Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[m.arek]

Zamierzałem na wiosnę rozpocząć budowę domu, a tu poległem w pierwszym starciu z urzędami

Okazało się, że działka nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, więc powninienem wystąpić z wnioskiem o wydanie wzizt.

Jednakże miły urzędas poinformował mnie, że plan jest właśnie sporządzany i nawet jeśli złożę wniosek o wzizt to go i tak wstrzymają do czasu sporządzenia planu (a ma to trwać 1-1,5 roku).

Czy da się jakoś z tego wybrnąć, czy serio czekają mnie wakacje budowlane ??

[oskar0259]

Przy takim stanowisku urzędu czekają Cię budowlane wakacje.

Jednak nie na okres dłuższy niż 1 rok (jeśli teraz złożysz wniosek o wydanie WZ).

Twoją nadzieją jest zapowiadana zmiana ustawodawstwa, ograniczająca uznaniowość organu (wójta).

Zmiana jest konieczna i zawirowania polityczne mogą ją tylko opóźnić - niezależnie od tego, kto będzie rządził musi dokonać zmian tej patologicznej sytuacji.

[husar]

Witam,

 

Wczoraj zostałem zdruzgotany odmową wydania WZ, więc proszę o pomoc w argumentacji dla odwołania.

 

Sprawa w skrócie wygląda nastepująco: ojciec ma kawałek działki rolnej < 1 ha, na którym oczywiście jest wybudowane siedlisko. teraz chielibyśmy wyodrębnić z tej działki ok. 2000 metrów dla mnie i na tym kawałku chciałbym zbudowac dom jednorodzinny.

Generalnie w otoczeniu znajdują się głównie gospodarstwa rolne, ale i kilkanaście domów jednorodzinnych oddalonych od nas nie dalej niż o 100 metrów.

Niestety otrzymaliśmy odmowę ze względu na następujące punkty:

1. Planowana inwestycja z uwagi na położenie w drugiej linii zabudowy, to jest w głębi niezabudowanego terenu rolnego, nie stanowi jej kontynuacji. Nie jest zgodna z funkcją rolną obszaru

2. Przedmiotowy teren nie ma dostępu do sieci elektroenergetycznej i sieci gazowej //złożyliśmy dokumentację ze stoen mówiącą, że moga nas podłączyć i od maz-gaz, że jak zgodzimy się na partycypację w kosztach to też nas podłączą.//

3. Działka nasza o powieżchni poniżej 1 ha, o gryntach ornych III i IV kat. , łącznie z terenem przyległym //dop. innymi działkami nie będącymi naszą własnością// stanowi zwarty obaszar gruntów o powieżchni powyżej 1 ha, w związku z czym wymaga zgodny na zmianę przeznaczenia //ciekawa jest to łączenie gruntów!? a tak przy okazji to tą część na której chcemy postawić dom oddziela od reszty rów melioracyjny i tworzy klin, który w praktyce i tak nie mozna uprawiać żadnymi maszynami//

4. Realizacja inwestycji jest sprzeczna z przepisem odrębnym tj. w/w Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych

 

No i to by było na tyle.

Pytanie do osób znających się na temacie - jest jakaś szansa na zawalczenie?

 

Będę wdzięczny za wszelką pomoc.

 

Dominik

[husar]

Aha, jeszcze mały dodatek.

Dom chcielibyśmy wybudować w miejscu aktualnie istniejących zabudowań gospodarczych, tj. wykorzystać istniejące fundamenty.

 

Dominik

[heavi]

witam

może ktoś mi pomoże, chcę kupić dom który graniczy z działką budowlaną należącą do gminy (ok. 350 mkw o wym. 24,4x14,3m, narożna) pierwsi właściciele ok. 1970 roku ogrodzili tę działkę i z niej korzystali (nie ma na niej żadnych zabudowań, są drzewa i trawa), później w 1995 roku sprzedali nieruchomość kolejnym nabywcom, przez 12 lat do chwili obecnej nic się nie zmieniło, działka jest nadal ogrodzona i użytkowana. Ja byłabym 3 właścicielem nieruchomości. Moje pytanie jest następujące: czy w takim przypadku można starać się o przejęcie ziemi przez zasiedzenie? Czy ewentualnie przysługiwałoby nam prawo pierwokupu, lub czy po prostu zostawić to tak jak jest i mieć nadzieję, że skoro przez 30 parę lat nic się nie działo to i teraz nic nie będzie. Jednak nie chciałabym któregoś dnia zobaczyć ekipę, która zacznie stawiać szeregówkę pod oknem.

