Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!

[Istana]

Zwracam sie z zapytaniem do wszystkich wiedzących: wniosek o WZ złożyłam 23 lutego tego roku, do dnia dzisiejszego niestety cisza Po rozmowach z urzędnikami dowiedziałam się, że projekt WZ został opracowany i wysłany do różnych Instytucji (Starostwo, Wojewoda Mazowiecki itd) w celu jego zatwierdzenia... oczekują na zwrotki . Tak się dobrze złozyło, że mam znajomą osobę w Starostwie i wiem, że zwrotka została wysłana do mojej Gminy następnego dnia po jej otrzymaniu (potwierdzenie doszło już do mnie w czerwcu). Z informacji od budujących się sąsiadów dowiedziałam się, że oni czekali maksymalnie 2 miesiace na WZ. Dlaczego ja czekam już 6 miesiąc tego nie wie nikt?? Czy może moje dokumenty leżą pod biurkiem jakiegoś urzędnika i czekają na.... nie wiem co mam myśleć... jestem sfrustrowana i załamana bo planowałam w tym roku postawić dom w stanie surowym zamknięttym, a jak tak dalej pójdzie to nawet fundamentów nie zdąrzę do grudnia I tu pytanie: czy Urząd Gminy ma jakiś okreslony termin na wydanie WZ? czy może mi je wydać nawet za 2 lata???

[oskar0259]

Urząd ma termin na załatwienie sprawy określony w kodeksie postępowania administracyjnego. A ze najczęściej w przypadku WZ ich nie przestrzega? To już inna sprawa - a uzasadnienie jest takie, jak w Twoim przypadku.

Jeśli jesteś bardzo zdeterminowana, to weź z gminy listę instytucji, do których wójt wysłał projekt decyzji (jeśli ich jeszcze nie masz) i obdzwoń wszystkie. Okaże się, czy są podstawy do wstrzymywania wydania Ci decyzji.

[vert]

Witaj Oskar,

niedawno otrzymałem WZ, z obowiązującą linią zabudowy 5 m, nie ma w nich mowy o procencie elewacji frontowej jaki ma stanąć na tej linii. Niestety prześledziłem wszystkie pytania i odpowiedzi na forum i nie znalazłem dla siebie odpowiedzi. Jedynie Cichy strumyk pytała czy wystarczy „wypustka” domu na tej linii. Słowo wypustka jest na tyle nieprecyzyjne, iż proszę cię o rzucenie okiem na mój przypadek (szkic na maila) czy tak postawiony dom będzie zgodny z obowiązującą linią zabudowy? Chodzi o to iż działka jest b. mała i to wydaje się być jedynie rozsądna lokalizacja.

Z góry bardzo dziękuje za pomoc.

[oskar0259]

"Wypustka" nie jest ani terminem prawnym, ani budowlanym - to była swobodna wymiana opinii, chodziło o część elewacji frontowej wysuniętej w stosunku do pozostałej części.

Uważam, że w tej sytuacji, jaka przedstawiłeś na rysunku (droga nie prostopadle, ale "bardzo skośnie" w stosunku do działki) jest to jedyne logiczne rozwiązanie. Choć teoretycznie starostwo może usiłować zmusić Cię do literalnego spełnienia WZ - aby cała, albo większa część elewacji frontowej (np. domu, a nie garażu) znajdowała się w obowiązującej linii zabudowy. Ale wtedy dom będzie usytuowany niekorzystnie - pod skosem do bocznych granic działki.

[kamilbor77]

WITAM WSZYSTKICH

 

Jestem zielony w sprawach urzedowych wiec prosze was o pomoc.

Mam okazje kupic działke rolna 0.7ha. na ktorej chcialbym postawic dom jednorodzinny. Dzialka lezy 100m od innych nowych domow. Poszedlem wiec do urzedu gminy z pytaniem czy istnieje plan zagosp.. Pani powiedziala ze nie ale w studium jest to dzialka rolna i ma przeznaczenie rolne i budowac sie na takiej dzialce nie wolno. Moze mi ktos naswietlic sytuacje co nalezy zrobic.

