Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[oskar0259]

Sofix

Moim zdaniem to dobry pomysł. Pamiętam, że pierwszą moją myślą po zobaczeniu mapki było, że chcesz mieszkać na pólwyspie (wokól działki same drogi).

A co do uzasadnienia: przede wszystkim zorientuj się w rozmowie z wójtem, czy gmina jest zainteresowana sprzedażą działek pod drogami zewnętrznymi. W tej sytuacji liczy się dobra wola (a tej dotychczas w Twojej sprawie nie było chyba za dużo?).

Jeśli pojawi się teraz, to uda Ci się kupić to co chcesz bez głębokiego uzasadnienia.

Jeśli jej nie będzie, to nawet zgłębiając tomy książek z dziedziny urbanistyki, geodezji czy architektury nic nie wskurasz.

Porozmawiaj!

Jm1964

Masz atrakcyjną działkę i nic nie robisz? Błąd!

Twoja działka przestała być częścią pasa ochronnego wokół bazy PKS kilka lat temu, kiedy straciło ważność większość planów zagospodarowania przestrzennego (a wraz z nimi - zasady zagospodarowania danych terenów). Od tego czasu możliwość zabudowy jest regulowana przez wydawanie warunków zabudowy.

Mogłeś (i możesz nadal) zwrócić się z wnioskiem o wydanie WZ np. pod budownictwo mieszkaniowe (takie jakie istnieje w sąsiedztwie). To, ze inwestor na terenie PKS takie warunki dostał (lub dostanie) świadczy o tym, że jest to kierunek działania również dla Ciebie.

A co do inwestycji za płotem. Jako sąsiad jesteś stroną, masz prawo złożyć odwołanie od decyzji podnosząc m.in. uniemożliwienie przez inwestora jakiegokolwiek zagospodarowania Twojej działki. Opóźni to na pewno budowę, a przy tej skali inwestycji o której piszesz każdy tydzień zwłoki to wymierne straty. Myślę więc, że gdy zaczniesz protestować, inwestor za płotem i urząd mogą wziąć pod uwagę Twoje interesy.

[jm1964]

Masz atrakcyjną działkę i nic nie robisz? Błąd!.

Witam!

dzięki za odpowiedź. Nieprawdą jest jakobym nic nie robił Od kilku lat remontuję dom po pradziadku, stojący na pozostałej części nieruchomości

Z tego właśnie wzgledu opisana działka stoi pusta, i tak pewnie pozostanie. Traktuję ją jako rezerwuar z kasą na cd. remontu. A wobec planowanych inwestycji wartośc działki powimnna bardzo drasstycznie spaść.

A co do inwestycji za płotem. Jako sąsiad jesteś stroną, masz prawo złożyć odwołanie od decyzji podnosząc m.in. uniemożliwienie przez inwestora jakiegokolwiek zagospodarowania Twojej działki. Opóźni to na pewno budowę, a przy tej skali inwestycji o której piszesz każdy tydzień zwłoki to wymierne straty. Myślę więc, że gdy zaczniesz protestować, inwestor za płotem i urząd mogą wziąć pod uwagę Twoje interesy.

Protestować właśnie zaczynam - napisałem jakąścić skargę - jutro idę do urzędu. Równolegle tworzę protest zbioorowy. Urzędnicy podobno lepiej reagują na wolę ludu niż jednostki

Pozdrawiam

jm1964

[oskar0259]

Jm1964, co jest lepszym "rezerwuarem kasy":

1) działka rolna (nie pocieszaj się, mimo iż jest ona w mieście zgodnie z prawem ma przeznaczenie "uprawy rolne" lub "nieużytki")?

2) działka rolna, ale posiadająca warunki zabudowy, tj. ustalony sposób jej zabudowy?

Na którą działkę znajdziesz łatwiej nabywcę i za którą dostaniesz wyższą cenę?

Odpowiedź jest chyba jednoznaczna. I nie ma znaczenia, że w tej chwili nie masz zamiaru nic sprzedawać.

