Dom pod Warszawą

[Sławomir Zając]

Witam.

 

Przeglądam Wasze forum praktycznie codziennie od dwóch miesięcy. Waszymi radami można by zapełnić niejedną książkę. Wydaje mi się, że wiele już wiem na temat budowy domu (oczywiście słowo klucz to "wydaje mi się" ), niestety nie mogę znaleźć odpowiedzi na jedno pytanie.

 

Chcę wybudować dom w okolicach Warszawy - w Żyrardowie. Według zebranych informacji, dom spełniający moje wymagania, czyli:

 

- dom parterowy z garażem

- 100-120 m2 powierzchni użytkowej

- dach dwuspadowy (chyba, że koszt budowy domu z dachem czterospadowym będzie w podobnej cenie)

- budowa realizowana przez jednego wykonawcę

 

można wybudować za ok. 290000 złotych brutto. Do tego należy doliczyć:

ok. 50000 zł za wykończeniówkę wewnętrzną

ok. 50000 zł za ogrodzenie działki, ew. ogródek

 

Wydaje mi się (i tu prośba o korektę), że ceny w województwie mazowieckim będą wyższe. Obawiam się, że mogą być wyższe nawet o 10-15% od cen w innych województwach. Budżet na zbudowanie domu "pod kwiatki" i na kupno ziemi (szacuję 150000 zł za 1000m2) to ok. 550000 zł. Czy mam się obawiać, że budowa pod Warszawą przekroczy założony budżet? Na forum przeważają głosy z innych województw, stąd pytanie...

 

Ps. Najbardziej mi się podoba projekt "spokojna przystań" http://projekty.muratordom.pl/projekt?IdProjektu=539 ale obawiam się, że nie starczy na niego pieniędzy.

 

Pozdrawiam

[kamionkal]

Przez te dwa miesiące zapewne widziałeś wątki, gdzie ludzie chwalili się że wprowadzą sie za 200 tys, są tacy, którym i milion będzie mało.

 

Z własnego doświadczenia i relacji znajomych ktorzy sie pobudowali powiem Ci, że kwota przez Ciebie zakładana jest rozsądna i realna. Może Ci zabraknąć na rzeczy, bez których da się żyć i które możesz dołożyć za jakiś czas (np. kostka dookoła domu, autmatyka do bramy itp.)

 

Kwoty które podałeś

290 tys - nie wiem co ma w tym byc, ale nawet jesli zakladasz ze jest to stan obejmujący: pokrycie dachu, okna/drzwi zewn, instalacje, tynki to powinienes dac rade. Tylko czemu zalozenie ze to wszytsko ma Ci robic jeden wykonawca?

 

50 tys za wykonczenie - trochę mało. Jeśli wliczasz w to: płytki, parkiet/panele, drzwi wewnętrzne, farby, oswietlenie+gniazdka oraz cała robocizna z tym związana to moim zdaniem się nie wyrobisz.

 

50 tys ogrodzenie - ogrodzenie ogrodzeniu nierówne... ale jesli przyjmiesz opcje, że od frontu bedzie cos bardziej reprezentacyjnego, a gdzie indziej siatka z podmurowka, to spokojnie powinienes zmiescic się w 30-35 tysiącach

[phans]

Nie sugeruj się cenami na stronie muratora bo przeważnie są przestarzałe i nie dowiesz się kiedy były wyliczane. Murator wypuszcza co jakiś czas swoje katalogi z projektami i tak umieszcza wyliczenia aktualne na dany czas. Wiesz mi, że różnice są spore.

Dla przykładu to co kosztuje na stronie internetowej muratora prawie 400tys w katalogu (papierowym) z wiosny tego roku już kosztowało 270tys. zł.

Tak porządnie spadły ceny budowy domów a jeszcze będą spadać dla wykończeniówki.

Jeżeli chcesz to poproś muratora o sumaryczne koszty tego projektu na dany czas! lub zakup z muratora za 300zł kosztorys inwestorski (ale on też będzie na dany czas). Oczywiście może się okazać, że jak się będziesz budować w przyszłym roku to będzie jeszcze taniej

Te ceny są uśrednione dla całej Polski więc wszystko zależy gdzie budujesz (Warszawka ma zawsze inne ceny niż tam gdzie chcesz się budować) oraz jakim jesteś inwestorem czyli czy z głową czy nie. Im więcej czasu będziesz miał na budowę dot. wyboru materiałów/fachowców to więcej zaoszczędzisz. Dodatkowo zawsze możesz zakasać rękawy i sam coś wykonać.

[emilus18]

Ja mieszkam w żyrardowie i tu też zamierzam postawić domek - co prawca dopiero w przyszłym roku, bo przez cholerne banki nie damy rady teraz!!