Z góry dziękuję za odpowiedź

pozdrawiam

[mdab]

Otrzymałem WZ wszystko zgodnie z wnioskiem z wyjątkiem szerokości elewacji frontowej. Dom, wraz z garażem (połączony dachem - jeden budynek), który chcemy budować ma szerokość 19,9m (zacisze z horyzontu) w warunkach otrzymaliśmy jednak max 13m.

 

We wniosku była jednak mowa o domu jednorodzinnym z garażem (zarówno w części opisowej jak i graficznej) a w warunkachjest mowa wyłącznie o "budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego".

 

Czy można odwołać się odecyzji tylko jako całości czy też można w części która nam nie odpowiada i czy uzasadnieniem może być fakt pominięcia w decyzji garażu(ewentualnie co można napisać jeszcze w uzasadnieniu)?

[oskar0259]

husar

Oj, dużo tego. Wychodzi na to, że z 5 ustawowych warunków spełniasz zaledwie jeden. Oczywiście możesz odwoływać się, skutecznie zbijając 1-3 argumenty gminy, ale wszystkich raczej nie uda Ci się.

AD 1. Linia zabudowy - planujesz zbudować dom przy jakiejś drodze wewnętrznej bez zabudowy? Być może dało by sie nawiązać do jakiejś linii przy drodze publicznej, ale w tym co piszesz brak jest danych o usytuowaniu zabudowy. Twoja działka nie jest wydzielona (przy tym stanowisku gminy nie sądzę, aby mogła ona mieć poniżej 3000 m kw. - wydzielasz działkę rolną), a więc trudno wyznaczyć obszar analizowany. Gdyby była wydzielona, to można by wokół niej wyznaczyć obszar o promieniu równym 3-krotności frontu (boku w którym będzie wjazd) działki i zobaczyć, czy "załapią się" do niego sąsiednie domy jednorodzinne (warunek - muszą być przy tej samej drodze publicznej do której będzie "skomunikowana" Twoja działka).

AD 2. W zasadzie ten warunek spełniasz - i tu możesz skutecznie "zawalczyć" w odwołaniu.

AD 3. Ważne jest, czy dla tego terenu przed 2003 r. obowiązywał plan miejscowy. Jeśli obowiązywał i dopuszczał zabudowę jednorodzinną (a tak należy domniemywać, skoro istnieje, jak piszesz, kilkanaście takich domów) to teren ten miał zgodę na przeznaczenie inne niż rolnicze (pod zabudowę zagrodową i jednorodzinną?), a więc nie potrzeba ponownej zgody.

AD 4. Jeśli udowodnisz, że spełniasz pkt 3 (istniał MPZP i przewidywał dla tego terenu możliwość zabudowy) to "realizacja inwestycji NIE jest sprzeczna z przepisami odrębnymi.

Podsumowując: moim zdaniem zastanów się, czy wykonałeś wszystkie działania, np. wydzielenie działki, które pozwolą np. na określenie "dobrego sąsiedztwa"? Czy SKO uzna wszystkie twoje argumenty i przyzna Ci rację we wszystkich 4 punktach? Niekoniecznie (nie muszę mieć racji, ale moim zdaniem liczy się ekonomia sił i środków - możesz wygrać po długim czasie i może to być pyrrusowe zwycięstwo).

A może inwestycję potraktujcie z ojcem jako rozbudowę siedliska (te fundamenty budynków). Inwestorem będzie oczywiście Twój ojciec, ale potem może przecież przenieść pozwolenie? A może wcześniej stań się współwłaścicielem siedliska?

heavi

Nie bardzo rozumiem - nikt nie miał do tej pory tytułu własności, a działka była sprzedawana? Notarialnie? "Na umowę"? A jak Ty chcesz ją kupić? Jeśli gmina jest jej właścicielem, to musiała uregulować swoje prawa po 1989 r. (otrzymać decyzję wojewody, że jest właścicielem), a od tego czasu nie upłynęło 30 lat? Skąd więc to zasiedzenie, nastąpiło chyba przerwanie okresu potrzebnego na zasiedzenie?

Sprawdź, jaki jest stan w księdze wieczystej, jeśli jej nie ma ustal fakty - zacznij od ewidencji gruntów w starostwie.

