Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[sliwaprz]

Witam,

 

Wystapilem o WZ w ktorym okreslilem ze chce wybudowac cztery budynki. Wojt wsi odmowil podajac za przyczyne niemozliwosc ustalenia lini zabudowy dla tych 4rech budynkow. Oczywiscie odwolalem sie od decyzji wojta, zlozylem zaskarzenie odmownej decyzji.

 

Trwalo to jakies 3 miesiace i SKO sie wypowiedzialo - okazalo sie ze gmina nie wyslala mapy do SKO na ktorej zostaly wnoskowane wszystkie parametry budynkow. Dlatego ze wzgledow proceduralnych uniewaznili decyzje wojta - uchlono odmowna decyzje ostatecznie i cofnieto sprawe do pierwszej instancji (z powrotem do wojta).

 

Szcerze mowiac, nie wiem co teraz robic, czy sie cieszyc, czy plakac, nie wiem. Co teraz bedzie, trwa to juz 6 miesiecy i co dalej. Znow beda rozpatrywac moj winosek prze 6 miesiecy? I znow bede musial sie odwolywas do SKO, bo podejrzewam, iz odmowia mi wydania WZ na te 4ry budynki.

 

 

Czy ktos moze poradzic, co zrobic w tej sprawie?

 

Dzieki z gory

[Slavecky]

oskar0259

Dzięki za podpowiedź.

Więc sytuacja nie jest jednak prosta

Moje "gospodarstwo" składa składa się z 4 działek po ok 62 ary.

Sa to działki prostokątne, jednakowej wielkości ułożone dłuższymi bokami do siebie. Fronty są krótsze - każdy z nich ma ok 48m.

Nawet na siłę interpretując je łacznie to mam front o dł. 192metry....

A to wciąż mało...

Jak wspomniałem do najbliższych zabudowań, położnych na działce z którą graniczę poprzez drogę jest właśnie 350-400m.

Nie wiem czy to pocieszenie ale ta działka sąsiada to jedna duża - ok 10ha łąka i mimo, że domy są tak daleko to jednak wciąż są na "bezpośrednio sąsiadującej sąsiadującej" działce...

Innych zabudowań w bezpośredniej bliskości nie ma

 

 

 

Slawecky, musisz przeanalizować sytuację. Nikt nie zakwestionuje, że jesteś rolnikiem (wg odpowiednich przepisów), ale to, że możesz pobudować dom (wg innej ustawy) - owszem, jest możliwe. Musisz mieć albo dobre sąsiedztwo (te zabudowania za drogą są chyba w odległości nie większej niż 3-krotność frontu Twojej działki? A może te w odległości 350-400 m, jeśli front Twojej działki ma ponad 130 m), albo gospodarstwo odpowiedniej wielkości.

Albo w tzw. międzyczasie uchwalą odpowiedni (dla Twojej inwestycji) plan zagospodarowania.

[coffee]

Witam i ja proszac o pomoc. Moje pytanie dot. zarowno WZ jak i planu. Posiadamy dzialke na wsi.

 

Gmina oglosila wlasnie, ze przystepuje do sporzadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla "mojej" okolicy. W zwiazku z tym, mamy jeszcze 3 tygodnie na zlozenie wnioskow. O co mozemy wnioskowac? Czy np. o zbudowanie sieci wod-kan? Do naszej dzialki brakuje 150m mediow a sasiad rowniez chce szybko rozpoczac budowe.

 

Czy w zwiazku z ta uchwala gmina moze nie wydac nam WZ? Obawiam sie, ze procedura sporzadzenia planu troche potrwa a chcielibysmy wczesniej ruszyc z budowa. A moze jednak warto poczekac na ten plan?

 

pozdrawiam

[malgosia60]

witam

 

miałam podpisać 1 umowe kupna działki u notariusza ale wynikły problemy ...właścicielą w tym roku upływa okres 5 lat jak nabyli działkę ...dodatkowe opłaty spowodowały że postanowiliśmy poczekać z kupnem do stycznia..teraz spisaliśmy umowe między sobą w której jest zaznaczone iż możemy z działki korzystać...