 

Parter + poddasze użytkowe, 197 m całkowita, 175 użytkowa. Wg kosztorysu generalnego wykonawcy i średniej jakości materiałów (silikaty, dachówka, okna drewniane) choć bez ogrodzenia - 380tys. - pod klucz oczywiście. Ceny realne - bo sprawdzałam. Kosztorys nie uwzględnia rabatów w hurtowniach. Do czasu budowy pewnie trochę się zmieni - ale będę próbować zmieścić się w tej kwocie...

[Nefer]

Bez pracy własnej to raczej deweloperski nie pod klucz.

[emilus18]

i tu się nie zgodzę... Kosztorys dość dokładny z rozbiciem ceny poszczególnych materiałów wykończeniowych np. panele, terakota, glazura, elewacja, taras itp. Ale tak jak pisałam trochę czasu poświęciłam na sprawdzenie poszczególnych cen. No i jest to bez rewelacji oczywiście. A skoro wykonawca sam określa kwotę w jakiej się zmieści - to jego problem jak nagle mu by wyszło 100 tys więcej - niestety w moim przypadku on by to płacił...

[Sławomir Zając]

Dziękuję bardzo za Wasze wypowiedzi

 

Z własnego doświadczenia i relacji znajomych ktorzy sie pobudowali powiem Ci, że kwota przez Ciebie zakładana jest rozsądna i realna. Może Ci zabraknąć na rzeczy, bez których da się żyć i które możesz dołożyć za jakiś czas (np. kostka dookoła domu, autmatyka do bramy itp.)

Kwoty które podałeś

290 tys - nie wiem co ma w tym byc, ale nawet jesli zakladasz ze jest to stan obejmujący: pokrycie dachu, okna/drzwi zewn, instalacje, tynki to powinienes dac rade. Tylko czemu zalozenie ze to wszytsko ma Ci robic jeden wykonawca?

Na początku myślałem o tym by zlecać prace różnym podwykonawcom. Dużą zaletą jest możliwość uzyskania lepszej ceny za poszczególne etapy budowy. Wadą - jednak większy stres i problemy niż przy jednym wykonawcy.

 

Postanowiłem jednak ograniczyć stres na rzecz większej bieganiny przed rozpoczęciem budowy. Szczegóły:

 

- Wybór dobrego projektu. Nie chodzi tu tylko o wygląd i funkcjonalność domu, ale głównie zadbanie o to, by projekt nie dawał możliwości interpretacji przez wykonawcę. Projekt zostanie zweryfikowany przez niezależnego fachowca i będzie on zmieniany aż do skutku. Większe koszty - oczywiście - ale na tym nie można oszczędzać.

- Wybór dobrego wykonawcy i podpisanie z nim dobrej (dla obu stron) umowy. I znowu - poświęcenie czasu i pieniędzy na oglądanie i korektę umowy i negocjowanie warunków

- (opcja) Niezależny kierownik budowy. Oczywiście będę sam doglądał budowy, ale co ze mnie za fachowiec Myślę, że dodatkowa kontrola i dodatkowe wsparcie nie zaszkodzą.

 

Z tego co czytałem i rozmawiałem z ludźmi, jeżeli ma się naprawdę dobry projekt i wbudowaną asertywność (panie, tu Pan zmieni i zaoszczędzi pan 500 zł!, będzie Pan zadowolony), to można wziąć zamiast jednego wykonawcy parę ekip do budowy domu. Mimo wszystko obawiam się w tym przypadku zwalania jednej ekipy na drugą w przypadku popełnienia jakiegoś błędu.

 

 

50 tys za wykonczenie - trochę mało. Jeśli wliczasz w to: płytki, parkiet/panele, drzwi wewnętrzne, farby, oswietlenie+gniazdka oraz cała robocizna z tym związana to moim zdaniem się nie wyrobisz.

Jak bardzo trochę? Cześć rzeczy zrobię sam, np. ułożę panele.

 

 

50 tys ogrodzenie - ogrodzenie ogrodzeniu nierówne... ale jesli przyjmiesz opcje, że od frontu bedzie cos bardziej reprezentacyjnego, a gdzie indziej siatka z podmurowka, to spokojnie powinienes zmiescic się w 30-35 tysiącach

Zasadniczo ma być "bez szaleństw". Wolę oszczędzić trochę na ogrodzeniu i dołożyć kilkanaście tysięcy by zrobić sobie mały przydomowy ogródek...

 

 

Jeżeli chcesz to poproś muratora o sumaryczne koszty tego projektu na dany czas! lub zakup z muratora za 300zł kosztorys inwestorski (ale on też będzie na dany czas). Oczywiście może się okazać, że jak się będziesz budować w przyszłym roku to będzie jeszcze taniej

Te ceny są uśrednione dla całej Polski więc wszystko zależy gdzie budujesz (Warszawka ma zawsze inne ceny niż tam gdzie chcesz się budować) oraz jakim jesteś inwestorem czyli czy z głową czy nie. Im więcej czasu będziesz miał na budowę dot. wyboru materiałów/fachowców to więcej zaoszczędzisz. Dodatkowo zawsze możesz zakasać rękawy i sam coś wykonać.