 

Dzieki

[oskar0259]

Jaką długość ma front działki (ten bok od drogi publicznej)?

[vert]

Bardzo dziękuje Oskar,

ciekawe co na to powiat.

pozdrawiam

[.ZABA.]

Witam,

 

Rozpoczelam budowe na podstawie WZ na ziemi rolnej (zabudowa zagrodowa). Chce ogrodzic sobie dzialke plotem, ktory bedzie mial 1,90 wysokosci - obok sa pola, ludzie robia opryski, chcemy uchronic drzewka i warzywa, dlatego robimy ogrodzenie pelne. W gminie wszedl nowy plan, ziemia nadal jest tam jako rolna - dowiedzialam sie, ze moge grodzic sie bez ograniczen, nie musimy tego zglaszac, bo ogrodzenie jest nizsze od 2,20 (nie ma zadnych zapisow co do ogrodzenia sobie pola w PZP) Ale za jakis czas wchodzi kolejny plan, gdzie wystapilismy juz o przeksztalcenie dzialki na budowlana - co w tej sytuacji z ogrodzeniem? W planie dla budowlanek ogrodzenie musi miec 1,8 i dodatkow musi miec azur. Czy ktos moze zadac dostosowania sie do takich zapisow, juz po tym jak postawimy ogrodzenie?

 

Dzieki za pomoc

[oskar0259]

Plan nie będzie odnosił się do "zaszłości", tzn, do tego co już jest. Zapisy o ażurowym płocie będą obowiązywały tych, którzy będą go budować po wejściu w życie nowego planu.

[grzegorz_witek]

Witam

Zamierzam wybudować dom z dachem czterospadowym w wiosce która niema planu zagospodarowania przestrzennego, wystosowałem pismo o uzyskaniu warunków zabudowy do gniny i otrzymalem zgode na budowe lecz domu z dachem głównym dwuspadowym. Gdy chcialem dowiedzieć sie dlaczego tak jest każda z kolejnych osób do których dzwonilem mówiła inaczej. Jedną z odpowiedzi którą usłyszałem było to że niemogę postawić takiego budynku gdyż we wiosce nie znajują się domu o podobnym typie dachu. Czy jest to prawda?? Znam wioski w mojej gminie gdzie takie budynki postawiono bez żadnych problemów i ktoś taką decyzje wystawił :[. Jaka jest prawda??? Prosze o odpowiedz.

[AlienScum]

Mam pytanie - może ktoś mi pomoże.

 

Mam następującą działkę:

 

- pow: 0.5 ha

- Opis użytków: pastwiska trwałe

- Klasyfikacja: PsIV

 

Działka położona jest przy drodze publicznej, jest w miarę dobry dostęp do mediów.

 

Dwie działki graniczące z tą działką są w podobnej sytuacji (łąka) - natomiast na następnych z każdej strony naszej działki znajdują się domki (głównie budownictwo jednorodzinne + pensjonaty) - bo to jest miejscowość turystyczna.

 

Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego to:

 

RZ - Tereny łąk i zieleni niskiej

 

Poniżej skany z Planu Zagospodarowania i wyrys mapki.

 

opis terenu w mpzp

mapka

 

Na działce chciałem wybudować dom, czy mogę zrobić coś oprócz złożenia wniosku o zmianę w MPZP? Wiem, że taka procedura trwa dosyć długo, a chciałbym jak najszybciej zacząć budować.

 

Dodam, że na podobnej działce (będącej jakby przedłużeniem tej łąki) wybudowano już kilka domków.

