Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[BERNADETKA]

Witam

Proszę o poradę chcę kupić działkę o szerokości 12,8 m i długości ponad 100m, po obu stronach nie jest zabudowana, szerokości domu w projekcie ma 8 m, czym odpowiednio umotywować żeby jedna strona domu stała na granicy, w dzienniku ustaw wyczytałam że taka możliwość jest, Jedna strona domu nie ma okien, wstawię ewentualnie luksfery .

Pozdrawiam

[miejski]

Witam wszystkich,

 

Czytamy z żoną forum Muratora już dość długo i przyszedł czas na pierwszy post.

 

Niedawno kupiliśmy działkę 912 m kw o szer. ok 24m

Poprzedni właściciele mając działkę klasy R1 o pow. 0,6 ha dokonali podziału na 6 działek ze wspólną drogą i uzyskali na każdą z działek wspólne WZ (w gminie nie ma PZP). Tak więc przy kupnie "naszej" działki dostaliśmy ich WZ.

 

I tu kilka pytań:

1. Czy wymiar budynku określony w WZ jak "około 12/14m" pozwala na zbudowanie domu o wym. 13x14m?

2. W WZ jest mowa też o budynku gospodarczym. My takowego nie planujemy - czy mam rozumieć że to nie jest żadna przeszkoda?

3. "Ogrzewanie projektować jako ekologiczne" - czy to nie wyklucza jakichś typów ogrzewania?

4. WZ są na "2 kondygnacje z poddaszem mieszkalnym", czy to nie wyklucza domu parterowego, gdybyśmy się na takowy zdecydowali?

5. Jak postępować aby "przepisać" takie WZ na nas? A może lepiej wystąpić o nowe WZ pod projekt, który nam się spodoba?

 

Pozdrawiam

miejski

[jogging]

...........

[dusia2006]

BERNADETKA

czy jest plan zagospodarowania lub czy tam kiedyś był plan zagospodarowania i co wtedy planowano, może mieszkaniówkę?

czy będziesz występować o decyzję wz na siedlisko?

czy obok są działki budowlane czy rolne?

 

od tego zależy czy wogóle będziesz mogła się budować

 

co do odległości i możliwości zmniejszenia - reguluje ROZPORZADZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ich usytuowanie § 12 ale wyraźnie dotyczy sytuacji to kiedy sasiednimi działkami są budowlane

 

rzuciłam okiem na Twoje posty scalenie z sąsiadem byłoby najlepszym rozwiązaniem, ale jak z dojazdem

[Piotrek_28]

Witam, nie zauwazylem tego watku wczesniej, dlatego zalozylem oddzielny, sorki

 

 

Mam ogromy problem, z którym niestety nie moge sobie poradzic, dlatego tez prosze Was o pomoc. Ale po kolei:

 

- 5 lat temu kupilem dzialke rolna (2 ha)

- gmina rok temu uchwalila plan zagospodarowania na mocy ktorego moja dzialka wraz z okalajacym terenem zostala zakwalifikowana pod zabudowe mieszkaniowa (MN) - czyli wszystko OK jesli chodzi o budowe domu,

- podzielilem dzialke na dzialki mniejsze (ok 2000 m2), ma decyzje o podziale,

 

i....

 

nowy plan zagospodarowania przestal obowiazywac - zostal zaskarzony i sad go uchylil. Znowu nie ma zadnego planu...

 

W zwiazku z tym mam pytanie. Do dzisiaj myslalem, ze jeszcze nic straconego, chcialem wystapic o decyzje o warunkach zabudowy. Wszystkie punkty Ustawy spelniam (sasiednie dzialki sa budowlane, zabudowane, obowiazuje na nich lokalny (sporzadzony dawniej dla kilku dzialek) plan zagospodarowania przestrzennego, dostep do tej samej drogi publicznej jest, media sa.

 

Do dzis myslalem, ze wszystko jest na dobrej drodze, ale niestety gminny urbanista (ktory wydaje projekt decyzji) poinformowal mnie, ze nie mam szans na pozytywne warunki zabudowy!