 

pytanie

czy bez pozwolenia na budowe moge działkę ogrodzić, kupić już projekt zrobić adaptacje projektu a co z planem zagospodarowania działki

 

chciałam do stycznia kilka rzeczy przyspieszyć

[angelb]

Angelb:

c) masz dwa wyjścia: wystąpić o zmianę WZ albo adaptować projekt (i tak architekt będzie przygotowywał jakieś inne zmiany w projekcie, plan zagospodarowania działki itp.)..

 

wystepujac o zmianę WZ mogę prosić o budowę domku z dachem o nachyleniu 40 stopni a adoptując projekt zmieniamy z nachylenia 40 stopni na 45 stopni ?(tak jak jak w warunkach zabudowy?)

 

gdzie wystepuje o zmianę w WZ i jaki mam powód podać w związku z oczekiwaną zmianą...jakie są koszta takiej zmiany?

[oskar0259]

Angelb. Właśnie tak. A co do motywacji (wniosku o WZ) to postaraj sie, aby wyglądała wiarygodnie - w ostateczności zagraj w otwarte karty - napisz, że takie projekty (Twój i podobne) podobają Ci się, a poza tym pozytywnie wpłyną na kształtowanie ładu przestrzennego w Twojej okolicy Powołaj się na jakiś przykład domu w okolicy o podobnym nachyleniu dachu. Trudno tu o racjonalną argumentację. Nachylenie dachu to kwestia gustu (choć nie tylko). Jeśli w gminie myślą, to powinni zgodzić sie na tę zmianę bez większych ceregieli.

Koszty zmiany WZ? 0 zł.

Małgosia 60. Moim zdaniem do tych wszystkich działań z Waszej strony wystarczyłaby umowa użyczenia (nie musi być zawierana u notariusza) określająca na jakie działania zezwalają Wam właściciele (tzn. zgoda na grodzenie i podjęcie starań o pozwolenie na budowę).

Coffe. Wnioski do planu powinny zawierać dezyderaty dotyczące przyszłego planu zagospodarowania, tj. w szczególności zapisu sposobu zagospodarowania Twojej działki, a nie niezbędnych (Twoim zdaniem) inwestycji. O te musisz walczyć już po uchwaleniu planu (co roku jest uchwalany budżet gminy, w którym są środki na konkretne inwestycje).

We wnioskach możesz pewne ogólne rozwiązania zaproponować, czy też ukierunkować . Np. obsługę terenu przez sieć kanalizacyjną, a nie np. przez szamba przydomowe, wodociąg zamiast lokalnych studni, drogę gminną zamiast wewnętrznej, prywatnej (jest większa szansa, że gmina w przyszłości drogę "uzbroi" - doprowadzi media, utwardzi itp. (i to z budżetu!). Jeśli jesteś przed wydaniem WZ, to nie przesadzaj z roszczeniami.

Jeśli gmina przystąpiła do sporządzania MPZP, to może zawiesić postępowanie w sprawie wydania WZ na okres do 12 miesięcy, jeśli w tym czasie nie uchwali planu (a przy obecnych przepisach raczej nie uchwali), to musi po tym okresie wydać WZ.

Slawecky, gdybyś miał działkę o boku 190 m, to zabudowania weszły by w obszar analizowany (3 x 190 m). Ale w obecnym stanie jest to tylko 3 x 48 m.

Liczy się front działki ewidencyjnej na której chcesz budować, a nie front posiadanej przez Ciebie nieruchomości (która, jak wiadomo, może składać się z kilku działek ewidencyjnych). Wyjściem byłoby chyba scalenie działek w jedną, a dopiero po tym, po upewnieniu się, że do obszaru analizowanego wejdą sąsiednie zabudowane (i leżące przy tej samej drodze publicznej) działki, wystąpienie o WZ.

Sliwaprz, możesz i cieszyć się (SKO odmowną decyzję uchyliło) i płakać (może to jeszcze potrwać, oj potrwać). Sam znam przypadek (na szczęście dotyczy mnie to tylko marginalnie, że sprawa leży (odwołanie) w SKO od stycznia (9 miesięcy!!!!!). Przy każdym kontakcie telefonicznym jest obietnica, że decyzja będzie za tydzień. I nadal jej nie ma... Twierdzą, że sprawa jest trudna...

[sliwaprz]

Dzieki Oskar, wiedzialem ze na twoja wiedze mozna liczyc!

