Jak wyliczyć (orientacyjnie) wartość działki i domu?

[darexman]

Chciałbym wyliczyć wartość działki i domu. Czy są jakieś kalkulatory gdzieś w Internecie? Chodzi o jakąś orientacyjną metodę...

 

Wiem, że mogę skorzystać z usług jakiegoś fachowcy/rzeczoznawcy.

Ale najpierw chciałbym spróbować oszacować sam wartość.

 

Szukałem w googlach, ale niczego interesującego nie znalazłem.

 

Może są dostępne jakieś strony z tabelami, przelicznikami, dla danego rejonu kraju, miasta, wsi, itp?

 

Porównanie metodą "plus/minus ceny jak w okolicy" nic nie daje, bo rozpiętość duża. I często jakieś te ceny nierealne (a może wręcz przeciwnie?).

[oskar0259]

Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym. Coś, co kosztuje w X 100000 zł, gdyby leżało za miedzą w Y, można sprzedać za 110000 zł, a jeszcze dalej (a bliżej miasta) za 200000 zł.

Być może są (ale ja o nich nie wiem) jakieś tabele, przeliczniki itp., ale wynik otrzymany po ich zastosowaniu nie będzie miał wiele wspólnego z realną (rynkową) wartością. Są oczywiście jakieś, płatne SMS kalkulatory, ale nie korzystałem i nie polecam.

Nic nie da ci też np. obliczenie wartości "pustej" działki i dodanie kosztów budowy domu, bo wtedy otrzymasz wartość gruntu (niezweryfikowaną na rynku, bo nie wiesz, ile byś wziął lub wziął sąsiad w wyniku realnej transakcji) plus odtworzeniową (która też nie jest rynkowa, bo klienta naprawdę nie interesuje ile Ty włożyłeś w budynek, ale ile jest on wart).

Jakieś odzwieciedlenie rynku daje lektura ofert agencji nieruchomości, ale musisz brać pod uwagę, że i te ceny nie są dostatecznie zweryfikowane. Obrazują ile sprzedający chciałby wziąć, ale nie wiadomo np. jaka jest jego chęć do sprzedaży i "dogadania się" na niższym poziomie cenowym, z kupującym. Obniżenie cen ofertowych równo, np. o 10-15 proc. też nic nie da, bo niektóre nieruchomości są sprzedawane niemal po cenie "wywoławczej", a niektóre "leżakują" w oczekiwaniu na klienta (często są to agencyjne "wabiki" raczej nie do sprzedania, ale przy okazji wizyty klienta można mu zaoferować coś innego).

Jakby na sprawę nie patrzeć, nie znając cen transakcyjnych tylko oszacujesz wartość. O ile będzie się ona różniła od realnej, którą otrzymasz, będzie zależało od przyjętych założeń i wiedzy.

Zastanów się przede wszystkim jakie cechy ma Twoja nieruchomość i jakie cechy maja nieruchomości, których ceny znasz. Pamiętaj też, że nie do końca liczą się "metry" (działki lub domu), ale przede wszystkim lokalizacja itp. itd.

[oskar0259]

Pisząc o wiedzy, miałem na myśli wiedzę o lokalnym rynku, nie wiedzę ogólną.

I jeszcze najważniejsze: w wycenie liczy się też jej cel. W zależności od niego wysokość kwoty może przyjąć czasami bardzo różne wartości (a wciąż będzie to ta sama nieruchomość).

[bmiara]

W takich przypadkach są zasadniczo dwie metody wyceny:

 

1. Porównawcza – bierze się akty notarialne sprzed kilku, kilkunastu miesięcy, wybiera podobne transakcje. Na tej podstawie wylicza się średnią cenę m2. Po pomnożeniu przez rzeczywistą powierzchnię nieruchomości dostajemy cenę.

 

2. Odtworzeniowa – do ceny działki dodaje się cenę wybudowania domu pomnożoną przez współczynnik zużycia (1 dla nowych domów, np. 0,7 dla wymagających remontów).

 

Przy obu metodach stosuje się różne współczynniki, przeliczenia np. z zależności od lokalizacji, mediów itp.