 

Stwierdzil bowiem, ze dla dzialek rolnych NIE MOZNA otrzymac decyzji o warunkach zabudowy, ani w konsekwencji nic wybudowac (za wyjatkiem siedliska, ale wymagana jest duza powierzhnia - srednia wielkosci dzialek w danej gminie, tak wiec to odpada).

 

Jak to w koncu jest, czy decyzje o warunkach zabudowy mozna otrzymac dla dzialki rolnej jesli spelnione sa warunki ustawy czy tez nie?

 

Nie wiem juz co mam o tym wszystkim myslec, bardzo prosze Was o rady i o pomoc,

 

pozdrawiam,

 

Piotrek

[BERNADETKA]

Dziękuje Dusia za zainteresowanie moja prośbą.

Plan jest . i jak wcześniej pytałam w gminie kobitka mówiła ze nie będzie problemu z budową.jest to mala mieścinka pod Białymstokiem, są tam domki jednorodzinne, i jak do tej pory nie było odpowiedzi odmownej. Pojawił sie problem dopiero teraz kiedy dowiedziałam się ile ona ma szerokości. Działki obok jak i tez moja są rolne, nic na nich nie ma, poza jakimiś rozwalającymi sie budynkami gospodarczymi. Chwiałabym wiedzieć, ktoś napisał że mogę na granicy postawić po uprzedniej zgodzie sąsiada. Czy to wystarczy? Kiedyś mój dziadek powiadał " ze domu nie da się tylko postawić na szosie i torach "

Dodam że w projekcie domek ma 8 m szerokości.

[dusia2006]

BERNADETKA to już coś, a co jest zapisane w ustaleniach tego planu dla terenu który obejmuje Twoją działkę? czy to jest MN mieszkaniówka? podaj wszystkie informacje

przeczytaj to pierwsza odpowiedź na Twoje pytanie, nie zależy od sąsiada http://www.muratordom.pl/prawo-i-pieniadze/dom-w-paragrafach/kiedy-mozna-budowac-przy-granicy,6479_1405.htm

[anla]

do mypal (i zainteresowanych) Oto obiecana mapka z podziałem działki, który chciałabym przeprowadzić. Podział taki dziwaczny (działka w działce), ale warunki planu zagosp. niby spełnia. Kolorem czerwonym jest zaznaczony obrys działki , na której miałabym się budować (A). Reszta to działka B. Mimo dziwnego kształtu można postawić na niej dom, z prawej lub z lewej strony. jeśli chodzi o drogę dojazdową to ustanowić służebność lub wydzielając działkę A dołączyć do niej taki pas na dojazd, przylegający do tego 100-metrowego odcinka.

 

http://www.fotosik.pl/pokaz_obrazek/3809e2991a8e2262.html

[mypal]

Wystarczy że ją wydzielisz, o żadne dojazdy ani służebności martwić się nie musisz ponieważ w dalszym ciągu będzie to Twoja własność. Teraz poszukaj jakiegoś geodety, który Ci to szybko podzieli. Przed tym możesz jeszcze pójść do gminy i zapytać się urzędników jak oni to widzą.

[sSiwy12]

Wystarczy że ją wydzielisz, o żadne dojazdy ani służebności martwić się nie musisz ponieważ w dalszym ciągu będzie to Twoja własność. Teraz poszukaj jakiegoś geodety, który Ci to szybko podzieli. Przed tym możesz jeszcze pójść do gminy i zapytać się urzędników jak oni to widzą.

 

Pogrubienie moje. Nie jest to prawda. Działka musi spełniać wymóg "dostepu do drogi" - bez wzgledu na właściciela działek sąsiadujących, no chyba, że pozwolenie bedzie wydane na obie działki, ale to zupełnie bez sensu.

Czyli albo służebność, albo takie wydzielenie dzialek, aby była droga.

 

Tak na marginesie. Nie wiem, czy to coś zmieni - no moze na tyle, ze na ta wydzielona działke nie uzyskasz pozwolenia na budowę - sprawdź to przed podejmowaniem decyzji w sprawie "wydzielenia (podzialu działek).

