć pod zabudowę działek o tym samym charakterze (także leśnych) leżących tuż obok, a nawet w środku tego kanału... Wyobraźnia i wola gminnych planistów chodzi często dziwnymi i niezrozumiałymi dla mieszkańców drogami...

Dodam, że dziwnym trafem znalazł sie potem leśnik, który potwierdził, że drzewa na uprzywilejowanych działkach osiągnęły "wiek rębny" (no, miały może ze 30 lat) i działki zostały odlesione (dosłownie).

 

A na poważnie: możesz wystąpić o zmianę planu. Możesz argumentować, że jest zabudowa na sąsiednich działkach. Ale przystąpienie do całej procedury zależy od inicjatywy wójta, a następnie podjęcia przez radę uchwały w sprawie zmiany planu.

[marcin_ol]

Dziękuję za tak błyskawiczną odp.

Czy znasz może jakąś podstawę prawną na podstawie której można się oprzeć w sprawie zmiany zagospodarowania terenu ?

 

I jeszcze jedno pytanie może dwa jeśli można - jeżeli w planie zagospodarowania jest coś takiego jak CIĄG PIESZO - JEZDNY idący po krawędzi między dwoma działkami mojego sąsiada (jako odrębny element). Sąsiad był w urzędzie i formie pisemnej udało mu się załatwić zlikwidowanie tej drogi. Problem polega na tym, że dostał pisemną informację ze skarbu Państwa, że chcą wykupić od niego część ziemi na właśnie tą drogę która według nich jest zgodna z zagospodarowaniem. Jak to jest w końcu droga została zlikwidowana a nadal jest ?

- pytanie o drodze:

Jeżeli w zagospodarowaniu przestrzennym jest projekt drogi w którego szerokość wynosi 22-27 m z czego 14 m to jezdnia +chodniki, a reszta jakaś zieleń to czy ta zieleń nie jest naciągnięciem prawa skoro urząd twierdzi że to pod cel publiczny? Ja rozumie, że droga +chodnik ale zieleń ? W ustawie o celach publicznych niema o tym mowy.

 

Pozdrawiam

Marcin

[marcin_ol]

upss

[oskar0259]

Upss

[oskar0259]

upss

[oskar0259]

Planowanie przestrzenne w gminie reguluje ustawa:

http://www.prawo.lex.pl/bap/student/Dz.U.2003.80.717.html

Zobacz szczególnie rozdział 2.

 

Gmina ma tzw. władztwo planistyczne, co oznacza, że np. ustalenia planu dotyczące m.in. sposobu użytkowania (wykorzystania) nieruchomości można narzucić właścicielowi (oczywiście ma on prawo walczyć o swoje w procesie przygotowywania i uchwalania planu zagospodarowania).

 

Przykład Twojego sąsiada potwierdza tylko to co napisałem powyżej - decyzje nie zawsze zapadają zgodnie z prawem. Jeśli ciąg pieszo-jezdny był w planie i nie było zmiany planu - to on tam jest! Sąsiad "załatwił" sobie (ma większe działki do sprzedaży?), ale jak widać szwindel ma krótkie nóżki (nie udało się zmienić wersji w dzienniku urzędowym województwa?). Jedno mi tylko nie pasuje - ciąg pieszo-jezdny to z reguły quasi droga, ale najwyżej gminna (a więc płaci za nia gmina, nie Skarb Państwa).

 

Co do szerokości dróg. Rzeczywiście są imponujące, ale w ustawie o drogach są tylko szerokości minimalne...

[angela82]

dzięki oscar

nie chce przekombinować, tylko nie chce sie wpakować w "dom w stanie surowym + 30 arów rolnego kat. II, którego nikt nie kupi"

nie ma planu, a działkafiguruje jakoS-R II nie R III. i nie ma B, tylko wiem,że wg. starego planu do 60m od tej konkretnej drogi można było budować czyli na tym S, pomimo że RII ma dojazd do drugiej gminnej drogi (polnej ale 6m szerokości )

 

I obawiałam się włąsnie tego, co napisałeś w pkt.7 (przy czym mam rolna RII-nigdzie o tej klasie nic nie ma)

 

będę chyba musiała postąpić zgodnie z Twoją radą w pkt.5 z tym,że ja chce się budować na tym S, bo to było pod budownictwo wg. starego planu, a jak sam napisałeś w pkt.7 na część rolną raczej nie dostane(dobrosąsiedztwo byłoby, ale nie w tym samym pasie zabudowań) więc szkoda na to czassu i modlć się żeby plan zbyt szybko nie wszedł w życie albo,żeby nie napisali zakaz budowy

bo wiem (od geodety ),że podzielić działkę na mniejsze niż 30arów mogę dopiero jak powstanie na niej jakiś dom.