 

Najłatwiej zobaczyć jakiś operat szacunkowy nieruchomości (np. u komornika:) i na podstawie jego zrobić sobie samemu podobną wycenę.

[oskar0259]

Zakładasz, że założyciel wątku ma dostęp do aktów notarialnych. Skąd? I kto i jakim prawem mu je udostępni? Przecież to jest wykorzystywanie danych osobowych - poczytaj o odpowiedzialności - również karnej dla osoby, która "wyciągnie" z archiwum akty.

 

Wartość odtworzeniowa jako wartość rynkowa nieruchomości (bo o taką darexmanowi chodzi). Napisz, że żartujesz...

 

P.S. Osobie, która nie jest rzeczoznawcą majątkowym (czytaj - osobie która nie ma uprawnień nadanych przez odpowiedni organ - obecnie Ministerstwo Infrastruktury - nie wystarczą studia podyplomowe w tym zakresie) nie powinno radzić się "wydobywania" aktualnych aktów notarialnych. Czy byłbyś zadowolony, gdyby Twoi sąsiedzi, chcący domorośle wycenić swoje nieruchomości wyciągnęli Twoje dokumenty ze wszystkimi danymi?

[oskar0259]

A tak w ogóle, co do zaproponowanej przez Ciebie metodologii, to należy zacząć od podejścia, a nie od metody wyceny. Podejścia porównawcze i dochodowe powinny dać wartość rynkową, kosztowe - wartość odtworzeniową. Przy pomocy, w szczególnych przypadkach, podejścia mieszanego, można też dojść do wartości rynkowej, o ile wykorzystuje się dane z rynku i elementy z podejść porównawczego i dochodowego.

Metody zależą od przyjetego do wyceny podejścia - ale to już teoria, której w konkretnej sytuacji chyba darexman nie będzie stosował?

[kar_ma]

W Twojej sytuacji proponowałabym zapytać w kilku biurach pośrednictwa nieruchomości na jaką cenę mógłbyś liczyć, gdybyś chciał sprzedawać (najlepiej ściemnić, że myślisz o sprzedaży, ale nie wiesz ile mógłbyś zażądać za nieruchomość). Z reguły pośrednicy są zorientowani po ile chodzi ziemia i domy w danym rejonie. Taką orientacyjną szacunkową ocenę "na gębę" mógłbyś od nich otrzymać.

Jeżeli natomiast potrzebujesz papier z obliczoną wartością - to tylko rzeczoznawca majątkowy.

[ziutam]

Trafiłam tu przypadkiem ale coś mnie zaciekawiło.

Mam taką sytuację:

Działka 2000 tyś została podzielona - dostałam połowę. Ale moja połowa jest : bez budynku mieszkalnego (dom który w tej sytuacji traktuję jako parterowy 9/9m, ocieplony, otynkowany utrzymywany w dobrym stanie z lat 80tych), bez utwardzonego podjazdu ( tamta ma kostkę ok 25% gruntu). Obie mają: wodę, gaz, prąd - (na mojej same przyłącza bez odbiorników), ogrodzenie betonowe, budynek gospodarczy, zadbany ogród. I teraz ... Chcę aby siostra spłaciła mi w gotówce różnicę.

Podoba mi się sposób obliczenia odtworzeniowy. Czyli jak rozumiem: wartość podobnej wielkości nowego domu (np 250 tyś) x współczynnik zużycia ( ale tu już nie wiem jaki) np 0,7 co daje 175 tyś. Co by znaczyło że powinnam dostać 87,5 tyś - połowę różnicy (oraz połowę wartości kostki która akurat jest sprzed roku). Czy zgadza się?

Tak by mi pasowało - ale jak sprawić aby taki sposób naliczania zaakceptował i poparł rzeczoznawca którego jak się domyślam siostra powoła.

A dlaczego?

Bo ja uważam, że nie powinno liczyć się wartości rynkowej ale wartość jaką daje dach nad głową i możliwość życia w warunkach nie gorszych od tych jakie się oddało.

Pozdrawiam

Ziutam

Edytowane 13 Listopada 2012 przez ziutam