Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[oskar0259]

Na siedlisko warunki zabudowy są wydawane w oparciu o parametry określone w tym samym artykule, co na "normalne" domy jednorodzinne.

Z jednym wyjątkiem: nie bada się pkt 1, czyli dobrego sąsiedztwa (tzn. może go nie być).

Jest za to warunek dodatkowy. Właściciel siedliska musi mieć gospodarstwo o powierzchni co najmniej równej średniemu gospodarstwu w gminie (grunty własne i dzierżawione, szerzej na ten temat było już wielokrotnie).

Nie ma szczególnych wymagań co do powierzchni działki siedliskowej. Bierze się pod uwagę to, że właściciel jest rolnikiem, a na której działce (i o jakiej powierzchni) chce się on budować - to już jego decyzja.

P.S. A co do budowy szkoły, to miał być dowcip . Gdybyś chciał budować w oparciu o "normalne" WZ, a masz w sąsiedztwie szkołę (i nic innego, tzn. żadnych budynków mieszkalnych), to organ wydający WZ może podać Ci tylko parametry nowej zabudowy takie same jakie ma budynek szkoły. Podobnie może być, gdy ktoś za sąsiedztwo ma kościół czy hutę...

[marcin_ol]

Witam ponowinie

 

Wysłałem Ci na e-maila Oskar mapke z zapytaniem, dodatkow przesyłam poniższe dane. Gdybyś mógł okiem na to spojrzeć ?

 

Dowiedzialem sie jeszcze dodatkowych informacji:

1) ziemia to klasa V i VI

2) zabudowania w zdłuż drogi usytuowane to zabudowy jednorodzinne: wolnostojącej, dwurodzinnej w układzie poziomym i pionowym, szeregowej oraz małe domy mieszkalne do 4 mieszkań (z wyłączeniem zabudowy wielorodzinnej). Tak wynika z karty terenu.

 

Nie wiem czy ta informacja coś pomoże w ocenie ale przesyłam

 

Pozdrawiam

i dziękuję serdecznie z góry

 

Marcin

[tommay]

Gdybyś chciał budować w oparciu o "normalne" WZ, a masz w sąsiedztwie szkołę (i nic innego, tzn. żadnych budynków mieszkalnych), to organ wydający WZ może podać Ci tylko parametry nowej zabudowy takie same jakie ma budynek szkoły. Podobnie może być, gdy ktoś za sąsiedztwo ma kościół czy hutę...

 

A właśnie! ciekawa kwestia. Oskar, czy możesz powiedzieć zatem, jeśli w analizie dobrego sąsiedztwa do WZ są domy budowane za PRLu, czyli sześcianiki, to czy mogę budować tylko sześcian? Gdzieś słyszałem, że w dzisiejszych czasach nie można już budować domów z płaskimi dachami...

[oskar0259]

Można budować domy z płaskimi (albo prawie płaskimi) dachami, jest nawet spore zainteresowanie takimi projektami na tym forum

W takim przypadku jak Twój potrzebny jest myślący autor analizy otoczenia (urbanistycznej). Badając parametry sąsiedniej zabudowy bierze się pod uwagę np. odległość budynków od drogi (na potrzeby ustalenia linii zabudowy), wyprowadza średnie długości elawacji frontowej, powierzchni zabudowy, wysokości kalenicy itp. Ale urbanistyka musi iść z duchem czasu, nowymi technologiami, standardami architektonicznymi itp. Stąd w rozporządzeniach towarzyszących ustawie jest mowa o możliwości odstępstw od prktycznie wszystkich parametrów ustalonych w wyniku analizy otoczenia. Warunek jest jeden: urbanista musi uzasadnić, dlaczego to zrobił. I w tym tkwi właśnie czasami kłopot - idzie się na łatwiznę. Ale z mojego doświadczenia wiem, że jeśli przyszły inwestor jest dotknięty sposobem w jaki potraktowano jego warunki (np. kazano mu budować klocek a'la lata 70-te, albo substandazdową lepiankę) to może odwołać się do SKO i w większości przypadków SKO staje po stronie inwestora.