Czy jestem inwestorem z głową to się dopiero okaże Dzięki za pomysł z poproszeniem muratora, skorzystam.

 

Parter + poddasze użytkowe, 197 m całkowita, 175 użytkowa. Wg kosztorysu generalnego wykonawcy i średniej jakości materiałów (silikaty, dachówka, okna drewniane) choć bez ogrodzenia - 380tys. - pod klucz oczywiście. Ceny realne - bo sprawdzałam

Witaj sąsiadko (mam nadzieję ) Za ile kupiłaś ziemię? Z tego co przeglądam oferty, za ok. 100000 można kopic ok. 1000m2, pod Żyrardowej.

Ps. Wybierasz jednego wykonawcę?

 

 

 

 

Pozdrawiam

[Nefer]

i tu się nie zgodzę... Kosztorys dość dokładny z rozbiciem ceny poszczególnych materiałów wykończeniowych np. panele, terakota, glazura, elewacja, taras itp. Ale tak jak pisałam trochę czasu poświęciłam na sprawdzenie poszczególnych cen. No i jest to bez rewelacji oczywiście. A skoro wykonawca sam określa kwotę w jakiej się zmieści - to jego problem jak nagle mu by wyszło 100 tys więcej - niestety w moim przypadku on by to płacił...

 

Masz już projekt wnętrz ? Wiesz jaki kocioł kupisz ? Jakie geberity ? Ile punktów i jakich będziesz miał w elektryce (może zajrzyj do projektu , bo zazwyczaj jest ich baaaardzo mało) i jakiej firmy weźmiesz osprzęt ? Jaką wybierzesz centralę alarmową ? Jakie okna, okucia, kolor, szyby ? Jaka dachówka ? Jakiej firmy ?Wybrałeś ceramikę, płytki, gresy ? Ok - jeśli tak - to masz dokładny kosztorys.

[emilus18]

kosztorys mam dość dokładny a nie dokładny a to dla mnie duża różnica. Nie uwzględniłam w zestawieniu kotła gazowego i centrali alarmowej. Projekt wnętrz miał mnie kosztować 5tys - miał bo na razie jest "zawieszony" do przyszłego roku przez cholerne banki. resztę właściwie wybrałam - ale kobieta zmienną jest i jak mam za dużo czasu to zmieniam zdanie - więc za rok pewnie będę miała inny pomysł

 

Sławku,

 

Działkę kupiliśmy w zeszłym roku (niestety) kiedy ceny były kosmiczne. jest w pięknej okolicy - przy nowym basenie - ostatnia linia w granicy miasta. za 800m zapłaciliśmy 150k - i to była okazja. Teraz ceny się prawie nie zmieniły, bo widzę i droższe działki które się sprzedają, ale można upolować też coś trochę tańszego - za 130k.

 

Pod miastem ceny sa zupełnie inne - jest duuuużo taniej, ale u mnie taka opcja nie wchodzi w grę.

 

Miałam plan na jednego wykonawcę bo nie mam czasu sama za tym biegać. Ale co wymyślę w przyszłym roku to jeszcze nie wiem - dużo czasu. A Tobie udało się już kupic działkę czy dopiero się rozglądasz? Miło bedzie mieć nowego sąsiada

[Nefer]

Ja kupiłam szczgółowy kosztorys.

Miał chyb aponad 70 stron.

Miałam w nim KAŻDY GWÓDŹ , ale na podstawie pewnych założeń - nie ogólnych.

Na przykład : miałam wyliczony poziom zero. Otóż w projekcie jest napisane, że potrzebujesz piasku do zasypania fundamentów. Ale jesli podniesiesz dom o jeden/dwa bloczki w górę - już masz znaczną różnicę.

 

Więc jednak polecam zrobienie szczegółowego kosztorysu przez fachowca.

 

A projekt wnętrz za 5000 ? To chyba tylko rozrysowanie funkcjonalne - raczej bez elektryki/hydrauliki/rozpiski ceramiki etc. To jakaś dziewna cena - chyba, że zlecasz zrobienie tylko salonu 50 mkw... Dopytaj się może co zawiera ten "projekt wnętrz"

[emilus18]

Szczegółowy kosztorys za zamówię bliżej budowy - teraz nie ma już sensu bo do końca przyszłego roku ceny się zmienią (choć mam cichą nadzieję że nie za dużo). No chyba że uda sie nam coś wykombinować od wiosny...

