rozbudowa/budowa domu - zapisy MPZP (uwaga długie trochę)

[szeszol]

Proszę o pomoc w rozwikłaniu następującej prawnej zagadki (uwaga długie).

 

Początek problemów opisałem tu:

http://forum.muratordom.pl/rozbudowa-domu-strefa-konserwatorska,t159576.htm

 

Po 3 miesiącach sytuacja się nieco zmieniła (chyba na lepsze, ale teraz już takim optymistą nie jestem dopóki pozwolenia nie zobaczę z pieczątkami i podpisami wszystkich świętych), bo ten podział niekoniecznie jest potrzebny, ale o tym za chwilę.

 

Dla przypomnienia:

Jest sobie działka ok 1000m2 na której stoją 2 domy, garaż i pomieszczenie gospodarcze. Wszystkie te zabudowania powstały ponad 20 lat temu. W okolicach 2003-2004 miasto uchwaliło miejscowy plan zagospodarowania dla miasta.

Okazało się, że teren na którym jest działka dostał się pod opiekę konserwatora (ale nie jest wpisany do rejestru zabytków, żadne z zabudowań także nie jest zabytkiem)

 

I teraz zapisy planu mówią coś takiego:

 

3. Plan ustala następujące zasady zagospodarowania na terenach zabudowy jednorodzinnej:

1) istniejąca zabudowa może podlegać wymianie, rozbudowie i przebudowie wyłącznie według zasad ustalonych w planie;

 

4 )minimalna powierzchnia działki wynosi:

c) 600 m2 w strefie konserwatorskiej miasta-ogrodu - / zabudowa wolnostojąca /;

ustalone normy wielkości działek nie muszą być stosowane do działek prawomocnie wydzielonych przed wejściem w życie planu;

 

§33

1.W strefie konserwatorskiej, o której mowa w §26 ust.2 pkt 2 obowiązuje ochrona układu urbanistycznego zrealizowanej części miasta-ogrodu w zakresie:

 

5) obowiązujących linii zabudowy i lokalizacji budynku na działce, zgodnych z pierwotnym projektem urbanistycznym T.Tołwińskiego;

7) lokalizacji wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce /garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego/.

 

 

2. W części strefy konserwatorskiej, gdzie nie został zrealizowany projekt T.Tołwińskiego z 1912 r. ustala się nakaz kontynuacji realizacji projektu w zakresie:

3) obowiązujących linii zabudowy i lokalizacji budynku na działce;

1) lokalizacji wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce; garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego

 

 

- pierwszym pomysłem był podział działki tak aby każdy dom znalazł się na oddzielnej działce - nie da się tego zrobić z art.93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale da się z art.95 (podział z pominięciem planu zagospodarowania). To rozwiązanie było by OK, tylko że nowo wydzielone działki nie miałyby >600m2 czyli jakakolwiek inwestycja byłaby niezgodna z MPZP (punkt 4c) (no może poza remontem)

 

- potem próbowałem podzielić działkę w stosunku 600m2/400m2, ale tu spotkałem się ze sprzeciwem ze strony gminy i konserwatora, bo 'granice są krzywe' - generalnie sprawa na pewno zakończyła by się negatywną opinią konserwatora i ewentualnymi odwołaniami do SKO i wyżej.

 

- wtedy okazało się, że w takich przypadkach jak mój możliwa jest rozbudowa domu (potwierdził to konserwator i starostwo), dlatego, że zabudowania nie spełniały założeń planu w momencie jego wejścia w życie i stosując się sztywno do jego zapisów działka jest zablokowana (tzn trzeba by wyburzyć dom, garaż i pom. gospodarcze, żeby np rozbudować drugi dom co jest troche głupie) - czyli nie bierzemy pod uwagę punktu 3.1 "istniejąca zabudowa może podlegać wymianie, rozbudowie i przebudowie wyłącznie według zasad ustalonych w planie"

 

Po oględzinach domu przez architekta zasugerował on, żeby spróbować uzyskać pozwolenie na budowę nowego domu w miejscu tego starego - to rozwiązanie jest w ogólnym rozrachunku najlepsze dla wszystkich, ale o ile właśnie rozbudowa jest możliwa to taka operacja wyburzenia i wybudowania już nie już nie (tak interpretują zapisy planu w starostwie)

 

Myślę, że jestem w stanie przekonać konserwatora do pomysłu wymiany (wyburzenia i postawienia od nowa), bo budynek który chce 'zmienić' jest tym z konserwatorskiego punku widzenia ważniejszym i dobrze by było gdyby jednak tam stał, a wybudowanie go od nowa pozwoli na poprawienie pewnych szczegółów estetycznych, ale szukam jakiś prawnych argumentów, żeby przekonać starostwo.

 

Do głowy mi przychodzi coś na zasadzie 'prawo nie może działać wstecz' i skoro dopuszczona jest rozbudowa domu to na takich samych warunkach powinno być możliwe wybudowanie nowego domu w miejscu starego. Poza tym chyba nie można stosować przepisów, których nieruchomość nie spełniała w momencie wejścia ich w życie. Wszystkie obiekty na działce zostały postawione zgodnie z prawem obowiązującym w danej chwili. Dodatkowo po całej operacji ilość obiektów się nie zmieni, więc czy możemy tu mówić o nowo-wybudowanym budynku? Jak zaargumentować, że skoro pozwalają na rozbudowę to czemu nie na wymianę (wyburzenie, postawienie innego budynku w tym miejscu + rozbudowa) ?

 

Ktoś ma jakiś pomysł?

 

PS. Jak się nie uda, to zawsze pozostaje rozbudowa.