[heavi]

Może niejasno napisałam, ja kupuję działkę (600 mkw) z domem, w sąsiedztwie którego znajduje się działka gminna (350 mkw). Działki gminnej nie kupuję. Całość natomiast (600+350) jest ogrodzona i użytkowana - 350 mkw nielegalnie. I właśnie mój problem polega na tym jak stać się właścicielem tego kawałka (350 mkw). Czy gmina informuje o ewentualnej sprzedaży, przetargach, jakieś prawo pierwokupu, czy po prostu nie poruszać tego tematu i dalej dbać o ten kawałek?

pzdr

[husar]

Dziękuję Oskar za podpowiedzi.

Sprawa jak sam zauważyłeś jest dość trudna do wygrania. Oczywiście złożę odwołanie, bo nic mnie to nie kosztuje i zobaczymy jak to będzie.

 

W międzyczasie....

Idąc za twoją sugestią - jeśli stanę się współwłaścicielem siedliska, to czy znowu będe musiał występować o wydanie WZ?

 

Aha i pytanie - czy banki udzielają kredytów hipotecznych dla rozbudowy siedliska?

[oskar0259]

Husar, Twoja sytuacja prawna i stan faktyczny zmienią się, stąd nowy wniosek będzie potrzebny. Ale o WZ moim zdaniem powinniście wystąpić obaj z ojcem.

Co zmieni się?

1. Inaczej np. gmina będzie musiała określić obszar analizowany (wokół całej działki), gdyby był to wniosek o WZ na dom jednorodzinny. Sprawa trudna ze względu na linię zabudowy, ale może coś wymyślisz na podstawie analizy zabudowy w obszarze analizowanym?

2. Ojciec, jak rozumiem właściciel gospodarstwa, ma prawo do zabudowy siedliskowej (takiej jaka dominuje na sąsiednich działkach) - i otrzymania odpowiednich warunków zabudowy. One będą także dla Ciebie jako współwłaściciela.

Co do kredytu - nie wiem, tego musisz dowiedzieć się w konkretnym banku.

Heavi, gmina co roku ogłasza wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Potem są uruchamiane procedury przetargowe - na wszystkie te czynności są uchwały rady gminy. Moim zdaniem obecnego stanu nie uda się utrzymać na dłużej, w końcu ktoś sobie o tym przypomni, tym bardziej, że jednym z załączników do corocznego budżetu gminy jest wykaz składników mienia komunalnego - nie licz więc na zapomnienie. Postaraj się czegoś dowiedzieć w urzędzie na temat planów związanych z tą działką - gmina powinna być zainteresowana sprzedażą tak małego kawałka po niewygórowanej cenie (im w gorszym stanie będzie tym lepiej - rzeczoznawca majątkowy zaangażowany przez gminę wyceni ją niżej). No, jeśli oczywiście działka nie jest położona w atrakcyjnym miejscu (i nie interesuje się nią chętny do zbudowania np. małego sklepu czy zakładu usługowego.

[ewadora]

Hej, czy za odrolnienie części działki, pobierane są jakieś opłaty przez starostwo?

Oskar odpisał ,że nie .

odpowiedż Oskara dotyczy zapewne sytuacji gdy budujemy budynek mieszkalny jednorodzinny ( a moze się mylę?).

Ja w każdym razie chce wybudować mieszkanie na pietrze z częścią przeznaczoną na działalnośc na parterze. Niestety z tego co sie dowiedziałam w tym przypadku opłaty za wyłaczenie z produkcji rolnej są pobierane, a u mnie byłoby to niemało ponieważ ziemia jest II klasy .

Z mojego 'śledztwa" wynika ,że można ten przepis obejść w ten sposób ,że powierzchnia przeznaczona pod działalnośc nie powinna przekraczać 30 % całości.

Wtedy taki budynek według przepisów pozostaje budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.Tyle sie dowiedziałam. Mój problem polega na tym:

czy jeśli w bryle budynku będzie się mieścił garaż to mogę go zaliczyć jako powierzchnię "mieszkalną" czy urząd to zaliczy do działalności ? ( dodam ,że nie świadczę usług transportowych )

- chodzi o to ,ze powierzchnia pod działalność powinna wynosić ok. 100 m2 wobec tego ,aby zmieścić sie w przepisach powinnam wybudować dom wielkości 333 m2 . To kosmicznie dużo - ja potrzebuje ok 100 m2 na mieszkanie- wynika z tego , że aby obejść przepisy musiałabym dodatkowo zwiększyć budynek o 133 m2 ,które mi są niepotrzebne ( no i oczywiście straszliwie kosztowne) - dlatego szukam sposobu na "zwiększenie" "powierzchni mieszkalnej" tak aby jej nie zwiększać, a wykorzystać na coś innego - kotłownia ,garaż , piwnica.