 

Mój kosztorys zakładał wszystkie wniesione przeze mnie zmiany (jak dotychczas). Szczegółowy jest, a właściwie był, w opracowaniu. Był - bo ja pisałam mam dość banków które ciągle chcą czegoś nowego... i na razie dałam na luz

 

projekt wnętrz jest kompletny za tą cenę - z elektryką, hydrauliką, ceramiką i co tylko jeszcze chcesz - dla całego domu. Fakt - załatwiany trochę po znajomości Normalna cena na żyrardowskim rynku za mój dom to ok. 13-17k a tyle to juz bym nie chciała wydać...

[kamionkal]

- (opcja) Niezależny kierownik budowy. Oczywiście będę sam doglądał budowy, ale co ze mnie za fachowiec Myślę, że dodatkowa kontrola i dodatkowe wsparcie nie zaszkodzą.

 

zgadzam się. moim zdaniem wzięcie jednej ekipy, jesli sam nie za bardzo się znasz niewiele zmieni, będą maskować ewentualne błedy oczywiscie zycze Ci zebys trafil na ekipe godna zaufania, ale na budowie jak na drodze - rządzi zasada ograniczonego zaufania

 

50 tys za wykonczenie - trochę mało. Jeśli wliczasz w to: płytki, parkiet/panele, drzwi wewnętrzne, farby, oswietlenie+gniazdka oraz cała robocizna z tym związana to moim zdaniem się nie wyrobisz.

Jak bardzo trochę? Cześć rzeczy zrobię sam, np. ułożę panele.

 

to bardzo indywidualna kwestia - glazurę możesz kupić za 20zl za mkw mozesz i za 200. ale moja rada:

1) wstepnie popatrz sobie ile planujesz metrow do pokrycia panelami, ile plytkami (pamietaj o scianach w lazience i kuchni).

2) przyzwoite panele z podkladami, listwami etc to koszt ok 50-60 zl za metr. parkiet oczywiscie drozszy i w zakupie i w ulozeniu.

3) plytki pewnie ok 60-70 za metr (wliczajac fugi, klej etc), do tego ok 40-50 za ulozenie za metr kw.

4) farby najczesciej kupowane (sniezka, dulux) to nie bedzie duzy koszt, pewnie 2-4 tys. za caly dom. jesli nie malujesz sam, to dolicz 6-8zl za mkw malowania, przy czym w wiekszosci przypadkow trzeba malowac dwa razy.

5) drzwi wewnętrzne - tanie ale przyzwoicie wygladajace drzwi z marketu mozesz wziac za ok 600zl (skrzydlo razem z oscieznica i klamka), pewnie potrzebujesz ok 10 sztuk. jesli bedziesz mial kase doradzam troche drozsze drzwi.

6) oswietlenie - bazujac na produktach firm typu massive i innych obecnych w marketach wydasz parę tysięcy na zyrandole, do tego gniazdka/włączniki tez pewnie ok 1,5-2 tysiące.

7) meble - nie wiem czy kwota ma je uwzgledniac, moze juz je posiadasz, ale to tez kawalek pieniadza. chociazby wyposazenie kuchni (meble kuchenne plus AGD - 10 tys jak nic, zapewne więcej)

mnóstwo rzeczy o których żaden z nas w tej chwili nie pamięta. po zrobieniu listy planowanych wydatków dodaj 20-25% rezerwy - ja tak zrobiłem i w zasadzie się to niestety sprawdziło.

[Sławomir Zając]

Dzięki wielkie za wyczerpującą odpowiedź. Dwa lata temu robiliśmy generalny remont pewnego mieszkania o powierzchni 90 m2 aby móc się tam wprowadzić z biurem, remont polegał na wyburzeniu wszystkiego co tam się znajdowało i rozpoczęciu od nowa - do zrobienia było absolutnie wszystko, od elektryki i hydraulikę po postawienie ścian i położeniu podłóg. Skutkiem ubocznym było wywiezienie 16m3 gruzu...

Wtedy cały remont kosztował ok. 45000 zł z czego ok. 10000 poszło na robociznę. Wtedy wydawało mi się, że to dużo. Stąd moje założenie - wydaję 50000 i mam urządzone mieszkanie.

 

Teraz tak sobie myślę, że przecież staraliśmy się przy remoncie oszczędzać na wszystkim, np. panele kosztowały ok. 20 zł za metr i po 2 latach zaczęły się gdzieniegdzie wycierać. W domu nie będę robił takich "oszczędności" co zwiększy koszt inwestycji.

 

Cóż, zmotywowałeś mnie do tego, bym usiadł i zrobił wstępny kosztorys.

 

Ps Kwota 50000 zł nie uwzględnia mebli, czuję, że 10000 to nie starczy nawet na wyposażenie kuchni... Hm, dodając wszystko do siebie, wychodzi mi, że potrzebuję co najmniej 600000- 650000 zł (zakładając koszt ziemi w okolicach 150000).

Pozdrawiam!