prośba o informację-działka rolna

[Gość xdavidx]

Dzień dobry,

[mam nadzieję że w dobrym dziale umieszczam]

na wstępie może opiszę sytuację, a następnie poproszę o informację; mianowicie:

-wiele lat temu została zakupiona działka rolna, z wpisem w księdze wieczystej:sposób korzystania:gospodarstwo rolne bez zabudowań

-działka ma ponad 3 ha, interesujący mnie fragment w wypisie z rejestru gruntów zapisany jest jako rola-klasa IVb

-gmina uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (30 grudnia 2008 roku) z następującymi zapisami:

1) przeznaczenie terenu: tereny rolnicze,

2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

a) nakaz zachowania zadrzewień przydrożnych, śródpolnych oraz stanowiących obudowę cieków wodnych, dla zachowania ciągłości lokalnych korytarzy ekologicznych,

b) obsługa komunikacyjna z przyległych dróg,

3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego:

a) zakaz zabudowy,

-jednak w Planie nie wydzielili tej działki jako odrębnego terenu, teren zaznaczony w Planie ma obszar kilkuset ha

-działka znajduje się przy drodze; naprzeciw znajduje się gospodarstwo rolne

 

A teraz pytania i prośba o poradę (docelowo chodzi o wydzielenie ~0,5ha wraz z przekwalifikowaniem na działkę budowlaną):

-czy w takiej sytuacji jest jakikolwiek sens podziału tej działki?

-czy przy ustalonym MPZP jest możliwość przekwalifikowania ziemi na działkę budowlaną?

-czy konieczna będzie zmiana zapisów w księdze wieczystej?

 

Z góry dziękuję za informację

[sliwaprz]

Dzień dobry,

[mam nadzieję że w dobrym dziale umieszczam]

na wstępie może opiszę sytuację, a następnie poproszę o informację; mianowicie:

-wiele lat temu została zakupiona działka rolna, z wpisem w księdze wieczystej:sposób korzystania:gospodarstwo rolne bez zabudowań

-działka ma ponad 3 ha, interesujący mnie fragment w wypisie z rejestru gruntów zapisany jest jako rola-klasa IVb

-gmina uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (30 grudnia 2008 roku) z następującymi zapisami:

1) przeznaczenie terenu: tereny rolnicze,

2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

a) nakaz zachowania zadrzewień przydrożnych, śródpolnych oraz stanowiących obudowę cieków wodnych, dla zachowania ciągłości lokalnych korytarzy ekologicznych,

b) obsługa komunikacyjna z przyległych dróg,

3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego:

a) zakaz zabudowy,

-jednak w Planie nie wydzielili tej działki jako odrębnego terenu, teren zaznaczony w Planie ma obszar kilkuset ha

-działka znajduje się przy drodze; naprzeciw znajduje się gospodarstwo rolne

 

A teraz pytania i prośba o poradę (docelowo chodzi o wydzielenie ~0,5ha wraz z przekwalifikowaniem na działkę budowlaną):

-czy w takiej sytuacji jest jakikolwiek sens podziału tej działki?

-czy przy ustalonym MPZP jest możliwość przekwalifikowania ziemi na działkę budowlaną?

-czy konieczna będzie zmiana zapisów w księdze wieczystej?

 

Z góry dziękuję za informację

 

MPZP powinien okreslac jakie sa mozliwosci w kwestii geodezyjnego podzialu dzialki. Jesli tego nie robi to mozesz wydzielic nie mniej niz 0.3 ha. Natomiast odnosnie przekwalifikowania - kicha. Masz MPZP na tereny rolnicze i chcac dzialke przekwalifikowac na budowlana musisz najpierw zmienic studium a pozniej doprowadzic do zmiany planu. Bedzie to trwac przyajmniej jakies 10 lat. Pozdrawiam,

[Gość Flawia]

masz zakaz zabudowy więc już nie przekształcisz tego. Tereny rolne można dzielić bardzo łatwo, ale na działki o powierzchni min 3000 m2. Musisz wystąpić o Zmianę Planu Miejscowego jeśli chcesz tam cos zbudować. Ten teren, na 80% tylko dlatego ma zakaz zabudowy, bo przepisy pozwalają na stosowanie tańszych mapek pod plan miejscowy (w skali 1: 20 tys) pod warunkiem że się wte obszary rolne wpisze zakaz zabudowy!!!

Twój wniosek poleży sobie w Gminie az sie zbierze wiecej wniosków, wtedy robicie razem zmianę na swój koszt wspólny raczej.

Może w tej sytuacji rozważyć Zmianę Planu na swój koszt ale pod cale osiedle żeby było taniej?