[MARTINA1]

Jest tu dużo - ALE. Myślenie życzeniowe i opcje chcę zrobię załatwię i uda się. Powodzenia . Początek jest taki to współwłasność cokolwiek zrobisz będzie dzielone na wszystkich , prawdopodobnie potrzebna też będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zwykły zarząd . Sąd na wniosek (jeśli jest zgodny ) to nie ma problemu jest w stanie znieść współwłasnośći określić co i czyje .Jeśli dostali darowiznę twoi rodzice to uniknięcie podatku jest dopiero możliwe po 5 latach. Moim zdaniem nie podzielisz działki bo jest nowy plan i jego ustalenia na to nie zezwalają. Na logikę na 10 ar działce nie może być dużo miejsca, gdy są 2 domy ,garaż i coś tam .. Opcja z remontem i stwierdzenie że nikt oprócz ciebie nie wie jaki to budynek dowodzi jedynie ,, pomysłowości " i skłonności do przekrętów.

[szeszol]

Moim zdaniem nie podzielisz działki bo jest nowy plan i jego ustalenia na to nie zezwalają

.

 

Podzielić to podzielę, bo jest art.95 , 2 budynki na działce , zgoda współwłaścicieli itp itd - tylko że:

1) podział, który akceptuje konserwator i pewnie UM nie załatwia sprawy z powodów o których pisałem (za małe nowo wydzielone działki)

 

2) nie chce tego robić, bo mi to jest niepotrzebne, gdybym od razu wiedział, że rozbudowa jest możlwa to wogóle bym nie zaczynał sprawy od podziału

 

Na logikę na 10 ar działce nie może być dużo miejsca, gdy są 2 domy ,garaż i coś tam ..

Ilość miejsca to pojęcie względne dla jednego mało dla innego dużo, zarówno przy rozbudowie czy wymianie bez większych problemów spełniam wymogi co do max powierzchni zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej. Poza tym co jak co, ale logiki to ja wśród urzędniczej braci to ja jakoś nie zauważyłem.

 

Opcja z remontem i stwierdzenie że nikt oprócz ciebie nie wie jaki to budynek dowodzi jedynie ,, pomysłowości " i skłonności do przekrętów.

 

Tylko, że opcja z remontem a raczej rozbudową to wcale nie mój pomysł, wyszło to od konserwatora kiedy jeszcze chciałem dzielić i to on się spytał czemu nie próbuję rozbudowywać. Gdybym chciałbyć "pomysłowy" to wogóle nie powinienem zaczynać dyskusji z urzędnikami... Moim zdaniem właśnie zapisy planu, które są niespójne i nie uwzględniają wystarczająco istniejącej zabudowy powodują skłonność do przekrętów...

[MARTINA1]

ART. 95 USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI :

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastapić w celu :

1 zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej 2 budynkami , wzniesionymi na podstawie POZWOLENIA NA BUDOWĘ...

Wyobraż sobie , że wiem jak dużo miejsca jest na działce 10 ar . I tutaj z względnością tego nie wytłumaczysz - raczej tym że za wszelką cenę chcesz się tam budować.A to jest inna racja niż logiczna .Dodatkowo sąd korzysta z opinii urzędników ,a oni kierują się tym co ich obowiązuje . I jeszcze jedno jaką masz powierzchnię biologicznie czynną i powierzchnię zabudowy?

[szeszol]

ART. 95 USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI :

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastapić w celu :

1 zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej 2 budynkami , wzniesionymi na podstawie POZWOLENIA NA BUDOWĘ...

 

No właśnie dlatego podział jest możliwy, bo wszystko co tam stoi stało już 20 lat temu a nawet 30, albo 40 jak ktoś się uprze i było zbudowane zgodnie z przepisami obowiązującymi wtedy, a MPZP zaczął obowiązywać 5 lat temu, ale dajmy spokój podziałom bo nie jest to w tej chwili problem.

 

Wyobraż sobie , że wiem jak dużo miejsca jest na działce 10 ar . I tutaj z względnością tego nie wytłumaczysz - raczej tym że za wszelką cenę chcesz się tam budować.A to jest inna racja niż logiczna .

To nie jest kwestia budować czy nie tylko w jaki sposób. Ustaliłem już, że istniejący budynek mogę rozbudować (w jakiś sposób), ale lepszym rozwiązaniem dla wszystkich ( i mogę to uargumentować) jest wyburzenie budynku i postawienie na jego miejscu czegoś innego. Tylko, że muszę to ładnie ubrać w słowa i czegoś takiego potrzebuję.

Dodatkowo sąd korzysta z opinii urzędników ,a oni kierują się tym co ich obowiązuje . I jeszcze jedno jaką masz powierzchnię biologicznie czynną i powierzchnię zabudowy?

 

Jeśli chodzi o zapisy planu to jest to 60/30/10 - biologiczna/zabudowa/inne (dojazdy, miejsca postojowe). Ale ja wcale się do sądu nie wybieram, bo jakbym chciał dzielić to bym to zrobił na poziomie gminy (i raczej by mi się to udało, tylko że nie rozwiązuje to moich problemów)

[enni]

Mam problem,czy ktoś mółby poradzić mi jak z nieo wybrnąc..???

 

mam działkę 7 arową ,chcę tam zbudować dom,ale zaistniał problem,

ponieważ działka znajduje się w strefie A,czyli pod skrzydłami konserwatora zabytków.

Działka jest pusta,z dwóch stron są domy ,a ja chcę postawić dom ,ale nie zachowując linii zabudowy-poprostu mam inną wizję na tę działkę

Mam złożony wniosek do urbanisty i konserwatora zabytków,jak myślicie jak obejść ten problem , bo raczej na pozwolenie nie mam co liczyć