Obowiazujaca linia zabudowy (prawdopodobnie) wynika z przedłuzenia istniejacej lub projektowanej lini zabudowy na działkach sąsiednich. Nie wiem, czy urbanista zgodzi sie na "chaos" w zabudowie.

[oskar0259]

Zgadzam się z SSiwym, że działka na której inwestor chce budować musi mieć dostęp do drogi publicznej. Czy będzie on bezpośredni, czy pośredni, np. przez ustanowieniem służebności, to już wybór właściciela. Nawet na "swojej ziemi", która jest odrębną działką, trzeba to zrobić. W ten sposób ustawodawca zabezpieczył się przed ewentualnością sprzedaży działki służącej jako miejsce nieformalnego dojazdu.

Co do wydzielenia "działki w działce", a właściwie działki-półwyspu to jest to pomysł ciekawy, acz nie wiadomo, czy doprowadzający autorkę do pożądanego celu. Będzie mogła się o tym przekonać przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę, na etapie opiniowania przez wójta wstępnego projektu podziału. Jeśli stwierdzi on, że jest on zgodny z MPZP, powiat będzie musiał pozwolenie wydać, jeśli nie, trzeba będzie negocjować inne rozwiązanie, ale zgodne z MPZP.

[Małgosia38]

Mam pytanie, a właściwie kilka. Jakiś czas temu opisywałam na tym forum swoje przejścia zwiazane z warunkami zabudowy dla sąsiedniej działki. Problem polegał na tym, że w warunkach tych była zapisana możliwość budowy dwukondygnacyjnego domu jednorodzinnego w granicy z naszą działką lub 1,5 m od niej. Odwołałam się - decyzję uchylono. Urząd wydał nową - różni się tylko tym, że zniknął zapis o możliwości zabudowy w granicy lub blisko niej, cała reszta bez zmian. I tu pojawia się mój problem ponieważ wiem, że sąsiad chce wybudować dom w granicy z naszą działką w związku z tym na pewno wystąpi o odstępstwo. Proszę napiszcie, czy powinnam się obawiać, że je otrzyma. Nasz dom jest usytuowany zgodnie z warunkami technicznymi, czyli 3 i 4 m od granic. Nie mam nic przeciwko budowie na sąsiedniej działce ale nie chcę mieć "ściany płaczu" za oknami tym bardziej że to moja strona południowo-zachodnia. Nurtują mnie również inne zapisy dwz. Na dobrą sprawę nie mogę się z niej dowiedzieć niczego o planowanej zabudowie. Nie ma słowa o wysokości do kalenicy, o układzie połaci dachowych, "szerokości elewacji frontowej nie określa się". czy decyzja może być taka lakoniczna- przecież nic z niej nie wynika, poza określeniem nieprzekraczalnej linii zabudowy. A nieprzekraczalna linia zabudowy jest ustalona na tej działce w odległości 5,5 m od ulicy (droga gminna), a u mnie 7 (?). Więc nowy budynek nie dosyć, że blisko, to jeszcze wysunięty do przodu. Odwołałam się po raz kolejny powołując się na te argumenty ale na razie odpowiedzi nie ma. Z sąsiadem jestem we w miarę poprawnych stosunkach (póki co) i chciałabym, żeby tak pozostało. Oboje stoimy na stanowisku, że wyczerpiemy drogę prawną w tej sprawie, bo każdy z nas ma swoje argumenty i oczekiwania. Nie wiem, czy mogę liczyć na jakąkolwiek ochronę moich interesów w tej sprawie? Napiszcie proszę czy mam jakieś szanse, czy po prostu powinnam sobie odpuścić, bo i tak nic z tego.

P.S. Działka sąsiada ma 24, 5 m długości i 10,5m szerokości.

[oskar0259]

Dobrze, że złożyłaś odwołanie. To na razie wszystko co możesz zrobić. Nie stwierdzam tego z absolutną pewnością, ale na podstawie Twojej relacji treści WZ przypuszczam, że i tym razem SKO decyzję uchyli (tym razem z powodu nie określenia w niej istotnych wskaźników przyszłej inwestycji).