[tommay]

W takim przypadku jak Twój potrzebny jest myślący autor analizy otoczenia (urbanistycznej). Badając parametry sąsiedniej zabudowy bierze się pod uwagę np. odległość budynków od drogi (na potrzeby ustalenia linii zabudowy), wyprowadza średnie długości elawacji frontowej, powierzchni zabudowy, wysokości kalenicy itp.

 

A powiedz proszę, bo w/w domy stoją sobie 3-5m od drogi, są kwadratowe i płaskie... Moja działka jest potężna bo ma 9300m2 i chciałem dom usytuować jakieś 30-40m od drogi w głębi działki. Czy zatem urbanista wyznaczy mi linię zabudowy np. 5m od drogi i nie będę mógł budować w głębi działki? Jak temu ewentualnie zapobiec?

I jeszcze jedna kwestia, czy jeśli jakimś cudem uda się posadowić dom w głębi działki, to czy musi on stać prostopadle do drogi, czy może stać z ukosa? Co mówią o tym przepisy?

 

dzienxxx Oskar

[oskar0259]

Z tą odległóścią od drogi moze być problem. Nie dlatego, że każą Ci budować 3-5 m od drogi.

Posadowienie budynku musi być zgodne z obowiązującymi przepisami, w tym przypadku ustawą o drogach publicznych, która okresla minimalne odległości zabudowy od dróg poszczególnych kategorii (zobacz w ustawie).

Problem jest nastepujący: odległości od drogi są podane jako minimalne (tzn., że nie można bliżej, ale dalej to owszem) czyli, że jest to linia (wdłuż drogi) nieprzekraczalna.

Na potrzeby WZ określa sie linię obowiązującą (tu ma być front budynku i ani metra dalej). I teraz ciekawe, co zrobi gmina: określi linię zabudowy tak jak w ustawie o drogach (z tym, że będą to odległości obowiązujące, a nie nieprzekraczalne, a więc manewru nie będzie).

Spróbuj porozmawiać w gminie. Skoro i tak ma być uskok w linii zabudowy (żadne przepisy nie dopuszczają budowy w odległości 3-4 m od drogi), to dlaczego nie może być większy?

Ustawienie domu. Ściana frontowa musi byc posadowiona wzdłuż/na wyznaczonej w WZ obowiązującej linii zabudowy.

[marcin_ol]

Co myślisz Oskar na temat tej mapki co dostałeś na e-maila jak ty to widzisz ?

[oskar0259]

Marcinie, nie wiem, jak Ci w sposób wiążący odpowiedzieć.

Pozwolę sobie tylko pospekulować, bo, powtarzam, każda decyzja o zmianie przeznaczenia terenu ma charakter uznaniowy, tzn. gmina może, ale nie musi przystapić do zmiany planu zgodnie z wnioskiem zainteresowanego/ych.

Ale z drugiej strony gmina powinna realizować jakąś przyjętą prez jej władze politykę (przestrzenną).

W Twoim konkretnym przypadku mamy do czynienie z terenem między czterema drogami (trzy pełnią moim zdaniem role traktów przelotowych), które wg mapki mają być poszerzane. Dookoła terenu "zielonego" w centrum mapki, wzdłuź dróg jest zabudowa, planowane są chyba (kolor niebieski?) obszary dalszej zabudowy, albo rezerwy pod przeszłą zabudowę.

Część zielona, wydaje mi się, jest celowo blokowana, być może na park lub obszar rekreacyjno-wypoczynkowy dla okolicznych mieszkańców. Dwie "zielone" działki z niebieską obwódką są w strefie uciążliwości dwóch dróg (jaka konkretnie jest ta uciążliwość zależy od tego, jaka jest ich funkcja, natężenie ruchu itp.).