Może się jednak zdarzyć sytuacja nadzwyczajna (taka jak teraz) i wtedy z dnia na dzień nie załatwisz wszystkich dokumentów. Sąsiad za płotem będzie lepszy...

A co do szans "protestu społecznego". Blado to widzę. Czas podobnych masówek już minął (wybacz, ale kiedyś i ja podobne akcje z powodzeniem organizowałem, teraz bym tego jednak nie powtórzył - nie mam pewności, czy byłyby to teraz skuteczne, z jednym wyjątkiem - odium oszołomstwa wokół Twojej osoby skutecznie pozostanie).

Nowy właściciel ma prawo do zagospodarowania swojej własności, tym bardziej, że nie kupował działki "w ciemno" ale ma zapewne co najmniej ustne zapewnienie lub nawet list intencyjny z urzędu (w zamian dołoży się np. symbolicznie do budowy infrastruktury), że przeznaczenie terenu będzie takie a nie inne.

Zadbaj o swoje interesy, nie pozwól, aby inwestor dostał zgodę na odstępstwa od przepisów budowlanych kosztem Twojej nieruchomości. I zatroszcz się o ustalenie przeznaczenia swojej. To moim zdaniem nie tylko plan minimum, ale jedynie realny plan działań.

P.S. Pod pojęciem "protest" rozumiałem odwołanie od decyzji w sprawie ustalenia WZ. Powinieneś wykorzystać wszystkie przysługujące Ci procedury administracyjne, skrupulatnie przestrzegając terminów.

[astryld]

Moja sytuacja wygląda następująco: znaleźliśmy ze znajomymi działkę budowlaną o powierzchni ok. 2600m2, którą możnaby podzielić na 2 ładnie usytuowane kwadraty. Odpowiada ona naszym potrzebom - więcej niż 1300m2 na dom nie potrzebujemy, tym bardziej, że teren jest zalesiony. Czy jest szansa wybudować na niej 2 domy lub bliźniak, jeśli plan miejscowy ustala dla działki minimum 1800m2? Tzn. czy można najpierw wybudować, a potem ewentualnie podzielić, przy założeniu że nasza budowa spełni wszystkie warunki dotyczące odległości, intensywności zabudowy (max. 20%), zalesienia (min. 20%), wysokości domu, etc. ? Krótko mówiąc, pytanie laika : czy minimum m2 dla działki=minimum dla jednego domu??

Będę wdzięczna za wszelkie uwagi i pomysły. Nie mam pojęcia jak to funkcjonuje w rzeczywistości... wiem natomiast, że urzędnicy w tej gminie są raczej przychylni inwestorom.

[jm1964]

Jm1964, co jest lepszym "rezerwuarem kasy":

1) działka rolna (nie pocieszaj się, mimo iż jest ona w mieście zgodnie z prawem ma przeznaczenie "uprawy rolne" lub "nieużytki")?.

A czemu tak? Miasto nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, na wypisie z rejestru gruntów w rubryce "opis użytku" stoi: "zurbanizowane tereny niezabudowane" skąd zatem "uprawy rolne" lub "nieużytki"?

[2) działka rolna, ale posiadająca warunki zabudowy, tj. ustalony sposób jej zabudowy?

Na którą działkę znajdziesz łatwiej nabywcę i za którą dostaniesz wyższą cenę?

Odpowiedź jest chyba jednoznaczna. I nie ma znaczenia, że w tej chwili nie masz zamiaru nic sprzedawać.

Może się jednak zdarzyć sytuacja nadzwyczajna (taka jak teraz) i wtedy z dnia na dzień nie załatwisz wszystkich dokumentów. Sąsiad za płotem będzie lepszy...

Czy mógłbyś to wyjaśnić? Do czego przydadzą mi się warunki zabudowy, jeśli nie będę się budować? W czym będę lepszy od sąsiada i co mi to da? Przepraszam, jeśli pytania są oczywiste, ale na prawdę nie mam o tym zielonego pojęcia.