Ale musisz się spodziewać, że w końcu gmina wyda jakąś decyzje ogólnie spełniającą wymagania ustawowe. I co wtedy? Odstępstwo (wyrażenie zgody na nie) będzie jak najbardziej logiczne, bo przy tej szerokości działki można zbudować w "przepisowych" odległościach budynek o szerokości co najwyżej 4,5 m (obie ściany od granicy bez okien). Pocieszyć możesz się tym, ze we wszystkich postępowaniach będziesz stroną (także i o pozwolenie na budowę - znajdujesz się w strefie oddziaływania obiektu).

W tej sytuacji jedynym logicznym rozwiązaniem byłaby budowa w granicy (bliźniaka). Innego rozwiązania (poza uniemożliwieniem budowy przez systematyczne blokowanie decyzji) nie ma.

[Małgosia38]

Bardzo dziękuję Oskar za odpowiedź. Mam świadomość, że jakaś decyzja w końcu zapadnie i bardzo chciałabym żeby była satysfakcjonująca dla obydwu stron. Budowa bliźniaka nie wchodzi w grę bo my już wybudowaliśmy swój dom (w przepisowych odległościach). Dom sąsiada mógłby przy szerokości, o której piszesz mieć długość nawet do 16m (czyli ta nieszczęsna szerokość elewacji frontowej, której nie znamy), tak by nie ingerował w granice działek sąsiednich. Mam nadzieję, że rozstrzygnięcie pozwoli sąsiadowi zbudować dom, a nam zapewni ochronę przez zacienieniem.

Trochę zagmatwałam z tymi długościami i szerokościami. Najchętniej przesłałabym szkic, żebyś mógł rzucić okiem bo cała sytuacja jest dość ciekawa i trudna ale nie umiem tego zrobić. Sąsiad oprócz nas graniczy z dwoma innymi działkami - na wszystkich jest zabudowa w przepisowych odległościach.

Pozdrawiam i jeszcze raz dziękuję.

P.S. Oskar wysłałam Ci szkic na priv. Mam nadzieję, że się nie gniewasz.

[oskar0259]

No cóż, widziałem szkic. Sąsiadowi nie pozostaje nic innego, jak budować w granicy. Problem tylko w tym, czy musi to robić w Twojej granicy? W tej sytuacji może również budować w granicy właściciela działki c (ale on tez chyba nie pogodzi sie z tym łatwo?). Myślę, że wygra ten, kto będzie miał większe samozaparcie (w przypadku obdarowanego sąsiedztwem domu na każdą decyzje odwołanie, skarga, zażalenie itp.) w blokowaniu, czy też w forsowaniu inwestycji (po negatywnej decyzji II instancji nowy wniosek, skarga, żądanie przywrócenia terminu itp.).

[oskar0259]

Dla zainteresowanych!!!

Powyżej, a także w innym wątku, było pytanie o przeniesienie WZ na konkretną działkę, w sytuacji, gdy decyzja o WZ była wydana na kilka działek. Czyli "właściciel" WZ "odpisuje" ze swojej decyzji jedną działkę, którą np. sprzedał i przy akcie sprzedaży obiecał, że przeniesie na nabywców warunki zabudowy. Część gmin odmawia, SKO też orzekają "w kratkę". Znany mi przypadek: 4 decyzje odmowne wójta, 4 odwołania, w wyniku których zapadły 3 decyzje SKO przenoszące WZ, jedna - odmawiająca.

W tej ostatniej sprawie WSA w dalszym ciągu zastanawia się, ale moim zdaniem warto przytoczyć sentencję orzeczenia SKO (moim zdaniem na wysokim poziomie prawnym) w bliźniaczej sprawie - kto chce niech skorzysta:

Rozpatrując niniejszą sprawę Kolegium zważyło co następuje:

Zgodnie z art. 63 ust. 5 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.