Klasa ziemi jak najbardziej usprawiedliwia jej wykorzystanie nierolnicze.

[marcin_ol]

Dziękuję za odp.

 

No właśnie problem polega na tym ze drogi te są drogami już wybudowanymi o szerokości 14m + chodniki po obu stronach. Natomiast zielona części w mapce zagospodarowania (jest to zieleń ogólnodostępna) to niebieskie to zbiorniki retencyjne 2 z 5 które już są. Problem polega na tym że przy tych 3 już istniejących zbiornikach są zabudowy a tu nie ma. Co do zieleni czy jej braku w okolicy to nie ma co narzekać jest jej pełno (lasy, łąki) sytuacja wygląda o tyle dziwnie że tylko w tym jednym jedynym miejscu jest zieleń ?? Nie bardzo rozumie dlaczego tak ktoś to zrobił. Wiem że muszę złożyć ten wniosek, rozpaczliwie szukam jeszcze dodatkowych argumentów . Sam rozumiesz

[marcin_ol]

Jeszcze jedna ciekawa sprawa !!!

 

Mianowicie przy planowaniu inwestycji celu publicznego urząd nie winien wykorzystać najpierw własne tereny, które graniczą z miejscem gdzie będzie przyszła planowana inwestycja a nie od razu decyduje o realizacji inwestycji w 100 % na ziemi właściciela działki (czyli nie swojej) . Wydaje mi się ze taki przepis obił mi sie o uszy ale nie jestem pewien. Może ktoś wie coś na ten temat ??

[alela]

Oskar- chyba mnie pamiętasz? miałam problem z sąsaiadami którzy chcieli złożyć odwołanie od mojego pozwolenia na budowę a więc pozwolenie mam uprawomocnione!!!!!! dogadałam się jakoś z nimi i jest ok ale nerwy były straszne:)

Dzięki za pomoc i rady.

Pozdrawiam

[Danusieńka]

OSKAR

Dzięki za pomoc. Moja decyzja o PnB już się pisze. Pozostałam przy WZ o szerokości ściany frontowej ok. 9 m, a projekt domu to szerokość 10 m i tę szerokość UM przyjął. Życzę sukcesów, jeszcze raz dziękuję za fachową poradę.

[angela82]

oscar tylko obawiam się,że ta część rolna RII w tym momencie (budowa w oparciu o WZ)chyba nie spełnia wszystkich wymogów starania się o WZ - pkt.4

 

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmiane przeznaczenia gruntów rolnych i lesnych na cele nierolnicze i

nielesne albo jest objety zgoda uzyskana przy sporzadzaniu miejscowych planów, które utraciły moc

[oskar0259]

Marcin_ol, no cóż Na drugi raz nie dam się wpuścić w interpretację mapy bez skal;i i legendy .

Co do miejsca planowania inwestycji publicznych. Tak być powinno, ale tak często nie jest. Rady traktują mienie gminne jako swoistą inwestycję (moim zdaniem to dobrze), co polega na tym, że działki gminy otrzymują w planie korzystne przeznaczenie (np. pod budownictwo mieszkaniowe), żeby można je było sprzedać i zainwestować w jakiś cel publiczny.

Co do obecnego przeznaczenia "zielonej strefy". Co robił właściciel w czasie prac nad planem? Liczył na to, że wójt go "nie ukrzywdzi"? Przecież to, co ma na własnej działce powstało z powodu jego braku działania. Watpliwości, które masz dzisiaj powinny być przekute w uwagi - propozycje zmian w projekcie planu.

Teraz "odkręcanie" może być trudniejesze, albo nawet niemożliwe. Zakładając, że inwestycja celu publicznego musi być zrealizowana (załóżmy to przez chwilę), co ma teraz zrobić wójt i rada? Dać lokalizację innemu "szczęśliwcowi"? Który ma obecnie na dodatek na swoim terenie upragniony kolor brązowy? Przecież natychmiast wystąpi o odszkodowanie z powodu spadku wartości terenu (i będzie musiał je dostać).