 

wiem,że męczę, ale jesteś moim jedynym informatorem : jak myślisz

1. czy kategoria RII ma wpływ na przyszłe przeznaczenie gruntu w planie?

działki obok mają: jedna podzielona na póół i połowa S zabudowane, a pozostła S 3ary +reszta 20arów RII, a z drugiej strony S-RII bez zabudowy- w takiej sytuacji jak ja (wszedzie S przy jednej drodze, a RII drugiej) a dalsze działki są już RIII masz obycie, więc pewnie znasz jakieś przypadki pozytywne

2.czy po wejściu w życie planu i pozostawieniu kat. RII będę mogła skarżyć plan i starać się o RII ze zgodą na budowe?

3.RII to taka dobra jakość gruntu? wszędzie piszą,że dla RIII-RVI nie płaci się za odrolnienie, a jak jest z RII? duużo to kosztuje?

 

sorry za przydługawość i dzięki za odp.-jesteś skarbnicą wiedzy

[oskar0259]

Angelo, rozumiem Twoje wątpliwości, jednak Ty zapewne rozumiesz również, że w sposób prosty nie wprowadzisz w życie Twojego planu. Który w skrócie polaga na podziale dużej działki rolnej i sfinansowaniu części kosztów budowy domu ze sprzedaży części tej działki. Sprawa komplikuje się, gdyż:

1) wg Twojej wiedzy, nowy plan ma powtórzyć zapisy starego, który był niekorzystny dla tej części działki, której sprzedaż planujesz,

2) grunt ma klasą II (lepszą niż III), która powinna być chroniona przed wykorzystaniem innym niz rolnicze.

Stąd perspektywa wpakowania się w "dom w stanie surowym + 30 arów rolnego kat. II, którego nikt nie kupi" jest bardzo realna.

Moja rada w tej sytuacji (której nie chcesz przyjąć, ale której przetestowanie zabezpieczyć Cię może przed sytuacją powyżej) jest wystąpienie o WZ na część, która wg Twojej wiedzy w nowym planie będzie rolna. To jedyna szansa na jej zabudowę. Wiem, że chciałabyś zbudować dom tam, gdzie już jest, albo będzie zabudowa. Ale czasami sytuacja wymaga ryzyka i niekonwencjonalnych decyzji.

[tommay]

Witam,

czy mógłby ktoś tak dla przypomnienia podstaw, wypunktować dokumenty które trzeba zebrać aby wystąpić o WZ w myśl "WZ na zasadach dobrego sąsiedztwa"? Chodzi mi o to, co i gdzie trzeba załatwić (jakie zgody i pisma), zanim wystąpi się o WZ?

 

dzienx

[Nefer]

tu wniosek o WZ (pierwszy z brzegu) od strony 5 - wymagane dokumenty

 

http://www.wom.warszawa.pl/pdf/zalacznik.php?adres=112

[oskar0259]

Ten temat wielokrotnie powraca w tym wątku: WARUNKI ZABUDOWY A MPZP.

 

Stąd przekazuję przykład - z Warszawy, z dzisiejszej "Rzeczpospolitej".

 

http://www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_070410/nieruchomosci_a_9.html

Zacytuję z artykułu tylko opinię prawnika:

 

- Inwestor, który planuje budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, kiedy procedura planistyczna jest w toku, musi się liczyć z ryzykiem. Z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że taka decyzja, a także pozwolenie na budowę (jeżeli nie staną się ostateczne i prawomocne) tracą ważność w momencie uprawomocnienia się planu miejscowego, zwłaszcza gdy treści tych dokumentów są niezgodne z jego założeniami. To, w jaki sposób zabudowane są sąsiednie działki, nie ma tu nic do rzeczy, bo zarówno studium, jak i plan miejscowy może dla terenów (i działek) jeszcze niezabudowanych ustalić znacznie bardziej rygorystyczne warunki zabudowy niż już istniejące.

 

Zainteresowana osoba może próbować bronić swojego interesu prawnego przez składanie odpowiednich wniosków i uwag - zarówno do projektu studium, jak i projektu planu miejscowego. Jednak moim zdaniem prezydent (działający w tym przypadku jako starosta) nie tylko nie może, ale wręcz nie ma prawa przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę odstąpić od ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania.