Unormowanie zawarte w powyższym przepisie przewiduje możliwość przeniesienia uprawnień z decyzji o warunkach zabudowy z adresata określonego w treści tej decyzji na osobę trzecią. Konstrukcja przenoszenia praw i obowiązków zawartych w decyzji administracyjnej na osobę trzecią, zwana sukcesją prawną albo następstwem prawnym, jest w obszarze prawa administracyjnego zjawiskiem wyjątkowym, zwłaszcza w odniesieniu do aktów, które - tak jak decyzja o warunkach zabudowy - nie są aktami rzeczowymi. Decyzja o warunkach zabudowy sama przez się nie nadaje bowiem terenowi jakiegoś szczególnego statusu. Uzasadnienia wprowadzenia konstrukcji sukcesji decyzji o warunkach zabudowy można by poszukiwać w zamiarze usprawnienia i przyspieszenia procesu prawnego niezbędnego do podjęcia zamierzeń inwestycyjnych (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lipca 2007 roku sygn. akt IV SA/Wa 629/07, niepubl.).

Podkreślić należy, iż przeniesienie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku przyjęcia wszystkich warunków zawartych w decyzji. Warunki, o jakich mowa w tym przepisie wymienione zostały w art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i są to m.in. rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych.

W mniejszej sprawie inwestor Pan XYZ legitymuje się o stateczną decyzją Wójta Gminy B. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domów jednorodzinnych na działkach oznaczonych nr nr .... położonych w miejscowości W.. Zauważyć należy, iż przedmiotem tej decyzji jest inwestycja polegająca na budowie szsciu domów jednorodzinnych na wskazanych działkach, zaś warunki zabudowy w odniesieniu do poszczególnych domów określone zostały w identyczny sposób.

Wobec powyższego brak jest przeszkód do przeniesienia decyzji Wójta Gminy B. w odniesieniu do warunków ustalonych jedynie w stosunku do inwestycji realizowanej na działce nr ...

Ponadto zauważyć należy, iż przepis art. 63 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera wyraźnego uregulowania tej kwestii. Należy zatem odnieść się do treści innych przepisów z zakresu planowana i zagospodarowania, do tzw. wykładni systemowej. Takim przepisem jest art. 63 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl którego w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Nie ma przeto przeszkód, aby w sytuacji kiedy decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczy kilku inwestycji dających się wyodrębnić i mogących niezależnie funkcjonować dokonać zmiany podmiotowej tylko tej jej części.

[miejski]

Dzięki,

 

Podejrzewam, że i tak wystąpimy o własne WZ, tak chyba będzie prościej.

 

Po niedzieli biorę urlop i zabieram się za wniosek o ustalenie WZ. I tu też kilka pytań:

1. Chodzi o wodociągi i energię elektryczną (minimum co trzeba z mediów aby dostać WZ). Jak się fachowo nazywają zapewnienia tych instytucji co do możliwości dostarczenia tych mediów na działkę? Słowem o co tam prosić? To jakaś promesa, zapewnienie czy jeszcze inna nazwa?

2. Może gdzieś w sieci jest wzór jak wypełniać wniosek o WZ lub ktoś może przedstawić swój wniosek, bo jest tam wiele niewiadomych dla mnie.

3. Do wniosku o WZ potrzebne są kopie map: sytuacyjno-wysokościowej i ewidencyjnej w skali 1:500 lub 1:1000. Jakie mapy są z kolei potrzebne później do uzyskania pozwolenia na budowę? Czy któreś z nich to te same mapy?

 

Pozdrawiam

miejski

[ewa__b]

oskar0259 wielkie dzięki za przytoczenie decyzji SKO. Mam jeszcze pytanie, czy strona na rzecz której wydana została decyzja o WZ, wyrażając zgodę na przeniesienie decyzji na osobe trzecią, traci niejako prawa do niniejszej decyzji i nie moze się nią juz posługiwać? Pozdrawiam

[oskar0259]

Tak, jest nowy "właściciel" decyzji. Przekazujesz WZ nie dla samego faktu przekazania, ale po to, by ktoś mógł rozpocząć starania o pozwolenie na budowę. Powrót jest teoretycznie możliwy, ale w takim samym trybie jak przekazanie.

[Małgosia38]

Dzięki Oskar. Dam znać jak się sprawy mają, gdy otrzymam odpowiedź od SKO. Pozdrawiam.