To nie absurd, mój tata najpierw upatrzyl teren pod budowę a potem uruchomił procedury budowy osiedla na tym terenie żeby i nasz dom dało sie tam zbudować. Tak zaczynają się prawie wszystkie osiedla. Więc może i Ty musisz być ten pierwszy. Sprawdź jeszcze studium. Ale raczej ono nic Ci na zakazuje bo granice obszarów w studium są płynne a Ty przecież jesteś tuz przy istniejącej zabudowie. No chyba ze w studium jest zapis żeby zakazywać rozbudowy istniejącej zabudowy....

[Gość xdavidx]

Dziękuję za dotychczasowe odpowiedzi.

W planie jest informacja o minimalnych działkach 0,3ha

A są jakieś szanse kwestionowania zapisów w Planie. Skoro istnieje zapis

3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego:

a) zakaz zabudowy,

a naprzeciw istnieje zabudowa?

tak to wygląda na mapie satelitarnej

http://img529.imageshack.us/img529/5218/plannasat.jpg

 

a tak na Planie

http://img338.imageshack.us/img338/6919/plannaplan.jpg

 

Jakie są orientacyjne ceny zmiany MPZP?

I jeszcze jedno pytanie: jeśli, zakładając pomyślny tok, udało by się zmienić MPZP ty czy kolejnym krokiem musiałaby być zmiana w Księdze Wieczystej? Czy Księga swoje a Plan swoje?

[sSiwy12]

Teoretycznie, ale bywało, że skuteczne.

 

Istnieje możliwość, że rolnika prowadzącego gospodarstwo rolne, ten zakaz nie dotyczy - zabudowa zagrodowa.

 

Ps. Zakaz dotyczy nowej zabudowy, a nie istniejącej.

[Gość Flawia]

nie zakwestionujesz planu. Ale być może, jeśli przeczytasz cały Plan, znajdziesz w nim może wyjątki? Plany są dostępne w internecie, opublikowane w dzienniku urzędowym, dowolne roczniki. Żeby wycenic koszt zmiany planu musisz miec w ręku kopie rysunku studium, czy raczej wypis i wyrys ze studium. Ale obawiam się, że skoro plan obejmuje kilkaset hektarów to niestety nowy plan też musiałby obejmować aż tyle i aż tyle mapy trzeba zamówić u geodety... Przynajmniej tak było parę lat temu. Przy kilkuset hektarach wypada czekać aż gmina podejmie temat zmiany planu. Może ktoś wykona analizę własności na tym obszarze (geodeta?) która wykaże, kto ma najwięcej ziemi w tym obszarze i tego kogoś trzeba namówić na zmianę planu.

[sSiwy12]

Jest jednak "ale" - moim zdaniem.

Budując zagrodę, nie zmienia się przeznaczenia gruntu - dalej, nawet zabudowany, pozostaje rolny.

W zasadzie ograniczenia zabudowy dla rolnika moga wynikać z jakiś bardzo istotnych przyczyn, np. ochrona terenów ze względu na park, tereny wodonosne, itp.

Jak ktoś się bardzo uprze i jest autetycznym rolnikiem, to jest duża szansa na zabudowę zagrodową, o ile zapisy w MPZP nie wynikają z "istotnych przyczyn".

[Gość Flawia]

gdzieś czytałam niedawno, że rolnikowi wolno zbudować coś rolniczego, np wiatę na siano czy wiatę dla krów, nawet na zakazie zabudowy. Potem można spróbować to cuś przekształcić na agroturystykę. Na pewno się to uda komuś, komu nie jest to pilnie potrzebne...

[aglig]

Z tego co udało mi się dojrzeć na mapie, istniejące zabudowania nie są już w terenie rolnym ale oznaczonym MN. Przy ewidentnym zakazie zabudowy szanse na wybudowanie w bliskiej przyszłości widzę raczej bliskie zero. Może za klika, kilkanaście lat.

[sSiwy12]

Praktyka wiązania zabudowy zagrodowej (wcześniej siedliska), z kwalifikacjami rolniczymi, oraz uznawania ich za kryterium braku zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze ma swoje źródło w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, która ma na celu m.in. zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych.

 

Zgodnie z poglądem wypracowanym przez orzecznictwo budowa siedliska pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z zapewnieniem odpowiednich warunków socjalno-bytowych osobom prowadzącym produkcję rolną (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie z dnia 3 grudnia 1981 r. sygn. SA/Kr 296/81, (opubl. ONSA 1981/2 poz. 120)). Podkreślić także należy, że aktualnym pozostaje nadal pod rządami obowiązujących przepisów pogląd prawny, wedle którego "zamierzenie budowy obiektów budowlanych służących produkcji rolniczej na terenie, którego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało ustalone jako grunty rolne, nie jest sprzeczne z tym planem w rozumieniu art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, jeżeli plan nie wprowadza zakazu takiej zabudowy terenu." (tak: Uchwała Składu Pięciu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 maja 1998 r. sygn. OPK 40/97 (opubl. ONSA 1998/4 poz. 111)).