 

Gadalem wlasnie z gostkiem z innej gminy, ktory pracuje w urbanistyce. Powiedzial mi, ze teraz po uchyleniu negatywnej decyzji beda mieli 1 miesiac na opracowanie mojego wniosku ponownie i jesli tego nie zrobia to mam zlozyc skarge do wojewody. Wiwczas wojt gminy bedzie musial wydac wnioskowana decyzje, prawda to?

 

Dzieki za pomoc

[oskar0259]

Tak być powinno. Wójt nie może zasłaniać się twierdzeniem, że sprawa jest skomplikowana (co było skomplikowane powinien już rozwikłać w postępowaniu zakończonym poprzednią decyzją) i przedłużać postępowania poza terminy wynikające z KPA. Ale praktyka bywa różna (i ona kształtuje moje ostrożne podejście). Dopóki organy nie będą karane finansowo za bezczynność (nieuzasadnioną charakterem rozpatrywanej sprawy) może się wszystko wlec...

[coffee]

Oskar, Dzieki wielkie za odpowiedz. Czyli jest tak jak sie obawialam z tymi 12 miesiacami Czy gminy czesto korzystaja z tego prawa? No nic, bedziemy probowac...

 

Co zatem radzisz jesli chodzi o kolejnosc krokow? Wystapienie o WZ czy zlozenie wniosku do planu? A moze jednoczesnie? Nie ukrywam, ze zalezy nam na czasie i wolelibysmy nie czekac na plan.

[oskar0259]

Jedno nie wyklucza drugiego. Składaj oba wnioski.

Moim celem w poprzednim poście było tylko zwrócenie Ci uwagi, że nie możesz żądać wszystkiego, gdy jeszcze nawet drobnej części nie masz w garści. A co do uwag do planu - powinny one być spójne z Twoim wnioskiem o WZ. Tzn. jeśli we wniosku występujesz o warunki na budowę domu jednorodzinnego, to we wnioskach do planu napisz, że chciałabyś przeznaczenia terenu na budownictwo mieszkaniowe, gdy chciałabyś jednocześnie prowadzić usługi - występuj o to samo, z tym że poszerzone o zapis mozliwość lokalizacji usług (najlepiej nieuciążliwych). Możesz napisać też coś o dachu (płaski, dwuspadowy, wielospadowy) nachylenie raczej w szerszym zakresie "od-do", procencie powierzchni działki pod zabudowę i biologicznie czynnej, garażu (wbudowany, wolnostojący). WZ to taki mały MPZP, tak więc to co piszesz we wniosku o WZ możesz, bardziej ogólnie (plan dotyczy szerszego obszaru, nie tylko Twojej działki), umieścić we wnioskach do planu.

W porównaniu do WZ poszerz te część, która Cię "boli": media i droga dojazdowa. Pamiętaj to co napisałem powyżej - gdy droga będzie gminna to masz szanse na inwestycje (raczej wcześniej niż później) w niej "za friko" albo prawie tak. W drodze wewnętrznej finansowanie inwestycji będzie składkowe, tzn. będziecie płacić za wszystko Ty i sąsiedzi, którzy będą chcieli partycypować w kosztach.

[coffee]

Dzieki wielkie Oskar, dobry czlowieku

Przekaze to, co radzisz rowniez przyszlemu sasiadowi i razem zlozymy podobne wnioski.

[j]

Witam,

W wielu postach stwierdzasz, że jeśli sąsiednia działka to zabudowa siedliskowa, to WZ dostaje się tylko na zabudowę siedliskową - nie ma szans na "zwykłe" WZ mimo, że warunek "dobrego sąsiedztwa jest spełniony". Czy możesz napisać na podstawie jakich przepisów tak twierdzisz.

Mam na oku działkę, ale sąsiednia to siedlisko, a ja nie posiadam więcej ziemi żeby też budować siedlisko. Poza tym, pozostałą część działki chciałbym w przyszłości podzielić i też zabudować "nie siedliskiem".

[sSiwy12]

Moim zdaniem zabudowa zagrodowa, tak jak kazda inna spełnia warunki ustawowe "dobrego sąsiedztwa" - przynajmniej literalnie. Inerpretacja o "funkcji" , również moim zdaniem, dotyczy budynku, a nie funkcji samej działki - tak jak w wielu gminach ma to miejsce. Budynek "zagrodowy" ma funkcje mieszkalne (z definicji).