Alela, nieprawda, że "po dobroci" można wiele załatwić? I nie masz wroga za ogrodzeniem...

Danusieńka, myślę, że wytrwałą pracą (i trwając od początku przy wariancie "siedliskowym", który umożliwił sukces) zasłużyłaś na to pozwolenie. Powodzenia!

Angela82, właśnie o tym pisałem w jednym z postów powyżej. Ziemia jest dobrej klasy (II), a więc mogłaby być "zwolniona pod budowę" tylko wtedy, gdyby wcześniej dla tego terenu obowiązywał MPZP. Jeśli tak nie jest, to musisz pogodzić się z wersją, ze możesz budować tylko na części działki na której obowiązywał kiedyś plan (oczywiście po uzyskaniu WZ). Przeznaczenie rolne pozostałej części może zmienić tylko odpowiedni zapis w nowym MPZP.

[marcin_ol]

Sorka ze nie opisałem na początku tej mapki - mój błąd

Co do zagospodarowania to prawda co mówisz ze osoba winna zainteresować się tą sprawą w momencie sporządzania tego planu (wiesz to byli bardzo starzy ludzie schorowani), problem w tym, że to mam w formie spadkowej (a plan jak się dowiedziałem był uchwalony w 2002 roku) i nie miałem wiedzy i pojęcia o takich sprawach. Dlatego moje pytanie może nie do końca są tak profesjonalne ale uczę się w tej materii z dnia na dzień, szukam rozwiązań i mądrych opinii takich ludzi jak ty Oskar. Dlatego bardzo sobie cenie Twoje opinie i jestem bardzo wdzięczny za Twoją pomoc.

 

Wiesz, właśnie dzisiaj się dowiedziałem że jakaś babka stara się o zmianę zagospodarowania planu dokładnie jej działki z zielonego na budowlankę i w czerwcu rada będzie na ten temat obradować więc myślę że może jest jakiś cień szansy

A co do działki gminnej - nie opisałem prawidłowo jak ona wygląda i jaką ma formę - jest to jakieś głębokie wyrobisko zarośnięte trawą w którym zawsze stoi woda, z mojego punktu widzenia wręcz nadające się na np; zbiornik wodny, gmina natomiast robi to na płaskiej jak stół suchej ziemi graniczącej i położonej kilka metrów ponad tym wyrobiskiem.

Dlatego im dłużej się przyglądam całemu regionowi tym mam większe wątpliwości co do profesjonalizmu i kompetencji tych co to wymyślili, jest to jakieś bez głowy !

[oskar0259]

Tego właśnie sie spodziewałem. Wójt wybrał "najsłabsze ogniwo", ludzi którzy nie mogli lub nie potarfili się bronić i "wcisnął" im bezproduktywne dla nich (i teraz Ciebie) przeznaczenie.

Ale nie ma co płakać nad rozlanym mlekiem.

Złóż wniosek o zmianę planu, określ jakiego przeznaczenia terenu chciałbyś. Podeprzyj się argumentami o ładzie przestrzennym (są w podręcznikach i artykułach), napisz o potrzebie kontynuowania funkcji mieszkaniowej - takiej jak w sąsiedztwie. Ale nie wysilaj się zbytnio! I raczej nie poddawaj dotychczasowych decyzji frontalnej krytyce! Raczej rzeczowo, beznamiętnie (choć bardzo Ci zależy).

Gmina powinna połączyć oba wnioski (Twój i towarzyszki w niedoli) i ewentualnie podjąć uchwałę o przystąpieniu do zmian w planie dla większego obszaru.

A co do rad. Nie mam dobrego pomysłu. Lokalizowanie określonych funkcji terenu to decyzja uznaniowa ("polityczna"), a więc do końca nieprzewidywalna. W pewnych sytuacjach nawet najbardziej ważkie argumenty będą odbijały się jak grochem o ścianę, w innych wystarczy tylko wniosek.