A co do szans "protestu społecznego". Blado to widzę. Czas podobnych masówek już minął (wybacz, ale kiedyś i ja podobne akcje z powodzeniem organizowałem, teraz bym tego jednak nie powtórzył - nie mam pewności, czy byłyby to teraz skuteczne, z jednym wyjątkiem - odium oszołomstwa wokół Twojej osoby skutecznie pozostanie).

Czemu "oszołomstwa"? Bydlimy sobie skromnie i bogobojnie z zacnymi sąsiadami i nigdy zadnych bloków przez miedzę nie mielim! nikomu to niie w smak, ale nikt się nie wyrwie pisemka napisać. Ale podpisać - czemu nie?

Nowy właściciel ma prawo do zagospodarowania swojej własności, tym bardziej, że nie kupował działki "w ciemno" ale ma zapewne co najmniej ustne zapewnienie lub nawet list intencyjny z urzędu (w zamian dołoży się np. symbolicznie do budowy infrastruktury), że przeznaczenie terenu będzie takie a nie inne.

Zadbaj o swoje interesy, nie pozwól, aby inwestor dostał zgodę na odstępstwa od przepisów budowlanych kosztem Twojej nieruchomości. I zatroszcz się o ustalenie przeznaczenia swojej. To moim zdaniem nie tylko plan minimum, ale jedynie realny plan działań.

P.S. Pod pojęciem "protest" rozumiałem odwołanie od decyzji w sprawie ustalenia WZ. Powinieneś wykorzystać wszystkie przysługujące Ci procedury administracyjne, skrupulatnie przestrzegając terminów.

" możliwość ustalenia warunków zabudowy zdeterminowana jest koniecznością łącznego spełnienia szeregu wyszczególnionych w ustawie przesłanek (Dz. U. Nr 80, poz. 717 art 61 ust. 1 pkt 1-5)

Mianowicie:

1/. co najmniej jedne działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalajacy na okreslenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cechi wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektóew budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (-)

Pozostałe punkty 2-5 są spełnione, natomiast ten powyższy nie i to w kilku miejscach (żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana Budynkami o 5 kondygnacjach)

Moim zdaniem na tym można ich powiesić. A WZ jeszcze nie wydano

Pozdrawiam

jm1964

[Rahlus]

Witam,

proszę o pomoc - mam możliwość zakupu działki rolnej około 6000m2, grunty orne V klasy,brak planu zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie media są w ulicy, działki sąsiednie są niezabudowne - identyczna sytuacja jak w przypadku "mojej", z kolei kolejne działki położone po tej samej stronie ulicy (oddalone około 40m), działki po przeciwnej stronie ulicy oraz działka z tyłu zabudowane są domami jednorodzinnymi.

Czy gmina może odmówić mi wydania pozytywnej decyzji odnośnie WZ podobnych, jak na działkach sąsiednich?

[sofix]

Gmina zawsze może Ci odmówić wydania WZ, kwestia zgodności tej decyzji z prawem i czasu potrzebnego na ustalenie prawdy i stanu rzeczywistego. A co WZ dla twojej działki to przeczytaj wszystkie posty Oskara z tego wątku i będziesz wiiedział wszystko, gdyż nie sposób jest wszystkiego wytłumaczyć jednym tchem.

Co do "twojego" sąsiedztwa to sąsiednia działka zabudowana powinna być dostępna z tej samej drogi publicznej co twoja i działka ta powinna znajdować się w odległości nie dalszej niż 3x szerokość frontu (front to ta strona, gdzie chcesz mieć wjazd) twojej działki ( mierzona np. od narożnika działki tego bliższego sąsiadowi). Jeżeli w tym promieniu masz zabudowaną działkę sąsiada i jest ona dostępna z tej samej drogi publicznej to najważnieszy (wg. mnie warunek masz spełniony). Działaj, gdyż od nowego roku za sąsiednią działkę mają być uznawane tylko takie które graniczą bezpośrednio z sąsiadem zabudowanym( projekt ustawy oczywiście wskazał OSKAR- chwała mu za to- więc jeszcze raz polecam lekturę)