[j]

Jutro wybieram się do Gminy żeby wyjaśnić na miejscu jakie oni mają podejście do tematu.

Wstępnie architekt odpisał mi mailowo, że:

"Sąsiedztwo zabudowy zagrodowej nie stanowi podstawy do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla domu jednorodzinnego."

Czyli podejrzewam, że mogą być kłopoty.

[sSiwy12]

Jako wsparcie i ściąga- cytat z Ustawy

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Oraz definicja z Rozporzadzenia......

3) zabudowie zagrodowej - rozumie się przez to budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe,

4) budynku mieszkalnym - rozumie się przez to budynek przeznaczony na mieszkania, mający postać:

a) budynku wielorodzinnego, zawierającego 2 lub więcej mieszkań,

b) budynku jednorodzinnego,

c) budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej,

 

 

Pozdrawiam

[j]

Dzięki,

Zastanawiam się tylko nad stwierdzeniem:

...określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Wygląda na to, że trzeba kontynuować nie tylko funkcję zabudowy, ale też terenu.

[sliwaprz]

Witmm,

 

Mam dzialke pod siedlisko, ktora znajduje sie blisko rzeki, w Studium sa to tereny zalwewowe.

Nawet podczas najwiekszej powodzi w 1997 pole to nie bylo nawet podtopione, zreszta obok dzialki znajduje sie na tej samej wysokosci (rowniez w studiom jako tereny zalewowe) spore osiedle domkow jednorodzinnych – jakies 140 domow. Na tym osiedlu nie ma planu, bo wygasl, a gmina nie przygotowala nowego. Na kilka dzialek na tem terenia (ta sama wysokisc npm) byly wydane WZ w tym roku.

Dlatego mam mozliwosc skorzystania z dobrego sasiedztwa, z tym nie ma zadnego problemu. Jest natomiast problem z urbanista w gminie, mowi on ze WZ nie wyda, poniewaz poszedlby siedziec za to. To sa tereny zalweowe I koniec. Nie rozumiem tego troche poniewaz w ustawie nie ma nic na ten temat. Jest tylko wspomniane, iz decyzja musi byc zgodna z odrebnymi przepisami. Jak to sie ma do fakty, iz na tym terenie wydano WZ na inne dzialki a na moja nie chca? Dodam, ze moja dzialka ma byc siedliskowa, mam gospodarstwo powyzej sredniej w gminie.

 

 

Dzieki za pomoc

[oskar0259]

Już gdzieś na tym forum napisałem, że dom jednorodzinny od domu jednorodzinnego w gospodarstwie rolnym mogą nie różnić sie wcale (tak jest najczęściej, nie ma obowiązku budowania domów w zagrodzie z jakichś, specjalnych "rolniczych" linii projektowych).

Ale to co różni (lub powinno różnić) zagrodę od "normalnej" zabudowy jednorodzinnej to otoczenie domu, czyli budynki towarzyszące. Staram sie być bardzo elastyczny w sprawie WZ, nawet nieco przemawia do mnie argumentacja sSiwego, ale z drugiej strony staram się trzymać przepisów prawa (w tej sprawie bardzo nieudanych moim zdaniem) i korzystać (twórczo) z orzecznictwa SKO, sądów itp.

Dlatego twierdzę, że na taką swobodę (tzn. korzystanie z dobrosąsiedztwa domów w zagrodach przez chcących budować domy jednorodzinne (nie będących rolnikami) nie ma szans (w obecnym stanie prawa dotyczącego wydawania WZ). Argument podstawowy, który wytoczą w tym przypadku nie tylko prawnicy (opierający sie nie tylko na literze prawa) ale i urbaniści, to ład przestrzenny. A ład, to jednak pewne uporządkowanie funkcji terenu, nie mieszanie różnych typów zabudowy itp.

Wiem, że zaraz ktoś podniesie argument, że wielu "rolników" buduje tylko dom (bo często bycie, formalne, rolnikiem to jedyna szansa zbudowania czegoś na gruncie bez MPZP). Ale, mam nadzieję, że to tylko mały procent naszego rolnictwa i że pewne nadużywanie prawa nie powinno być argumentem za otworzeniem tego strumienia szerzej.

