Analiza funkcji oraz cech zabudowy - wątpliwości

[itias]

Witam,

 

Na terenie graniczącym z osiedlem domków jednorodzinnych z jednej strony, ogródkami działkowymi z drugiej, z trzeciej pustą działką i cmentarzem inwestor postanowił zbudować osiedle domów wielorodzinnych. Pierwotny plan był taki że od strony naszych domków stanie 5 budynków 3 piętrowych, natomiast w drugim rzędzie 2 pięciopiętrowe. Wszyscy zainteresowani sąsiedzi wyrazili zgodę i inwestycja ruszyła. W trakcie jej trwania inwestor postanowił zmodyfikować to nieco i w miejsce 2 trzypiętrowych i jednego pięciopiętrowego wystawić trójsegmentowy budynek 8,5,3 piętra o szerokości fasady 100m. Oczywiście planu zagospodarowania nie ma, więc wykonana została analiza w której stwierdzono, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 47m więc dopuszcza się maksymalną szerokość segmentu jako 56,4m i dopuszczono sumaryczną szerokość fasady całości jako 100m (dokładnie tak jak chciał inwestor, nb będący w dobrych stosunkach z UM jako sponsor wielu wydarzeń orgnizowanych przez UM). Oczywiście obszar analizy objął 2 duże osiedla z tzw wielkiej płyty, ale znajdują się one w odległości ok 700m od wymienionej działki. Na nasze zarzuty Wydział Planowania Przestrzennego stwierdził, że przy wyznaczaniu średniej szerokości dla domów wielorodzinnych słuszne wydaje się wzięcie pod uwagę tylko innych domów wielorodzinnych w obszarze analizowanym z pominięciem będącego w bezpośredniej bliskości ww. działki naszego osiedla domków jednorodzinnych, stąd wartość 47m. Ponieważ wydano już decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy chciałem zapytać czy takie podejście Wydziału Planowania może być podstawą do skutecznego wniesienia odwołania do SKO, biorąc po uwagę że przepisy są płynne (słynny paragraf 6.2 ROZPORZADZENIA MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagan dotyczacych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)? Czy sprytny podział budynku na trzy segmenty różniące się wysokością implikuje zastosowanie wartości maksymalnej do każdego segmentu z osobna, co umożliwia znaczne poszerzenie całości?

 

Pozdrawiam

 

Grzesiek

[MARTINA1]

zxc

[itias]

Wyraziłem się nieprecyzyjnie: podczas poprzednich ustaleń dotyczących zabudowy całej działki były odwołania w SKO, zmieniły się wysokości budynków, ale końcowe ustalenia wydawały się satysfakcjonujące dla obu stron i rozpoczęła się budowa. Stanęły cztery budynki i inwestor wystąpił z nowym wnioskiem dotyczącym tego ogromnego budynku, co oczywiście jest jego prawem. Nowa analiza oczywiście w całej rozciągłości zgodziła się z wnioskiem inwestora. Zaprotestowaliśmy, ale wydział nasze pismo w całości odrzucił i wydał WZ. Teraz czeka nas odwołanie do SKO i stąd moje pytanie o wykładnię dotyczącą szerokości frontu.

 

Pozdrawiam

 

Grzesiek

[MARTINA1]

cvb

[ania1719508426]

Jak najbardziej macie podstawy do odwołania do SKO i wygrania tej sprawy.

Stwierdzenie UM, że wydaje się słuszne wliczanie do średniej tylko budynków wielorodzinnych jest sprzeczne z prawem i niedopuszczalne. Na styku dwóch skrajnie różnych typów zabudowy zawsze stosuje się jekieś formy przejściowe (tak jak u was zakładał pierwotny projekt). Chyba że owe dwa skrajnie różne typy zabudowy rozdziela jakiś znaczący element przestrzenny np. 3-pasmowa droga, targowisko itp.

Sądy na pewno wielokrotnie wypowiadały się w podobnych kwestiach jak np tu:

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/7283BA08A5

cytuję fragment:

Z urzędu Sąd obowiązany był także stwierdzić nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego od strony północno-zachodniej i południowo-wschodniej. W szczególności brak było podstaw prawnych do nieuwzględnienia w tym obszarze terenów leżących po drugiej stronie ul. [...] i ul. [...]. W tej kwestii zauważyć też należy wyraźną niekonsekwencję, bowiem pomijając wspomniane tereny organ jednocześnie w granicach obszaru analizowanego umieścił zbudowaną zespołem pawilonów handlowych działkę leżącą po drugiej stronie ul. [...].

Szerokość frontu jest w tej sytuacji drugorzędną sprawą gdyż sposób załatwienia WZiZT już budzi zastrzeżenia. To jawne obchodzenie przepisów.

[sSiwy12]

Moim zdaniem, tylko uzasadnienie jest fatalne, natomiast wszystko w majestacie obowiązującego prawa, bo czytając odpowiednie zapisy w tym zakresie:

 

§ 6. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

 

Czyli:

§ 3. 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

 

Czyli:

Art. 61.1. 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

 

Wynika z tego jasno, zwłaszcza z art.61.1.1 Ustawy o planowaniu ….,

że można analizować tylko działkę, która w tym wypadku jest zabudowana „wysoko” i „szeroko”, bo będzie to kontynuacja tego rodzaju zabudowy. Warunek jest obligatoryjny, że działka ta musi być dostępna z tej samej drogi publicznej – przy czym odległość nie ma znaczenia, bo ustawodawca określił tylko minimalne odległości.

 

Jeśli to przyjęte do analizy osiedle nie jest przy tej samej drodze publicznej – to macie 100% szansę na wygranie sprawy. - podnosząc ten argument.

 

Wspomniane pośrednie element już istnieje, bo wybudowano (lub są w trakcie budowy) te budynki 3 piętrowe. I tu widać jak w mistrzowski sposób sprawa budownictwa „wysokiego” i „szerokiego” została przeforsowana.

[itias]

Dziękuję wszystkim za słowa otuchy!

Aby jeszcze bardziej przybliżyć sytuację, sporządziłem mapkę:

http://www.shownet.pl/~et/adhoc/budowa.jpg

 

Odnosząc się do tego co napisał sSiwy12, te najbliższe wysokie budynki leżą przy drodze (ulicy) o tej samej nazwie, ale oddalone są o około 600m, o ile dobrze pamiętam.

[ania1719508426]

No właśnie.

Mapka potwierdza to co napisałam wcześniej.

Sporna działka powinna typem zabudowy dostosować się do waszego osiedla domów jednorodzinnych a nie bloków za Liedl'em czy tych po drugiej stronie.

Chamstwo urzędu pełną gębą, tzn grzeczność za gratyfikacją...

Piszcie obowiązkowo, sprawa jest do wygrania, jeśli nie w SKO to na mur w NSA. Ale już każde nieskorumpowane SKO powinno przyznać wam rację.