[marcin_ol]

Dzięki za odp. Oskar

 

Mam takie pytanie:

 

Jest ziemia która ma 4500 metrów (jako jedna działka) z czego 3800 to część budowlana a reszta to zieleń (karta terenu zezwala na podział min. 1000 m2) - pytanie;

 

Czy jest możliwość podziału działki na 3 razy po 1000 a 1 raz 1500 m2 ?

 

Tak by wybudować można było na tej ostatniej (budowlana z zielenią 1500 m2) dom oczywiście zgodnie z zagospodarowaniem na tej części budowlanej ?

 

Czy nie będzie problemów z podzieleniem, a następnie z pozwoleniem na budowę ?

[oskar0259]

3 działki "pod budowę" po co najmniej 1000 m kw. mogą powstać na pewno. Czwarta - należałoby sprawdzić w szczegółowych zapisach planu.

Tzn. czy dopuszcza "zaliczenie" części rolnej do części budowlanej w taki sposób, że uznaje się, że działka spełnia ustalone normy powierzchniowe dla działki budowlanej (oczywiście budować możnaby tylko na części przeznaczonej w planie pod zabudowę).

Wiem, że w kraju planiści różnie ujmują ten problem. Najczęściej uznają, że to część budowlana działki (o takim przeznaczeniu w planie) musi spełniać normy powierzchniowe, ale jest też inne ujęcie (o którym napisałem w poprzednim akapicie).

Z podziałem na 3, a być może 4 działki (warunki w przypadku tej ostatniej - powyżej) nie powinno być żadnych problemów. Wójt wydaje postanowienie o zgodności podziału z MPZP (nie ma innego wyjscia, jeśli podział spełnia warunki planu) a następnie decyzję podziałową. Bez łaski!

[sofix]

Witam! Oskar może pamiętasz usytuowanie mojej działki ( taka prawie okrągła z wyznaczonym terenem jako obsługa komunikacyjna wokól niej tj. wg. mnie drogą wewnętrzną) mam wobec tego pytanko jak uzasadnić najlepiej podanie do gminy o odsprzedanie mi kawałka tego terenu przylegającego z jednej strony do granicy mojej działki ( z jej lewej lub górnej strony) dojazd do pozostałych działek będzie zapewniony. Z góry dziękuję.

[jm1964]

A ja mam kurde taką jazdę:

mam sobie działkę 1232m2 w dobrym punkcie miasta, blisko centrum w zacisznej dzielnicy. Działka powstała w ten sposób, że w 1984 r. przecięto moim dziadkom ogród nową ulicą, pozostawiając za tą ulicą część o głębokości 50m - w ramach 50m "pasu ochronnego" dla zajezdni PKS, znaajdującej się za płotem.

Zajezdnia dzięki ogromnemu terenowi ni czorta szkodliwym sąsiedztwem nie była, choc faktycznie na jej terenie ok. 50m od granicy mojej działki znajdowała się stacja paliw.

Tak było niemal do wczoraj, kiedy to okazało się, że PKS sprzedał pół swojego placu, przylegajace do mojej nieruchomości. Na tej części nowy własciciel najprzód wnioskował o zgodę na budowę centrum handlowego - nie otrzymał wskutek braku planu zagospodarowania przestrzennego.

Teraz nowy własciciel chce postawić mi z balkonem 3m od granicy osiedle bloków 5 kondygnacyjnych. Wg opinii urzędniczki po otrzymaniu zgody z łatwością przekształci zgodę na 11 pieter. Wtedy moja dzialka nie ujrzy słoneczka, ja na pewno nic na niej nie wybuduję. Szkopuł, że gdybym nawet chciał ją sprzedać, to cena spadnie z 200-300 zł za 1m2 na 40(?)

Poradźcie jak skutecznie można oprotestować taki absurd?

Czy jest podstawa, żeby się sądzić z miastem o odszkodowanie?

Pozdrawiam

jm1965