 

Pogrubienie moje – bo bardzo istotne.

Sam zakaz zabudowy na terenie rolnym nie przesadza o tym, że zabroniona jest również zabudowa zagrodowa. Zakaz zabudowy zagrodowej może być tylko z „ważnych przyczyn”.

Jeśli z przyczyn podanych wyżej, MPZP wprowadza taki zakaz, to jest on czytelny, bo jasno wyartykułowany np. „zakaz zabudowy, w tym zabudowy zagrodowej” lub podobnie.

[Gość Flawia]

ale to przegięcie jest, zeby teraz do wszystkich aktualnych planów musieć dopisywać "w tym zabudowy zagrodowej" Zaraz ktoś by stwierdził, że wolno mu usługową bo nie było zapisu "w tym usługowej"

Mamy terenu różnego przeznaczenia. Moze być przemysłowe z zakazem zabudowy, może być rolne z zakazem zabudowy. Jak można domniemywać, że na rolnym zakazano... ale zabudowy mieszkaniowej!! Na rolnym zakaz dotyczy zakazu posadadawiania obiektów kubaturowych zgodnych z przeznaczeniem terenu, czyli rolnych...

Opisany tu wyrok raczej nie dotyczył ziem rolnych z wpisanym zakazem zabudowy, tylko ziem rolnych, które nic nie podawały, co można tam budować, ale zakazu nie miały wpisanego.

[sSiwy12]

Przeznaczenie terenu jest rolnicze.

Zabudowa zagrodowa nie zmienia przeznaczenia terenu.

Oczywiście, ze zapis w MPZP może zakazywać – w tym i zabudowy zagrodowej, ale muszą być ku temu „ważne przyczyny”.

W przeciwnym wypadku jest to naruszenie Konstytucji i wielu innych aktów prawnych.

Czy można zakazać budowy w MPZP na działce „budowlanej” (uproszczenie) – oczywiście, że tak, ale też muszą być „ważne przyczyny”.

 

Moim zdaniem, autentyczny rolnik, przy takim zapisie w MPZP uzyska prawo do zabudowy zagrodowej i to najpóźniej, w I instancji odwoławczej, bo Najjaśniejsza RP nie ma prawa ograniczać obywatela z korzystania z własnej nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem (a przeznaczenie jest rolnicze w każdym calu) bez „ważnych przyczyn (powodów)”.

[Gość xdavidx]

Muszę przyznać że jestem pozytywnie zaskoczony tym forum

 

Przewertuję MPZP, przeczytam ze zrozumieniem tutejsze odpowiedzi; w razie kolejnych wątpliwości będę jeszcze dopytywał się.

[Gość Flawia]

rolnik dostałby pozwolenie na zabudowę rolną na terenie rolnym, gdyby nie wpisano w plan "zakaz zabudowy" Bo pozwolenie na budowę byłoby w tym wypadku sprzeczne z zakazem zabudowy. Wprost.

Tylko brak zakazu zabudowy na gruncie ornym itp rodzi niesprzeczność zamierzenia budowlanego z Planem.

Ale chętnie bym poczytała wyrok sądu dopuszczający zabudowę na zakazie zabudowy. To wtedy może nawet podzielę mój grunt wcześniej Ale pewnie nie, bo nie planuję uzyskiwać praw do zabudowy w sądzie...

[sSiwy12]

No właśnie - odnośnie Twojego podziału. Na takim terenie, z takim zakazem, praktycznie nic nie mozna zbudować - za wyjątkiem zabudowy zagrodowej, tj szczególnego rodzaju zabudowy. Nawet postawienie zagrody nie spowoduje, że sąsiadujace działki "wyrobią się" na zasadzie dobrego sąsiedzctwa - upraszczając.

 

Tu jest fragment opini, lub sentencji wyroku - nie pamietam, bo miałem sam cytat, bez źródła:

 

Szczególne określanie sposobu użytkowania terenów przeznaczonych na cele rolnicze nie może być w pełni dowolne. W prawdzie gminie przysługuje z mocy art. 3 ust. 1 upzp tzw. władztwo planistyczne tj. kompetencja do władczego ustalania przeznaczenia terenu, w tym jak wykazano, także kompetencja do ograniczenia sposobu użytkowania ustalonego przeznaczenia terenu, jednakże władztwo to nie ma charakteru absolutnego. Gmina musi respektować zasady konstytucyjne, w tym ochronę własności, zasadę proporcjonalności oraz zasady zagospodarowania przestrzennego określone w art. 1 upzp, wśród tych zasad obok ochrony środowiska, w tym ochrony gruntów rolnych znajduje się np. także zasada uwzględniania walorów ekonomicznych przestrzeni. Zatem ewentualne wprowadzenie zakazu zabudowy rolniczej musi zostać należycie uzasadnione. Duże znaczenie w tym zakresie, zwłaszcza w kontekście powołanego §4 pkt 7 rozporządzenia może mieć ustanowienie formy ochrony przyrody np. użytku ekologicznego.