No cóż, dotychczas za twardogłowych uważałem pracowników odpowiedniego (zajmującego się właśnie tą problematyką) departamentu w ministerstwie infrastruktury, a obecnie budownictwa. A okazuje się, że i ja coś mam z tej przypadłości.

[oskar0259]

Sliwaprz, nie wyda WZ, czy też decyzja będzie negatywna? Nie wydać nie może, w negatywnej musi być jakaś podstawa prawna. Przy tego typu skąpej argumentacji (i dalszej niechęci do zmiany stanowiska przez urbanistę) domagaj się decyzji.

Moim zdaniem urbaniście chodzi o Prawo wodne (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. nr 239 poz. 2019 z późn. zm.):

Art. 82

2. Na obszarach bezpośredniego zagrożenia powodzią zabrania się wykonywania robót oraz czynności, które mogą utrudnić ochronę przed powodzią, w szczególności:

1) wykonywania urządzeń wodnych oraz wznoszenia innych obiektów budowlanych,

2) sadzenia drzew lub krzewów, z wyjątkiem plantacji wiklinowych na potrzeby regulacji wód oraz roślinności stanowiącej element zabudowy biologicznej dolin rzecznych lub służącej do wzmacniania brzegów, obwałowań lub odsypisk,

3) zmiany ukształtowania terenu, składowania materiałów oraz wykonywania innych robót, z wyjątkiem robót związanych z regulacją lub utrzymywaniem wód oraz brzegu morskiego, a także utrzymywaniem lub odbudową, rozbudową lub przebudową wałów przeciwpowodziowych wraz z ich infrastrukturą."

Ale zwróć uwagę na ust. 3 tego samego artykułu:

3. Jeżeli nie utrudni to ochrony przed powodzią, dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej może, w drodze decyzji, na obszarach, o których mowa w ust. 1:

1) zwolnić od zakazów określonych w ust. 2,

2) wskazać sposób uprawy i zagospodarowania gruntów oraz rodzaje upraw wynikające z wymagań ochrony przed powodzią,

Może spróbujesz zasięgniesz języka w tym zarządzie, czy są skłonni taką decyzję wydać?

I jeszcze jedno: w świetle prawa nie stanowią obszarów bezpośredniego zagrożenia powodzią tereny zalewowe wyznaczone w oparciu o materiały inne, niż „Studium zagospodarowania...” (gdy nie ma planu, jeśli jest, to MPZP) Twojej gminy. Sprawdź, co tam napisano (i jak napisano).

[sSiwy12]

Była taka interpretacja na stronie nieistniejacego już ministerstwa transportu i budownictwa z dnia 06.10.2006r. i z niej cytat:

"Działka sąsiednia musi być faktycznie zabudowana, a istniejąca na niej zabudowa może stanowić punkt odniesienia dla określenia funkcji i cech zabudowy działki objętej wnioskiem. Jak się wydaje, sytuacja taka ma miejsce, gdy zabudowa działki sąsiedniej pozostaje w zgodzie z obowiązującymi przepisami budowlanymi, w szczególności dotyczącymi warunków technicznych budynków i ich usytuowania, a rodzaj tej zabudowy (obiektów budowlanych) odpowiada zabudowie planowanej na działce objętej wnioskiem. Ponadto funkcja (sposób użytkowania) i cechy zabudowy zamierzonej winny stanowić „kontynuację” funkcji i cech zabudowy co najmniej jednej z działek sąsiednich. Godne poparcia jest stanowisko, że funkcja zabudowy zamierzonej nie musi dokładnie powielać funkcji zabudowy miarodajnej działki sąsiedniej, lecz może mieć charakter wobec niej komplementarny, a przynajmniej nie sprzeczny.

 

Działkę sąsiednią spełniającą wspomniane wymagania należy wyraźnie wskazać we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Niezgodność funkcji lub innych istotnych cech planowanej zabudowy z funkcją lub cechami zabudowy na działce sąsiedniej będą stanowić podstawę do oddalenia wniosku. Należy jednak uznać, że nie ma podstaw do tego, gdy funkcja i cechy zamierzonej zabudowy są zgodne z funkcją i cechami choćby jednej odpowiedniej działki sąsiedniej, nawet jeśli byłyby one niezgodne z funkcją i cechami innych działek sąsiednich. "

 

Może sie komuś przyda