[Rahlus]

Dzięki za odpowiedź,

pozdrawiam

[Ren_P]

Witam,

Kupiłam działkę, która na dzień dzisiejszy jest rolną. Gmina przygotowuje plan zagospodarowania. W urzędzie uzyskałem informację, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę rekraacyjną z możliwością zabudowy jednorodzinnej. Oczywiście terminu uchwalenia planu nikt nie jest w stanie podać - może w połowie tego roku a może pod koniec, a może na na początku przyszłego. Mam więc pytanie czy występować o warunki zabudowy czy cierpliwie czekać, aż wejdzie w życie plan ?

[sofix]

Myślę, że powinieneś złożyć o wydanie WZ, gmina może wówczas wstrzymać ich wydanie do czasu zakończenia prac nad planem, ale jednocześnie może to zobligować ją do szybszego dizałania. Będziesz miał również zabezpieczenie na wypadek, gdyby nie doszło z jakiś przyczyn do uchwalenia planu. Składaj.

[Ren_P]

Dzięki za odpowiedź. Postaram sie złożyć o WZ. To chyba tak jak radzisz najlepsze rozwiązanie. Pozdrawiam.

[jm1964]

oskar0259 dzięki za rady, jednak trochę mi się rozjaśniło

Mogłeś (i możesz nadal) zwrócić się z wnioskiem o wydanie WZ np. pod budownictwo mieszkaniowe (takie jakie istnieje w sąsiedztwie). To, ze inwestor na terenie PKS takie warunki dostał (lub dostanie) świadczy o tym, że jest to kierunek działania również dla Ciebie.

Tak na prawdę jestem tą sytuacją trochę skołowany - pośród domków jednorodzinnych znienacka za płotem ktoś 12 pięter wywala. Własciwie na razie dopiero chce , a ja póki co chyba nie za bardzo... - Brrr..

I tu bardzo bym prosił o kilka wyjaśnień - nie wiem gdzie ich szukać.

Napisałeś:

Jako sąsiad jesteś stroną,

Jak z tym jest? w wielu postach przeczytałem, że nie zawsze sąsiedzi mają status "strony". Z czego to wynika? Przedmiotowa działka po PKS graniczy z moja na 27 m.

I drugie pytanko:

możliwość ustalenia warunków zabudowy zdeterminowana jest koniecznością łącznego spełnienia szeregu wyszczególnionych w ustawie przesłanek (Dz. U. Nr 80, poz. 717 art 61 ust. 1 pkt 1-5)

Mianowicie:

1/. co najmniej jedne działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalajacy na okreslenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cechi wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektóew budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu

W jaki sposób organ może wydać wnioskowane WZ na 5 kondygnacyjne budynki, jeśli nieruchomość sąsiada, wnioskowana pod zabudowę wysoką, dostępna jest z dwóch dróg: jedna to uliczka osiedlowa, przy której najwyższy budynek ma 3 kondygnacje (budowany na hurtownię, obecnie szwalnia z mieszkaniem właściciela), a druga droga to wylotowa ulica z miasta, która na całej swojej długości (2 km) nie jest zabudowana ani jednym budynkiem mieszkalnym wyższym niż 3 kondygnacje. Jedyny budynek 4 kondygnacyjny to biuro PKS stojące na przedmiotowej działce, do rozbiórki pod planowaną inwestycję.

Jak zatem, zgodnie z ustawa inwestor może dostać pozwolenie na wyższe budynki?

[sofix]

Do ustawy jest jeszcze rozporządzenie, które pozwala urzędnikom na pewną swobodę :

"ROZPORZĄDZENIE

MINISTRA INFRASTRUKTURY1)

z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego".

przy określaniu obszaru analizowanego, dla ustalenia zabudowy działki.