[Crazy]

Oskar, wcześniej pisałem że gmina chce ode mnie średnią pow. w gminie do wydania WZ. Natomiast w piątek dostałem z gminy pisemko, że zostało wszczęte postępowanie w sprawie wydania decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem. Co to oznacza? Czy mam przez to rozumieć, że gmina nie chce już ode mnie średniej pow. w gminie i będzie rozpatrywać mój wniosek pod kątem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej? Napisali też że w ciągu 7 dni mogę zapoznać się z aktami sprawy, zgłaszć wnioski i zastrzeżenia. Warto pojechać do gminy i zobaczyć co jest w tych aktach, czy nie ma po co?

[oskar0259]

Nie byłbym optymistą. Wszczęcie postępowania oznacza tylko... wszczęcie postępowania.

Na tym etapie nic nie jest przesądzone - rozpoczęło się postępowanie administracyjne, które ma wyjaśnić, czy i kiedy będzie można sprawę rozstrzygnąć (przez wydanie decyzji). Na tym etapie gmina sprawdza jakie dokumenty ma, jakie jeszcze musi mieć (wtedy dostaniesz postanowienie o uzupełnieniu braków). "W skład" tego postępowania wejdzie także sporządzenie analizy urbanistycznej, a potem projektu decyzji o warunkach zabudowy.

Jeśli w obszarze analizowanym nie masz domu jednorodzinnego z garażem, a sąsiednią zabudowę gmina traktuje jako zagrodową, to wynik analizy będzie negatywny - i taka będzie decyzja (odmowa ustalenia WZ).

"Co to oznacza?"

Gmina postępuje zgodnie z Twoim wnioskiem - złożyłeś go na zabudowę jednorodzinną, nie zagrodową. Początkowo korespondowała z Tobą, udzielała Ci wyjaśnień (np. o wymaganym, jej zdaniem, areale), ma też w aktach Twoje stanowisko, a także Twoje wyjaśnienia dotyczące stanu faktycznego (to znaczy, że nie masz gospodarstwa, ale jak będzie trzeba, to dodzierżawisz brakujący areał).

Rada na przyszłość: nie pisz niczego, co może być użyte przeciwko Tobie.

Po dotychczasowych rozmowach wydaje się, że wynik (po kilku tygodniach postępowania, a jeśli będą złośliwi, to po kilku miesiącach) będzie jeden: nie możesz budować w otoczeniu zagród.

Oczywiście gmina będzie rozpatrywać Twój wniosek pod kątem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - innego wyjścia nie ma, taki jest Twój wniosek, a przecież rolnikiem, nawet "jednohektarowym" nie jesteś.

"Warto pojechać do gminy i zobaczyć co jest w tych aktach", no i porozmawiać po ludzku. A potem to już Twój wybór, ale, moim zdaniem, musisz wybrać zdecydowanie inną drogę.

[Jaskier30]

Komentarze do projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwracają uwagę, że podatek od nieruchomości będzie naliczany również dla użytków rolnych położonych w obszarach urbanizacji.

Teraz podatek naliczany jest na podstawie danych zawartych w rejestrze gruntów.Czy możliwe jest, że urząd, na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, odgórnie dokona zmian w ewidencji gruntów?

W mojej okolicy przystąpiono do opracowania MPZP,w którym grunty przeznaczono pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe.Jeszcze przez wiele lat będzie tam siane zboże - brak wodociągów, kanalizacji, dróg i pieniędzy na te inwestycje.Mam kilka ha,MPZP jeszcze nie był wyłożony do zaopiniowania,a ja zastanawiam się, czy nie cofnąć swojej zgody na zmianę przeznaczenia gruntów.

Pozdrawiam

Jaskier30

[fiki201]

WItam,

 

bardzo proszę o pomoc.

Złożyłam wniosek o podział działki (współwłasność ojca i jego siostry).

Co dalej?

Mamy warunki na "starą" (niepodzieloną, dotychczasową działkę). W urzędzie powiedziano nam, że przepiszą nam te warunki na "nową", podzieloną działkę.

Jeśli już będzie dokonany podział, działka przepisana na mnie to jakie kroki powinnam podjąć dalej?

Powiem jak ja to widzę. Proszę mnie poprawić jeśli się mylę.