[Gość Flawia]

Jeśli będę na jakims spotkaniu z osobami decydującymi o tych rzeczach w gminie, to oczywiscie poruszę ten temat, może już komuś tak pozwolili? Zwłaszcza zeja faktycznie chcę budować rolną zagrodę ze stajniami. Ale Pani od odrolnień wogóle nie interesowało, że mój domek będzie domkiem w zabudowie zagrodowej i w piśmie o odrolnieniu okropnie podkreśla że u mnie jest zakaz zabudowy, mimo, że nie ma racji (zakaz zabudowy na terenie RP, RZ o pow. 125 ha z wyjatkiem sąsiedztwa MR) (moja działka stanowi sąsiedztwo MR i ma ona 11 ha) (Pani uznała że moja działka ma zakaz, z wyjatkiem niekoreślonego pasemka przy płocie MR).

Pozwolenie na budowę domu mam zamiar uzyskać bo mój dom stoi na działce sąsiadującej bezpośrednio z MR. Ale stajnie wygodniej byłoby wnioskować na juz oddzielonym gruncie, a po odzieleniu sie geodezyjnym od MR (od MR będzie nas rozdzielać nowo powstała część działki) urzędnicy nie będą juz uznawać mnie za sąsiedztwo MR.... aj aj aj....

[anklos]

Mam ten sam problem. Posiadam malutka działeczkę 9 a w gminie Wawolnica, która lezy na terenie Kazimierskiego Parku Krajobrazowego. ten teren jest ogromny i rozciaga sie na kilka gmin. Z mojej działki do Kazimierza jestz 15-20km. W tej gminie posiadam 7 ha ziemi i nie mam budynkow gospodarczych ani nawet domu. wszytko sa to tereny rolne.Chciałabym postawić sobie tam mały domek w zabudowie zagrodowej, taki budynek gopodarczy z czescia mieszkalna .Niby do 35 m mozna no ale nie tam gdzie ja mam. powiedziano mi ze nawet 1m/1m nie moge bo zakaz zabudowy. chciałabym miec choc jakś altanke tam i myślałamz euda mi sie to załatwic stawiajac budynke gopsodarczy do celów rolniczych. nie mogę. Oskar doradca ztego forum pokierowwał mnie aby pobrac wypis i wyrys z planu i dokladnei zoabzcayć. zapłaciłam 50 zl i czekam n przesyłkę. Moja działeczka na fotce obok. Na sąsiedniej dzialce widac dom tamta jest budowlana , moja juz nie.

[loyn]

My mieliśmy taki problem że będąc rolnikami i chcąc budować dom na działce rolnej gdzie obowiązywał mpzp, a dokładniej zawarty w nim ''zakaz'' budowy czegokolwiek. Stoczyliśmy bój z niejednym urzędem który trwał latami... ale domek dziś stoi :) Na pięknej dużej działce, gdzie szans nie dawał nam nikt. Ludzie walczcie o swoje bo warto a na urzędy nie ma co liczyć bo tam sami złośliwi ludzie robią!

Dużo by tu pisać, my koniec końców wezwaliśmy Gminę do '' usunięcia naruszenia prawa''

(art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym). Zaskarżyliśmy ich o to że wprowadzając zakaz zabudowy (zakaz wszelkiej lokalizacji obiektów kubaturowych) naruszyli nasze prawo, prawo rolnika do rozwoju na własnym gruncie (budowa domu, siedliska itp.) Sprawa poszła do sądu administracyjnego, nie mieli się czym bronić bo takie zakazy urzędy wprowadzają nagminnie, bez podania przyczyny, a przy takim zakazie Gmina musi wykazać ku temu ważne przyczyny. Wygraliśmy sprawę, bardzo się z tego cieszymy, ale momentami człowiek już tracił nadzieję. Piszę to ponieważ chciałabym pomóc osobom znajdującym się w takiej sytuacji. Ja latami szukałam drogi prawnej, przeczytałam chyba wszystkie fora, gdyby ktoś chciał mogę pomóc i więcej powiedzieć na ten temat. Pozdrawiam

[loyn]

sSiwy12, dziękuję, dzięki Twoim wpisom nie traciłam nadziei i drążyłam dalej... :)

[sSiwy12]

sSiwy12, dziękuję, dzięki Twoim wpisom nie traciłam nadziei i drążyłam dalej... :)

 

Cieszę się, ze sprawa ma szczęśliwy dla Was finał.