[tommay]

W takim przypadku jak Twój potrzebny jest myślący autor analizy otoczenia (urbanistycznej). Badając parametry sąsiedniej zabudowy bierze się pod uwagę np. odległość budynków od drogi (na potrzeby ustalenia linii zabudowy), wyprowadza średnie długości elawacji frontowej, powierzchni zabudowy, wysokości kalenicy itp.

 

A powiedz proszę, bo w/w domy stoją sobie 3-5m od drogi, są kwadratowe i płaskie... Moja działka jest potężna bo ma 9300m2 i chciałem dom usytuować jakieś 30-40m od drogi w głębi działki. Czy zatem urbanista wyznaczy mi linię zabudowy np. 5m od drogi i nie będę mógł budować w głębi działki? Jak temu ewentualnie zapobiec?

I jeszcze jedna kwestia, czy jeśli jakimś cudem uda się posadowić dom w głębi działki, to czy musi on stać prostopadle do drogi, czy może stać z ukosa? Co mówią o tym przepisy?

 

dzienxxx Oskar

 

pojawiła się nowa iskierka nadzieji na horyzoncie: zabudowa siedliskowa. Mam działkę 9300m2 i mieszczę się z powierzchnią w kryterium wielkości co do działek siedliskowych w naszej gminie. Czy ktoś mógłby tylko wypisać w skrócie jakie jeszcze warunki trzeba spełnić oprócz powierzchni, żeby dostać WZ na zabudowę siedliskową?

 

dzienki

[jm1964]

Do ustawy jest jeszcze rozporządzenie, które pozwala urzędnikom na pewną swobodę :

"ROZPORZĄDZENIE

MINISTRA INFRASTRUKTURY1)

z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego".

przy określaniu obszaru analizowanego, dla ustalenia zabudowy działki.

Poczytałem - nieciekawie. Obszar analizowany to minimum promień 3 krotności frontu analizowanej nieruchomości. Jeżeli front, to granica od drogi publicznej to ma on ok. 100 m. A w odległości < 300m od jednego z rogów analizowanej działki stoi blok. Jest to wprawdzie 3 ulice dalej, a ode mnie dobre 1/2 kilometra ale jest. Sakreble!

[sofix]

Zauważ jeszcze że prawie w każdym z art. tego rozporządzenia w ostatnim ust. daje się możliwość skorzystania z wytyczenia innego obszaru analizowanego, niż 3 krotnośc frontu.

[jm1964]

Wcale nie musi być większy obszar niż 3 x front, choć przyjemnie, że ustawodawca dał taką możliwość widocznie "znał życie" . Ten blok. łapiący się na 300 m. stoi na skraju osiedla, a na osiedlu są również bloki 11 piętrowe

Hmm...

A jak to jest z "oświetleniem dziennym"? Bloki na wnioskowanej działce mają mieć 5 kondygnacji i stać 6 m. od granicy ze mną. Moja działka ma 40 m głębokości. Gdybym chciał na niej budować, to linia zabudowy - 6m., głębokość ew. mojego budynku mieszkalnego - ok. 10 m. zostaje 30 m do budynku wnioskowanego.

Obawiam się, że taka odległość w myśl prawa wystarcza na prawidłowe doświetlenie parteru mojego budynku

Wiesz może jakie są na to przepisy?

Pozdrawiam

jm1964

[sofix]

Niestety nie, ja jestem na razie na etapie walki o swoje WZ i jedynie starałem się zgłębić tylko ten problem.

Ale wg. mnie jedynym słusznym rozwiązaniem jest to co polecał Oskar- odwołanie ( nie musisz powoływać się na przepisy, wystarczy, że opiszesz z czym się nie zgadzasz, wówczas urząd przedstawi ci podstawy swojego działania - jeżeli są.)

[marcin_ol]

OSKAR ty żyjesz ??

 

Daj znać, pozdrawiam

Marcin

[Kaśka73]