 

1/ Muszę zrobić wpis do księgi wieczystej lub założyć nową KW. Ile to trwa, kosztuje i jakie są przy tym formalności?

2/Idę do dostawców mediów (mamy już założony prąd budowlany oraz warunki przyłączenia gazu) i przepisuję umowy na swoje nazwisko oraz na nowy numer działki

 

I dalej nie mam pojęcia co muszę zrobić. Zgłaszać coś w Skarbówce?

Czy w ogóle płaci się podatek za podział działki? Gdzieś taką opcję słyszałam.

 

Dziękuję z góry za pomoc...

[szpilka00]

Witam wszystkich!

Jestem przed wizytą u notariusza w celu zakupu działki rolnej 0,3 ha (33xok.100) Dostałam już na nią warunki zabudowy ale nie wystąpiłam w nich o podział działki. Teraz stwierdziłam, że chcę ją podzielić na 3 po 0,1ha. Zastanawiam się czy lepiej kupić ją na współwłasność z bratem i mamą, żeby w razie czego znieść współwłasność czy nie ma takiej potrzeby, gmina wyda zgode na podział gdy wystąpie o zmianę WZ? Bardzo proszę o podpowiedź bo nie wiem co robić. Dodam jeszcze, że w przypadku podziału wszystkie działki mają dostęp do drogi (jedna z powiatowej), dwie pozostałe z gminnej. Aha, problemem może być jeszcze wskazana w WZ odległość od drogi - 24 m. Czy jest możliwe uwzględniając ten zapis uzyskać aż 3 działki, na których będzie można postawić domy jedn.

Przepraszam, że tak obszernie ale chciałabym wiedzieć co mam teraz zrobić, żeby mieć pewność, że podzielę i odsprzedam w przyszłości?

Z góry dziękuję za pomoc!

Pozdrawiam!

 

Ps. Oskar! Z wielką przyjemnością czytam wszystkie Twoje odpowiedzi! Po prostu poezja! Gratuluję!

[oskar0259]

Grzegorz_witek, jeśli jest prawdą, że w najbliższej okolicy Twojej działki (czyli w obszarze analizowanym) nie ma domu czterospadowego, to gmina może mieć rację. Dobre sąsiedztwo polega na tym, że wydaje się zgodę na kontynuację zabudowy podobnej (zobacz ustawę i rozporządzenie w sprawie sposobu określania WZ jeśli nie wierzysz). To, że w innych wsiach domy o dachach czterospadowych istnieją nie ma znaczenia w Twoim przypadku.

Nie mogę wypowiadać się na temat praktyki wydawania WZ w Twojej gminie, bo jej nie znam. Jeśli masz wątpliwości, czy tylko wobec Ciebie gmina jest tak rygorystyczna to spróbuj sprawdzić, jakie dachy mają domy w otoczeniu tych nowo budowanych na podstawie WZ. Tzn. czy wydano zgodę na całkiem inny dach niż w najbliższym otoczeniu. Jeśli tak, to spróbuj powalczyć o korektę własnych WZ, jeśli nie - to oznacza, że gmina konsekwentnie trzyma się przepisów i raczej nie masz szans, nawet jeśli odwołasz się.

 

AlienScum, fajna działka, niestety nie pod budowę. Jest plan, a więc obowiązują jego zapisy. Nie ma w nim nic o możliwości zabudowy. Sąsiedztwo domów (za drogą i obok) nie ma w tym przypadku znaczenia - to nie jest teren bez MPZP i nie wydaje się w tym przypadku WZ opartych m.in. na zasadzie dobrego sąsiedztwa. Jeśli chcesz coś zbudować w przyszłości musisz wystąpić do gminy o zmianę w planie. Trochę to rzeczywiście potrwa, ale to jedyna szansa na budowę.