Moje drugie pytanie - jeśli zdecyduję sie płacić za wyłączenie z produkcji rolnej ( znaczy sie wybuduje pow. pod działalność powyżej ustawowych 30%) to czy wyłączeniu podlega też wtedy powierzchnia budowanego podjazdu do domu , miejsca postojowego?

Na koniec - czy ktoś sie orientuje ile może kosztować wyłączenie z produkcji rolnej gleby II klasy ? Wiem ,ze na to są odpowiednie przepisy i pewna pani w geodezji próbowała mi to kiedyś wyliczać ale wyglądało to bardzo skomplikowanie i do tego ta Pani nie znała jakichś tam kwot ( cena żyta , czegoś tam jeszcze) wiec nadal niewiele wiem.

Znalazłam artykuł gdzieś w necie ze wyłączenie 1 hektara może nawet kosztować 485 tys zł. Ja kombinuje ,że jeśli powierzchnia do wyłączenia ( rozumiem tylko ta pod powierzchnia domu) to byłby 1 ar to zapłaciłabym 4850 zł plus ewentualnie jeśli trzeba dodatkowo płacić za podjazd to drugi ar kosztowałoby mnie to jakieś 9600 zł oraz przez 10 lat 960 zł rocznie ( razem 19200 zł ) Na pewno jest to taniej niż budowanie dodatkowych 133 m2 * 2000 zł to daje straszliwa kwotę 266 000 zł. Z drugiej jednak strony garaż też jest potrzebny plus pomieszczenia gospodarcze . piwnice. Nie wiem co robić Może mi coś doradzicie.Może jest jeszcze jakiś sposób aby nie płacić za wyłączenie? w końcu 20 000 zł to tez niemało.

 

Jeśli ktoś mógłby mi cos doradzic w którejś z tych kwestii byłabym bardzo wdzięczna.

To mój pierwszy post na forum , mam nadzieje ze nie przynudziłam

. Forum obserwuje od zeszłego roku ale dopiero teraz plany budowy zaczęły nabierać realnych kształtów.

pozdrawiam wszystkich czytających

[heavi]

Oskar dzięki za odpowiedź, właśnie w tym sęk, że działka leży w atrakcyjnym miejscu i jest zadbana, parę osób już oglądało ziemię, oby nie znalazł się na nią chętny, więc raczej nie liczę na zapomnienie przez gminę, będę śledzić przetargi i spróbuję się czegoś dowiedzieć, jeszcze raz dziękuję

pozdrawiam

[oskar0259]

Ewadora

Tak. biorąc pod uwagę specyfikę tego forum (przeważnie jego uczestnicy budują domy jednorodzinne) napisałem, że wyłączenie z produkcji do 500 m kw. jest bezkosztowe.

O to pytała Ongonia, gdyż kilka postów wcześniej pisała o WZ na budowę domu, a nie jakiegoś zakładu. W Twoim przypadku oczywiście trzeba płacić (jeśli nie zdecydujesz sie na mariaż usług z mieszkaniówką w proporcjach 3:7). Wiem jak to boli, bo sam płaciłem (i za pozwolenie na budowę - od powierzchni innej niż mieszkalna i za wyłączenie).

Co do Twojego śledztwa, to w kilku szczegółowych sprawach pociągnij go dalej.

Moim zdaniem:

1. Garaż wlicza się do powierzchni mieszkalnej (oczywiście dla celów wyłączenia z produkcji)

2. Podjazdy, dojazdy, parkingi (utwardzone) powinny być wyłączone z produkcji.

3. Koszt wyłączenia - odsyłam do ustawy, ceny kwintala żyta w tej chwili nie pamiętam (ponad 27 zł?).

mdab

W odwołaniu piszesz, co w decyzji Ci się nie podoba - i w zasadzie organ odwoławczy w tym zakresie rozpatruje odwołanie (no chyba, ze dopatrzy się błędów prawnych - wtedy rozpatruje również i w tym zakresie). Efektem Twojego odwołania może być uchylenie decyzji I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Jest jeszcze opcja, że organ I instancji w ciągu dwóch tygodni między wpłynięciem odwołania a przesłaniem do SKO zmieni swoją decyzję (wyda nową) i uwzględni Twój wniosek w sprawie garażu.