[tommay]

Dzienki.

Mam jeszcze pytanie o punkt 4:

 

Zgodnie z Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 r. ( Dz.U. Nr 80 poz.

717ze zm.) decyzje wydaje sie w sytuacji braku na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego. Wydanie decyzji jest moliwe jedynie w przypadku łacznego spełnienia warunków (Art.

61.1. Ustawy):

1) co najmniej jedna działka sasiednia, dostepna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalajacy

na okreslenie wymagan dotyczacych nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów,

cech i wskazników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej

obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywnosci wykorzystania terenu.

2) teren ma dostep do drogi publicznej

3) istniejace lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczajace dla zamierzenia budowlanego - warunek

ten uznaje sie za spełniony, jeeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy

zawartej miedzy własciwa jednostka organizacyjna a inwestorem.

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmiane przeznaczenia gruntów rolnych i lesnych na cele nierolnicze i

nielesne albo jest objety zgoda uzyskana przy sporzadzaniu miejscowych planów, które utraciły moc.

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrebnymi.

Otóż, w ewidencji gruntów moja działka ma oznaczenie S-RIVa. Czy zatem to jest grunt rolny?

I czy mogę wystąpić o przekształcenie tej działki w działkę nierolniczą?

 

*W nadchodzącym MPZP moja działka ma status: pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

 

MPZP zacznie obowiązywać pewnie za 2 lata, więc czy muszę czekać, czy moge przekształcać?

[oskar0259]

Pkt 4 należy rozumieć tylko i wyłącznie w sposób następujący:

1) teren był już kiedyś objęty planem, który stracił ważność. Ponadto w planie tym miał przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową albo

2) klasa ziemi (i jej pochodzenie - dużą różnicę w przypadku klasy IV stanowi to, czy jest to pochodzenie mineralne czy organiczne) jest niska, a więc nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia. Jaka klasa i pochodzenie gleby jest potraktowana "ulgowo" - o tym już było na forum.

 

Oznaczenie, które podajesz, przy ustaleniu, czy jest to gleba pochodzenia mineralnego czy organicznego, pomoże w identyfikacji, czy działka spełnia warunek z pkt 4. To, jakie przeznaczenie jest planowane nie ma, moim zdaniem, znaczenia w obecnej procedurze wydawania WZ.

[tommay]

2) klasa ziemi (i jej pochodzenie - dużą różnicę w przypadku klasy IV stanowi to, czy jest to pochodzenie mineralne czy organiczne) jest niska, a więc nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia.

 

Gdzie można sprawdzić jakiego pochodzenia jest klasa ziemi, organicznego czy mineralnego? Rozumiem, że ma to istotne znaczenie w świetle w/w punktu 4).

[oskar0259]

Starostwo, wydział geodezji, mapa gleboznawcza.

[gustocfg]

Witam.

 

Mam pytanie do forumowiczów. Zamierzam wybudować w przyszłości dom. Z żoną znaleźliśmy bardzo ładną i odpowiadającą naszym potrzebom oraz dość tanią działkę. Na tym koniec dobrych rzeczy. Działka ma niestety status: rolna i jest jedną z 3 działek tworzących działkę obecnych właściecieli. Jest w tzw. 2 lini zabudowy, przy drodze szutrowej łączącej 2 miejscowości, do mediów jest ok.60-80m, pow. ok 3000mkw, 4 klasa ziemi; działka znajduje się na tyłach działki zabudowanej domem jednorodzinnym i budynkami gospodarczymi, obok nie ma sąsiadów (najbliższe sąsiedztwo - szkoła, ok.40m) po przeciwnej stronie drogi w odległości ok.50m rozpoczyna się budowa. Obecnie gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Moje pytanie: Czy jest może jakiś sposób na wybudowanie na tej działce domu? Może zabudowa zagrodowa (jestem w stanie dokupić/wydzierżawić więcej ziemi aby stać się rolnikiem)? Macie jakieś pomysły?

 

Zgóry dziękuje za wszelkie sugestie.

Pozdrawiam wszystkich.

Gustaw.

[oskar0259]

Oczywiście, że naprostsza droga do budowy to budowa siedliska (lub, co wynika z sąsiedztwa - drugiej szkoły).

[tommay]

Oczywiście, że naprostsza droga do budowy to budowa siedliska (lub, co wynika z sąsiedztwa - drugiej szkoły).

 

a jakie są pokrótce warunki siedliska? czy 9300m2 to już może być, czy nie?