[oskar0259]

Jaskier30, jaka (a zwłaszcza kiedy) będzie nowelizacja ustawy to jeszcze okaże się. W projekcie jest art. 30, który mówi, iż za nieruchomości rolne nie uważa się nieruchomości położonych w obszarach urbanizacji. Z kolei art. 6 ma stanowić, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, ale jednocześnie w następnym ustępie stwierdza się, że rada gminy może podjąć uchwałę o objęciu tych gruntów podatkiem od nieruchomości (z wyjątkiem lasów), jeśli znajdują się na obszarze urbanizacji wyznaczonym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego terenu. Stawki te nie mogą przekraczać rocznie:

- 0,25 zł od 1 m kw. powierzchni w przypadku gruntów objętych wyżej wymienioną uchwałą,

- 0,30 zł za m kw. od gruntów przeznaczonych w MPZP na cele nierolne i nieleśne,

- 0,71 zł za m kw. od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej itp.

Co do cofnięcia zgody - prawo nie przewiduje takiej możliwości, możesz tylko wnieść uwagi do planu.

 

fiki201, świetnie, że gmina zapowiada, że nie będzie mnożyć formalności z przeniesieniem WZ. Co do KW - rozumiem, że nie będzie to tylko podział działki, ale również wyjście ze współwłasności Twojego ojca i jego siostry, a następnie darowizna jego części na Twoją rzecz. W obu przypadkach niezbędne będzie udanie się do notariusza (w pierwszym możliwe jest również sądowe wyjście ze współwłasności - jest tańsze, ale trwa dłużej, natomiast darowizna nieruchomości następuje wyłącznie w formie aktu notarialnego). Opłaty ustala się w zależności od wartości - jeśli chcesz się zorientować ile możesz zapłacić, wejdź na stronę którejś z agencji nieruchomości, która ma kalkulator opłat (w tym notarialnych) lub pójdź, niezobowiązująco, i zapytaj się u któregoś notariusza. Założenie księgi to 200 zł, wpis - 50 zł, trwa to coraz krócej w związku z komputeryzacją systemu (ale, wg mojego doświadczenia ok. 2-3 miesięcy). Darowiznę trzeba zgłosić w US, ale w Twoim przypadku nic nie zapłacisz. Opłata adiacencka za podział działki - tak, jeśli obowiązuje dla tego terenu MPZP (a nie obowiązuje, bo wydano WZ), w Twoim przypadku też nic nie zapłacisz.

 

szpilka00, skoro masz WZ, to możesz budować to, co ta decyzja dopuszcza. Co do podziału. Jest on możliwy, ale zgodnie z zapisami MPZP. Ale planu nie ma, a więc (z pewnym przymknięciem oka, bo poglądy teoretyków i praktyków są zróżnicowane co do legalności takiego zapisu) zasady podziału powinny określać WZ. Jeśli nic w nich o tym nie ma, to działka rolna 0.3000 ha nie może być podzielona - niezależnie od położenia (droga, media itp.). Gmina może, ale nie musi zapisać w zmienionych WZ możliwość podziału. Jeśli problemem, po ewentualnym podziale, jest odległość obowiązującej linii zabudowy od drogi, to również o taką zmianę WZ musisz wystąpić. Podsumowując: kupujesz jedną działkę z WZ, reszta planów związana jest z ryzykiem związanym z uznaniem administracyjnym organu. Możesz mieć możliwość podziału, ale również możesz takiej możliwości nie mieć, bo gmina prowadzi ostrożną politykę w zakresie nowej zabudowy. I obie opcje będą zgodne z prawem (tzn. nie możesz mieć roszczenia do gminy o podział, możesz jedynie o niego wnioskować - z ryzykiem nie uwzględnienia wniosku).

[Jaskier30]

Oskar, pięknie dziękuję!

[szpilka00]

Oskar DZIĘKUJĘ BARDZO! Jesteś nieoceniony, teraz już mam jasność, że nie warto "bawić się" w żadną współwłasność, bo to w końcu rodzi różne komplikacje prawne i organizacyjne w przyszłości.

Jeszcze raz WIELKIE DZIĘKI!

Pozdrawiam!