[ewadora]

Oskar - wielkie dzięki za odpowiedź. "Sprawę" na pewno poprowadzę dalej .Jeśli by to kogoś zainteresowało to kiedyś napisze co z tego wynikło . Jeśli nie będzie osób zainteresowanych takim tematem to nie będę "zaśmiecać" forum.

pozdrawiam

[boodzisz]

Witam forumowiczów.

 

zaczne od tego, że mam podpisaną umowę przedwstępną na zakup działk( niedużej bo 700m2) w miescie Radom. Jestem na etapie poszukiwania banku w którym bedzie najkorzystniejsza oferta. Kredyt bedzie w 100% finansowal zakup dzialki.

Poza tym w zeszlym roku zakupilem mieszkanie na kredyt i juz troche splacilem. zostalo mi 30000zl. Mieszkanie jest warte w tej chwili 130000zl.

"Znajomy" polecil mi abym poszedl do jego jakiegos znajomego doradcy kredytowego.

No i poszedlem i tam zaproponowal mi nastepujace rozwiazanie: żeby nie brac drugiego kredytu oddzielnie tylko skonsolidowac (przeniesc) ten mieszkaniowy do tego samego banku ( tu zaproponowal BRE BANK) w ktorym bede bral na dzialke. Ustalic hipoteke tylko na mieszkanie a dzialka bylaby czysta bez obciazen juz moja. Wtedy placilbym jedna rate w jednym banku na 90000zl ( bo 30000 mieszk. i 60000 dzialka) . jak liczylem to rata bylaby mniejsza gdzies o 50zl. od dwoch oddzielnych kredytow.

 

Czy ma ktos doswiadczenie pozytywne lub negatywne z BRE BANKIEM?

 

I jeszcze jedno . planuje w niedalekiej przyszlosci budowac dom na tejże dzialce tez czywiscie na kredyt. Na moje oko to zostalbym z zadluzeniem mieszkanowym na 90000,wlasna dzialka, a na niej dom na kredyt .

Nie wiem czy to rozsądne rozwiazanie.Mieszaknia nie chcialbym sprzedawac narazie . Wynajmowalbym.

a w domku mieszkal. jak by sie twu twu nóżka poslizgnela to uciekam do blokow a domek wynajmuje.

Dobrze sobie to wykombinowalem?

 

Doradźcie prosze. W przyszlym tygodniu musze podjac decyzje.

[sofix]

Niestety wydaje mi się że na tym forum chodzi o inne plany i warunki zabudowy niż Twoje.

[oskar0259]

Boodzisz, wypada tylko życzyć powodzenia w realizacji ryzykownej polityki kredytowo-inwestycyjnej. Nie śmiem nic radzić, bo od tego są wykwalifikowani doradcy, no i służby finansowe banków.

Konsolidacja kredytów jest ostatnio bardzo popularna, zabezpieczenie hipoteki na innej nieruchomości niż na którą przeznacza się kredyt też jest stosowane.

Budowanie na kredyt jest obecnie normą. Ma jeden słaby punkt - opiera się na założeniu, że będzie z czego spłacać, tzn. będzie praca i dochody. Obecnie mamy koniunkturę gospodarczą, więc o czarnym scenariuszu nie myślimy. Ale przecież i on może się ziścić...

[boodzisz]

dzieki bardzo oskar0259 za odpowiedź . W sumie zadnych konkretow ale wreszcie mi ktos odpisal i nie potraktowal jak powietrze. troche nie ta tematyka forum ale pislaem juz na kilku i zero, jakby mnie nie bylo. W poniedzialek mam spotkanie z doradcą kredytowym " niby z polecenia" i zobaczymy.

 

Dzieki i pozdrowienia

[Bobromil]

Witam, czy koniecznie muszę mieć pozwolenie ma budowę b. gospodarczego, wg m2 (28 m2) może być bez pozwolenia ale jest z płyt betonowych i słupków. Kierownik bud. mówi, że powinno być, bo będzie spokojnie. Ale na czas budowy, to będzie na narzędzia, ttp. Potem zobaczę. Jaka jest praktyka?

 

Pozdr.

[angelb]

Witam...w warunkach zabudowy mam narzucony dach o nachyleniu 45 stopni,czy mogę sobie wybrać projekt domku z dachem 40 stopni i zmienic na 45 stopni?,czy tez pomimo warunku 45 st.mogłabym uzyskać zgodę na postawienie domku z dachem 40 stopniowym?